Может ли украинец купить квартиру в Польше? Статус UKR, CUKR и переводы из Украины

Да, гражданин Украины может купить квартиру в Польше без разрешения MSWiA, без карты побыта и без польского гражданства. Закон освобождает от разрешения покупку отдельной жилой квартиры для иностранцев любого гражданства, и для граждан Украины исключений здесь нет (правовое состояние на октябрь 2026 г.). Статус UKR и карта CUKR на само право покупки не влияют. Разрешение нужно на дом с землёй или участок, а на квартиру только в приграничной зоне, к которой Варшава не относится.

Если вы живёте в Варшаве с 2022 г., снимаете квартиру и думаете о собственной, вы не одиноки. По отчёту MSWiA за 2025 г. среди иностранцев, физических лиц, больше всего квартир в Польше купили именно граждане Украины: 548 079,79 м² из 1 002 719,19 м², то есть 54,66% всей площади. Ниже вы найдёте документы, переводы из Украины, цены и оплату застройщику по этапам.

Нужно ли украинцу разрешение MSWiA на квартиру?

Общее правило закона о приобретении недвижимости иностранцами (t.j. Dz.U. 2017 poz. 2278) такое: иностранец, то есть лицо без польского гражданства, нуждается в разрешении министра внутренних дел на приобретение недвижимости (art. 1). Но art. 8 ust. 1 pkt 1 делает исключение для отдельной жилой квартиры. Вместе с ней без разрешения можно купить парковочное место или долю в гараже, если они служат вашим жилищным потребностям (pkt 1a).

Исключение не действует в приграничной зоне и для сельхозземель площадью более 1 га (art. 8 ust. 3). Варшава в приграничной зоне не находится: в Мазовецком воеводстве к ней относятся только гмины Sarnaki и Stara Kornica.

Льгота для граждан и предпринимателей Европейской экономической зоны и Швейцарии (art. 8 ust. 2) украинцев не касается. Поэтому на дом и участок нужно разрешение MSWiA, а покупка без обязательного разрешения недействительна (art. 6 ust. 1).

Даже когда разрешение не нужно, нотариус впишет в акт ваше гражданство и в течение 7 дней отправит выписку в MSWiA (art. 8a). Министерство ведёт реестр таких покупок (art. 8 ust. 4). По отчёту MSWiA в 2025 г. иностранцы заключили в Польше 17 720 сделок с квартирами, с разрешением и без него. В Варшаве таких записей 3137, из них 2999 приходится на физических лиц.

Статус UKR, карта побыта, PESEL: влияет ли ваш статус на право покупки?

На само право покупки квартиры статус не влияет. Специальный закон о помощи гражданам Украины (t.j. Dz.U. 2025 poz. 337 с изм.) не содержит отдельных правил приобретения недвижимости, поэтому действуют нормы закона 1920 г. Это наше прочтение норм на октябрь 2026 г. Квартиру можно купить со статусом UKR, с картой CUKR и с любой другой картой побыта.

Статус важен для другого: законности пребывания и документов, нужных для сделки. В 2026 г. изменилось несколько вещей:

• Основание статуса UKR. С 5.03.2026 это art. 106 ust. 1 закона о предоставлении иностранцам защиты (t.j. Dz.U. 2026 poz. 862): пребывание законно, пока действует решение Совета ЕС о временной защите. Решением 2026/1912 от 30.07.2026 ЕС продлил защиту до 4 марта 2028 г. Для новых заявителей решение добавило условие подтверждения выполнения воинских обязанностей. Оно не касается тех, у кого была защита на 30.07.2026 и кто сохраняет её без перерыва. Актуальную информацию смотрите на сайте UdSC.
• PESEL UKR. Тот, кто получил его только по заявлению, без паспорта, должен был подтвердить личность действующим паспортом до 31.08.2026. У тех, кто не успел, с 1.09.2026 статус сменился на NUE, и временная защита утрачена.
• Карта CUKR. Это разрешение на временное пребывание на 3 года. Заявления принимают с 4.05.2026 только в электронном виде, через MOS. По информации UdSC, подать заявление можно до 4.03.2027. Условия: статус UKR на 4.06.2025 и в день подачи заявления, без перерыва не менее 365 дней. Сбор составляет 340 zł плюс 100 zł за карту, на решение закон отводит 180 дней.

Одна оговорка для тех, кто хочет купить квартиру, но часть времени проводить в Украине. Временная защита прекращается после выезда из Польши более чем на 30 дней (art. 109b). Карту CUKR отзывают после выезда на срок не менее 6 месяцев (art. 42t ust. 1 pkt 3 специального закона, правовое состояние на октябрь 2026 г.).

Дом или участок: когда разрешение MSWiA всё же нужно?

На дом с землёй и сам участок гражданину Украины нужно разрешение MSWiA. Без разрешения такую недвижимость можно купить только через 5 лет проживания после получения разрешения на постоянное пребывание или статуса долгосрочного резидента ЕС (art. 8 ust. 1 pkt 2). Статус UKR и CUKR не являются разрешением на постоянное пребывание, поэтому эта льгота вас пока не касается.

Разрешение выдают, если покупка не угрожает безопасности государства, а вы докажете связь с Польшей (art. 1a). Среди обстоятельств, подтверждающих эту связь, закон называет разрешение на временное пребывание, за исключением выданных на основании art. 176 и 181 ust. 1. CUKR является таким разрешением, поэтому, по нашему прочтению закона, может подтверждать эту связь. Засчитает ли MSWiA один лишь статус UKR, закон прямо не говорит. Участок для собственных нужд может быть не больше 0,5 га.

Расходы и сроки на октябрь 2026 г.:

• гербовый сбор за разрешение составляет 1570 zł, за promesę 98 zł;
• разрешение действует 2 года и не продлевается, promesa действует год;
• рассмотрение обычно занимает от 2 до 4 месяцев¹.

Разрешение даёт право купить конкретную недвижимость и никаких других прав.

Деньги из Украины: можно ли перевести средства на покупку квартиры за границей?

Постановление Правления НБУ № 18 от 24.02.2022 (в редакции, действующей с 17.09.2026) в п. 14 запрещает трансграничные переводы, кроме перечня разрешённых случаев. В этом перечне нет прямо указанного случая «покупка квартиры за границей физическим лицом», а слово «недвижимость» в тексте постановления вообще не встречается. Нет там и разрешения переводить средства на собственный счёт за границей.

При платежах за границу со счетов в украинских банках действуют ежемесячные лимиты НБУ, зависящие от вида счёта и платежа. Эти правила часто меняются, поэтому актуальные суммы уточняйте в своём банке и на bank.gov.ua до того, как составите график платежей.

Таким образом, в постановлении нет отдельного разрешения на перевод физического лица для покупки квартиры за границей. Перед сделкой спросите свой банк, какие операции он проведёт. Никаких обходных путей мы не предлагаем.

Какие документы потребуют нотариус и банк: паспорт, PESEL, NIP, источник средств?

Согласно закону о противодействии отмыванию денег (t.j. Dz.U. 2025 poz. 644, art. 2 ust. 1 pkt 13 и 18) нотариус при продаже недвижимости и посредник являются обязанными институциями. Они должны:

• установить и проверить вашу личность: записывают имя и фамилию, гражданство, PESEL (а при его отсутствии дату и страну рождения), серию и номер документа, удостоверяющего личность, и адрес проживания, если институция его знает (art. 36);
• установить бенефициарного владельца и цель сделки, а источник происхождения средств проверяют «в обоснованных ситуациях» (art. 34);
• не проводить сделку, если проверку провести невозможно (art. 41).

О каждом нотариальном акте на сумму свыше 15 000 евро нотариус в течение 7 дней уведомляет Генерального инспектора финансовой информации (GIIF). С 30.06.2026 в уведомлении указывают адрес, номер земельно-ипотечной книги (księga wieczysta), площадь, число комнат и этаж.

Что из этого следует для вашей семьи:

• PESEL. Со статусом UKR он у вас уже есть. Физическое лицо без бизнеса использует PESEL как налоговый идентификатор, а NIP указывают только те, кто обязан его иметь (t.j. Dz.U. 2026 poz. 151, art. 3). Поэтому отдельный NIP для покупки квартиры обычно не нужен, но подтвердите это у нотариуса.
• Если у кого-то из семьи нет PESEL. Иностранец получает его автоматически при регистрации по месту жительства на срок более 30 дней или по заявлению в любой гмине, если по закону PESEL требуется. Заявление подают лично (t.j. Dz.U. 2026 poz. 384). Если нет ни PESEL, ни места жительства в Польше, NIP получают по заявлению NIP-7 во Втором налоговом управлении Warszawa-Śródmieście.
• Источник средств. Закон не задаёт перечня документов. Держите под рукой банковские выписки, показывающие, откуда деньги, особенно если они поступали частями из Украины.

Сколько стоит квартира в Варшаве и что добавляется к цене?

На октябрь 2026 г. последние опубликованные данные NBP относятся ко II кварталу 2026 г. (файл от 7.08.2026). Это цены брутто, с VAT, в многоквартирных домах в границах города:

Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы. →

В годовом выражении (II квартал 2026 г. к II кварталу 2025 г., наш расчёт по данным NBP) цены предложения на первичном рынке выросли на 6,91%, а цены сделок на 2,42%. На первичном рынке сделка в среднем ниже предложения на 1704,79 zł/м², то есть на 9,22%. NBP корректирует данные за прошедшие кварталы, поэтому цифры приведены по состоянию на август 2026 г. Цены конкретных инвестиций с датой данных вы найдёте в разделе новостройки Варшавы в каталоге, а медианы по районам на странице цены на квартиры в Варшаве.

Что добавляется к цене квартиры (правовое состояние на октябрь 2026 г.):

• Нотариус. Договор с застройщиком и покупка заключаются в форме нотариального акта, сумму назовёт нотариус до сделки. С 19.11.2026 нотариус возьмёт со сторон дополнительный сбор за размещение документов в электронном Центральном репозитории электронных выписок из нотариальных актов для MSWiA. Его размер должен определить регламент MSWiA, а на 27.09.2026 его ещё не было.
• Посредник. На вторичном рынке вознаграждение и то, кто его платит, мы определяем в договоре посредничества. На первичном рынке мы не берём с вас вознаграждения (подробнее ниже).
• Разрешение MSWiA. При покупке дома или участка добавляется 1570 zł гербового сбора. При покупке квартиры этой статьи нет.

Квартира у застройщика в рассрочку: как работает график платежей?

Оплата в рассрочку при покупке новой квартиры означает, что вы платите застройщику частями, по мере строительства. Это не кредит. Правила задаёт закон о застройщиках (t.j. Dz.U. 2026 poz. 880), правовое состояние на октябрь 2026 г.:

• деньги поступают на специальный счёт в банке (mieszkaniowy rachunek powierniczy) в соответствии с ходом строительства, после завершения каждого этапа (art. 8);
• в графике не менее 4 этапов, и каждый составляет от 10% до 25% стоимости всей инвестиции (art. 24 ust. 2);
• размер, сроки и способ платежа фиксируют в самом договоре (art. 35 ust. 1 pkt 9);
• с открытого счёта банк выплачивает деньги застройщику не ранее чем через 30 дней после заключения договора и только после проверки завершения этапа (art. 16 ust. 1);
• договор заключают исключительно в форме нотариального акта (art. 40 ust. 1);
• резервационный сбор, если он есть, не может превышать 1% цены квартиры (art. 32 ust. 2).

Для украинской семьи важна связь с предыдущим разделом. Если часть денег ещё в Украине, сопоставьте график платежей с переводами, которые разрешит ваш банк в рамках ежемесячных лимитов НБУ. Подробнее о самом механизме читайте в руководстве как работает оплата застройщику по этапам.

Если вы иностранец и не читаете документы по-польски

Договор с застройщиком (umowa deweloperska) заключается только в форме нотариального акта, а нотариус по закону проверяет вашу личность и записывает ваше гражданство. Поэтому заранее подготовьте документ, удостоверяющий личность, номер PESEL и банковские выписки о происхождении средств. Мы тоже обязанная институция и проводим описанную выше проверку, поэтому заранее скажем, какие документы приготовить. Обслуживаем вас на 7 языках, в том числе по-украински и по-русски.

Даёт ли покупка квартиры право на пребывание или гражданство?

Нет. В законе об иностранцах (t.j. Dz.U. 2025 poz. 1079) на октябрь 2026 г. нет никакого основания для карты побыта, связанной с недвижимостью. Основания временного пребывания там другие: работа, бизнес, учёба, семья и ещё несколько. Даже разрешение MSWiA на покупку не даёт никаких прав, кроме права купить конкретную недвижимость.

Право пребывания в Польше по-прежнему даёт статус UKR, CUKR или другая карта побыта, а не квартира. Гражданство это отдельная процедура по отдельному закону, и в проверенных нами актах покупка квартиры с ним не связана. Общие правила для всех иностранцев мы описываем в руководстве о том, может ли иностранец купить квартиру в Польше.

Сколько стоит посредник?

На октябрь 2026 г.:

• первичный рынок: мы не берём с вас вознаграждения за помощь при покупке квартиры у застройщика;
• вторичный рынок: вознаграждение и то, кто его платит, мы определяем в договоре посредничества до начала работы;
• участки: так же, в договоре посредничества.

До вашего первого визита мы заявляем вас застройщику как нашего клиента и можем пойти в biuro sprzedaży (офис продаж) вместе с вами. Как мы работаем, описано на странице как мы помогаем при покупке квартиры у застройщика.

FAQ

Можно ли купить квартиру со статусом UKR без карты побыта?

Да. Отдельную жилую квартиру в Варшаве иностранец любого гражданства покупает без разрешения MSWiA (art. 8 ust. 1 pkt 1 закона о приобретении недвижимости иностранцами, правовое состояние на октябрь 2026 г.). Карта побыта для этого не нужна. Нотариус запишет данные документа, удостоверяющего личность, и номер PESEL, который у человека со статусом UKR уже есть. В 2025 г. иностранцы заключили в Польше 17 720 сделок с квартирами.

Сколько стоит разрешение MSWiA на дом или участок?

Гербовый сбор за разрешение составляет 1570 zł, за promesę, то есть обещание выдать разрешение, 98 zł (правовое состояние на октябрь 2026 г.). Разрешение действует 2 года и не продлевается, promesa действует год. На квартиру в Варшаве разрешение не нужно, поэтому эти расходы касаются только дома с землёй или самого участка.

Потеряю ли я статус UKR, если после покупки уеду в Украину?

Временная защита прекращается после выезда из Польши более чем на 30 дней (art. 109b закона о предоставлении иностранцам защиты на территории РП, правовое состояние на октябрь 2026 г.). Карту CUKR отзывают после выезда на срок не менее 6 месяцев. Сама квартира статус не сохраняет и не возвращает, поэтому планируйте поездки с учётом этих сроков.

Можно ли купить квартиру у застройщика по этапам, без кредита?

Да. Вы платите застройщику частями, по мере хода строительства, на специальный счёт в банке (mieszkaniowy rachunek powierniczy). В графике не менее 4 этапов, и каждый составляет от 10% до 25% стоимости всей инвестиции (art. 24 ust. 2 закона о застройщиках, правовое состояние на октябрь 2026 г.). Сроки и суммы платежей фиксируют в договоре с застройщиком (umowa deweloperska), заключённом в форме нотариального акта.

Нужен ли NIP для покупки квартиры?

Физическое лицо, которое не ведёт бизнес и не является плательщиком VAT, пользуется номером PESEL (art. 3 ust. 1 закона о правилах учёта и идентификации налогоплательщиков, t.j. Dz.U. 2026 poz. 151, правовое состояние на октябрь 2026 г.). NIP указывают только те, кто обязан его иметь. Отдельный NIP для покупки квартиры обычно не нужен, но подтвердите это у нотариуса до сделки.

Текст носит информационный характер и не является юридической консультацией. Правовое состояние на октябрь 2026 г.

Выбрали новую квартиру в Варшаве и собираетесь в офис продаж застройщика? Напишите нам до визита: мы заявим вас застройщику как нашего клиента. Перед встречей мы вместе с вами разберём информационный проспект (prospekt informacyjny) и проект договора, подскажем, о чём спросить застройщика или юриста, сопоставим график платежей с переводами из Украины и скажем, какие документы о происхождении денег подготовить. Мы не берём с вас вознаграждения за помощь при покупке квартиры у застройщика. Наше вознаграждение на первичном рынке вытекает из договоров с застройщиками.

Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com