L’ufficio vendite Le comunica l’importo della prenotazione e chiede un bonifico, e Lei vuole sapere una cosa sola: quanto denaro è davvero a rischio. In breve, secondo lo stato giuridico di ottobre 2026: la somma di prenotazione non può superare l’1% del prezzo indicato nel prospetto informativo (prospekt informacyjny; art. 32 comma 2 della legge sui costruttori). Se acquista l’appartamento, rientra nel prezzo. Se cambia idea da solo, la legge non garantisce alcun rimborso: la perdita massima è dunque proprio questa somma e, in base alla sola legge, nulla di più.
Questo testo calcola in złoty e in giorni. Le regole e la checklist del contratto sono nella guida al contratto di prenotazione. Qui trova tabelle, esempi e una scansione dei tempi che permettono di valutare il rischio prima di pagare.
Base giuridica: la legge del 20 maggio 2021 sulla tutela dei diritti dell’acquirente di un’unità abitativa o di una casa unifamiliare e sul Fondo di garanzia dei costruttori, testo unico Dz.U. 2026 poz. 880 (di seguito: legge sui costruttori), e la legge sul credito ipotecario, testo unico Dz.U. 2025 poz. 720. I numeri degli articoli restano come nell’originale polacco, così potrà mostrarli facilmente al costruttore o a un avvocato.
Tabella: somma massima di prenotazione in base al prezzo
Il limite si calcola sul prezzo dell’appartamento indicato nel prospetto informativo, non su quello dell’annuncio (art. 32 comma 2). Gli importi seguenti sono un calcolo proprio: prezzo per 1%.
Scorra la tabella di lato per vedere tutte le colonne.
| Prezzo nel prospetto | Somma di prenotazione massima (1%) | Rimborso doppio se il costruttore non adempie |
|---|---|---|
| 500 000 zł | 5 000 zł | 10 000 zł |
| 690 000 zł | 6 900 zł | 13 800 zł |
| 800 000 zł | 8 000 zł | 16 000 zł |
| 1 000 000 zł | 10 000 zł | 20 000 zł |
| 1 200 000 zł | 12 000 zł | 24 000 zł |
Il limite è un tetto, non una tariffa fissa: il costruttore può chiedere meno. Se nel contratto di prenotazione vede più dell’1% del prezzo del prospetto, si fermi e chieda per iscritto da dove viene quell’importo.
Che cosa accade alla somma in ogni scenario
Scorra la tabella di lato per vedere tutte le colonne.
| Scenario | Quanto perde | Fondamento (stato di ottobre 2026) |
|---|---|---|
| Acquista l’appartamento | nulla, la somma rientra nel prezzo | art. 32 comma 3 |
| La banca ha negato per valutazione negativa del merito creditizio | nulla, rimborso senza indugio | art. 34 comma 1 punto 1 |
| Il costruttore non adempie il contratto di prenotazione | nulla, e riceve il doppio | art. 34 comma 1 punto 2 e comma 3 |
| Il costruttore ha modificato il prospetto senza informarLa | nulla, rimborso senza indugio | art. 34 comma 1 punto 3 |
| Appartamento pronto: difetti del verbale non eliminati, Lei non ha firmato | nulla, rimborso doppio | art. 34 comma 2 |
| Ha cambiato idea o i programmi sono cambiati | di solito l’intera somma, se il contratto non dispone diversamente | art. 34 (elenco chiuso), decide il contratto |
| Il mutuo non è andato a buon fine per un motivo diverso dalla valutazione negativa | dipende dal contratto | art. 34 (elenco chiuso) |
Per un appartamento pronto acquistato con contratto di vendita la legge applica dell’art. 34 comma 1 solo i punti 1 e 2 (art. 3 e art. 4); la norma sulla modifica non comunicata del prospetto non copre dunque questo caso.
Noti che nelle prime cinque righe non perde nulla, mentre nelle ultime due il rischio resta a Suo carico. Per questo la domanda „quanto posso perdere” diventa: „questo caso è nell’art. 34 e, se non lo è, che cosa dice il mio contratto?”
Scansione dei tempi: quanto dura il mutuo e quanto la prenotazione
Il contratto di prenotazione è concluso per un periodo determinato. Se chiede un mutuo, tale periodo dovrebbe tener conto del tempo necessario per ottenere la decisione di credito o l’impegno a concedere il credito (art. 31). Un termine troppo breve è il modo più frequente in cui la somma va persa nonostante le buone intenzioni.
Un numero lo fornisce la legge sul credito ipotecario: la banca trasmette la decisione di credito il 21° giorno dal ricevimento della domanda, prima solo con il Suo consenso (art. 14 comma 2). La decisione vincola la banca per almeno 14 giorni dalla trasmissione (art. 14 comma 6). Percorrere l’intero tragitto significa quindi 21 più 14, cioè 35 giorni (calcolo proprio). Quanto duri in una banca concreta lo chieda al consulente creditizio; la legge non lo dice al posto della banca.
Scorra la tabella di lato per vedere tutte le colonne.
| Fase | Numero di giorni | Nota |
|---|---|---|
| Dalla domanda di mutuo alla trasmissione della decisione | 21 | art. 14 comma 2, prima solo con il Suo consenso |
| Periodo in cui la decisione vincola la banca | almeno 14 | art. 14 comma 6 |
| Totale su questo percorso | 35 | calcolo proprio |
Regola pratica: calcoli il termine di prenotazione dal giorno in cui presenterà davvero la domanda in banca, non dal giorno della firma. Una prenotazione calcolata dalla firma risulta facilmente troppo breve.
Quando interviene il permesso del MSWiA
Riguarda un caso raro ma costoso. Un’unità abitativa autonoma (odrębny lokal mieszkalny) a Varsavia può essere acquistata da uno straniero senza permesso del MSWiA, indipendentemente dalla cittadinanza (legge sull’acquisto di immobili da parte di stranieri, testo unico Dz.U. 2017 poz. 2278, art. 8 comma 1 punto 1; stato di ottobre 2026). Varsavia non si trova nella zona di confine in cui tale esenzione non opera (art. 8 comma 3). I cittadini dello SEE e della Svizzera non hanno bisogno di alcun permesso (art. 8 comma 2).
La trappola è altrove. Secondo i chiarimenti del MSWiA il permesso serve per una quota di un immobile distinto venduta insieme all’appartamento, ad esempio la strada di accesso o una parte del complesso residenziale. Senza il permesso richiesto l’acquisto è nullo (art. 6 comma 1). Il termine nel codice del procedimento amministrativo (k.p.a.) per una pratica particolarmente complessa è fino a 2 mesi (art. 35 § 3 k.p.a., Dz.U. 2025 poz. 1691); in pratica, secondo i dati del MSWiA, 2–4 mesi, a volte di più.
L’art. 31 parla solo del tempo per la decisione di credito. La mancanza del permesso non è nemmeno uno dei casi di rimborso dell’art. 34. Se il prospetto mostra una simile quota, faccia scrivere nel contratto di prenotazione un termine con margine e il destino della somma nel caso in cui il permesso non venga rilasciato in tempo.
Oltre la somma: che cosa costa ancora l’attesa
La somma non è l’unico costo del tempo. Secondo l’Istituto polacco di statistica (GUS), nel 2025 la costruzione di un edificio plurifamiliare in Polonia è durata in media 24,8 mesi. Se vive in affitto, calcoli il canone fino alla data di trasferimento della proprietà indicata nel prospetto. Non è una perdita derivante dalla prenotazione, ma una voce di bilancio che si trascura facilmente guardando solo l’1%.
Se legge dall’estero: lingua, forma e notaio
Se il polacco Le risulta difficile, bastano alcuni punti. La legge sui costruttori non disciplina la lingua del prospetto né dei contratti. La legge sulla lingua polacca (testo unico Dz.U. 2026 poz. 81) richiede il polacco nei contratti con un consumatore residente in Polonia, se il contratto è eseguito in Polonia (art. 7 comma 1). Un contratto in lingua straniera è possibile quando lo chiede Lei stesso, conosce quella lingua, non è cittadino polacco ed è stato avvertito del diritto al testo polacco (art. 8 comma 1b). La legge non introduce un obbligo di traduzione.
Il contratto di prenotazione richiede la forma scritta (art. 30 comma 1), non l’atto notarile. Il notaio compare solo con il contratto con il costruttore (umowa deweloperska), concluso in forma di atto notarile (art. 40 comma 1 della legge). Se un partecipante non conosce il polacco e all’atto non è allegata la traduzione, il notaio traduce da sé o tramite un traduttore giurato (art. 87 § 1 punto 1 della legge sul notariato, Dz.U. 2026 poz. 614). Alla prenotazione nessuno Le tradurrà nulla, quindi comprenda il testo del contratto e del prospetto prima di pagare. Può aiutarLa che cosa controllare nel prospetto informativo. Le condizioni per uno straniero le descrive il testo condizioni per uno straniero che compra in Polonia.
Cinque domande all’ufficio vendite prima del pagamento
Le ponga per iscritto e conservi le risposte:
- Qual è il prezzo nel prospetto informativo e la somma non supera l’1% di tale importo (art. 32 comma 2)?
- Ho ricevuto il prospetto prima del contratto di prenotazione, gratuitamente e su supporto durevole (art. 21 commi 1–2)?
- Fino a quando dura la prenotazione e questo termine tiene conto della decisione di credito (art. 31)?
- Oltre alla somma, il contratto prevede altri pagamenti in caso di rinuncia?
- Nell’oggetto della vendita c’è la quota di un immobile distinto che potrebbe richiedere il permesso del MSWiA?
A ciò si aggiungono due limiti. Il prezzo sul sito del costruttore deve essere pubblicato IVA inclusa (art. 19a comma 1) e, se differisce da quello offerto alla conclusione del contratto, può chiedere il prezzo a Lei più favorevole (art. 19a comma 6). La prenotazione non può essere ceduta a un conoscente: la cessione del credito derivante dal contratto di prenotazione è nulla (art. 30 comma 3), tranne che a una persona del I o del II gruppo fiscale (art. 30 comma 4).
Gli importi cambieranno?
Il progetto governativo di modifica della legge sui costruttori (UD361, pubblicato sul sito del Centro governativo per la legislazione l’11 maggio 2026) prevede, tra l’altro, in alcuni casi il rimborso della somma di prenotazione in misura quadrupla. Al 7 ottobre 2026 il progetto non era stato presentato alla Dieta. Non è diritto vigente, perciò oggi valgono le tabelle sopra.
FAQ
Quanti złoty può costare al massimo la prenotazione dal costruttore?
Secondo lo stato giuridico di ottobre 2026 la somma non può superare l’1% del prezzo dell’appartamento indicato nel prospetto informativo (art. 32 comma 2 della legge sui costruttori, Dz.U. 2026 poz. 880). Con un prezzo di 690 000 zł sono al massimo 6 900 zł, con 1 000 000 zł al massimo 10 000 zł (calcolo proprio).
La somma di prenotazione va persa se acquisto l’appartamento?
No. Se acquista l’appartamento, la somma viene imputata al prezzo (art. 32 comma 3, stato di ottobre 2026). Il costruttore la trasferisce sul conto di deposito per l’edilizia abitativa (mieszkaniowy rachunek powierniczy) entro 7 giorni dalla conclusione del contratto con il costruttore (art. 32 comma 4).
Quanto mi viene restituito se il costruttore non adempie il contratto di prenotazione?
Il doppio della somma (art. 34 comma 3, stato di ottobre 2026). Con una somma di 6 900 zł sono 13 800 zł (calcolo proprio).
Se cambio programmi ho diritto al rimborso della somma di prenotazione?
Non in base alla legge. L’art. 34 indica solo tre casi di rimborso e l’elenco è chiuso, quindi in caso di rinuncia decide il contratto di prenotazione. Se il contratto non dispone diversamente, di solito il costruttore trattiene la somma. Stato giuridico di ottobre 2026.
Nella legge sui costruttori esiste la caparra (zadatek)?
No. La legge non usa affatto la parola „zadatek”. Lo zadatek è disciplinato dall’art. 394 del codice civile (Dz.U. 2026 poz. 795); per la somma di prenotazione valgono il limite dell’1% e i rimborsi dell’art. 34. Stato giuridico di ottobre 2026.
Il costruttore Le chiede la somma di prenotazione? Ci scriva prima della prima visita all’ufficio vendite: dobbiamo segnalarLa al costruttore prima che vi si presenti da solo. Andremo insieme, esamineremo con Lei il prospetto informativo e la bozza del contratto di prenotazione e Le indicheremo cosa chiedere al costruttore o a un avvocato. Serviamo in sette lingue. Il nostro compenso sul mercato primario deriva dai contratti con i costruttori. Chi acquista dal costruttore non ci paga alcun compenso. Prezzi e appartamenti può consultarli prima negli appartamenti nuovi a Varsavia, con la data dei dati di dane.gov.pl.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Intermediario: Vladyslav Moroz (JDG, assicurazione OC).
Questo testo ha carattere informativo e non costituisce consulenza legale. Stato giuridico di ottobre 2026.