Un ucraino può comprare casa in Polonia? Status UKR, carta CUKR e bonifici dall’Ucraina

Sì, un cittadino ucraino può comprare un appartamento in Polonia senza permesso del MSWiA, senza carta di soggiorno e senza cittadinanza polacca. La legge esenta dal permesso l’acquisto di un’unità abitativa autonoma per gli stranieri di qualsiasi cittadinanza e per i cittadini ucraini non prevede eccezioni (stato giuridico a ottobre 2026). Né lo status UKR né la carta CUKR incidono sul diritto di acquisto. Il permesso serve per una casa con terreno o per un terreno; per un appartamento serve solo nella fascia di confine, di cui Varsavia non fa parte.

Se vive a Varsavia dal 2022, abita in affitto e pensa a una casa propria, non è il solo. Secondo la relazione del MSWiA per il 2025, tra gli stranieri persone fisiche sono stati proprio i cittadini ucraini a comprare più appartamenti in Polonia: 548.079,79 m² su 1.002.719,19 m², cioè il 54,66% dell’intera superficie. Qui sotto trova i documenti, i bonifici dall’Ucraina, i prezzi e il pagamento a fasi al costruttore.

Un ucraino ha bisogno del permesso del MSWiA per un appartamento?

La regola generale della legge sull’acquisto di immobili da parte di stranieri (testo unico Dz.U. 2017 poz. 2278) è questa: lo straniero, cioè chi non ha la cittadinanza polacca, ha bisogno del permesso del ministro dell’Interno per acquistare un immobile (art. 1). L’art. 8 comma 1 punto 1 fa però un’eccezione per l’unità abitativa autonoma. Insieme ad essa può acquistare senza permesso anche un posto auto o una quota di garage, se servono alle Sue esigenze abitative (punto 1a).

L’eccezione non vale nella fascia di confine né per i terreni agricoli oltre 1 ettaro (art. 8 comma 3). Varsavia non si trova nella fascia di confine: nel voivodato della Masovia ne fanno parte soltanto i comuni di Sarnaki e Stara Kornica.

L’agevolazione per i cittadini e gli imprenditori dello Spazio economico europeo e della Svizzera (art. 8 comma 2) non riguarda gli ucraini. Per questo per una casa e per un terreno serve il permesso del MSWiA, e l’acquisto senza il permesso richiesto è nullo (art. 6 comma 1).

Anche quando il permesso non serve, il notaio inserisce nell’atto la Sua cittadinanza e entro 7 giorni trasmette l’estratto dell’atto al MSWiA (art. 8a). Il ministero tiene il registro di questi acquisti (art. 8 comma 4). Secondo la relazione del MSWiA nel 2025 gli stranieri hanno concluso in Polonia 17.720 compravendite di appartamenti, con permesso e senza. A Varsavia le registrazioni sono 3.137, di cui 2.999 riguardano persone fisiche.

Status UKR, carta di soggiorno, PESEL: lo status incide sul diritto di acquisto?

Sul diritto di acquisto dell’appartamento lo status non incide. La legge speciale sull’aiuto ai cittadini ucraini (testo unico Dz.U. 2025 poz. 337 e successive modifiche) non contiene regole separate sull’acquisto di immobili, quindi valgono le norme della legge del 1920. È la nostra lettura del testo a ottobre 2026. Può comprare un appartamento con lo status UKR, con la carta CUKR e con un’altra carta di soggiorno.

Lo status conta per altre questioni: la regolarità del soggiorno e i documenti necessari per l’operazione. Nel 2026 sono cambiate alcune cose:

• Base dello status UKR. Dal 5.03.2026 è l’art. 106 comma 1 della legge sulla concessione della protezione agli stranieri (testo unico Dz.U. 2026 poz. 862): il soggiorno è regolare finché è in vigore la decisione del Consiglio UE sulla protezione temporanea. Con la decisione 2026/1912 del 30.07.2026 l’UE ha prorogato la protezione fino al 4 marzo 2028. Per i nuovi richiedenti la decisione ha aggiunto la condizione di confermare l’adempimento degli obblighi militari. Non riguarda chi aveva la protezione al 30.07.2026 e la mantiene senza interruzioni. Le informazioni aggiornate le verifichi sul sito dell’UdSC.
• PESEL UKR. Chi lo aveva ottenuto solo su domanda, senza passaporto, doveva confermare l’identità con un passaporto valido entro il 31.08.2026. Per chi non ha fatto in tempo, dal 1.09.2026 lo status è passato a NUE e la protezione temporanea è venuta meno.
• Carta CUKR. È un permesso di soggiorno temporaneo di 3 anni. Le domande si accettano dal 4.05.2026 solo in forma elettronica, tramite MOS. Secondo le informazioni dell’UdSC la domanda si può presentare fino al 4.03.2027. Condizioni: status UKR al 4.06.2025 e nel giorno della domanda, senza interruzioni per almeno 365 giorni. L’imposta è di 340 zł più 100 zł per la carta; per la decisione la legge dà 180 giorni.

Un avvertimento per chi vuole comprare ma trascorrere parte del tempo in Ucraina. La protezione temporanea cessa dopo un’uscita dalla Polonia di oltre 30 giorni (art. 109b). La carta CUKR viene revocata dopo un’assenza di almeno 6 mesi (art. 42t comma 1 punto 3 della legge speciale; stato giuridico a ottobre 2026).

Casa o terreno: quando il permesso del MSWiA serve comunque?

Per una casa con terreno e per un terreno il cittadino ucraino ha bisogno del permesso del MSWiA. Senza permesso potrà comprare un immobile del genere solo dopo 5 anni di soggiorno dal rilascio del permesso di soggiorno permanente o dello status di soggiornante di lungo periodo UE (art. 8 comma 1 punto 2). Lo status UKR e la CUKR non sono un permesso di soggiorno permanente, quindi questa agevolazione per ora non Le si applica.

Il permesso si rilascia se l’acquisto non minaccia la sicurezza dello Stato e Lei dimostra un legame con la Polonia (art. 1a). Tra le circostanze che confermano il legame la legge indica il permesso di soggiorno temporaneo, esclusi quelli rilasciati in base agli art. 176 e 181 comma 1. La CUKR è un permesso di questo tipo, quindi secondo la nostra lettura della legge può confermare il legame. Se il MSWiA conti anche il solo status UKR, la legge non lo dice espressamente. Il terreno per esigenze proprie può essere al massimo di 0,5 ettari.

Costi e termini a ottobre 2026:

• l’imposta di bollo per il permesso è di 1.570 zł, per la promessa 98 zł;
• il permesso vale 2 anni e non si può prorogare, la promessa vale un anno;
• l’esame dura di solito da 2 a 4 mesi¹.

Il permesso dà il diritto di acquistare l’immobile indicato e nessun altro diritto.

Denaro dall’Ucraina: si possono trasferire fondi per comprare casa all’estero?

La delibera del Consiglio della Banca nazionale ucraina (NBU) n. 18 del 24.02.2022 (nella versione in vigore dal 17.09.2026) vieta al punto 14 i bonifici transfrontalieri, salvo i casi elencati. In quell’elenco non c’è espressamente il caso «acquisto di un appartamento all’estero da parte di una persona fisica», e la parola «immobile» nel testo della delibera non compare affatto. Non c’è nemmeno il consenso a trasferire fondi sul proprio conto all’estero.

Per i pagamenti all’estero da conti presso banche ucraine valgono limiti mensili della NBU, che dipendono dal tipo di conto e di pagamento. Queste norme cambiano spesso, quindi gli importi attuali li verifichi presso la Sua banca e su bank.gov.ua prima di fissare il calendario dei pagamenti.

La delibera non contiene dunque un consenso separato al bonifico di una persona fisica per l’acquisto di un appartamento all’estero. Prima dell’operazione chieda alla Sua banca quali operazioni eseguirà. Non proponiamo alcun espediente.

Quali documenti chiederanno notaio e banca: passaporto, PESEL, NIP, fonte dei fondi?

Secondo la legge sul contrasto al riciclaggio di denaro (testo unico Dz.U. 2025 poz. 644, art. 2 comma 1 punti 13 e 18), nella vendita di un immobile il notaio e l’intermediario sono «istituzioni obbligate». Devono:

• stabilire e verificare la Sua identità: registrano nome e cognome, cittadinanza, PESEL (in assenza, data e Stato di nascita), serie e numero del documento d’identità e l’indirizzo di residenza, se l’istituzione lo conosce (art. 36);
• individuare il titolare effettivo e lo scopo dell’operazione, e verificare la provenienza dei fondi «in situazioni motivate» (art. 34);
• non eseguire l’operazione se la verifica non è possibile (art. 41).

Di ogni atto notarile di importo superiore a 15.000 euro il notaio informa entro 7 giorni l’Ispettore generale per l’informazione finanziaria (GIIF). Dal 30.06.2026 la segnalazione riporta l’indirizzo, il numero del registro fondiario (księga wieczysta), la superficie, il numero dei vani e il piano.

Che cosa ne deriva per la Sua famiglia:

• PESEL. Con lo status UKR ce l’ha già. Una persona fisica senza attività d’impresa usa il PESEL come identificativo fiscale, e il NIP lo indicano solo coloro che sono tenuti ad averlo (testo unico Dz.U. 2026 poz. 151, art. 3). Per l’acquisto di un appartamento di norma non serve un NIP a parte, ma lo confermi con il notaio.
• Se un familiare non ha il PESEL. Lo straniero lo riceve automaticamente con la registrazione di residenza per un soggiorno superiore a 30 giorni, oppure su domanda in qualsiasi comune, se le norme richiedono il PESEL. La domanda si presenta di persona (testo unico Dz.U. 2026 poz. 384). Se non ha né PESEL né residenza in Polonia, il NIP si ottiene con la domanda NIP-7 presso il Drugi Urząd Skarbowy Warszawa-Śródmieście.
• Fonte dei fondi. La legge non fissa un elenco di documenti. Abbia a portata di mano gli estratti conto che mostrano da dove provengono i soldi, soprattutto se sono arrivati a più riprese dall’Ucraina.

Quanto costa un appartamento a Varsavia e che cosa si aggiunge al prezzo?

A ottobre 2026 gli ultimi dati pubblicati dalla NBP riguardano il II trimestre 2026 (file del 7.08.2026). Sono prezzi lordi, IVA inclusa, in edifici plurifamiliari entro i confini della città:

Scorra la tabella di lato per vedere tutte le colonne. →

Su base annua (II trimestre 2026 rispetto al II trimestre 2025, nostro calcolo sui dati NBP) i prezzi di offerta sul mercato primario sono saliti del 6,91% e quelli di transazione del 2,42%. Sul mercato primario la transazione è in media inferiore all’offerta di 1.704,79 zł/m², cioè del 9,22%. La NBP corregge i dati dei trimestri passati, perciò riportiamo i numeri secondo lo stato di agosto 2026. I prezzi datati dei singoli investimenti li trova nei nuovi appartamenti a Varsavia nel catalogo, le mediane per quartiere alla pagina prezzi degli appartamenti a Varsavia.

Che cosa si aggiunge al prezzo dell’appartamento (stato giuridico a ottobre 2026):

• Notaio. Il contratto con il costruttore e l’acquisto si stipulano in forma di atto notarile; l’importo lo comunica il notaio prima dell’operazione. Dal 19.11.2026 il notaio addebiterà alle parti un compenso aggiuntivo per l’inserimento dei documenti nel Repertorio centrale degli estratti elettronici degli atti notarili per il MSWiA. L’importo sarà fissato da un regolamento del MSWiA che, al 27.09.2026, non era ancora stato emanato.
• Intermediario. Sul mercato secondario il compenso e chi lo paga li stabiliamo nel contratto di intermediazione. Sul mercato primario non Le chiediamo alcun compenso (dettagli più avanti).
• Permesso del MSWiA. Per una casa o un terreno si aggiungono 1.570 zł di imposta di bollo. Per un appartamento questa voce non c’è.

Appartamento dal costruttore a rate: come funziona il calendario dei pagamenti?

Il pagamento a rate per un appartamento nuovo significa che Lei paga il costruttore a parti, man mano che procede il cantiere. Non è un mutuo. Le regole le fissa la legge sui costruttori (testo unico Dz.U. 2026 poz. 880), stato giuridico a ottobre 2026:

• il denaro va sul conto vincolato in banca (mieszkaniowy rachunek powierniczy) secondo l’avanzamento dei lavori, al termine di ciascuna fase (art. 8);
• il calendario ha almeno 4 fasi e ciascuna vale dal 10% al 25% del valore dell’intero investimento (art. 24 comma 2);
• importo, scadenze e modalità di pagamento sono scritti nel contratto stesso (art. 35 comma 1 punto 9);
• dal conto aperto la banca versa il denaro al costruttore non prima di 30 giorni dal contratto e solo dopo aver verificato la conclusione della fase (art. 16 comma 1);
• il contratto si stipula esclusivamente in forma di atto notarile (art. 40 comma 1);
• l’eventuale caparra di prenotazione non può superare l’1% del prezzo dell’appartamento (art. 32 comma 2).

Per una famiglia ucraina il nesso con la sezione precedente è importante. Se una parte dei soldi è ancora in Ucraina, confronti il calendario delle rate con i bonifici che la Sua banca consentirà entro i limiti mensili della NBU. Sul meccanismo in sé trova di più nella guida come funziona il pagamento a rate al costruttore.

L’acquisto di un appartamento dà diritto al soggiorno o alla cittadinanza?

No. Nella legge sugli stranieri (testo unico Dz.U. 2025 poz. 1079) a ottobre 2026 non esiste alcuna base per un permesso di soggiorno legata a un immobile. I motivi del soggiorno temporaneo sono altri: lavoro, attività economica, studio, famiglia e alcuni altri. Nemmeno il permesso del MSWiA all’acquisto dà diritti oltre a quello di comprare l’immobile indicato.

Il diritto di soggiorno in Polonia lo dà ancora lo status UKR, la CUKR o un’altra carta di soggiorno, non l’appartamento. La cittadinanza è una procedura distinta secondo una legge distinta e negli atti da noi esaminati l’acquisto di un appartamento non vi è collegato. Le regole generali per tutti gli stranieri le descriviamo nella guida sulle regole per l’acquisto da parte di uno straniero.

Quanto costa l’intermediario?

A ottobre 2026:

• mercato primario: non Le chiediamo alcun compenso per l’aiuto nell’acquisto di un appartamento dal costruttore;
• mercato secondario: il compenso e chi lo paga li stabiliamo nel contratto di intermediazione prima di iniziare il lavoro;
• terreni: allo stesso modo, nel contratto di intermediazione.

Prima della Sua prima visita La segnaliamo al costruttore come nostro cliente e possiamo andare insieme a Lei all’ufficio vendite (biuro sprzedaży). La serviamo anche in ucraino. Come intermediario siamo anche noi un’istituzione obbligata e svolgiamo la verifica descritta sopra, perciò Le diciamo in anticipo quali documenti preparare. Come lavoriamo lo descrive la pagina come assistiamo nell’acquisto dal costruttore.

Per chi legge da straniero: documenti in polacco e lingua

Se non legge fluentemente il polacco, ricordi questi punti che discendono dalle norme sopra descritte:

• l’atto notarile è redatto in polacco; con il notaio stabilisca di quale traduzione ha bisogno per l’operazione e per i singoli documenti;
• porti con sé il documento d’identità, il PESEL e i documenti che attestano lo status UKR: notaio e banca devono verificarli;
• raccolga in anticipo gli estratti conto che mostrano come il denaro è arrivato dall’Ucraina;
• legga per intero il contratto con il costruttore (umowa deweloperska) e il prospetto informativo (prospekt informacyjny) prima di firmare, e rivolga le domande sulle clausole al costruttore o a un giurista.

FAQ

Con lo status UKR posso comprare un appartamento senza carta di soggiorno?

Sì. Un’unità abitativa autonoma a Varsavia può essere acquistata da uno straniero di qualsiasi cittadinanza senza il permesso del MSWiA (legge sull’acquisto di immobili da parte di stranieri, art. 8 comma 1 punto 1; stato giuridico a ottobre 2026). La carta di soggiorno non serve. Il notaio annota i dati del documento d’identità e il numero PESEL, che con lo status UKR Lei ha già. Nel 2025 gli stranieri hanno concluso in Polonia 17.720 compravendite di appartamenti.

Quanto costa il permesso del MSWiA per una casa o un terreno?

L’imposta di bollo è di 1.570 zł per il permesso e di 98 zł per la promessa (promesa, impegno a rilasciare il permesso), stato giuridico a ottobre 2026. Il permesso vale 2 anni e non si può prorogare; la promessa vale un anno. Per un appartamento a Varsavia il permesso non serve, quindi questi costi riguardano soltanto una casa con terreno o un terreno.

Se dopo l’acquisto parto per l’Ucraina, perdo lo status UKR?

La protezione temporanea cessa dopo un’uscita dalla Polonia di oltre 30 giorni (legge sulla concessione della protezione agli stranieri, art. 109b; stato giuridico a ottobre 2026). La carta CUKR viene revocata dopo un’assenza di almeno 6 mesi. L’appartamento non mantiene né ripristina lo status, quindi pianifichi i viaggi tenendo conto di questi termini.

Posso comprare dal costruttore a rate, senza mutuo?

Sì. Paga il costruttore a rate, man mano che avanza il cantiere, sul conto vincolato in banca (mieszkaniowy rachunek powierniczy). Il calendario ha almeno 4 fasi e ciascuna vale dal 10% al 25% del valore dell’intero investimento (legge sui costruttori, art. 24 comma 2; stato giuridico a ottobre 2026). Importi e scadenze delle rate sono scritti nel contratto con il costruttore (umowa deweloperska), stipulato in forma di atto notarile.

Per comprare casa serve il NIP?

Una persona fisica che non svolge attività d’impresa e non è soggetta all’IVA usa il numero PESEL (legge sull’anagrafe e l’identificazione dei contribuenti, art. 3 comma 1, Dz.U. 2026 poz. 151; stato giuridico a ottobre 2026). Il NIP lo indicano solo chi è tenuto ad averlo. Per l’acquisto di un appartamento di norma non serve un NIP a parte, ma lo confermi con il notaio prima dell’operazione.

Il testo ha carattere informativo e non costituisce consulenza legale. Stato giuridico a ottobre 2026.

Ha scelto un nuovo appartamento a Varsavia e va all’ufficio vendite del costruttore? Ci scriva prima della visita: La segnaleremo al costruttore come nostro cliente. Prima dell’incontro esamineremo con Lei il prospetto informativo e la bozza di contratto, Le indicheremo che cosa chiedere al costruttore o a un giurista, confronteremo il calendario delle rate con i bonifici dall’Ucraina e Le diremo quali documenti sulla provenienza del denaro preparare. Non Le chiediamo alcun compenso per l’aiuto nell’acquisto di un appartamento dal costruttore. Il nostro compenso sul mercato primario deriva dai contratti con i costruttori.

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