Das Verkaufsbüro nennt den Reservierungsbetrag und bittet um eine Überweisung, und Sie wollen nur eines wissen: Wie viel Geld ist tatsächlich gefährdet? Kurz, nach dem Rechtsstand Oktober 2026: Die Reservierungsgebühr (opłata rezerwacyjna) darf 1 % des Preises aus dem Informationsprospekt nicht überschreiten (Art. 32 Abs. 2 des Bauträgergesetzes, ustawa deweloperska). Wenn Sie die Wohnung kaufen, geht sie in den Preis ein. Wenn Sie es sich selbst anders überlegen, garantiert das Gesetz keine Erstattung; der größte Verlust ist also genau dieser Betrag und nach dem Gesetz selbst nichts darüber hinaus.
Dieser Text rechnet in Złoty und in Tagen. Die Regeln und die Checkliste zum Vertrag haben wir im Ratgeber zum Reservierungsvertrag mit dem Bauträger beschrieben, die Rücktrittsszenarien in einem eigenen Text zum Reservieren einer Wohnung und dem Risiko, Geld zu verlieren. Hier erhalten Sie Tabellen, Beispiele und einen Zeitplan, mit denen Sie das Risiko vor der Zahlung einschätzen können.
Rechtsgrundlage: das Gesetz vom 20. Mai 2021 über den Schutz der Rechte des Erwerbers einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses und über den Bauträger-Garantiefonds, einheitlicher Text Dz.U. 2026 Pos. 880 (im Folgenden: Bauträgergesetz), und das Gesetz über den Hypothekarkredit, einheitlicher Text Dz.U. 2025 Pos. 720. Die Artikelnummern bleiben im Original, damit Sie sie dem Bauträger oder einem Juristen leicht zeigen können.
Tabelle: Wie hoch ist die Höchstgebühr bei einem bestimmten Preis
Die Grenze wird vom Wohnungspreis aus dem Informationsprospekt (prospekt informacyjny) berechnet, nicht vom Preis in der Anzeige (Art. 32 Abs. 2). Die Beträge unten sind eigene Berechnungen: Preis mal 1 %.
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| Preis aus dem Prospekt | Höchste Reservierungsgebühr (1 %) | Doppelte Erstattung, wenn der Bauträger nicht erfüllt |
|---|---|---|
| 500.000 zł | 5.000 zł | 10.000 zł |
| 690.000 zł | 6.900 zł | 13.800 zł |
| 800.000 zł | 8.000 zł | 16.000 zł |
| 1.000.000 zł | 10.000 zł | 20.000 zł |
| 1.200.000 zł | 12.000 zł | 24.000 zł |
Die Grenze ist eine Obergrenze, kein fester Satz. Der Bauträger darf weniger verlangen. Wenn Sie im Reservierungsvertrag mehr als 1 % des Prospektpreises sehen, halten Sie inne und fragen Sie schriftlich, woher dieser Betrag stammt.
Was in jedem Szenario mit der Gebühr geschieht
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| Szenario | Was Sie verlieren | Grundlage (Stand Oktober 2026) |
|---|---|---|
| Sie kaufen die Wohnung | nichts, die Gebühr geht in den Preis ein | Art. 32 Abs. 3 |
| Die Bank hat wegen negativer Bonitätsbewertung abgelehnt | nichts, Erstattung unverzüglich | Art. 34 Abs. 1 Nr. 1 |
| Der Bauträger erfüllt den Reservierungsvertrag nicht | nichts, und Sie erhalten das Doppelte der Gebühr | Art. 34 Abs. 1 Nr. 2 und Abs. 3 |
| Der Bauträger hat den Prospekt geändert und Sie nicht informiert | nichts, Erstattung unverzüglich | Art. 34 Abs. 1 Nr. 3 |
| Fertige Wohnung: Mängel aus dem Übergabeprotokoll nicht beseitigt, Sie haben den Vertrag nicht unterschrieben | nichts, und Sie erhalten das Doppelte der Gebühr | Art. 34 Abs. 2 |
| Sie haben es sich anders überlegt oder Ihre Pläne haben sich geändert | in der Regel die ganze Gebühr, wenn der Vertrag nichts anderes sagt | Art. 34 (abschließender Katalog), der Vertrag entscheidet |
| Der Kredit kam aus einem anderen Grund als negativer Bonitätsbewertung nicht zustande | hängt vom Vertrag ab | Art. 34 (abschließender Katalog) |
Bei einer fertigen Wohnung, die per Kaufvertrag erworben wird, wendet das Gesetz von Art. 34 Abs. 1 nur Nr. 1 und 2 an (Art. 3 und Art. 4); die Regel über die nicht mitgeteilte Änderung des Prospekts erfasst diesen Fall daher nicht.
Beachten Sie: In den ersten fünf Zeilen verlieren Sie nichts, in den letzten beiden liegt das Risiko bei Ihnen. Aus der Frage „Wie viel kann ich verlieren“ wird deshalb die Frage „Fällt mein Fall unter Art. 34, und wenn nicht, was sagt mein Vertrag“.
Zeitplan: Wie viele Tage ein Kredit braucht und wie lange Sie reservieren
Der Reservierungsvertrag wird für eine bestimmte Zeit geschlossen. Wenn Sie einen Kredit aufnehmen, sollte diese Zeit die Dauer berücksichtigen, die für die Kreditentscheidung oder die Zusage der Kreditgewährung nötig ist (Art. 31). Eine zu kurze Frist ist der häufigste Weg, auf dem die Gebühr trotz guter Absichten verfällt.
Eine Zahl nennt das Gesetz über den Hypothekarkredit: Die Bank übermittelt die Kreditentscheidung am 21. Tag nach Eingang des Antrags, früher nur mit Ihrer Zustimmung (Art. 14 Abs. 2). Die Entscheidung bindet die Bank mindestens 14 Tage ab der Übermittlung (Art. 14 Abs. 6). Dieser ganze Weg sind also 21 plus 14, das heißt 35 Tage (eigene Berechnung). Wie lange es bei einer bestimmten Bank dauert, fragen Sie einen Kreditberater; das Gesetz nennt dies nicht für die Bank.
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| Etappe | Tage | Hinweis |
|---|---|---|
| Kreditantrag bis zur Übermittlung der Entscheidung | 21 | Art. 14 Abs. 2, früher nur mit Ihrer Zustimmung |
| Zeitraum, in dem die Entscheidung die Bank bindet | mindestens 14 | Art. 14 Abs. 6 |
| Insgesamt auf diesem Weg | 35 | eigene Berechnung |
Praktische Regel: Rechnen Sie die Reservierungsfrist ab dem Tag, an dem Sie den Antrag tatsächlich bei der Bank einreichen, nicht ab dem Tag der Unterschrift unter den Reservierungsvertrag. Eine ab der Unterschrift gerechnete Frist erweist sich leicht als zu kurz.
Wenn eine Genehmigung des Innenministeriums (MSWiA) ins Spiel kommt
Das betrifft einen seltenen, aber teuren Fall. Eine eigenständige Eigentumswohnung in Warschau erwirbt ein Ausländer ohne Genehmigung des Innenministeriums (MSWiA), unabhängig von der Staatsangehörigkeit (Art. 8 Abs. 1 Nr. 1 des Gesetzes über den Erwerb von Immobilien durch Ausländer, einheitlicher Text Dz.U. 2017 Pos. 2278, Stand Oktober 2026). Warschau liegt nicht in der Grenzzone, in der diese Ausnahme nicht gilt (Art. 8 Abs. 3). Staatsangehörige des EWR und der Schweiz benötigen überhaupt keine Genehmigung (Art. 8 Abs. 2).
Die Falle liegt woanders. Nach den Erläuterungen des MSWiA ist eine Genehmigung für einen Anteil an einer gesonderten Immobilie nötig, die zusammen mit der Wohnung verkauft wird, zum Beispiel an einer Zufahrtsstraße oder an einem Teil der Wohnanlage. Ohne die erforderliche Genehmigung ist der Erwerb nichtig (Art. 6 Abs. 1). Die Frist im Verwaltungsverfahrensgesetz für eine besonders komplizierte Sache beträgt bis zu 2 Monate (Art. 35 § 3 k.p.a., einheitlicher Text Dz.U. 2025 Pos. 1691), in der Praxis nach Angaben des MSWiA 2 bis 4 Monate, mitunter länger.
Art. 31 spricht nur von der Zeit für die Kreditentscheidung. Eine fehlende Genehmigung ist auch kein Erstattungsfall nach Art. 34. Zeigt der Prospekt einen solchen Anteil, halten Sie im Reservierungsvertrag eine Frist mit Puffer fest sowie das Schicksal der Gebühr für den Fall, dass die Genehmigung nicht rechtzeitig erteilt wird.
Außer der Gebühr: Was das Warten sonst kostet
Die Gebühr ist nicht der einzige Preis der Zeit. Nach Angaben des GUS (Statistisches Hauptamt) dauerte 2025 der Bau eines Mehrfamilienhauses in Polen durchschnittlich 24,8 Monate. Wenn Sie zur Miete wohnen, rechnen Sie die Miete bis zum Termin der Eigentumsübertragung aus dem Prospekt ein. Das ist kein Verlust aus der Reservierung, aber ein Budgetposten, den man leicht übersieht, wenn man nur auf die 1 % schaut.
Wenn Sie Ausländer sind und nur schlecht Polnisch lesen
Das Bauträgergesetz regelt nicht die Sprache von Prospekt und Verträgen. Das Gesetz über die polnische Sprache (einheitlicher Text Dz.U. 2026 Pos. 81) verlangt Polnisch in Verträgen mit einem in Polen wohnhaften Verbraucher, wenn der Vertrag in Polen erfüllt wird (Art. 7 Abs. 1). Ein Vertrag in einer Fremdsprache ist möglich, wenn Sie selbst darum bitten, die Sprache beherrschen, kein polnischer Staatsbürger sind und auf Ihr Recht auf einen polnischen Text hingewiesen wurden (Art. 8 Abs. 1b). Eine Übersetzungspflicht führt das Gesetz nicht ein.
Der Reservierungsvertrag erfordert die Schriftform (Art. 30 Abs. 1), keine notarielle Urkunde. Der Notar tritt erst beim Bauträgervertrag (umowa deweloperska) auf, der in Form einer notariellen Urkunde geschlossen wird (Art. 40 Abs. 1 des Bauträgergesetzes). Beherrscht ein Beteiligter kein Polnisch und ist der Urkunde keine Übersetzung beigefügt, übersetzt der Notar selbst oder durch einen vereidigten Übersetzer (tłumacz przysięgły) (Art. 87 § 1 Nr. 1 des Notariatsgesetzes, einheitlicher Text Dz.U. 2026 Pos. 614). Bei der Reservierung übersetzt Ihnen niemand etwas; verstehen Sie daher Vertrag und Prospekt vor der Zahlung. Hilfreich ist der Ratgeber zum Bauträgerprospekt, wenn Sie nicht Polnisch lesen. Status und Dokumente behandelt der Text dazu, ob ein ukrainischer Staatsbürger in Polen eine Wohnung kaufen darf.
Eine eigenständige Eigentumswohnung in Warschau kaufen Sie ohne MSWiA-Genehmigung (siehe Abschnitt oben); gehört jedoch ein Anteil an einer gesonderten Immobilie zum Verkauf, kann eine Genehmigung nötig sein, und die Wartezeit sollten Sie in die Reservierungsfrist einplanen. Wenn Sie während des Baus zur Miete wohnen, rechnen Sie die Miete bis zum Termin der Eigentumsübertragung aus dem Prospekt ein.
Fünf Fragen an das Verkaufsbüro vor der Zahlung
Stellen Sie sie schriftlich und bewahren Sie die Antworten auf:
- Wie hoch ist der Preis aus dem Informationsprospekt, und übersteigt die Gebühr nicht 1 % dieses Betrags (Art. 32 Abs. 2)?
- Habe ich den Prospekt vor dem Reservierungsvertrag, kostenlos und auf einem dauerhaften Datenträger erhalten (Art. 21 Abs. 1–2)?
- Bis wann gilt die Reservierung, und berücksichtigt diese Frist die Kreditentscheidung (Art. 31)?
- Sieht der Vertrag außer der Gebühr irgendwelche Zahlungen beim Rücktritt vor?
- Gehört zum Kaufgegenstand ein Anteil an einer gesonderten Immobilie, der eine MSWiA-Genehmigung erfordern kann?
Dazu zwei Einschränkungen. Der Preis auf der Website des Bauträgers muss mit Mehrwertsteuer veröffentlicht werden (Art. 19a Abs. 1), und weicht er vom beim Vertrag angebotenen Preis ab, können Sie den für Sie günstigsten Preis verlangen (Art. 19a Abs. 6). Die Reservierung können Sie nicht an einen Bekannten weitergeben: Die Übertragung der Forderung aus dem Reservierungsvertrag ist nichtig (Art. 30 Abs. 3), außer auf eine Person der I. oder II. Steuergruppe (Art. 30 Abs. 4).
Ändern sich die Beträge
Ein Regierungsentwurf zur Novelle des Bauträgergesetzes (UD361, am 11. Mai 2026 auf der Website des Regierungszentrums für Gesetzgebung veröffentlicht) sieht unter anderem in manchen Fällen die Erstattung der Reservierungsgebühr in vierfacher Höhe vor. Am 7. Oktober 2026 war der Entwurf nicht in den Sejm eingebracht. Das ist kein geltendes Recht, daher zählen heute die Tabellen oben.
FAQ
Wie hoch darf die Reservierungsgebühr beim Bauträger in Polen sein?
Höchstens 1 % des im Informationsprospekt genannten Wohnungspreises (Art. 32 Abs. 2 des Bauträgergesetzes, einheitlicher Text Dz.U. 2026 Pos. 880, Rechtsstand Oktober 2026). Bei einem Preis von 690.000 zł sind das höchstens 6.900 zł, bei 1.000.000 zł höchstens 10.000 zł (eigene Berechnung).
Verfällt die Reservierungsgebühr, wenn ich die Wohnung kaufe?
Nein. Wenn Sie die Wohnung kaufen, wird die Gebühr auf den Preis angerechnet (Art. 32 Abs. 3, Stand Oktober 2026). Der Bauträger zahlt sie innerhalb von 7 Tagen nach Abschluss des Bauträgervertrags auf das Treuhandkonto für Wohnungen (mieszkaniowy rachunek powierniczy) ein (Art. 32 Abs. 4).
Wie viel wird erstattet, wenn der Bauträger den Reservierungsvertrag nicht erfüllt?
Das Doppelte der Gebühr (Art. 34 Abs. 3, Stand Oktober 2026). Bei einer Gebühr von 6.900 zł sind das 13.800 zł (eigene Berechnung).
Wird die Reservierungsgebühr erstattet, wenn sich meine Pläne ändern?
Nicht nach dem Gesetz. Art. 34 nennt nur drei Fälle der Erstattung, und der Katalog ist abschließend; bei einem Rücktritt entscheidet daher der Reservierungsvertrag. Am Markt behält der Bauträger die Gebühr in der Regel, wenn der Vertrag nichts anderes vorsieht. Stand Oktober 2026.
Ist die Reservierungsgebühr dasselbe wie eine Anzahlung (zadatek)?
Nein. Das Bauträgergesetz verwendet das Wort „zadatek“ überhaupt nicht. Die Anzahlung regelt Art. 394 des Zivilgesetzbuchs (einheitlicher Text Dz.U. 2026 Pos. 795), die Reservierungsgebühr dagegen die 1-%-Grenze und die Erstattungen nach Art. 34. Stand Oktober 2026.
Der Bauträger verlangt eine Reservierungsgebühr? Schreiben Sie uns vor Ihrem ersten Besuch im Verkaufsbüro des Bauträgers: Wir müssen Sie beim Bauträger anmelden, bevor Sie dort allein erscheinen. Wir gehen gemeinsam hin, gehen mit Ihnen den Informationsprospekt und den Entwurf des Reservierungsvertrags durch und zeigen, was Sie den Bauträger oder einen Juristen fragen sollten. Wir betreuen in sieben Sprachen. Wer eine Wohnung vom Bauträger kauft, zahlt uns kein Honorar. Unsere Vergütung auf dem Primärmarkt ergibt sich aus Verträgen mit Bauträgern. Preise und Wohnungen können Sie vorher im Katalog der Neubauwohnungen in Warschau mit Preisen und Datenstand auf Grundlage von dane.gov.pl ansehen.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Vermittler: Vladyslav Moroz (JDG, Berufshaftpflichtversicherung OC).
Dieser Text dient der Information und ist keine Rechtsberatung. Rechtsstand Oktober 2026.