Bauträger-Prospekt nur auf Polnisch: Was Sie prüfen sollten, wenn das Dokument nicht in Ihrer Sprache ist

Das Verkaufsbüro hat Ihnen den Informationsprospekt (prospekt informacyjny) auf Polnisch ausgehändigt und erwartet eine Entscheidung zur Reservierung, Sie lesen aber im Alltag Ukrainisch. Ein Prospekt auf Ukrainisch ist kein Anspruch, doch dasselbe Dokument lässt sich in wenigen Schritten prüfen, bevor Sie zahlen. Nachfolgend: was Sie vom Bauträger verlangen dürfen, wer wann übersetzt und welche acht Felder Sie zuerst prüfen. Rechtsstand: Oktober 2026.

Grundlage ist das Gesetz über den Schutz der Rechte des Erwerbers einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses und über den Bauträger-Garantiefonds (Neufassung Dz.U. 2026 Pos. 880). Die Artikelnummern nennen wir auf Polnisch, damit Sie sie dem Bauträger oder dem Notar zeigen können.

Muss der Bauträger den Prospekt in Ihrer Sprache aushändigen?

Nein. Das Bauträgergesetz samt Prospektmuster enthält weder eine Regel zur Sprache noch zur Übersetzung. Es gilt das allgemeine Gesetz über die polnische Sprache (Dz.U. 2026 Pos. 81):

• im Verhältnis zu einem Verbraucher, der beim Vertragsschluss in Polen wohnt, wird bei Erfüllung des Vertrags in Polen Polnisch verwendet (art. 7 ust. 1), auch in Dokumenten, die andere Gesetze verlangen (art. 7 ust. 3);
• ein Dokument kann eine Parallelfassung in einer anderen Sprache haben. Ist der Verbraucher polnischer Staatsbürger, ist die polnische Fassung Auslegungsgrundlage (art. 8 ust. 1a);
• einen Vertrag sowie ein anderes im Verbraucherverkehr verwendetes Dokument darf man auf Antrag eines Verbrauchers in einer Fremdsprache erstellen, wenn dieser die Sprache beherrscht, kein polnischer Staatsbürger ist und zuvor über das Recht auf ein polnisches Dokument belehrt wurde (art. 8 ust. 1b).

In der Praxis: Sie können um eine ukrainische oder englische Fassung bitten, der Bauträger muss sie aber nicht liefern. Ob art. 8 ust. 1b in Ihrem Fall gerade den Prospekt erfasst, beurteilt ein Rechtsanwalt.

Wann und in welcher Form Sie den Prospekt erhalten

Der Bauträger händigt den Prospekt vor dem Bauträgervertrag (umowa deweloperska) aus, und wenn Sie zuerst eine Reservierung unterschreiben, vor dem Reservierungsvertrag (art. 21 ust. 1). Es gelten drei Regeln:

• kostenlos und mit Anlagen, auf einem dauerhaften Datenträger (art. 21 ust. 2);
• auf Papier auf Ihr Verlangen, in den Geschäftsräumen, wenn Sie den Prospekt nur in anderer Form erhalten haben (art. 21 ust. 3);
• der Prospekt ist Vertragsbestandteil. Mit den Anlagen bildet er einen festen Bestandteil des Reservierungs- und des Bauträgervertrags (art. 23 ust. 2). Er ist kein Werbeprospekt.

Den allgemeinen Teil des Prospekts veröffentlicht der Bauträger auch auf seiner Website, samt Preis je m² inklusive Mehrwertsteuer. Weicht der Preis auf der Website vom Vertragspreis ab, können Sie einen Vertrag zum für Sie günstigeren Preis verlangen (art. 19a ust. 6). Preise von Warschauer Neubauprojekten aus den offenen Daten von dane.gov.pl, mit Datenstand, finden Sie auf der Seite Neubauwohnungen in Warschau.

Wer übersetzt und wann

Hier liegt die Falle meist beim Zeitpunkt. Der Bauträgervertrag wird als notarielle Urkunde geschlossen (art. 40 ust. 1). Notarielle Handlungen erfolgen auf Polnisch, auf Wunsch einer Partei kann der Notar die Handlung aber zusätzlich in einer Fremdsprache vornehmen, selbst oder über einen vereidigten Übersetzer (art. 2 § 3 Notariatsgesetz, Dz.U. 2026 Pos. 614). Beherrscht ein Beteiligter kein Polnisch und ist keine Übersetzung beigefügt, übersetzt der Notar selbst oder über einen Übersetzer (art. 87 § 1 pkt 1). Vor der Unterzeichnung wird die Urkunde verlesen, und der Notar muss sich vergewissern, dass die Beteiligten Inhalt und Bedeutung genau verstehen (art. 94 § 1).

All das beginnt aber erst beim Notar. Prospekt und Reservierungsvertrag erhalten Sie früher, und die Reservierung wird in einfacher Schriftform geschlossen (art. 30 ust. 1), ohne Notar. Im Bauträgervertrag unterschreiben Sie zudem eine Erklärung, dass Sie den Prospekt erhalten und zur Kenntnis genommen haben (art. 35 ust. 1 pkt 16). Deshalb sollten Prospekt und Vertragsmuster vor der Reservierung übersetzt vorliegen, nicht erst am Tag der Urkunde.

Ein vereidigter Übersetzer (tłumacz przysięgły) fertigt und beglaubigt schriftliche Übersetzungen an. Die Liste der Übersetzer führt der Justizminister und veröffentlicht sie im BIP (art. 6 ust. 2, art. 10 und art. 13 Gesetz über den Beruf des vereidigten Übersetzers, Dz.U. 2019 Pos. 1326). Bestellen Sie die Übersetzung des Prospekts und des Bauträgervertragsmusters samt Anlagen.

Acht Felder, die Sie zuerst prüfen

Um die größten Risiken zu erkennen, müssen Sie nicht das ganze Dokument verstehen. Suchen Sie diese Felder und vergleichen Sie sie mit dem, was Sie im Verkaufsbüro gehört haben:

1. Datum der Erstellung des Prospekts („Data sporządzenia prospektu“) und Vollständigkeit der Anlagen. Änderungen nach diesem Datum nimmt der Bauträger per Nachtrag oder neuem Prospekt vor (art. 22).
2. Nummer des Grundbuchs (księga wieczysta) und Eintragungen in Abteilung IV (Hypotheken, Eintragungsanträge). Geben Sie die Nummer in die Suche der Elektronischen Grundbücher ein.
3. KRS-Nummer des Bauträgers. Prüfen Sie in der KRS-Suche, ob Name und Sitz mit Prospekt und Vertragsmuster übereinstimmen.
4. Baugenehmigung: drei Ja/Nein-Felder: ob sie vorliegt, ob sie rechtskräftig ist, ob sie angefochten wurde.
5. Art des Treuhandkontos (mieszkaniowy rachunek powierniczy) unter „Środki ochrony nabywców“: offen oder geschlossen. Den Beitrag zum Bauträger-Garantiefonds (DFG) berechnet und zahlt der Bauträger, nicht Sie (art. 49 ust. 5). Die Sätze legt die Verordnung vom 21. Juni 2022 fest (Dz.U. 2022 Pos. 1341): 0,45 % für ein offenes und 0,1 % für ein geschlossenes Konto, nach dem Satz am Tag des Verkaufsbeginns (art. 49 ust. 6).
6. Zeitplan: mindestens 4 Etappen, die Kosten jeder Etappe betragen 10 % bis 25 % der Gesamtkosten des Vorhabens (art. 24 ust. 2).
7. Termin der Eigentumsübertragung im individuellen Teil. Das ist das Datum für Ihre Wohnung, vergleichen Sie es mit dem Termin im Vertragsmuster.
8. Preis, Preis je m², Nutzfläche sowie das Feld zur Preisindexierung („Dopuszczenie waloryzacji ceny“). Steht dort „ja“, lesen Sie die Regeln, bevor Sie die Reservierung zahlen.

Die Reservierungsgebühr darf 1 % des Prospektpreises nicht übersteigen (art. 32 ust. 2). Nach Vertragsschluss zahlt der Bauträger sie binnen 7 Tagen auf das Treuhandkonto ein (art. 32 ust. 3–4). Der Preis aus dem individuellen Teil ist noch nicht der Gesamtbetrag: welche Zusatzkosten zum Prospektpreis kommen, haben wir gesondert beschrieben.

Auf Ihr Verlangen muss der Bauträger Ihnen schon vor der Reservierung in seinen Räumen u. a. den aktuellen Grundbuchstand, einen KRS-Auszug oder eine CEIDG-Bescheinigung, die Baugenehmigung und die Finanzberichte der letzten zwei Jahre zugänglich machen (art. 26 ust. 1). Auch diese Unterlagen sind auf Polnisch, kommen Sie also mit jemandem zur Einsicht, der Polnisch liest.

Die Lage als Ausländer: Genehmigung des Innenministeriums und Bauzeit

Ein selbstständiges Wohnungseigentum erwirbt ein Ausländer jeder Staatsangehörigkeit ohne Genehmigung des Innenministeriums (MSWiA) (art. 8 ust. 1 pkt 1 Gesetz über den Immobilienerwerb durch Ausländer, Dz.U. 2017 Pos. 2278). Warschau liegt nicht in der Grenzzone, in der diese Ausnahme nicht gilt (art. 8 ust. 3). Eine Genehmigung kann für einen Anteil an einer gesonderten Immobilie nötig sein, die mit der Wohnung verkauft wird, etwa an einer Zufahrtsstraße. Prüfen Sie in Prospekt und Vertragsentwurf, was genau Sie kaufen.

Laut GUS dauerte 2025 der Bau eines Mehrfamilienhauses in Polen durchschnittlich 24,8 Monate. Wenn Sie jetzt mieten, rechnen Sie die Miete bis zum Termin der Eigentumsübertragung aus dem individuellen Teil des Prospekts, nicht bis zum Richtdatum aus der Werbung.

Wenn der Vertrag vom Prospekt abweicht

In der Reservierungsphase. Der Bauträger muss Sie über Änderungen im Prospekt und in den Anlagen informieren und angeben, was sie betreffen (art. 33 ust. 1). Hat er den Prospekt geändert und Sie nicht informiert, wird die Reservierungsgebühr unverzüglich erstattet (art. 34 ust. 1 pkt 3). Mehr dazu, wann die Gebühr zurückkommt und wann nicht, im Text Reservierung beim Bauträger: wie viel Sie verlieren können.

Beim Bauträgervertrag. Änderungen zwischen Aushändigung des Prospekts und Unterzeichnung müssen im Vertrag klar hervorgehoben sein und binden Sie nur, wenn Sie ihrer Aufnahme zustimmen (art. 35 ust. 2–3). Bitten Sie den Notar, genau diese Stellen gesondert zu übersetzen.

Nach der Unterzeichnung. Sie haben 30 Tage ab Vertragsschluss für den Rücktritt (art. 43 ust. 2), u. a. wenn Angaben im Vertrag nicht mit dem Prospekt übereinstimmen, der Bauträger den Prospekt nicht ausgehändigt hat oder die Daten nicht dem tatsächlichen oder rechtlichen Stand entsprechen. Die Erklärung erfolgt schriftlich mit notariell beglaubigter Unterschrift (art. 45 ust. 1). Dieses Recht betrifft den Bauträgervertrag, nicht die Reservierung.

FAQ

Muss der Bauträger den Prospekt auf Ukrainisch oder Deutsch aushändigen?

Nein. Das Bauträgergesetz (Dz.U. 2026 Pos. 880) enthält keine Regel zur Sprache des Prospekts. Das Gesetz über die polnische Sprache (art. 8 ust. 1b) erlaubt, einen Vertrag oder ein anderes Dokument in einer Fremdsprache zu erstellen, wenn Sie selbst darum bitten, die Sprache beherrschen, kein polnischer Staatsbürger sind und zuvor über das Recht auf ein polnisches Dokument belehrt wurden. Eine Übersetzungspflicht sieht das Gesetz nicht vor (Stand Oktober 2026).

Wie viel darf der Bauträger für die Reservierung einer Wohnung verlangen?

Nicht mehr als 1 % des Wohnungspreises aus dem Prospekt (art. 32 ust. 2, Stand Oktober 2026). Der Reservierungsvertrag erfordert bei Strafe der Nichtigkeit die Schriftform (art. 30 ust. 1), und den Prospekt händigt der Bauträger vorher aus (art. 21 ust. 1).

Wer übersetzt mir den Bauträgervertrag, wenn ich kein Polnisch spreche?

Der Bauträgervertrag wird als notarielle Urkunde geschlossen (art. 40 ust. 1). Beherrscht ein Beteiligter kein Polnisch und ist keine Übersetzung beigefügt, übersetzt der Notar selbst oder über einen vereidigten Übersetzer (art. 87 § 1 pkt 1 Notariatsgesetz). In der Phase von Prospekt und Reservierung besteht diese Pflicht nicht, die Übersetzung veranlassen Sie.

Braucht ein Ausländer für die Wohnung aus dem Prospekt eine Genehmigung des Innenministeriums?

Für die Wohnung selbst nicht (art. 8 ust. 1 pkt 1 Gesetz über den Immobilienerwerb durch Ausländer, Stand Oktober 2026), und Warschau liegt nicht in der Grenzzone. Ein Anteil an einer gesondert mitverkauften Immobilie kann eine Genehmigung erfordern, prüfen Sie ihn also in Prospekt und Vertragsentwurf.

Was tun, wenn der Bauträgervertrag vom Prospekt abweicht?

Sie haben 30 Tage ab Vertragsschluss für den Rücktritt (art. 43 ust. 2, Stand Oktober 2026). Die Erklärung erfolgt schriftlich mit notariell beglaubigter Unterschrift (art. 45 ust. 1).

Haben Sie einen Prospekt auf Polnisch und einen Termin im Verkaufsbüro des Bauträgers? Schreiben Sie uns vor dem ersten Besuch. Wir melden Sie als unseren Kunden an, gehen mit Ihnen den Informationsprospekt und den Vertragsentwurf durch, zeigen, wonach Sie den Bauträger oder einen Rechtsanwalt fragen sollten, und gehen gemeinsam ins Verkaufsbüro. Wir betreuen in 7 Sprachen, auch auf Ukrainisch. Für die Hilfe beim Wohnungskauf vom Bauträger zahlen Sie uns keine Vergütung. Unsere Vergütung im Primärmarkt ergibt sich aus Verträgen mit Bauträgern.

Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com

Dieser Text dient der Information und ist keine Rechtsberatung. Rechtsstand: Oktober 2026.