Квартира под ремонт в Варшаве: выгодно ли покупать

Квартира под ремонт в Варшаве выгодна только тогда, когда цена покупки, налог PCC, нотариус, ремонт и расходы месяцев, пока жить в ней нельзя, в сумме дают меньше, чем готовая квартира той же площади в том же районе. При бюджете около 600 тыс. зл такой расчёт получается впритык. Средняя фактическая цена сделок на вторичном рынке Варшавы во II кв. 2026 г. составляла около 16 700 зл/м² (NBP, данные опубликованы в августе 2026 г.). Это примерно 36 м² за 600 тыс. зл. А капитальный ремонт 50 м² стоит, по общепольским оценкам 2026 г., более 100 000 зл.

Ниже: как считать, вилки затрат с датами и нормы, которые решают, что можно делать самому, а что требует согласия или уведомления.

Насколько квартира под ремонт дешевле готовой?

Честный ответ: точно неизвестно. На сентябрь 2026 г. мы не нашли двух независимых датированных источников, которые измеряли бы разницу цен между квартирами «под ремонт» и готовыми именно в Варшаве. Опубликованные оценки взяты из одного портала и частично из данных по нескольким городам, поэтому мы их не приводим. Помните и о том, что «под ремонт» — это формулировка из объявления, а не техническая или юридическая категория: под одним и тем же словом попадаются и квартиры для косметического обновления, и квартиры, где нужно менять инженерные сети.

Твёрдая точка отсчёта — данные NBP по Варшаве за II кв. 2026 г.:

• средняя фактическая (transakcyjna) цена на вторичном рынке: около 16 700 зл/м²;
• средняя цена предложения (ofertowa) на вторичном рынке: около 19 100 зл/м².

NBP считает эти средние по разным массивам данных. Разница около 2 300 зл/м² (II кв. 2026 г.) не означает, что именно столько вы снимете в торге. Она лишь показывает, что цены из объявлений — это не цены, по которым квартиры продаются. Поэтому сравнивайте предложение «под ремонт» с готовыми квартирами в том же районе и том же типе дома: Mokotów, Wola и Praga — отдельно, а не со средней по городу. Предложения вторичного рынка смотрите в разделе вторичный рынок Варшавы.

Как посчитать полную стоимость: цена, PCC, нотариус, ремонт и месяцы без жилья

Формула простая:

цена + PCC + нотариус и сборы + ремонт с запасом + расходы на период ремонта ≤ цена готового аналога

PCC. При покупке на вторичном рынке ставка составляет 2% (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o PCC, правовое положение на октябрь 2026 г.). База — рыночная стоимость. Её определяют с учётом, среди прочего, «состояния и степени износа» (art. 6 ust. 2), поэтому состояние квартиры имеет значение. Если стоимость в акте занижена, налоговый орган вызывает для её уточнения или увеличения в срок не короче 14 дней (art. 6 ust. 3). Налог удерживает нотариус как налоговый агент (art. 10 ust. 2).

Для первой квартиры важно освобождение по art. 9 pkt 17, действующее с 31 августа 2023 г. Оно распространяется на покупателя, у которого на день покупки и раньше не было права собственности на жилое помещение, кооперативного собственнического права на него или доли в них. Исключение — доля до 50%, полученная по наследству. При покупке вдвоём NSA в решении от 7 апреля 2026 г. (III FSK 281/25) признал, что освобождение может полагаться пропорционально тому покупателю, который выполняет условия. Это решение по одному делу, поэтому до подписания акта спросите нотариуса, как он рассчитает PCC.

Нотариус и сборы. Таксу, записи в земельно-ипотечной книге и PCC мы разбираем в руководстве вторичная квартира в Варшаве: что проверить перед договором.

Период ремонта. Эти месяцы вы обычно платите дважды: прежняя аренда плюс платежи за новую квартиру (в кооперативе также отчисление на ремонтный фонд, art. 6 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych), а при ипотеке ещё и платёж по кредиту. Внесите эти суммы в расчёт.

Пример. Исходные числа — допущение, а не рыночные данные. Квартира 40 м² за 480 000 зл плюс ремонт среднего уровня за 2 000–3 500 зл/м² (Oferteo, май 2026 г.) даёт 80 000–140 000 зл. Без освобождения добавляется PCC 2%, то есть 9 600 зл. Всего получается 569 600–629 600 зл ещё до нотариуса и расходов на период ремонта. Бюджет 600 тыс. зл покрывает примерно нижнюю половину вилки, а после добавления нотариуса — ещё меньше. При освобождении от PCC 9 600 зл отпадают.

Сколько стоит капитальный ремонт за м² в Варшаве? Вилки на сентябрь 2026 г.

Отдельной проверенной средней по Варшаве нет. Два независимых источника 2026 г. дают общепольские вилки, которые совпадают:

Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы. →

Варшавские цены отдельных работ по прайсу kb.pl (апрель 2026, брутто, оценка по предложениям из интернета):

• новая точка электропроводки с материалом: 229 зл;
• переделка точки электропроводки, только работа: 119 зл;
• шпатлёвка стен: 62,20 зл/м²;
• укладка плитки в стандартном исполнении, без материалов: 127 зл/м².

Работа дорожает. По данным SEKOCENBUD, нетто-ставки сметной оплаты труда во II кв. 2026 г. выросли на 5,4–6,6% в годовом выражении. Закладывайте в смету запас на то, что обнаружится после снятия штукатурки и плитки.

Крупнопанельный дом, каменица, дом 90-х: что обычно скрывается за словами «под ремонт»

Формулировка «под ремонт» охватывает всё: от замены полов до замены инженерных сетей. На стоимость обычно влияет то, чего не видно: сети, стояки и юридические ограничения дома.

Крупнопанельный дом (wielka płyta). Исследования ITB, о которых сообщало правительство в 2019 г., признали здания из крупных панелей долговечными. Состояние конкретного дома зависит от его содержания. Попросите у управляющего протоколы периодических проверок (подробнее ниже).

Каменица (kamienica). Проверьте, внесено ли здание в реестр памятников. Art. 29 ust. 7 Prawa budowlanego в редакции с 3 июня 2026 г. устанавливает: работы в объекте, внесённом в реестр, в том числе те, что в обычном доме не требуют никаких формальностей, требуют разрешения на строительство. На территории, внесённой в реестр, они требуют уведомления. В обоих случаях нужно ещё разрешение воеводского консерватора памятников либо справка о том, что консерватор не возразил против уведомления. Подробнее — в руководстве квартира в каменице: что проверить.

Дом 90-х и любой другой. Выясните форму собственности: отдельная собственность на помещение (товарищество собственников, wspólnota) или кооперативное собственническое право (кооператив). От этого зависит, у кого спрашивать согласие на работы со стояками и стенами.

Что можно делать самому, а что требует согласия сообщества или кооператива и уведомления в ведомстве

Правовое положение на октябрь 2026 г. (Prawo budowlane, t.j. Dz.U. 2026 poz. 524). Деление ниже относится к зданиям, которые не внесены в реестр памятников и не находятся на территории, внесённой в реестр. Для памятников действуют более строгие правила, описанные выше в разделе о каменице.

Без разрешения и без уведомления:

• ремонт помещения, то есть восстановление первоначального состояния (art. 3 pkt 8, art. 29 ust. 4 pkt 2 lit. a);
• перепланировка внутри без вмешательства в несущие элементы и наружные перегородки (art. 29 ust. 4 pkt 1 lit. a);
• монтаж инженерных сетей, кроме газовых (art. 29 ust. 4 pkt 3 lit. d).

Уведомление:

• ремонт наружных перегородок или несущих элементов (art. 29 ust. 3 pkt 2 lit. b);
• монтаж газовой установки (art. 29 ust. 3 pkt 3 lit. d), с проектом (art. 30 ust. 4c).

Уведомление подают до начала работ, на бумаге или через портал e-Budownictwo. У ведомства есть 21 день с момента получения, чтобы возразить решением. Если не начать работы в течение 3 лет, уведомление нужно подать заново (art. 30 ust. 4d, 5 i 5b).

Разрешение на строительство. Перепланировка несущих элементов в многоквартирном доме, например проём в несущей стене, как правило, требует разрешения на строительство (art. 28 ust. 1).

Сообщество собственников. Общее имущество составляют части здания и устройства, которые служат не только собственникам отдельных помещений (art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali). Перестройка общего имущества требует решения собственников (art. 22 ust. 3 pkt 5). То же относится к объединению или разделению помещений (art. 22 ust. 4). Вы обязаны также пустить управление в помещение, когда это необходимо для ремонта или устранения аварии в общих частях (art. 13 ust. 2).

Кооператив. В зданиях, где кооператив является совладельцем вместе с собственниками выделенных помещений, art. 22 применяется соответственно (art. 27 ust. 2–3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych). Работы с несущими стенами, стояками, вентиляцией, газом или отоплением обычно требуют согласования с кооперативом. До подписания договора изучите регламент и устав вашего кооператива.

Инженерные сети: электрика, газ, стояки — кто и как проверит до покупки

Проверка квартиры. Для электрики и газа исполнителю нужно свидетельство о квалификации: группа 1 для электроустановок, группа 3 для газовых (постановление от 1 июля 2022 г., Dz.U. 2022 poz. 1392). Свидетельство теряет силу через 5 лет после выдачи (art. 54 ust. 1aa Prawa energetycznego, правовое положение на октябрь 2026 г.). Попросите исполнителя показать действующее свидетельство.

Проверки здания. Владелец или управляющий зданием, то есть сообщество, управляющая компания или кооператив, а не жилец, обязан заказывать проверки (art. 62 Prawa budowlanego, правовое положение на октябрь 2026 г.):

• не реже раза в год: газовые установки и дымоходы;
• не реже раза в 5 лет: среди прочего, проверка электроустановки, включая сопротивление изоляции и заземление.

Проверки выполняют лица со строительными полномочиями; электрику и газ могут проверять и лица с квалификацией по надзору, а дымоходы — мастер-трубочист. Протоколы этих проверок покажут состояние общих сетей ещё до внесения задатка.

Почему до покупки. Продавец не отвечает по rękojmi (гарантии за дефекты) за недостаток, о котором вы знали при заключении договора (art. 557 § 1 KC). Если продавец — частное лицо, стороны могут ограничить или исключить rękojmi в договоре (art. 558 § 1). Такое исключение недействительно, если продавец коварно скрыл недостаток (art. 558 § 2). Срок по недостаткам недвижимости составляет 5 лет с момента передачи помещения (art. 568 § 1). Больше о документах — в руководстве что проверить перед покупкой вторичной квартиры.

Если вы иностранец и читаете только по-русски

Нотариальный акт совершается на польском языке; по просьбе стороны нотариус может совершить его и на иностранном языке, лично или с присяжным переводчиком (tłumacz przysięgły). Если вы не знаете польского и перевода к акту не приложено, нотариус переводит акт или привлекает переводчика (Prawo o notariacie, art. 2 § 3 и art. 87 § 1 pkt 1, правовое положение на октябрь 2026 г.). Просите перевод протоколов и условий договора заранее, до внесения задатка, а не в день подписания.

«Lokal za remont» от города: что это за программа и почему это не покупка

Программу «Lokal za remont» легко принять за предложение о продаже, но это аренда помещения из жилищного фонда г. Варшавы, а не покупка. Основание — распоряжение № 144/2024 от 26 января 2024 г. Участвовать могут лица, квалифицированные на бессрочную аренду из-за низкого дохода и неудовлетворённых жилищных потребностей, способные сами отремонтировать помещение.

Общие критерии аренды из городского фонда: постоянное проживание в Варшаве, доход за последние 12 месяцев не выше порога, жилищные условия, требующие улучшения, и отсутствие возможности самостоятельно решить жилищный вопрос. На сентябрь 2026 г. страница программы не публикует отдельных условий на 2026 г. Если у вас есть 600 тыс. зл на покупку, эта программа, как правило, не для вас.

FAQ

Квартира под ремонт в Варшаве намного дешевле готовой? Единой надёжной цифры нет. На сентябрь 2026 г. мы не нашли двух независимых датированных источников, измеряющих эту разницу именно в Варшаве. Точка отсчёта: средняя фактическая цена на вторичном рынке Варшавы во II кв. 2026 г. — около 16 700 зл/м² (NBP). Сравнивайте квартиры из одного района и одного типа дома.

Сколько стоит капитальный ремонт квартиры 50 м²? По общепольским оценкам 2026 г., капитальный ремонт 50 м² с материалами — более 100 000 зл, то есть около 2 000–3 000 зл/м² (nieruchomosci-online.pl, июль 2026). Oferteo (данные предложений 2025–2026, май 2026) указывает для среднего уровня 2 000–3 500 зл/м². Отдельной средней по Варшаве эти источники не публикуют.

Нужно ли платить PCC при покупке квартиры под ремонт? Да, как правило, 2% рыночной стоимости, причём закон требует учитывать при её определении состояние и степень износа помещения. С 31 августа 2023 г. от PCC освобождена покупка первой квартиры лицом, у которого раньше не было такого права или доли (с исключениями). Правовое положение: октябрь 2026 г.

Нужно ли уведомлять ведомство о ремонте квартиры в многоквартирном доме? Обычный ремонт внутри здания, не внесённого в реестр памятников и не расположенного на территории, внесённой в реестр, не требует ни разрешения, ни уведомления. Уведомления требует ремонт наружных перегородок или несущих элементов и монтаж газовой установки. У ведомства есть 21 день с момента получения уведомления для возражения. Проём в несущей стене, как правило, требует разрешения на строительство. Правовое положение: октябрь 2026 г.

Позволяет ли программа «Lokal za remont» купить квартиру у города? Нет. Это аренда помещения из городского фонда, которое арендатор сам ремонтирует, а не покупка. Основание — распоряжение № 144/2024 от 26 января 2024 г. Программа для лиц, квалифицированных на бессрочную аренду из-за низкого дохода. На сентябрь 2026 г. город не опубликовал отдельных условий на 2026 г.

Посчитаем вместе до просмотра

Напишите нам до первого просмотра квартиры под ремонт или до визита в отдел продаж застройщика, если вы сравниваете её с новой квартирой (разницу описывает материал первичка или вторичка). Поможем свести полную стоимость обоих вариантов и определить, что проверить на месте.

При покупке на вторичном рынке вознаграждение и то, кто его платит, мы устанавливаем в договоре посредничества. С вас мы не берём вознаграждения за помощь в покупке квартиры у застройщика. Наше вознаграждение на первичном рынке вытекает из договоров с застройщиками.

Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com

Текст носит информационный характер и не является юридической или налоговой консультацией.