Квартира в Варшаве для покупателя из Германии: сколько метров дадут 800 тыс., 1 млн и 1,2 млн zł

Больше всего метров за те же деньги сегодня на Białołęka, меньше всего на Wola. За 1 млн zł самая большая новая квартира в нашем каталоге имеет 76,4 м² на Białołęka, 66,6 м² в районе Włochy, 62,6 м² на Targówek и 44,2 м² на Wola, а на Mokotów в этом бюджете нет ни одной. Считаем по файлам, которые застройщики публикуют на портале dane.gov.pl: 960 квартир в 22 жилых комплексах из 9 районов, данные на 4 октября 2026 г.

Текст для вас, если вы живёте в Германии (или читаете по-русски, а покупаете как гражданин Германии), знаете свой бюджет и хотите понять, где он даст больше метров и что меняется при покупке из-за границы. Полные таблицы по каждому бюджету отдельно — в материале полная сводка метражей по районам. Здесь мы сосредоточились на том, что важно покупателю не из Польши.

Откуда эти цифры и чего в них нет

Застройщик обязан разместить на своём сайте цену за м² полезной площади с НДС для каждого помещения. Отдельно он указывает цену принадлежащих помещений, например кладовой или гаража, и прав, необходимых для пользования помещением, если они не включены в цену квартиры, а также другие денежные платежи, которые вам придётся внести (art. 19a ust. 1 pkt 1–3 закона о застройщиках, единый текст Dz.U. 2026 poz. 880, правовое состояние на октябрь 2026 г.). Эти же данные ежедневно передаются министру, ответственному за информатизацию, и публикуются на dane.gov.pl (art. 19b ust. 1 и 3) по лицензии CC0 1.0.

Как мы считали:

• Основа: файлы 22 жилых комплексов из нашего каталога, скачаны 4.10.2026; даты данных в файлах — от 28.09 до 04.10.2026.
• Квартира в предложении: у неё цена больше нуля, и она не помечена как проданная, забронированная или недоступная. Таких квартир 960.
• Цена за м²: есть для 880 квартир. Для 80 квартир (79 в Metro Art, 1 в Miasteczko Nova Sfera) застройщик Victoria Dom указывает цену за м² расчётной площади, а не полезной, поэтому мы не включаем их ни в цены за м², ни в метражи.
• Район: медиану приводим только там, где есть не меньше 2 комплексов. На Bemowo и Mokotów комплекс один, поэтому пишем о конкретном комплексе, а не о районе.

Ограничения данных:

• Это не весь рынок. Нет Śródmieście, Ochota, Ursynów, Wilanów, Bielany, Żoliborz, Rembertów, Wesoła и Ursus (по Ursus квартир в файлах нет).
• Часто весит один комплекс. Osiedle Sprawna — это 38% квартир на Białołęka, Metro Art — 67% на Praga-Południe, Konopacka — 78% на Praga-Północ, Rezydencja Liwska — 75% на Targówek, Korkowa 146 — целых 91% на Wawer, NU! — 68% на Wola, Stilla — 83% в районе Włochy. Медиана района в значительной степени оказывается медианой одного комплекса.
• Статус квартиры. Большинство файлов не говорит, свободна ли квартира. Наличие проверяйте в прайс-листе застройщика.
• Доплаты. Цена квартиры не включает парковочное место, кладовую и другие платежи.

Собственная разработка на основе данных dane.gov.pl (данные на 4 октября 2026 г.). Как мы собираем файлы застройщиков, описано на странице об источниках данных.

Медиана цены за м² и самая большая квартира в трёх бюджетах

Медиана — это средняя цена: половина квартир дешевле, половина дороже. В колонках бюджетов указана самая большая квартира, которая реально попала в файлы, а не оценка по медиане. Оценка — это просто деление суммы на медиану, и она не является предложением конкретной квартиры.

Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы. →

Собственная разработка на основе данных dane.gov.pl (данные на 4 октября 2026 г.). Цены брутто за м² полезной площади. По Wawer самая большая квартира до 800 тыс. zł — одна из 3 квартир в этом бюджете, а в бюджет 1,2 млн zł входят все 40 квартир Korkowa 146 и дом в Osiedle Śpiewających Ptaków.

Что из этого следует:

• 800 тыс. zł. Квартира от 60 м² в файлах есть только на Białołęka (60,4 м², Osiedle Sprawna). В остальных районах самые большие квартиры имеют 44–49 м², на Wola — 29,7 м². До 800 тыс. zł стоят 451 из 960 квартир (47,0%) в 16 комплексах.
• 1 млн zł. Квартиры от 60 м² есть в трёх районах: на Białołęka, в районе Włochy и на Targówek. До 1 млн zł стоят 735 из 960 квартир (76,6%) в 19 комплексах. На Targówek оценка по медиане даёт 63,2 м², а самая большая квартира в файлах имеет 62,6 м²: оценка не является гарантией.
• 1,2 млн zł. Квартира больше 80 м² есть в каталоге только на Białołęka и на Targówek. Самая большая из них на Targówek (85,5 м²) — единственная квартира комплекса Rzepichy в этом бюджете, на первом этаже. До 1,2 млн zł стоят 824 из 960 квартир (85,8%) в 21 комплексе.

На Praga-Północ есть дополнительная оговорка. В комплексе Konopacka у 9 из 18 квартир в файле значится, что кладовую за 23 600–68 000 zł (медиана 42 800 zł) нужно купить вместе с квартирой. Это от 3,2% до 12,8% цены квартиры, и в цене самой квартиры эта сумма не видна (файл от 2.10.2026).

Сколько вы доплатите за парковочное место

Если вы будете ездить в Варшаву на машине или собираетесь сдавать квартиру в аренду, парковочное место может с самого начала входить в план и сдвигает границу бюджета. Медианы цен парковочных мест в файлах застройщиков (файлы от 6.10.2026) колеблются от 32 000 zł в Metro Art на Praga-Południe до 78 000 zł в Jaśminowy Mokotów; в Korkowa 146 на Wawer наземное место стоит 25 000 zł. Пример: из 1 млн zł на квартиру и место в гараже при месте за 40 000 zł на саму квартиру остаётся 960 000 zł, и самая большая квартира из таблицы может выпасть. Поэтому по каждой квартире сразу считайте общую сумму.

В файлах 16 комплексов застройщики называют и другие платежи, например расчёт платы за право вечного пользования землёй (użytkowanie wieczyste) или расходы на содержание помещения между приёмкой и переходом права собственности, но ни один файл не указывает их сумму (данные на 4 октября 2026 г.). Про сумму спросите в отделе продаж застройщика (biuro sprzedaży) до подписания договора бронирования.

Цена предложения и цена сделки

Цены в файлах — это цены предложения. По всей Варшаве NBP публикует обе средние: во II квартале 2026 г. средняя цена предложения на первичном рынке составила 18 488,28 zł/м², а цена сделок — 16 783,49 zł/м², то есть на 9,22% меньше (NBP, файл от 7.08.2026; данных за III квартал в нём ещё нет). По средней цене сделок 800 тыс. zł — это около 47,7 м², 1 млн zł — около 59,6 м², а 1,2 млн zł — около 71,5 м². Это средняя по городу, а не обещанная скидка в конкретном комплексе, потому что предложения и сделки — это разные наборы квартир.

Закон защищает вас и с другой стороны. Если цена в договоре отличается от опубликованной застройщиком, вы можете потребовать договор по цене, наиболее выгодной для себя (art. 19a ust. 6 закона о застройщиках, правовое состояние на октябрь 2026 г.). В договорах, заключённых с 13.02.2026, цена — это произведение полезной площади на цену за 1 м² (art. 5a, добавлена законом Dz.U. 2026 poz. 27). Поэтому метраж из карточки квартиры сверьте с проектом договора.

Что меняется, когда вы покупаете из Германии

Метражи из таблицы одинаковы для вас и для покупателя-поляка. Меняются формальности и сроки. Правовое состояние на октябрь 2026 г.

• Без разрешения и без особого налога. Гражданам стран ЕЭП и Швейцарии разрешение MSWiA на приобретение недвижимости не нужно (art. 8 ust. 2 закона о приобретении недвижимости иностранцами, единый текст Dz.U. 2017 poz. 2278). Если вы живёте в Германии, но гражданин другого государства, покупка отдельной жилой квартиры тоже не требует разрешения в общем порядке (art. 8 ust. 1 pkt 1). Налоги не зависят от гражданства. При покупке у застройщика НДС 8% для квартир до 150 м² уже включён в цену брутто в файлах (art. 41 ust. 2 и 12 и art. 146ef ust. 1 pkt 2 закона о НДС, единый текст Dz.U. 2026 poz. 1263). PCC в этом случае вы не платите (art. 2 pkt 4 lit. a закона о PCC, единый текст Dz.U. 2026 poz. 191). Исключение: 6% с шестого помещения, которое один покупатель приобретает в одном или нескольких зданиях на одном участке (art. 7a).
• Бюджет в злотых, сбережения в евро. Все цены в файлах указаны в злотых. При покупке на этапе строительства вы вносите деньги на жилищный номинальный счёт (mieszkaniowy rachunek powierniczy, специальный (доверительный) счёт в банке) после завершения очередных этапов (art. 8 ust. 1–3 закона о застройщиках). В графике не меньше 4 этапов, и каждый охватывает 10–25% общих затрат на проект, а не цены квартиры (art. 24 ust. 2). Сколько евро вам нужно в сумме, зависит от курса в день каждого платежа. Оставьте на это запас.
• Переводы из-за границы подлежат уведомлению. Банки сообщают в GIIF (Генеральный инспектор финансовой информации) о наличных взносах и выплатах, а также о переводах свыше 15 000 евро, в том числе из-за границы, с исключениями, предусмотренными законом (art. 72 ust. 1 pkt 1–2 закона о противодействии отмыванию денег, единый текст Dz.U. 2025 poz. 644). Нотариус сообщает о нотариальных действиях свыше 15 000 евро в течение 7 дней со дня их совершения (art. 72 ust. 4). О происхождении средств спрашивают нотариус и посредник, когда это оправдано обстоятельствами (art. 34 ust. 1 pkt 4 lit. b). Подготовьте документы, подтверждающие, откуда у вас деньги.
• Прайс-листы и договоры на польском. Закон о застройщиках не определяет язык проспекта и договора. Поля в файлах и прайс-листах, которые пригодятся для сравнения: цена за м², полезная площадь, парковочное место, кладовая, принадлежащее помещение, другие денежные платежи, продано / забронировано. Нотариальный акт составляется на польском, а по требованию стороны и на иностранном языке. Если вы не знаете польского, акт переводит нотариус или присяжный переводчик (tłumacz przysięgły) (art. 2 § 3 и art. 87 § 1 pkt 1 Закона о нотариате, единый текст Dz.U. 2026 poz. 614). Перед подписанием акт зачитывается, и нотариус должен убедиться, что вы понимаете его содержание и значение (art. 94 § 1).
• Не можете быть на месте? Договор с застройщиком (umowa deweloperska) и договор о переходе права собственности требуют формы нотариального акта (нотариальный акт, akt notarialny), а доверенность на них — той же формы (art. 158 и art. 99 § 1 Гражданского кодекса, единый текст Dz.U. 2026 poz. 795; art. 40 ust. 1 закона о застройщиках). Правило, что достаточно формы страны, где вы подписываете, не касается распоряжения недвижимостью (art. 25 ust. 2 закона о международном частном праве, единый текст Dz.U. 2023 poz. 503). Апостиль подтверждает только подпись, должность подписавшего и печать, форму он не заменяет. Поэтому форму доверенности из Германии согласуйте с нотариусом в Польше до подписания.
• Ожидание приёмки. По данным GUS, в 2025 г. многоквартирный дом в Польше строили в среднем 24,8 месяца (публикация «Efekty działalności budowlanej w 2025 r.» от 30.06.2026). Кто покупает на этапе строительства, всё это время продолжает платить за аренду или держит капитал замороженным, не пользуясь квартирой.
• Финансирование. По вопросу кредита обратитесь к кредитному консультанту.

Как пользоваться этой сводкой

1. Определите бюджет вместе с доплатами. Вычтите парковочное место, кладовую и запас на расходы по покупке и на обменный курс. Только с остатком ищите в таблице.
2. Смотрите на самую большую квартиру, а не на оценку по медиане. Оценка показывает, сколько метров даёт типичная цена, а колонки бюджетов — что реально было в файлах.
3. Проверьте, не стоит ли за районом один комплекс. В каждом районе, где не меньше двух комплексов, кроме Białołęka, большинство квартир приходится на один (от 67% на Praga-Południe до 91% на Wawer). Сравните его с соседними в каталоге новостроек с ценами и датой данных.
4. Проверьте наличие и дату цены. Наши цифры на 4 октября 2026 г., а прайс-лист застройщика может измениться в любой момент. Актуальные медианы показывает индекс цен предложения из файлов застройщиков. Подробности процесса покупки, номинального счёта и дополнительных расходов описаны в руководстве по покупке новостройки в Варшаве для покупателей из Германии.

Мы не пишем, дорожают цены в районах или дешевеют, потому что файлы этого не показывают (подробности в FAQ ниже).

FAQ

Сколько стоит квадратный метр новостройки в Варшаве?

По данным NBP за II квартал 2026 г., средняя цена предложения новых квартир по всей Варшаве составила 18 488,28 zł/м², а средняя цена сделок 16 783,49 zł/м². В 22 жилых комплексах нашего каталога медиана по району лежит между 13 795 zł/м² на Białołęka и 26 271 zł/м² на Wola (файлы застройщиков с dane.gov.pl, данные на 4 октября 2026 г.).

Сколько м² новостройки в Варшаве можно купить за 1 млн zł?

В нашем каталоге (данные на 4 октября 2026 г.) самая большая квартира до 1 млн zł имеет 76,4 м² на Białołęka, 66,6 м² в районе Włochy, 62,6 м² на Targówek и 59,8 м² на Praga-Południe. На Wola это 44,2 м². В единственном жилом комплексе на Mokotów в этом бюджете нет ни одной квартиры.

Нужно ли гражданину Германии разрешение на покупку квартиры в Польше?

Нет. Гражданам стран Европейского экономического пространства и Швейцарии разрешение MSWiA не нужно (art. 8 ust. 2 закона о приобретении недвижимости иностранцами). Покупка отдельной жилой квартиры не требует разрешения и в общем порядке (art. 8 ust. 1 pkt 1). Правовое состояние на октябрь 2026 г.

Платит ли покупатель из Германии при покупке у застройщика другие налоги, чем поляк?

Нет, налоги не зависят от гражданства. В цене от застройщика уже есть НДС 8% для квартир до 150 м², а налог на гражданско-правовые сделки (PCC) в этом случае не взимается. Исключение: 6% PCC с шестого помещения, которое один покупатель приобретает в одном или нескольких зданиях на одном участке (art. 7a закона о PCC). Правовое состояние на октябрь 2026 г.

Можно ли купить квартиру в Варшаве, не приезжая в Польшу?

Договор с застройщиком (umowa deweloperska) и договор о переходе права собственности требуют нотариального акта, а доверенность на них — той же формы. Апостиль подтверждает только подпись, должность подписавшего и печать, форму он не заменяет. Форму доверенности из Германии заранее согласуйте с нотариусом в Польше (правовое состояние на октябрь 2026 г.).

Почему вы не пишете, дорожают цены в районах или дешевеют?

Потому что из файлов застройщиков это не следует. История изменения цен есть у 42 из 960 квартир (4,4%) в 6 жилых комплексах (данные на 4 октября 2026 г.). Этого хватает, чтобы проверить конкретную квартиру, но не для вывода о тренде в районе, поэтому мы показываем срез на одну дату.

Уже знаете, в каком районе искать? Напишите нам до первого визита в отдел продаж застройщика (biuro sprzedaży). Мы заявим вас там как нашего клиента и пойдём вместе. Вместе с вами разберём информационный проспект (prospekt informacyjny) и проект договора, подскажем, о чём спросить застройщика или юриста, а обслуживаем на 7 языках, в том числе на немецком. Покупатель на первичном рынке нам вознаграждения не платит. Наше вознаграждение на первичном рынке вытекает из договоров с застройщиками.

Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com

Текст носит информационный характер и не является юридической консультацией. Правовое состояние на октябрь 2026 г.