Комісія агента під час купівлі вторинної квартири в Польщі: хто платить, за що і коли

Ви придивилися до квартири на вторинному ринку, а агентство до показу або після нього повідомляє, що з покупця також бере комісію. Так буває не завжди. Закон про управління нерухомістю (ustawa o gospodarce nieruchomościami) не вирішує, хто платить посередникові і скільки. В art. 180 ust. 3 він лише вимагає, щоб договір посередництва визначав коло дій посередника і був укладений письмово або в електронній формі (правовий стан на жовтень 2026 р.). Обов’язок сплатити комісію виникає тому лише з вашого власного договору посередництва. Його текст визначає суму, строк і те, за що ви платите. Сьогодні агентство може взяти винагороду з обох сторін угоди. Урядовий проєкт UD424 має це змінити, але поки що він не діє.

Правова основа: закон про управління нерухомістю, уніфікований текст Dz.U. 2026 poz. 399 (u.g.n.), і Цивільний кодекс, уніфікований текст Dz.U. 2026 poz. 795 (k.c.). Норми, суми та ринкові дані наводимо станом на жовтень 2026 р.

Хто платить комісію: ви, продавець чи обидві сторони

Посередництво в операціях із нерухомістю — це оплатні дії, спрямовані на укладення іншими особами договорів, зокрема купівлі-продажу квартири або кооперативного власницького права на приміщення (art. 179b u.g.n.). Закон, отже, прямо каже, що посередник працює за винагороду, але не вказує, яка сторона її сплачує. Ставки та її верхньої межі він також не встановлює.

На практиці трапляються три схеми:

Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці. →

Договір посередництва потребує письмової або електронної форми під страхом недійсності (art. 180 ust. 3 u.g.n.). Електронна форма означає кваліфікований електронний підпис (art. 78¹ § 1 k.c.). Скан підписаного договору, надісланий поштою, дає лише документальну форму (art. 77² k.c.). Усна домовленість, SMS чи «ОК» у листі тому не є дійсним договором посередництва.

Щодо того, хто має платити, думки розділилися. В опитуванні OnGeo (17.12.2025) 51% респондентів вважали, що комісію має платити лише продавець, а 38% — що обидві сторони. Це думки опитаних про те, як має бути, а не опис ринкової практики.

Скільки бере агентство з покупця у Варшаві

Закон ставки не встановлює. Дані про комісії публікують галузеві портали, тому читайте їх разом із датою та методом:

Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці. →

Обидві цифри — ринкові діапазони, а не прайс. Дані SonarHome стосуються комісій, які платили продавці, а не покупці. Ставка залежить від договору і є предметом переговорів.

Скільки це в злотих? Приклад для квартири за 800 000 zł (власний розрахунок, ПДВ 23%, станом на жовтень 2026 р.):

Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці. →

Для порівняння, за тієї самої ціни податок на цивільно-правові операції (PCC) становить 2% ринкової вартості, тобто 16 000 zł, і його стягує нотаріус (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a, art. 10 ust. 2 закону про PCC, уніфікований текст Dz.U. 2026 poz. 191). Покупець першої квартири може бути звільнений від PCC (art. 9 pkt 17). Максимальна нотаріальна такса за договір купівлі-продажу квартири за 800 000 zł становить 1 985 zł нетто плюс ПДВ (§ 3 pkt 5 і § 6 pkt 19 розпорядження про максимальні ставки нотаріальної такси, уніфікований текст Dz.U. 2024 poz. 1566). Комісія агента може виявитися найбільшою статтею витрат після ціни самої квартири. Порахуйте її до підписання договору.

Нетто чи брутто: ПДВ у комісії

Послуги посередництва оподатковуються ПДВ за ставкою 23%. Проте агент може користуватися звільненням, якщо вартість його продажу не перевищує 240 000 zł на рік (art. 113 ust. 1 закону про ПДВ, уніфікований текст Dz.U. 2026 poz. 1263; ліміт діє від 1.01.2026 на підставі Dz.U. 2025 poz. 896). Посередництва в операціях із нерухомістю немає серед послуг, виключених зі звільнення (art. 113 ust. 13).

Тому одне агентство назве ставку з ПДВ, а інше без нього. Відомство UOKiK ще 2018 р. нагадувало, що розмір комісії має бути чітко визначений і враховувати ПДВ. Якщо договір укладається дистанційно або поза приміщенням підприємства, наприклад під час показу квартири, посередник зобов’язаний не пізніше моменту, коли ви виявляєте волю укласти договір, назвати загальну ціну послуги з податками (art. 12 ust. 1 pkt 5 закону про права споживачів, уніфікований текст Dz.U. 2026 poz. 1244).

Практична порада: попросіть вписати в договір суму брутто в злотих або відсоткову ставку з приміткою «плюс 23% ПДВ» і прикладом розрахунку. За 3% від 800 000 zł формулювання «3%» і «3% + ПДВ» відрізняються на 5 520 zł.

За що ви насправді платите

Закон вимагає, щоб договір посередництва визначав коло дій посередника (art. 180 ust. 3 u.g.n.). Якщо його описано загально, наприклад «посередництво в придбанні нерухомості», потім важко оцінити, чи послугу виконано. Перед підписанням з’ясуйте, чи посередник:

• добирає пропозиції за вашими критеріями, чи показує лише квартири з власної бази;
• організовує покази та перемовини з продавцем;
• перевіряє правовий стан квартири. Посередник має право ознайомлюватися із земельно-іпотечними книгами (księga wieczysta), кадастром, реєстрами, обліком населення та енергетичними сертифікатами (art. 181a u.g.n.);
• готує документи до попереднього договору та нотаріального акта;
• присутній під час підписання договорів.

Впишіть ці дії в договір. Що перевірити в самій квартирі та її земельно-іпотечній книзі, ми розбираємо в матеріалі про те, що перевірити у квартирі з вторинного ринку перед попереднім договором.

Коли ви платите і що, якщо угода не відбудеться

Закон про управління нерухомістю не визначає, коли винагорода стає належною. Це встановлює договір. Перед підписанням перевірте:

1. Момент оплати. Винагорода належить лише після нотаріального акта купівлі-продажу чи вже після попереднього договору? Якщо раніше, з’ясуйте, що буде з комісією, якщо договір купівлі-продажу не буде укладено.
2. Ексклюзивність. За позицією UOKiK договір на умовах ексклюзивності стосується лише послуги посередництва. Вимогу комісії за контрагента, якого клієнт знайшов сам, UOKiK визнав протиправною (рішення RBG-36/2014 від 19.11.2014 щодо положень «незалежно від способу встановлення контакту»).
3. Комісія після закінчення договору. Положення про комісію «незалежно від способу пошуку контрагента» і після закінчення договору, без обмежень, внесено до реєстру недозволених застережень (nr 2512 від 19.09.2011, sygn. XVII AmC 1786/09). Якщо договір передбачає комісію після його закінчення, безпечніше, коли вказано конкретний строк і йдеться лише про квартири, які показав вам посередник.
4. Прострочення платежу. Договірна неустойка може забезпечувати лише негрошове зобов’язання (art. 483 § 1 k.c.), а оплата винагороди — грошове зобов’язання. За прострочення належать відсотки, а не неустойка.

Якщо договір ви підписуєте під час показу в квартирі, а не в офісі посередника, він укладений поза приміщенням підприємства. Від нього можна відмовитися протягом 14 днів (art. 2 pkt 2 lit. a і art. 27 ust. 1 закону про права споживачів). Це право не діє, якщо посередник повністю виконав послугу з вашої прямої та попередньої згоди, завчасно повідомивши про втрату права на відмову (art. 38 ust. 1 pkt 1). Подробиці — в матеріалі про те, що перевірити в договорі посередництва перед підписом.

Де побачити ставку до підписання

Розпорядження Міністра розвитку та технологій від 19.12.2022 р. про зазначення цін товарів і послуг (Dz.U. 2022 poz. 2776) вимагає, щоб прейскурант послуг був доступний у місці їх надання, у доступному та добре помітному місці (§ 11 ust. 1). Якщо послугу надають лише в споживача, прейскурант треба передати письмово або в електронній формі до її виконання (§ 11 ust. 2). Можна зазначати відсоткові ставки, якщо вони охоплюють усі складники ціни (§ 10 ust. 2).

Розпорядження не зобов’язує публікувати ставку на сайті. Якщо в оголошенні ставки немає, попросіть прейскурант письмово до показу. Тоді ви порівняєте вартість, нічого не підписавши.

Якщо ви іноземець

Якщо ви з труднощами читаєте польською, особливо важливі чотири норми з описаних вище:

• без письмової або електронної форми договір недійсний (art. 180 ust. 3 u.g.n.), тому усна «згода» вас ні до чого не зобов’язує;
• загальну ціну послуги з податками агент має назвати не пізніше моменту, коли ви виявляєте волю укласти договір поза офісом або дистанційно (art. 12 ust. 1 pkt 5 закону про права споживачів);
• прейскурант можна вимагати письмово до показу (§ 11 ust. 2 розпорядження);
• договір, підписаний під час показу поза офісом, можна розірвати протягом 14 днів, якщо послугу ще не виконано повністю з вашої згоди (art. 27 ust. 1 і art. 38 ust. 1 pkt 1).

Тому не підписуйте текст «на місці»: попросіть проєкт договору заздалегідь, поставте питання зі списку нижче письмово і збережіть відповіді.

Як говорити про комісію до підписання

Комісія — предмет договору, тож про неї можна домовлятися. В опитуванні OnGeo (17.12.2025) 64% тих, хто намагався знизити комісію, отримали нижчу ставку. Це результат опитування порталу, а не гарантія.

Поставте агентству шість запитань і попросіть письмові відповіді:

1. Чи має агентство договір посередництва з продавцем цієї квартири, чи платить продавець винагороду також?
2. Яка сума моєї винагороди в злотих, нетто і брутто?
3. За які конкретні дії я плачу?
4. Коли винагорода стає належною і що, якщо нотаріального акта не буде?
5. Договір ексклюзивний, на який строк і як його розірвати?
6. Чи отримаю я копію поліса OC посередника як додаток до договору (art. 181 ust. 3a u.g.n.)?

Як це влаштовано в нас

Під час купівлі на первинному ринку покупець не платить нам винагороди (0%). Наша винагорода на первинному ринку випливає з договорів із забудовниками. Подробиці — в посібнику про те, скільки коштує посередник під час купівлі від забудовника.

На вторинному ринку винагороду і те, хто її платить, ми визначаємо в договорі посередництва до початку співпраці. Посередник — Vladyslav Moroz (індивідуальна підприємницька діяльність) з обов’язковим страхуванням OC. Ми працюємо 7 мовами. Обсяг допомоги описано на сторінці у чому полягає наша допомога під час купівлі квартири, а пропозиції — в розділі квартири вторинного ринку у Варшаві.

Що змінить проєкт UD424, якщо набуде чинності

Міністр фінансів та економіки підготував проєкт зміни закону про управління нерухомістю (UD424, проєкт від 2.09.2026). Головні пропозиції:

• «винагорода належить лише від однієї зі сторін однієї й тієї самої угоди» (проєктований art. 180 ust. 3);
• оголошення про нерухомість можна опублікувати лише після укладення договору посередництва (проєктований ust. 3d);
• грошові штрафи від дво- до п’ятикратного розміру середньомісячної заробітної плати (проєктований art. 198d);
• vacatio legis 6 місяців.

Станом на 7.10.2026 проєкт в Урядовому центрі законодавства має статус «відкритий». Етапи погоджень, публічних консультацій та відгуків мають дату останньої зміни 4.09.2026, а до Сейму проєкт не надходив. Сьогодні він не діє. Згідно з проєктом, до договорів посередництва, укладених до набуття змінами чинності й досі чинних, застосовуються попередні норми (art. 2 проєкту), але текст проєкту ще може змінитися.

FAQ

Чи завжди покупець платить комісію агентству нерухомості в Польщі?

Ні. Закон про управління нерухомістю не визначає, хто платить посередникові і скільки (art. 180 ust. 3, правовий стан на жовтень 2026 р.). Вирішує договір посередництва. Якщо агентство працює за договором із продавцем, а ви жодного договору посередництва не підписуєте, ви не його клієнт. Договір потребує письмової або електронної форми під страхом недійсності.

Скільки бере агентство нерухомості з покупця у Варшаві?

Закон не встановлює ні ставки, ні межі. За даними OnGeo (17.12.2025), комісія зазвичай становить 2–5% ціни, у Варшаві 3–5%. В опитуванні SonarHome серед продавців (8.01.2026) 45% платили 1–2%, а 31% — 3–4% ціни. Це ставки, які платили продавці, і це дані порталів, а не офіційна статистика. За ціни квартири 800 000 zł кожен 1% — це 8 000 zł нетто.

Чи входить ПДВ у комісію агента?

Це залежить від агента. Посередництво в операціях із нерухомістю оподатковується ПДВ за ставкою 23%. Проте агент може користуватися звільненням, якщо його продаж не перевищує 240 000 zł на рік (art. 113 ust. 1 закону про ПДВ, ліміт від 1.01.2026). Тому в договорі перевірте, чи сума нетто, чи брутто. За 3% від 800 000 zł різниця становить 5 520 zł.

Коли платять комісію агентові?

Строк оплати визначає договір посередництва. Закон про управління нерухомістю його не встановлює (правовий стан на жовтень 2026 р.). Перед підписанням з’ясуйте, чи обов’язок платити настає лише після нотаріального акта купівлі-продажу, чи вже після попереднього договору, і що буде, якщо угода не відбудеться. За прострочення платежу належать відсотки, а не договірна неустойка (art. 483 § 1 k.c.).

Чи може агент узяти комісію і з покупця, і з продавця?

Чинні норми цього не забороняють. Урядовий проєкт зміни закону UD424 (проєкт від 2.09.2026) передбачає, що винагорода належить лише від однієї зі сторін однієї угоди. Станом на 7.10.2026 проєкт має статус «відкритий» і до Сейму не надходив, тому поки не діє. Запитайте агентство прямо, чи бере воно винагороду також із продавця.

Агентство дало вам на підпис договір із комісією з покупця? Напишіть нам до підписання. Надішліть посилання на оголошення, і ми скажемо, чим можемо допомогти щодо цієї квартири та на яких умовах.

Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com

Текст має інформаційний характер і не є юридичною чи податковою консультацією. Правовий стан на жовтень 2026 р.