Contratto di mediazione prima della visita: cosa controllare prima di firmare

Ha fissato la visita di un appartamento visto in un annuncio e sulla porta l’agente le porge una penna e alcune pagine di contratto di mediazione (umowa pośrednictwa). Non deve firmare subito, e non deve nemmeno firmare affatto. Se sta valutando di farlo, controlli prima il contratto con gli otto punti qui sotto. I più importanti sono la forma, il compenso, l’esclusiva e le penali. Una firma apposta nell’appartamento visitato, e non in agenzia, le dà in linea di principio 14 giorni per recedere senza indicare motivi (art. 27 comma 1 della legge sui diritti dei consumatori).

Citiamo le norme secondo lo stato giuridico a ottobre 2026:

• legge sulla gestione degli immobili (ustawa o gospodarce nieruchomościami, u.g.n.), testo unico Dz.U. 2026 poz. 399;
• codice civile (Kodeks cywilny, k.c.), testo unico Dz.U. 2026 poz. 795;
• legge sui diritti dei consumatori (ustawa o prawach konsumenta, u.p.k.), testo unico Dz.U. 2026 poz. 1244.

Lista di controllo prima della firma

1. Forma: carta con le firme di entrambe le parti oppure firma elettronica qualificata. La scansione non basta.
2. La controparte: nome e cognome o denominazione dell’imprenditore, NIP (numero fiscale), copia della polizza RC come allegato.
3. Compenso: importo o percentuale, su che base è calcolato, con o senza IVA, quando è dovuto.
4. Se l’agente ha un contratto anche con il venditore di quell’appartamento.
5. Ambito dell’incarico: cosa farà l’agente per Lei.
6. Esclusiva, durata, disdetta, rinnovo automatico, provvigione dopo la fine del contratto.
7. Penali contrattuali e clausole che escludono la responsabilità dell’agente.
8. Informativa sul recesso e se, insieme al resto, non firma il consenso a perderlo.

Perché l’agente le dà un contratto se l’appartamento lo vende un altro?

La legge conosce l’agente immobiliare (pośrednik w obrocie nieruchomościami): svolge a titolo oneroso attività dirette alla conclusione, fra altre persone, di contratti di acquisto o cessione di diritti su immobili o del diritto cooperativo di proprietà di un’unità abitativa (art. 179b u.g.n.). L’agente è un imprenditore (art. 179a). La legge non dice chi lo paga né quanto. L’art. 180 comma 3 u.g.n. stabilisce soltanto che l’ambito delle attività di mediazione è definito dal contratto di mediazione, e per questo richiede una forma determinata. Chi paga dipende quindi dai contratti che l’agente conclude.

L’agente che le mostra un appartamento di un annuncio può avere già un contratto con il venditore. Le norme vigenti non gli vietano di percepire un compenso da entrambe le parti della stessa operazione. Prima di firmare chieda quindi apertamente: ha un contratto con il venditore e anche il venditore lo paga? Da questa risposta dipende se Lei paga chi lavora per Lei o se contribuisce a un servizio ordinato dalla controparte.

Quanto chiedono le agenzie agli acquirenti e se l’importo è netto o lordo lo descriviamo a parte nella guida su chi paga la provvigione dell’agente e quanto chiedono le agenzie. Per l’acquisto dal costruttore le regole sono diverse: le trova nella guida agente nell’acquisto dal costruttore.

Forma del contratto di mediazione: carta o firma qualificata

Il contratto di mediazione richiede a pena di nullità la forma scritta o elettronica (art. 180 comma 3 u.g.n.). In occasione di una visita significa:

• forma scritta è un documento con firme autografe. Prenda subito il suo esemplare, con la firma dell’agente e la data;
• forma elettronica richiede una firma elettronica qualificata (art. 78¹ § 1 k.c.);
• la scansione del contratto firmato, inviata per e-mail o messaggistica, è soltanto forma documentale (art. 77² k.c.). Non soddisfa il requisito dell’art. 180 comma 3.

Un contratto concluso in altra forma è nullo. Se l’agente propone una firma rapida in modo diverso dalla carta o dalla firma elettronica qualificata, chieda un esemplare cartaceo o che il contratto le venga inviato per leggerlo prima del successivo incontro.

Chi è la controparte: dati, polizza RC, documento d’identità

Parte del contratto è l’imprenditore che esercita l’attività di mediazione (art. 179a u.g.n.), e non sempre è la stessa persona che le mostra l’appartamento. Controlli nel contratto nome e cognome o denominazione e NIP, e li confronti con il registro pubblico (CEIDG o KRS).

• Licenza. Dal 1.01.2014 la licenza di agente non è richiesta (legge del 13.06.2013, Dz.U. 2013 poz. 829). La sua assenza non prova nulla, e una sua dichiarazione non garantisce nulla.
• Assenza di condanne. Dal 31.10.2021 non può fare l’agente chi è stato condannato con sentenza definitiva per i reati elencati nell’art. 180a comma 1 u.g.n.
• RC obbligatoria. L’agente deve avere un’assicurazione di responsabilità civile (art. 181 comma 3 u.g.n.). La copia della polizza in vigore alla data del contratto ne è un allegato (art. 181 comma 3a). Se manca, inviti l’agente per iscritto. Se non presenta la copia entro 7 giorni dal ricevimento dell’invito, può disdire il contratto con effetto immediato (art. 181 comma 3b).
• Massimale. Il minimo equivale a 25 000 euro (§ 4 comma 1 del regolamento, Dz.U. 2019 poz. 804), convertito al primo cambio medio della banca centrale polacca (NBP) dell’anno di stipula della polizza (§ 4 comma 2). Per le polizze del 2026 il cambio del 2.01.2026 era 4,2156 zł, quindi il minimo è 105 390 zł.

Perché l’agente chiede il documento d’identità? L’agente immobiliare è un soggetto obbligato ai sensi della legge antiriciclaggio (art. 2 comma 1 punto 18, testo unico Dz.U. 2025 poz. 644). Deve applicare misure di sicurezza finanziaria, tra cui l’identificazione del cliente (art. 33–37), e conserva la documentazione per 5 anni (art. 49 comma 1). L’agenzia ha dunque una base per chiedere i dati. Può però chiedere che lo faccia solo quando Lei ha deciso per il contratto.

Compenso: importo, IVA e momento del pagamento

Le norme non fissano né l’aliquota né chi paga. Tutto sta nel contratto, quindi legga questa parte con la massima attenzione.

• Importo. Secondo la posizione della UOKiK dell’ottobre 2018 la provvigione dell’agenzia deve essere chiaramente determinata e comprendere l’IVA. In un contratto concluso fuori dai locali commerciali l’agente deve indicare prima della conclusione il compenso complessivo comprensivo di imposte e, se non è calcolabile in anticipo, il metodo di calcolo (art. 12 comma 1 punto 5 u.p.k.). Se il compenso è una percentuale, verifichi su quale importo: il prezzo del preliminare o quello dell’atto notarile.
• IVA. Il servizio di mediazione è soggetto all’aliquota del 23%. L’agente può però avvalersi dell’esenzione soggettiva (art. 113 comma 1 della legge sull’IVA, testo unico Dz.U. 2026 poz. 1263; soglia 240 000 zł dal 1.01.2026). Verifichi quindi se l’importo del contratto è quello da pagare o se si aggiunge l’IVA. Un esempio di calcolo netto e lordo è nella guida sulla provvigione dell’agente.
• Momento del pagamento. Verifichi quale evento fa scattare il pagamento: la firma del preliminare o l’atto notarile di vendita. Se è il primo, il contratto dovrebbe dire cosa accade al compenso se non si arriva all’atto. Se al preliminare versa anche una caparra, legga come la caparra si distingue dall’acconto.

Ambito dell’incarico: cosa farà l’agente per Lei

Poiché l’ambito delle attività è definito dal contratto (art. 180 comma 3 u.g.n.), ciò che non vi figura non fa parte del servizio. La formula generica «mediazione nell’acquisto di un immobile» dice poco. Verifichi se il contratto elenca attività concrete, per esempio la ricerca di offerte secondo i suoi criteri, la presentazione, l’analisi del registro fondiario (księga wieczysta), l’aiuto nelle trattative, l’organizzazione del preliminare e dell’atto notarile.

L’agente con cui ha concluso un contratto di mediazione ha per legge il diritto di consultare, tra l’altro, i registri fondiari, il catasto (registro di terreni e fabbricati), l’anagrafe nei limiti dell’obbligo di residenza e gli attestati di prestazione energetica (art. 181a u.g.n.). Se paga per la verifica della situazione giuridica dell’appartamento, lo faccia scrivere nel contratto. Cosa controllare da soli prima del preliminare lo abbiamo raccolto nella lista di controllo per l’appartamento di seconda mano. Se visita un appartamento in un edificio prefabbricato, legga anche: appartamento in un edificio prefabbricato a Varsavia: cosa controllare.

Esclusiva, durata e provvigione dopo la fine del contratto

Queste tre clausole decidono se dopo la firma potrà continuare a cercare da solo.

• Esclusiva. Secondo la UOKiK l’esclusiva riguarda solo il servizio di mediazione, e la richiesta di provvigione quando il cliente ha trovato la controparte da sé è illecita. La UOKiK ha emesso in merito la decisione RBG-36/2014 del 19.11.2014 sulle clausole che prevedono la provvigione «a prescindere da come sia stato stabilito il contatto». Verifichi se il contratto le vieta di comprare un appartamento trovato da sé o tramite un’altra agenzia.
• Durata e rinnovo. Verifichi per quanto tempo si vincola e come può disdire. L’art. 385³ punto 18 k.c. annovera tra le clausole che nel dubbio si considerano abusive quella per cui un contratto a tempo determinato si rinnova se il consumatore non si oppone entro un termine palesemente breve.
• Provvigione dopo la fine del contratto. La UOKiK ritiene illecita la richiesta di provvigione dopo la scadenza del contratto senza limiti. Il Tribunale per la tutela della concorrenza e dei consumatori ha censurato la clausola sulla provvigione «a prescindere da come sia stata trovata la controparte» anche dopo la fine del contratto (rif. XVII AmC 1786/09, voce n. 2512 nel registro delle clausole abusive del 19.09.2011). È più sicuro un contratto che indichi un periodo preciso e riguardi solo gli appartamenti che l’agente le ha mostrato.

Penali contrattuali e clausole da cancellare

Una penale contrattuale può garantire soltanto un’obbligazione non pecuniaria (art. 483 § 1 k.c.). Il pagamento del compenso è un’obbligazione pecuniaria, quindi per il ritardo spettano gli interessi, non la penale. Lo sottolinea anche la UOKiK.

Le clausole non negoziate individualmente con il consumatore non lo vincolano se regolano i suoi diritti e obblighi in modo contrario alle buone consuetudini, ledendo gravemente i suoi interessi (art. 385¹ § 1 k.c.). L’art. 385³ k.c. elenca esempi che nel dubbio si considerano abusivi. Nel contratto di mediazione cerchi soprattutto questi:

Scorra la tabella di lato per vedere tutte le colonne. →

Prima di firmare chieda di cancellare o modificare un punto simile e che entrambe le parti siglino la modifica. Se l’agente non accetta, anche questo dice qualcosa.

Firma nell’appartamento visitato: 14 giorni per recedere

Il contratto concluso con la presenza contemporanea Sua e dell’agente in un luogo che non è il locale della sua impresa è un contratto concluso fuori dai locali commerciali (art. 2 punto 2 lett. a u.p.k.). L’appartamento visitato, il vano scale o un caffè sono proprio luoghi di questo tipo. Allora:

• può recedere entro 14 giorni senza indicare motivi e, di norma, senza costi (art. 27 comma 1; l’eccezione dell’art. 35 la descriviamo sotto). In caso di visita non concordata dell’imprenditore nel luogo di residenza il termine è 30 giorni (art. 27 comma 2);
• per il contratto di servizio il termine decorre dal giorno della conclusione (art. 28 punto 2);
• l’agente deve informarla, prima della conclusione, sul modo e sul termine del recesso (art. 12 comma 1 punto 9). Se non la informa affatto del diritto di recesso, questo si estingue solo dopo 12 mesi dalla scadenza del termine di recesso (art. 29 comma 1).

Faccia attenzione alla dichiarazione con cui chiede che il servizio inizi prima della scadenza del termine di recesso. Se la firma e poi recede, pagherà le prestazioni eseguite fino al recesso (art. 35). Il diritto di recesso non spetta affatto se l’agente ha eseguito integralmente il servizio con il suo consenso espresso e preventivo, l’ha informata prima dell’inizio che dopo l’esecuzione perderà tale diritto, e Lei ne ha preso atto (art. 38 comma 1 punto 1). Non firmi d’istinto una dichiarazione simile insieme al resto del contratto.

Se firma in agenzia, di norma non si tratta di un contratto concluso fuori dai locali commerciali e il recesso di 14 giorni non Le spetta. Eccezione: il contratto firmato in agenzia subito dopo un contatto individuale e personale avvenuto fuori dall’agenzia, per esempio durante la visita, resta un contratto concluso fuori dai locali commerciali (art. 2 punto 2 lett. c u.p.k.). Lo legga quindi prima di firmare.

Cosa deve sapere chi compra dall’estero

• Lingua dei documenti. Il contratto di mediazione è di norma in polacco. Non firmi ciò che non capisce: chieda il documento in anticipo e lo faccia tradurre prima di vincolarsi. Dal notaio gli atti si compiono in polacco; su richiesta di una parte il notaio può compierli in aggiunta in lingua straniera, direttamente (se la conoscenza della lingua è provata) o con un traduttore giurato (tłumacz przysięgły; art. 2 § 3 della legge sul notariato, Dz.U. 2026 poz. 614). Se una parte non conosce il polacco e non è allegata una traduzione, il notaio deve tradurre l’atto (art. 87 § 1 punto 1).
• Documento e dati. L’obbligo dell’agente di identificare il cliente vale per gli stranieri come per i polacchi (art. 33–37 della legge antiriciclaggio). Chieda quali documenti gli servono e per quanto tempo li conserva.
• A distanza. Dall’estero concluda il contratto solo nella forma che la legge richiede: su carta o con firma elettronica qualificata. Una scansione inviata per messaggistica non basta (art. 180 comma 3 u.g.n.).

Cosa prevede il progetto UD424 (stato al 7.10.2026)

Il progetto governativo di legge di modifica della legge sulla gestione degli immobili (UD424, versione del 2.09.2026) prevede tra l’altro:

• «Il compenso spetta solo a una delle parti della stessa operazione»;
• la pubblicazione dell’annuncio immobiliare solo dopo la conclusione del contratto di mediazione;
• l’obbligo dell’agente di verificare la situazione giuridica e di fatto dell’immobile;
• vacatio legis di 6 mesi; ai contratti conclusi prima si applicano le norme previgenti.

Al 7.10.2026 il progetto ha nel Centro governativo per la legislazione (RCL) lo stato «aperto». Le fasi di concertazione, consultazione pubblica e parere hanno come data dell’ultima modifica il 4.09.2026, e il progetto non è arrivato alla Sejm. Oggi non è in vigore. Il contratto che firmerà ora sarà valutato secondo le norme vigenti.

FAQ

Devo firmare un contratto di mediazione per visitare un appartamento?

Nessuna norma obbliga l’acquirente a firmare un contratto prima della visita. È una condizione posta dall’agenzia e può rifiutarla. Se firma, il contratto deve avere forma scritta o elettronica a pena di nullità (art. 180 comma 3 della legge sulla gestione degli immobili, stato giuridico a ottobre 2026). Senza tale forma non esiste con l’agente un contratto di mediazione valido.

Un contratto di mediazione firmato e inviato come scansione è valido?

Non soddisfa il requisito di forma. La scansione di un documento firmato è solo forma documentale (art. 77² del codice civile), mentre il contratto di mediazione richiede carta con firme oppure firma elettronica qualificata (art. 78¹ § 1 k.c.). Ogni altra forma rende il contratto nullo (art. 180 comma 3 u.g.n., stato giuridico a ottobre 2026).

Posso recedere dal contratto di mediazione firmato durante la visita?

In linea di principio sì. Il contratto firmato nell’appartamento visitato e non in agenzia è concluso fuori dai locali commerciali. Ha allora 14 giorni dalla conclusione per recedere senza indicare motivi (art. 2 punto 2 lett. a, art. 27 comma 1 e art. 28 punto 2 della legge sui diritti dei consumatori). Il diritto non spetta se l’agente ha eseguito integralmente il servizio con il suo consenso espresso e preventivo e l’ha avvertita prima che in tal caso lo perde (art. 38 comma 1 punto 1).

Cosa fare se al contratto di mediazione non è allegata la polizza RC?

La copia della polizza di responsabilità civile in vigore alla data del contratto ne è un allegato obbligatorio (art. 181 comma 3a u.g.n.). Se manca, inviti l’agente per iscritto a consegnarla. Se non presenta la copia entro 7 giorni dal ricevimento dell’invito, può disdire il contratto con effetto immediato (art. 181 comma 3b, stato giuridico a ottobre 2026).

L’agente può chiedere la provvigione se compro da solo dopo la fine del contratto?

L’autorità UOKiK ritiene illecita la richiesta di provvigione dopo la scadenza del contratto senza alcun limite, e il Tribunale per la tutela della concorrenza e dei consumatori ha censurato la clausola sulla provvigione «a prescindere da come sia stata trovata la controparte» (rif. XVII AmC 1786/09). Verifichi che il contratto indichi un termine preciso e riguardi solo gli appartamenti che l’agente le ha mostrato.

Ha fissato la visita di un appartamento di seconda mano a Varsavia? Ci scriva prima della visita e ci invii il link dell’annuncio. Le diremo come possiamo aiutarla con questo appartamento. Nell’acquisto sul mercato secondario lavoriamo sulla base di un contratto di mediazione in cui il compenso e chi lo paga si stabiliscono prima di iniziare la collaborazione. L’agente è Vladyslav Moroz (ditta individuale) con l’assicurazione RC obbligatoria. Parliamo 7 lingue. Dettagli: come lavoriamo nell’acquisto di un appartamento.

Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com

Stato giuridico a ottobre 2026. Il testo ha carattere informativo e non costituisce consulenza legale.