Найбільше метрів за ті самі гроші сьогодні на Białołęka, найменше на Wola. За 1 млн zł найбільша нова квартира в нашому каталозі має 76,4 м² на Białołęka, 66,6 м² у районі Włochy, 62,6 м² на Targówek і 44,2 м² на Wola, а на Mokotów у цьому бюджеті немає жодної. Рахуємо за файлами, які забудовники публікують на порталі dane.gov.pl: 960 квартир у 22 житлових комплексах із 9 районів, дані на 4 жовтня 2026 р.
Текст для вас, якщо ви живете в Німеччині (або читаєте українською, а купуєте як громадянин Німеччини), знаєте свій бюджет і хочете зрозуміти, де він дасть більше метрів і що змінюється, коли купуєте з-за кордону. Повні таблиці окремо для кожного бюджету — у матеріалі повне зведення метражів по районах. Тут ми зосередилися на тому, що важливо покупцеві не з Польщі.
Звідки ці цифри і чого в них немає
Забудовник зобов’язаний розмістити на своєму сайті ціну за м² корисної площі з ПДВ для кожного приміщення. Окремо він вказує ціну приналежних приміщень, наприклад комірки чи гаража, і прав, потрібних для користування приміщенням, якщо їх не включено в ціну квартири, а також інші грошові платежі, які вам доведеться сплатити (art. 19a ust. 1 pkt 1–3 закону про забудовників, єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 880, правовий стан на жовтень 2026 р.). Ці самі дані щодня передаються міністру, відповідальному за інформатизацію, і публікуються на dane.gov.pl (art. 19b ust. 1 і 3) за ліцензією CC0 1.0.
Як ми рахували:
- Основа: файли 22 житлових комплексів із нашого каталогу, завантажені 4.10.2026; дати даних у файлах — від 28.09 до 04.10.2026.
- Квартира в пропозиції: має ціну більшу за нуль і не позначена як продана, заброньована чи недоступна. Таких квартир 960.
- Ціна за м²: є для 880 квартир. Для 80 квартир (79 у Metro Art, 1 у Miasteczko Nova Sfera) забудовник Victoria Dom вказує ціну за м² розрахункової площі, а не корисної, тому ми не включаємо їх ні до цін за м², ні до метражів.
- Район: медіану наводимо лише там, де є щонайменше 2 комплекси. На Bemowo і Mokotów комплекс один, тому пишемо про конкретний комплекс, а не про район.
Обмеження даних:
- Це не весь ринок. Немає Śródmieście, Ochota, Ursynów, Wilanów, Bielany, Żoliborz, Rembertów, Wesoła та Ursus (по Ursus квартир у файлах немає).
- Часто важить один комплекс. Osiedle Sprawna — це 38% квартир на Białołęka, Metro Art — 67% на Praga-Południe, Konopacka — 78% на Praga-Północ, Rezydencja Liwska — 75% на Targówek, Korkowa 146 — аж 91% на Wawer, NU! — 68% на Wola, Stilla — 83% у районі Włochy. Медіана району значною мірою виявляється медіаною одного комплексу.
- Статус квартири. Більшість файлів не каже, чи вільна квартира. Наявність перевіряйте в прайс-листі забудовника.
- Доплати. Ціна квартири не включає паркомісце, комірку та інші платежі.
Власне опрацювання на основі даних dane.gov.pl (дані на 4 жовтня 2026 р.). Як ми збираємо файли забудовників, описано на сторінці про джерела даних.
Медіана ціни за м² і найбільша квартира в трьох бюджетах
Медіана — це серединна ціна: половина квартир дешевша, половина дорожча. У колонках бюджетів указано найбільшу квартиру, яка справді потрапила у файли, а не оцінку за медіаною. Оцінка — це просто ділення суми на медіану, і вона не є пропозицією конкретної квартири.
Прокрутіть таблицю вбік, щоб побачити всі стовпці.
| Район | Медіана zł/м² | Найбільша квартира до 800 тис. zł | Найбільша квартира до 1 млн zł | Найбільша квартира до 1,2 млн zł |
|---|---|---|---|---|
| Białołęka (6 комплексів, 289 квартир) | 13 795 | 60,4 м² | 76,4 м² | 88,8 м² |
| Targówek (3 комплекси, 117 квартир) | 15 819 | 49,4 м² | 62,6 м² | 85,5 м² |
| Wawer (2 комплекси, 44 приміщення) | 16 175 | 47,1 м² | 59,8 м² (будинок 94,1 м²) | будинок 94,1 м² |
| Włochy (2 комплекси, 75 квартир) | 17 895 | 48,5 м² | 66,6 м² | 75,2 м² |
| Praga-Południe (2 комплекси, 239 квартир) | 18 467 | 45,7 м² | 59,8 м² | 70,0 м² |
| Praga-Północ (2 комплекси, 23 квартири) | 19 010 | 43,9 м² | 52,6 м² | 59,6 м² |
| Wola (3 комплекси, 109 квартир) | 26 271 | 29,7 м² | 44,2 м² | 58,1 м² |
| Bemowo: лише Premiera Bemowo (31 квартира) | 19 143 | 46,5 м² | 48,0 м² | 60,9 м² |
| Mokotów: лише Jaśminowy Mokotów (33 квартири) | 26 811 | немає квартир | немає квартир | немає квартир (найдешевша — 1 380 000 zł) |
Власне опрацювання на основі даних dane.gov.pl (дані на 4 жовтня 2026 р.). Ціни брутто за м² корисної площі. По Wawer найбільша квартира до 800 тис. zł — одна з 3 квартир у цьому бюджеті, а в бюджет 1,2 млн zł входять усі 40 квартир Korkowa 146 і будинок в Osiedle Śpiewających Ptaków.
Що з цього випливає:
- 800 тис. zł. Квартира від 60 м² у файлах є лише на Białołęka (60,4 м², Osiedle Sprawna). В інших районах найбільші квартири мають 44–49 м², на Wola — 29,7 м². До 800 тис. zł коштують 451 із 960 квартир (47,0%) у 16 комплексах.
- 1 млн zł. Квартири від 60 м² є в трьох районах: на Białołęka, у районі Włochy і на Targówek. До 1 млн zł коштують 735 із 960 квартир (76,6%) у 19 комплексах. На Targówek оцінка за медіаною дає 63,2 м², а найбільша квартира у файлах має 62,6 м²: оцінка не є гарантією.
- 1,2 млн zł. Квартира більша за 80 м² є в каталозі лише на Białołęka і на Targówek. Найбільша з них на Targówek (85,5 м²) — єдина квартира комплексу Rzepichy в цьому бюджеті, на першому поверсі. До 1,2 млн zł коштують 824 із 960 квартир (85,8%) у 21 комплексі.
На Praga-Północ є додаткове застереження. У комплексі Konopacka у 9 із 18 квартир у файлі зазначено, що комірку за 23 600–68 000 zł (медіана 42 800 zł) треба купити разом із квартирою. Це від 3,2% до 12,8% ціни квартири, і в ціні самої квартири ця сума не видна (файл від 2.10.2026).
Скільки ви доплатите за паркомісце
Якщо ви їздитимете до Варшави автомобілем або збираєтеся здавати квартиру в оренду, паркомісце може від самого початку входити в план і зсуває межу бюджету. Медіани цін паркомісць у файлах забудовників (файли від 6.10.2026) коливаються від 32 000 zł у Metro Art на Praga-Południe до 78 000 zł у Jaśminowy Mokotów; у Korkowa 146 на Wawer наземне місце коштує 25 000 zł. Приклад: з 1 млн zł на квартиру та місце в гаражі, при місці за 40 000 zł, на саму квартиру лишається 960 000 zł, і найбільша квартира з таблиці може випасти. Тому по кожній квартирі одразу рахуйте загальну суму.
У файлах 16 комплексів забудовники називають і інші платежі, наприклад розрахунок плати за право вічного користування землею (użytkowanie wieczyste) або витрати на утримання приміщення між прийманням і переходом права власності, але жоден файл не вказує їхню суму (дані на 4 жовтня 2026 р.). Про суму запитайте у відділі продажу забудовника (biuro sprzedaży) до підписання договору бронювання.
Ціна пропозиції та ціна угоди
Ціни у файлах — це ціни пропозиції. По всій Варшаві NBP публікує обидві середні: у II кварталі 2026 р. середня ціна пропозиції на первинному ринку становила 18 488,28 zł/м², а ціна угод — 16 783,49 zł/м², тобто на 9,22% менше (NBP, файл від 7.08.2026; даних за III квартал у ньому ще немає). За середньою ціною угод 800 тис. zł — це близько 47,7 м², 1 млн zł — близько 59,6 м², а 1,2 млн zł — близько 71,5 м². Це середня по місту, а не обіцяна знижка в конкретному комплексі, бо пропозиції та угоди — це різні набори квартир.
Закон захищає вас і з другого боку. Якщо ціна в договорі відрізняється від опублікованої забудовником, ви можете вимагати договір за ціною, найвигіднішою для себе (art. 19a ust. 6 закону про забудовників, правовий стан на жовтень 2026 р.). У договорах, укладених від 13.02.2026, ціна — це добуток корисної площі та ціни за 1 м² (art. 5a, додано законом Dz.U. 2026 poz. 27). Тому метраж із картки квартири звірте з проєктом договору.
Що змінюється, коли ви купуєте з Німеччини
Метражі з таблиці однакові для вас і для покупця-поляка. Змінюються формальності та строки. Правовий стан на жовтень 2026 р.
- Без дозволу й без особливого податку. Громадянам країн ЄЕП і Швейцарії дозвіл MSWiA на набуття нерухомості не потрібен (art. 8 ust. 2 закону про набуття нерухомості іноземцями, єдиний текст Dz.U. 2017 poz. 2278). Якщо ви живете в Німеччині, але є громадянином іншої держави, купівля окремої житлової квартири теж не потребує дозволу в загальному порядку (art. 8 ust. 1 pkt 1). Податки не залежать від громадянства. При купівлі у забудовника ПДВ 8% для квартир до 150 м² уже включено в ціну брутто у файлах (art. 41 ust. 2 і 12 та art. 146ef ust. 1 pkt 2 закону про ПДВ, єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 1263). PCC у цьому разі ви не платите (art. 2 pkt 4 lit. a закону про PCC, єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 191). Виняток: 6% із шостого приміщення, яке один покупець набуває в одній або кількох будівлях на одній ділянці (art. 7a).
- Бюджет у злотих, заощадження в євро. Усі ціни у файлах указано в злотих. При купівлі на етапі будівництва ви вносите гроші на житловий номінальний рахунок (mieszkaniowy rachunek powierniczy, спеціальний рахунок у банку) після завершення наступних етапів (art. 8 ust. 1–3 закону про забудовників). У графіку щонайменше 4 етапи, і кожен охоплює 10–25% загальних витрат на проєкт, а не ціни квартири (art. 24 ust. 2). Скільки євро вам потрібно загалом, залежить від курсу в день кожного платежу. Залиште на це запас.
- Перекази з-за кордону підлягають повідомленню. Банки повідомляють до GIIF (Генеральний інспектор фінансової інформації) про готівкові внески й виплати, а також про перекази понад 15 000 євро, зокрема з-за кордону, з винятками, передбаченими законом (art. 72 ust. 1 pkt 1–2 закону про протидію відмиванню грошей, єдиний текст Dz.U. 2025 poz. 644). Нотаріус повідомляє про нотаріальні дії понад 15 000 євро протягом 7 днів від їх вчинення (art. 72 ust. 4). Про походження коштів питають нотаріус і посередник, коли це виправдано обставинами (art. 34 ust. 1 pkt 4 lit. b). Підготуйте документи, що підтверджують, звідки у вас гроші.
- Прайс-листи й договори польською. Закон про забудовників не визначає мову проспекту й договору. Поля у файлах і прайс-листах, які стануть у пригоді для порівняння: ціна за м², корисна площа, паркомісце, комірка, приналежне приміщення, інші грошові платежі, продано / заброньовано. Нотаріальний акт складають польською, а на вимогу сторони й іноземною мовою. Якщо ви не знаєте польської, акт перекладає нотаріус або присяжний перекладач (tłumacz przysięgły) (art. 2 § 3 і art. 87 § 1 pkt 1 Закону про нотаріат, єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 614). Перед підписанням акт зачитують, і нотаріус мусить переконатися, що ви розумієте його зміст і значення (art. 94 § 1).
- Не можете бути на місці? Договір із забудовником (umowa deweloperska) і договір про перехід права власності потребують форми нотаріального акта (akt notarialny), а довіреність на них — тієї самої форми (art. 158 і art. 99 § 1 Цивільного кодексу, єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 795; art. 40 ust. 1 закону про забудовників). Правило, що досить форми країни, де ви підписуєте, не стосується розпорядження нерухомістю (art. 25 ust. 2 закону про міжнародне приватне право, єдиний текст Dz.U. 2023 poz. 503). Апостиль підтверджує лише підпис, посаду підписанта і печатку, форму він не замінює. Тому форму довіреності з Німеччини узгодьте з нотаріусом у Польщі до підписання.
- Очікування приймання. За даними GUS, у 2025 р. багатоквартирний будинок у Польщі будували в середньому 24,8 місяця (публікація «Efekty działalności budowlanej w 2025 r.» від 30.06.2026). Хто купує на етапі будівництва, увесь цей час далі платить за оренду або тримає капітал замороженим, не користуючись квартирою.
- Фінансування. З питання кредиту зверніться до кредитного консультанта.
Як користуватися цим зведенням
- Визначте бюджет разом із доплатами. Відніміть паркомісце, комірку та запас на витрати на купівлю й на обмінний курс. Лише з залишком шукайте в таблиці.
- Дивіться на найбільшу квартиру, а не на оцінку за медіаною. Оцінка показує, скільки метрів дає типова ціна, а колонки бюджетів — що справді було у файлах.
- Перевірте, чи за районом не стоїть один комплекс. У кожному районі, де є щонайменше два комплекси, крім Białołęka, більшість квартир припадає на один (від 67% на Praga-Południe до 91% на Wawer). Порівняйте його із сусідніми в каталозі новобудов із цінами та датою даних.
- Перевірте наявність і дату ціни. Наші цифри станом на 4 жовтня 2026 р., а прайс-лист забудовника може змінитися будь-коли. Актуальні медіани показує індекс цін пропозиції з файлів забудовників. Подробиці процесу купівлі, номінального рахунку й додаткових витрат описано в посібнику із купівлі новобудови у Варшаві для покупців із Німеччини.
Ми не пишемо, дорожчають ціни в районах чи дешевшають, бо файли цього не показують (подробиці у FAQ нижче).
FAQ
Скільки коштує квадратний метр новобудови у Варшаві?
За даними NBP за II квартал 2026 р., середня ціна пропозиції нових квартир по всій Варшаві становила 18 488,28 zł/м², а середня ціна угод 16 783,49 zł/м². У 22 житлових комплексах нашого каталогу медіана по району лежить між 13 795 zł/м² на Białołęka і 26 271 zł/м² на Wola (файли забудовників із dane.gov.pl, дані на 4 жовтня 2026 р.).
Скільки м² новобудови у Варшаві можна купити за 1 млн zł?
У нашому каталозі (дані на 4 жовтня 2026 р.) найбільша квартира до 1 млн zł має 76,4 м² на Białołęka, 66,6 м² у районі Włochy, 62,6 м² на Targówek і 59,8 м² на Praga-Południe. На Wola це 44,2 м². У єдиному житловому комплексі на Mokotów у цьому бюджеті немає жодної квартири.
Чи потрібен громадянину Німеччини дозвіл на купівлю квартири в Польщі?
Ні. Громадянам країн Європейського економічного простору та Швейцарії дозвіл MSWiA не потрібен (art. 8 ust. 2 закону про набуття нерухомості іноземцями). Купівля окремої житлової квартири не потребує дозволу й у загальному порядку (art. 8 ust. 1 pkt 1). Правовий стан на жовтень 2026 р.
Чи платить покупець із Німеччини при купівлі у забудовника інші податки, ніж поляк?
Ні, податки не залежать від громадянства. У ціні від забудовника вже є ПДВ 8% для квартир до 150 м², а податок на цивільно-правові дії (PCC) у цьому разі не стягується. Виняток: 6% PCC із шостого приміщення, яке один покупець набуває в одній або кількох будівлях на одній ділянці (art. 7a закону про PCC). Правовий стан на жовтень 2026 р.
Чи можна купити квартиру у Варшаві, не приїжджаючи до Польщі?
Договір із забудовником (umowa deweloperska) і договір про перехід права власності потребують нотаріального акта, а довіреність на них — тієї самої форми. Апостиль підтверджує лише підпис, посаду підписанта і печатку, форму він не замінює. Форму довіреності з Німеччини заздалегідь узгодьте з нотаріусом у Польщі (правовий стан на жовтень 2026 р.).
Чому ви не пишете, дорожчають ціни в районах чи дешевшають?
Бо з файлів забудовників цього не випливає. Історія зміни цін є у 42 із 960 квартир (4,4%) у 6 житлових комплексах (дані на 4 жовтня 2026 р.). Цього досить, щоб перевірити конкретну квартиру, але не для висновку про тренд у районі, тому ми показуємо зріз на одну дату.
Уже знаєте, в якому районі шукати? Напишіть нам до першого візиту у відділ продажу забудовника (biuro sprzedaży). Ми заявимо вас там як нашого клієнта й підемо разом. Разом із вами розберемо інформаційний проспект (prospekt informacyjny) і проєкт договору, підкажемо, про що запитати забудовника чи юриста, а обслуговуємо 7 мовами, зокрема німецькою. Покупець на первинному ринку нам винагороди не платить. Наша винагорода на первинному ринку випливає з договорів із забудовниками.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Текст має інформаційний характер і не є юридичною консультацією. Правовий стан на жовтень 2026 р.