У вас є гроші на всю квартиру, і ви вирішуєте: переказати забудовнику все одразу чи купити квартиру від забудовника в розстрочку, тобто платити етапами. За договором із забудовником (umowa deweloperska) це значною мірою вирішує закон: ви вносите гроші на спеціальний рахунок у банку (mieszkaniowy rachunek powierniczy) після завершення чергових етапів будівництва (art. 8 ust. 1 i 3, правовий стан на жовтень 2026 р.). Всю ціну одразу зазвичай платять тоді, коли купують готову квартиру. Якщо будівництво просунулося далеко, частину етапів уже завершено, тож частину ціни, що на них припадає, ви заплатите на початку. Закон не передбачає знижки за готівку, але за даними Tabelaofert.pl (січень 2026 р.) оплата готівкою — найсильніший аргумент покупця в торгу. За даними NBP, у II кварталі 2026 р. середня ціна угод на первинному ринку Варшави була на 9,2% нижча за середню ціну пропозиції. Проте це порівняння різних наборів квартир, а не знижка на той самий лот.
Цей матеріал для тих, хто купує квартиру у Варшаві за власні кошти, без кредиту, найчастіше як інвестицію або наступне житло. Правова основа: закон від 20 травня 2021 р. про захист прав покупця житлового приміщення або одноквартирного будинку та про Гарантійний фонд забудовників (ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, далі — закон про забудовників), єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 880. Норми й цифри наводимо за станом на жовтень 2026 р.
Що означає «квартира від забудовника в розстрочку»?
Це не кредит і не фінансування від забудовника. «Розстрочка» — це графік внесків із договору із забудовником. Закон задає для нього рамки:
- Етапи. Проєкт ділиться щонайменше на 4 етапи. Кожен відповідає 10–25% загальних витрат проєкту (art. 24 ust. 2). Той самий відсоток визначає, яку частину вашого внеску банк переведе забудовнику після етапу з рахунку відкритого типу: відсоток витрат етапу, помножений на ціну вашого приміщення (art. 16 ust. 1).
- Момент платежу. Ви вносите гроші на спеціальний рахунок у банку (MRP) відповідно до ходу робіт, після завершення етапу (art. 8 ust. 1–3).
- Коли гроші отримує забудовник. За відкритого рахунку банк виплачує забудовнику кошти не раніше ніж через 30 днів після укладення договору і лише після підтвердження завершення етапу (art. 16 ust. 1). За закритого рахунку забудовник отримує гроші лише після акта, що передає вам право власності (art. 15, art. 5 pkt 10).
- Хто платить за захист. Внесок до Гарантійного фонду забудовників (Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, DFG) платить забудовник: 0,45% від внесків за відкритого рахунку і 0,1% за закритого (постанова, Dz.U. 2022 poz. 1341, станом на жовтень 2026 р.).
Якщо договір передбачає відсотки або неустойки, він має вказувати їх розмір (art. 35 ust. 1 pkt 14). Перевірте, за що вони нараховуються, особливо у разі прострочення платежу. Договір із забудовником укладається у формі нотаріального акта (art. 40 ust. 1).
Коли платять етапами, а коли всю суму одразу?
За договором із забудовником закон прив’язує платежі до ходу будівництва, а не до того, скільки грошей у вас на рахунку. Питання «розстрочка чи все одразу» зводиться до того, на якій стадії перебуває обраний комплекс.
Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці.
| Ситуація | Договір | Як платите | Що захищає ваші гроші |
|---|---|---|---|
| Будівництво на початковій стадії | договір із забудовником (нотаріальний акт) | етапами, після завершення чергових етапів (art. 8) | спеціальний рахунок; за відкритого рахунку повернення з DFG у випадках з art. 48 ust. 1 |
| Будівництво на пізній стадії | договір із забудовником (нотаріальний акт) | за етапи, завершені до підписання, на початку, решту етапами | як вище |
| Готова квартира, яку продають одразу за договором купівлі-продажу | договір купівлі-продажу (art. 3) | все під час підписання акта | право власності переходить до вас в акті; норми про спеціальний рахунок і DFG не застосовуються; гарантія за недоліки нерухомості 5 років (art. 568 § 1 k.c.) |
Скільки і коли ви заплатите на пізній стадії будівництва, покаже графік платежів у проєкті договору. Попросіть його до бронювання й порахуйте, яка сума припадає на день підписання акта. Як проходить купівля вже збудованої квартири, ми описуємо в матеріалі як купити готову квартиру у забудовника.
Статус і строк здачі кількох комплексів можна звести в одну таблицю: порівняйте статус будівництва, строк здачі й ціни кількох житлових комплексів. Строк здачі підкаже, наскільки далеко до кінця будівництва. Точний розподіл внесків покаже лише графік у проєкті договору.
Що ви отримуєте, платячи етапами, якщо маєте всю суму?
Гроші довше залишаються у вас. Частина ціни, що припадає на майбутні етапи, лишається на вашому рахунку до завершення цих етапів. Те, що ви внесли, за відкритого рахунку потрапляє до забудовника лише після підтвердження етапу. За закритого — після акта, що передає право власності.
За договором із забудовником у вас є законний вихід у разі затримки. Якщо забудовник не передасть вам право власності в строк за договором, ви призначаєте йому додаткові 120 днів. Після їх спливу можна відмовитися від договору й надалі вимагати неустойку за прострочення (art. 43 ust. 1 pkt 6, ust. 3). У разі відмови на підставі art. 43 ust. 1:
- ви не платите відступного і витрат на відмову (art. 44 ust. 1–2);
- забудовник повертає кошти, виплачені йому з рахунку відкритого типу, не пізніше ніж за 30 днів (art. 44 ust. 3);
- якщо не поверне, виплату бере на себе DFG (art. 48 ust. 1 pkt 6);
- заяву подають письмово, з нотаріально засвідченим підписом, разом зі згодою на виключення ваших вимог із земельно-іпотечної книги (księga wieczysta) (art. 45 ust. 1).
Чого ви не отримуєте автоматично. Закон не передбачає ні знижки за швидшу оплату, ні доплати за оплату етапами. Якщо у відділі продажу забудовника (biuro sprzedaży) вам називають різні ціни за різних способів оплати, попросіть обидві версії письмово й порівняйте повну суму. Якщо ви обираєте між будинком, що будується, і готовим житлом, порахуйте також вартість очікування ключів. Ми розбираємо її в матеріалі скільки коштує очікування квартири в будинку, що будується.
Які обов’язки ви берете на себе за графіком?
Платити етапами означає, що в строки з договору гроші мають бути під рукою. Якщо ви тримаєте їх у продуктах зі строком виплати, зіставте цей строк із графіком будівництва.
Що загрожує у разі прострочення (правовий стан на жовтень 2026 р.):
- відсотки й неустойки, якщо їх передбачає договір (art. 35 ust. 1 pkt 14);
- відмова забудовника від договору, але лише після письмової вимоги про оплату з 30-денним строком і лише якщо прострочення не спричинене форс-мажором (art. 43 ust. 7);
- відмова у разі неявки на приймання або на підписання акта: забудовник має двічі викликати вас письмово з інтервалом щонайменше 60 днів (art. 43 ust. 8). Це важливо, якщо ви купуєте як інвестор і постійно не живете у Варшаві.
Якщо договір передбачає неустойку, яка є надмірно завищеною, суд може її зменшити (art. 484 § 2 k.c., t.j. Dz.U. 2026 poz. 795).
Чи можна за готівку виторгувати ціну?
Спробувати можна, але закон жодної знижки не гарантує. Нижче дані, з яких варто почати розмову.
Дані NBP: Варшава, первинний ринок (станом на жовтень 2026 р.)¹
Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці.
| Показник | Значення |
|---|---|
| Середня ціна пропозиції, II кв. 2026 р. | 18 488 zł/м² |
| Середня ціна угод, II кв. 2026 р. | 16 783 zł/м² |
| Різниця між середньою ціною пропозиції та угод, II кв. 2026 р. | 9,2% |
| Та сама різниця, I кв. 2026 р. | 8,8% |
| Зміна середньої ціни угод, II кв. 2026 р. | +1,9% кв./кв., +2,4% р/р |
Різниця між ціною пропозиції та ціною угод не означає, що забудовники дають 9% знижки. NBP порівнює два різні набори квартир: виставлені на продаж і продані. Ціни тих самих лотів він не зіставляє.
Думка ринку. За даними Tabelaofert.pl (матеріал оновлено 16.01.2026) реальний діапазон торгу на первинному ринку зазвичай становить 3–7% ціни пропозиції, а оплату готівкою портал вважає найсильнішим аргументом покупця. Це оцінка порталу, а не статистика. Для наочності: за ціни 800 000 zł такий діапазон дорівнює 24 000–56 000 zł (власний розрахунок).
Перш ніж торгуватися:
- Перевірте історію ціни. Забудовник публікує на своєму сайті ціну за метр і ціну кожного приміщення з ПДВ разом з історією змін (art. 19a ust. 1–2). Як це перевірити, ми описуємо в матеріалі як перевірити, чи ціна за акцією справді знизилася.
- Зіставте ціну з переліком. Якщо ціна, запропонована під час укладення договору, відрізняється від ціни на сайті забудовника, ви можете вимагати договір за найвигіднішою для вас ціною (art. 19a ust. 6).
- Порахуйте ціну за площею. У договорах, укладених з 13.02.2026, ціна дорівнює добутку корисної площі та ціни за 1 м² (art. 5a).
- Зафіксуйте результат у договорі. Домовленості з розмови, зокрема про паркомісце чи комору, мають значення лише після внесення до договору.
Ціна, ПДВ та індексація: що перевірити в проєкті договору?
ПДВ. Ціни в переліку забудовника зазначають з ПДВ (art. 19a ust. 1). Ставка 8% на житлові приміщення до 150 м² діє станом на 7.10.2026 (art. 41 ust. 2 i 12–12c та art. 146ef закону про ПДВ, t.j. Dz.U. 2026 poz. 1263). Перед підписанням договору перевірте ставку ще раз і запитайте, що станеться з ціною, якщо ставка зміниться.
Індексація ціни. Урядовий проєкт змін до закону про забудовників (UD361, оприлюднений у RCL 11.05.2026) передбачає, серед іншого, заборону індексації ціни. На 7.10.2026 проєкт до Сейму не надійшов, тож це не чинне право. Перевірте в проєкті договору, чи може ціна змінитися і в яких випадках.
Готівка буквально: банкноти, переказ і походження грошей
«За готівку» в розмові із забудовником зазвичай означає «без кредиту». Якщо ви думаєте про оплату банкнотами, варто знати три правила (правовий стан на жовтень 2026 р.):
- Для приватної особи ліміту немає. Закон про підприємницьку діяльність обмежує готівкові платежі лише в угодах між підприємцями, понад 15 000 zł (art. 19, t.j. Dz.U. 2025 poz. 1480). Якщо ви купуєте квартиру через свою фірму, ліміт діє і для вас.
- Внески за договором із забудовником ідуть на банківський рахунок, тобто на спеціальний рахунок у банку (art. 8).
- Нотаріус інформує GIIF. Нотаріус передає Генеральному інспектору фінансової інформації (GIIF) відомості про угоди на суму понад 15 000 євро в еквіваленті (art. 72 ust. 4 w zw. z art. 2 ust. 1 pkt 13 закону про протидію відмиванню грошей, t.j. Dz.U. 2025 poz. 644). У обґрунтованих випадках зобов’язані установи перевіряють джерело походження коштів (art. 34 ust. 1 pkt 4 lit. b). Тому заздалегідь підготуйте документи, які це підтверджують: договір продажу іншої нерухомості, договір дарування або виписки з рахунку.
Купуєте кілька квартир або плануєте перепродаж?
Якщо ви купуєте як інвестор, перед підписанням договору розгляньте три питання (правовий стан на жовтень 2026 р.):
- PCC. Купівля у забудовника, що обкладається ПДВ, як правило, не обкладається податком від цивільно-правових угод (art. 2 pkt 4 lit. a закону про PCC, t.j. Dz.U. 2026 poz. 191). Виняток стосується саме інвесторів: якщо ви купуєте щонайменше шість житлових приміщень в одній або кількох будівлях, збудованих на одній земельній ділянці, то з договору купівлі-продажу шостого й кожного наступного такого приміщення ви заплатите 6% PCC, хоча забудовник нараховує й ПДВ (art. 7a ust. 1). Це стосується і купівлі часток у таких приміщеннях (art. 7a ust. 1), а також купівлі у спільну власність, якщо обов’язок сплати цієї ставки має бодай один зі співвласників (art. 7a ust. 2).
- PIT під час продажу. Продаж до спливу 5 років, рахуючи від кінця року придбання, означає податок 19% з доходу (art. 10 ust. 1 pkt 8 i art. 30e закону про PIT, t.j. Dz.U. 2026 poz. 592). З якого дня рахувати придбання за договором із забудовником, з’ясуйте в податкового консультанта.
- Цесія до приймання. Права за договором із забудовником можна передати лише у формі нотаріального акта. Закон дозволяє це, якщо договір стосується не більш ніж одного приміщення і якщо протягом останніх 3 років ви не передавали вимоги за іншим договором із забудовником (art. 37a ust. 1). У договорі передачі ви заявляєте, що другу умову виконано, під загрозою кримінальної відповідальності (art. 37a ust. 4), а нотаріус роз’яснює вам цю відповідальність (art. 40 ust. 1a). Обмеження не діє під час передачі особам із I та II податкової групи (art. 37a ust. 2). Якщо ви плануєте кілька таких угод, графік платежів і строк здачі мають для вас подвійне значення.
Якщо ви іноземець і не читаєте польською
Правовий стан — на жовтень 2026 р.
Дозвіл MSWiA. Квартиру (samodzielny lokal mieszkalny) купують без дозволу MSWiA за будь-якого громадянства. Виняток — прикордонна зона (strefa nadgraniczna), але Варшава до неї не входить (art. 8 ust. 1 pkt 1 i ust. 3 закону про придбання нерухомості іноземцями, t.j. Dz.U. 2017 poz. 2278). Але якщо разом із квартирою вам продають частку в окремій нерухомості, наприклад у під’їзній дорозі, за даними MSWiA дозвіл потрібен, а на практиці на нього чекають 2–4 місяці, іноді довше. Це може зсунути дату акта, а отже й графік платежів. Що саме входить до предмета договору, дізнайтеся у відділі продажу забудовника заздалегідь.
Договір написано польською. Договір із забудовником укладають у формі нотаріального акта (art. 40 ust. 1 закону про забудовників), а акт складають польською. Якщо ви не знаєте польської й перекладу немає, нотаріус перекладає акт сам або через присяжного перекладача (tłumacz przysięgły) і перед підписанням переконується, що ви розумієте його зміст (art. 87 § 1 pkt 1 i art. 94 § 1 закону про нотаріат (Prawo o notariacie), t.j. Dz.U. 2026 poz. 614). На ваше прохання нотаріус може додатково оформити акт іноземною мовою (art. 2 § 3 того самого закону). Але це день підписання. Графік платежів, відсотки й неустойки перевірте за проєктом договору раніше, поки є час поставити запитання.
Документи про походження грошей. Якщо платіж іде з-за кордону або з кількох рахунків, зберіть документи, що підтверджують джерело коштів, заздалегідь: про це нотаріус і банк можуть запитати (art. 34 ust. 1 pkt 4 lit. b закону про протидію відмиванню грошей).
Запитання відділу продажу, коли платите готівкою
- Який спеціальний рахунок веде проєкт: відкритий чи закритий?
- Скільки етапів у графіку і які вже завершено?
- Яка сума підлягає оплаті в день акта, а яка в наступні строки?
- Чи може ціна змінитися після підписання договору: у разі зміни ПДВ або з іншої причини?
- Які відсотки й неустойки передбачає договір за прострочення платежу?
- Чи збігається ціна у відділі продажу з ціною в переліку на сайті забудовника?
- Чи можуть за оплати без кредиту ціна або умови бути іншими і чи запише забудовник це в договір?
Див. також: договір із забудовником і кредит: що робити, якщо банк відмовив.
FAQ
Чи можна заплатити забудовнику всю ціну одразу?
За договором із забудовником (umowa deweloperska) закон прив’язує платежі до ходу будівництва: ви вносите гроші на спеціальний рахунок у банку (mieszkaniowy rachunek powierniczy) після завершення чергових етапів (art. 8 ust. 1 i 3, правовий стан на жовтень 2026 р.). Всю ціну одразу зазвичай платять за готову квартиру, яку продають одразу за договором купівлі-продажу (art. 3 закону про забудовників). Якщо будівництво просунулося далеко, за вже завершені етапи ви заплатите на початку, а решту за графіком.
Квартира від забудовника в розстрочку — це кредит?
Ні. «Розстрочка» у забудовника — це графік внесків на спеціальний рахунок у банку. Проєкт ділиться щонайменше на 4 етапи, і кожен становить 10–25% загальних витрат проєкту (art. 24 ust. 2, правовий стан на жовтень 2026 р.). Розмір відсотків і неустойок, якщо сторони їх передбачили, має бути вказаний у договорі (art. 35 ust. 1 pkt 14), тож перевірте, за що вони нараховуються.
Чи дадуть знижку за готівку?
Закон такої знижки не передбачає, тож усе залежить від розмови із забудовником. За даними Tabelaofert.pl (січень 2026 р.), реальний діапазон торгу зазвичай 3–7% від ціни пропозиції, а оплату готівкою портал називає найсильнішим аргументом покупця. За даними NBP за II квартал 2026 р., середня ціна угод у Варшаві на 9,2% нижча за середню ціну пропозиції, але це порівняння різних наборів квартир, а не знижка на той самий лот.
Чи є ліміт готівкових платежів під час купівлі квартири?
Для приватної особи ні. Закон про підприємницьку діяльність обмежує готівкові платежі лише між підприємцями, понад 15 000 zł (art. 19, правовий стан на жовтень 2026 р.). Якщо ви купуєте через свою фірму, ліміт діє і для вас. Нотаріус передає GIIF відомості про угоди на суму понад 15 000 євро, тому підготуйте документи про походження коштів.
Що буде, якщо я прострочу платіж за графіком?
Ви заплатите відсотки або неустойку, якщо їх передбачає договір (art. 35 ust. 1 pkt 14). Забудовник може відмовитися від договору лише після письмової вимоги про оплату з 30-денним строком, якщо прострочення не спричинене форс-мажором (art. 43 ust. 7, правовий стан на жовтень 2026 р.). Надмірно високу неустойку суд може зменшити (art. 484 § 2 k.c.).
Чи можна перепродати квартиру до отримання ключів?
Так, передавши права за договором із забудовником (цесія) у формі нотаріального акта. Умови: договір стосується не більш ніж одного приміщення, і протягом останніх 3 років ви не передавали вимоги за іншим договором із забудовником (art. 37a ust. 1, правовий стан на жовтень 2026 р.). Обмеження не діє під час передачі особам із I та II податкової групи (ust. 2).
Обираєте комплекс і хочете заплатити без кредиту? Напишіть нам до першого візиту у відділ продажу: ми маємо заявити вас забудовнику до вашого першого самостійного візиту. Ми підемо туди разом і пройдемо з вами інформаційний проспект (prospekt informacyjny) та проєкт договору, зокрема графік платежів. Підкажемо, про що запитати забудовника чи юриста. На первинному ринку ми не беремо з покупця винагороди (0%). Наша винагорода на первинному ринку випливає з договорів із забудовниками. Обслуговуємо 7 мовами.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Текст має інформаційний характер і не є юридичною чи податковою консультацією. Правовий стан на жовтень 2026 р.
¹ Джерело: NBP, база цін житлової нерухомості (BaRN), файл ceny_mieszkan.xlsx, аркуш «Rynek pierwotny», Варшава. У даних NBP II квартал охоплює березень–травень, а I квартал грудень–лютий. Відсоткові різниці та зміни кв./кв. і р/р: власний розрахунок на основі даних NBP.