Czy Ukrainiec może kupić mieszkanie w Polsce? Status UKR, CUKR i przelewy z Ukrainy

Tak, obywatel Ukrainy może kupić mieszkanie w Polsce bez zezwolenia MSWiA, bez karty pobytu i bez polskiego obywatelstwa. Ustawa zwalnia z zezwolenia zakup samodzielnego lokalu mieszkalnego dla cudzoziemców dowolnego obywatelstwa i dla obywateli Ukrainy wyjątków tu nie ma (stan prawny na październik 2026 r.). Status UKR ani karta CUKR nie wpływają na samo prawo zakupu. Zezwolenie jest potrzebne na dom z gruntem lub działkę, a na mieszkanie tylko w strefie przygranicznej, do której Warszawa nie należy.

Jeśli mieszkasz w Warszawie od 2022 r., wynajmujesz mieszkanie i myślisz o własnym, nie jesteś w tym sam. Według sprawozdania MSWiA za 2025 r. wśród cudzoziemców będących osobami fizycznymi najwięcej mieszkań w Polsce kupili właśnie obywatele Ukrainy: 548 079,79 m² z 1 002 719,19 m², czyli 54,66% całej powierzchni. Poniżej znajdziesz dokumenty, przelewy z Ukrainy, ceny i płatność deweloperowi etapami.

Czy Ukrainiec potrzebuje zezwolenia MSWiA na mieszkanie?

Ogólna zasada ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (t.j. Dz.U. 2017 poz. 2278) brzmi: cudzoziemiec, czyli osoba bez polskiego obywatelstwa, potrzebuje zezwolenia ministra spraw wewnętrznych na nabycie nieruchomości (art. 1). Art. 8 ust. 1 pkt 1 robi jednak wyjątek dla samodzielnego lokalu mieszkalnego. Razem z nim bez zezwolenia kupisz miejsce postojowe lub udział w garażu, jeśli służą zaspokojeniu Twoich potrzeb mieszkaniowych (pkt 1a).

Wyjątek nie działa w strefie przygranicznej ani przy gruntach rolnych powyżej 1 ha (art. 8 ust. 3). Warszawa nie leży w strefie przygranicznej: w województwie mazowieckim należą do niej wyłącznie gminy Sarnaki i Stara Kornica.

Ulga dla obywateli i przedsiębiorców z Europejskiego Obszaru Gospodarczego i Szwajcarii (art. 8 ust. 2) nie obejmuje Ukraińców. Dlatego na dom i działkę potrzebujesz zezwolenia MSWiA, a zakup bez wymaganego zezwolenia jest nieważny (art. 6 ust. 1).

Nawet gdy zezwolenie nie jest potrzebne, notariusz wpisze do aktu Twoje obywatelstwo i w ciągu 7 dni prześle wypis do MSWiA (art. 8a). Ministerstwo prowadzi rejestr takich zakupów (art. 8 ust. 4). Według sprawozdania MSWiA w 2025 r. cudzoziemcy zawarli w Polsce 17 720 transakcji dotyczących mieszkań, z zezwoleniem i bez. W Warszawie takich wpisów jest 3137, z czego 2999 dotyczy osób fizycznych.

Status UKR, karta pobytu, PESEL: czy Twój status wpływa na prawo zakupu?

Na samo prawo zakupu mieszkania status nie wpływa. Specustawa o pomocy obywatelom Ukrainy (t.j. Dz.U. 2025 poz. 337 ze zm.) nie zawiera odrębnych zasad nabywania nieruchomości, więc obowiązują przepisy ustawy z 1920 r. To nasza lektura przepisów na październik 2026 r. Mieszkanie kupisz ze statusem UKR, z kartą CUKR i z inną kartą pobytu.

Status ma znaczenie dla innych spraw: legalności pobytu i dokumentów potrzebnych do transakcji. W 2026 r. zmieniło się kilka rzeczy:

• Podstawa statusu UKR. Od 5.03.2026 jest nią art. 106 ust. 1 ustawy o udzielaniu cudzoziemcom ochrony (t.j. Dz.U. 2026 poz. 862): pobyt jest legalny, dopóki obowiązuje decyzja Rady UE o ochronie czasowej. Decyzją 2026/1912 z 30.07.2026 UE przedłużyła ochronę do 4 marca 2028 r. Dla nowych wnioskodawców decyzja dodała warunek potwierdzenia spełnienia obowiązków wojskowych. Nie dotyczy on osób, które miały ochronę na 30.07.2026 i zachowują ją bez przerwy. Aktualne informacje sprawdzaj na stronie UdSC.
• PESEL UKR. Kto dostał go tylko na wniosek, bez paszportu, musiał potwierdzić tożsamość ważnym paszportem do 31.08.2026. U osób, które nie zdążyły, od 1.09.2026 status zmienił się na NUE i ochronę czasową utracono.
• Karta CUKR. To zezwolenie na pobyt czasowy na 3 lata. Wnioski przyjmuje się od 4.05.2026 wyłącznie elektronicznie, przez MOS. Według informacji UdSC wniosek można złożyć do 4.03.2027. Warunki: status UKR na 4.06.2025 i w dniu wniosku, bez przerwy co najmniej 365 dni. Opłata to 340 zł plus 100 zł za kartę, a na decyzję ustawa daje 180 dni.

Jedno zastrzeżenie dla osób, które chcą kupić, ale część czasu spędzać na Ukrainie. Ochrona czasowa wygasa po wyjeździe z Polski na ponad 30 dni (art. 109b). Kartę CUKR cofa się po wyjeździe na co najmniej 6 miesięcy (art. 42t ust. 1 pkt 3 specustawy, stan prawny na październik 2026 r.).

Dom lub działka: kiedy zezwolenie MSWiA jest jednak potrzebne?

Na dom z gruntem i samą działkę obywatel Ukrainy potrzebuje zezwolenia MSWiA. Bez zezwolenia kupi taką nieruchomość dopiero po 5 latach pobytu od uzyskania zezwolenia na pobyt stały albo statusu rezydenta długoterminowego UE (art. 8 ust. 1 pkt 2). Status UKR i CUKR nie są zezwoleniem na pobyt stały, więc ta ulga Cię jeszcze nie obejmuje.

Zezwolenie wydaje się, jeśli zakup nie zagraża bezpieczeństwu państwa, a Ty wykażesz związek z Polską (art. 1a). Wśród okoliczności potwierdzających ten związek ustawa wymienia zezwolenie na pobyt czasowy, z wyjątkiem wydanych na podstawie art. 176 i 181 ust. 1. CUKR jest takim zezwoleniem, więc według naszej lektury ustawy może ten związek potwierdzać. Czy MSWiA zaliczy sam status UKR, ustawa wprost nie mówi. Działka na potrzeby własne może mieć najwyżej 0,5 ha.

Koszty i terminy na październik 2026 r.:

• opłata skarbowa za zezwolenie wynosi 1570 zł, za promesę 98 zł;
• zezwolenie jest ważne 2 lata i nie można go przedłużyć, promesa jest ważna rok;
• rozpatrzenie trwa zwykle od 2 do 4 miesięcy¹.

Zezwolenie daje prawo zakupu konkretnej nieruchomości i żadnych innych praw.

Pieniądze z Ukrainy: czy można przelać środki na zakup mieszkania za granicą?

Uchwała Zarządu NBU nr 18 z 24.02.2022 (w wersji obowiązującej od 17.09.2026) zakazuje w pkt 14 transgranicznych przelewów, poza listą dozwolonych przypadków. Na tej liście nie ma wprost przypadku „zakup mieszkania za granicą przez osobę fizyczną”, a słowo „nieruchomość” w tekście uchwały w ogóle nie występuje. Nie ma tam też zgody na przelewanie środków na własny rachunek za granicą.

Przy płatnościach za granicę z rachunków w ukraińskich bankach obowiązują miesięczne limity NBU, zależne od rodzaju rachunku i płatności. Przepisy te często się zmieniają, więc aktualne kwoty sprawdź w swoim banku i na bank.gov.ua, zanim ułożysz harmonogram płatności.

Uchwała nie zawiera więc odrębnej zgody na przelew osoby fizycznej na zakup mieszkania za granicą. Przed transakcją zapytaj swój bank, jakie operacje wykona. Nie proponujemy żadnych obejść.

Jakich dokumentów zażądają notariusz i bank: paszport, PESEL, NIP, źródło środków?

Zgodnie z ustawą o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy (t.j. Dz.U. 2025 poz. 644, art. 2 ust. 1 pkt 13 i 18) notariusz przy sprzedaży nieruchomości oraz pośrednik są instytucjami obowiązanymi. Muszą:

• ustalić i zweryfikować Twoją tożsamość: zapisują imię i nazwisko, obywatelstwo, PESEL (a gdy go brak, datę i państwo urodzenia), serię i numer dokumentu tożsamości oraz adres zamieszkania, jeśli instytucja go zna (art. 36);
• ustalić beneficjenta rzeczywistego i cel transakcji, a źródło pochodzenia środków sprawdzają „w uzasadnionych sytuacjach” (art. 34);
• nie przeprowadzić transakcji, jeśli weryfikacji nie da się dokonać (art. 41).

O każdym akcie notarialnym na kwotę powyżej 15 000 euro notariusz w ciągu 7 dni zawiadamia Generalnego Inspektora Informacji Finansowej (GIIF). Od 30.06.2026 w zawiadomieniu podaje się adres, numer księgi wieczystej, powierzchnię, liczbę pokoi i piętro.

Co z tego wynika dla Twojej rodziny:

• PESEL. Ze statusem UKR już go masz. Osoba fizyczna bez działalności posługuje się PESEL-em jako identyfikatorem podatkowym, a NIP podają tylko ci, którzy mają obowiązek go posiadać (t.j. Dz.U. 2026 poz. 151, art. 3). Osobny NIP do zakupu mieszkania zwykle nie jest więc potrzebny, ale potwierdź to u notariusza.
• Gdy ktoś z rodziny nie ma PESEL. Cudzoziemiec dostaje go automatycznie przy zameldowaniu na pobyt dłuższy niż 30 dni albo na wniosek w dowolnej gminie, jeśli przepisy wymagają PESEL. Wniosek składa się osobiście (t.j. Dz.U. 2026 poz. 384). Gdy nie ma ani PESEL, ani miejsca zamieszkania w Polsce, NIP uzyskuje się wnioskiem NIP-7 w Drugim Urzędzie Skarbowym Warszawa-Śródmieście.
• Źródło środków. Ustawa nie wyznacza listy dokumentów. Miej pod ręką wyciągi bankowe pokazujące, skąd pochodzą pieniądze, zwłaszcza gdy wpływały partiami z Ukrainy.

Ile kosztuje mieszkanie w Warszawie i co dochodzi do ceny?

Na październik 2026 r. ostatnie opublikowane dane NBP dotyczą II kwartału 2026 r. (plik z 7.08.2026). To ceny brutto, z VAT, w budynkach wielorodzinnych w granicach miasta:

Przesuń tabelę w bok, żeby zobaczyć wszystkie kolumny. →

W ujęciu rocznym (II kwartał 2026 r. wobec II kwartału 2025 r., nasze wyliczenie z danych NBP) ceny ofertowe na rynku pierwotnym wzrosły o 6,91%, a transakcyjne o 2,42%. Na rynku pierwotnym transakcja jest średnio o 1704,79 zł/m² niższa od oferty, czyli o 9,22%. NBP koryguje dane za minione kwartały, dlatego liczby podajemy według stanu z sierpnia 2026 r. Ceny konkretnych inwestycji z datą danych znajdziesz w nowych mieszkaniach w Warszawie w katalogu, a mediany dla dzielnic na stronie ceny mieszkań w Warszawie.

Co dochodzi do ceny mieszkania (stan prawny na październik 2026 r.):

• Notariusz. Umowę deweloperską i zakup zawiera się w formie aktu notarialnego, kwotę poda notariusz przed transakcją. Od 19.11.2026 notariusz pobierze od stron dodatkową opłatę za umieszczenie dokumentów w elektronicznym Centralnym Repozytorium Elektronicznych Wypisów Aktów Notarialnych dla MSWiA. Jej wysokość ma określić rozporządzenie MSWiA, a na 27.09.2026 jeszcze go nie było.
• Pośrednik. Na rynku wtórnym wynagrodzenie i to, kto je płaci, ustalamy w umowie pośrednictwa. Na rynku pierwotnym nie pobieramy od Ciebie wynagrodzenia (szczegóły niżej).
• Zezwolenie MSWiA. Przy domu lub działce dochodzi 1570 zł opłaty skarbowej. Przy mieszkaniu tej pozycji nie ma.

Mieszkanie od dewelopera w ratach: jak działa harmonogram płatności?

Płatność w ratach przy nowym mieszkaniu oznacza, że płacisz deweloperowi częściami, w miarę budowy. To nie jest kredyt. Zasady wyznacza ustawa deweloperska (t.j. Dz.U. 2026 poz. 880), stan prawny na październik 2026 r.:

• pieniądze trafiają na mieszkaniowy rachunek powierniczy w banku zgodnie z postępem budowy, po zakończeniu każdego etapu (art. 8);
• harmonogram ma co najmniej 4 etapy, a każdy to od 10% do 25% wartości całej inwestycji (art. 24 ust. 2);
• wysokość, terminy i sposób płatności zapisuje się w samej umowie (art. 35 ust. 1 pkt 9);
• z otwartego rachunku bank wypłaca pieniądze deweloperowi nie wcześniej niż po 30 dniach od umowy i dopiero po sprawdzeniu zakończenia etapu (art. 16 ust. 1);
• umowę zawiera się wyłącznie w formie aktu notarialnego (art. 40 ust. 1);
• opłata rezerwacyjna, jeśli jest, nie może przekraczać 1% ceny mieszkania (art. 32 ust. 2).

Dla ukraińskiej rodziny ważne jest powiązanie z poprzednim rozdziałem. Jeśli część pieniędzy jest jeszcze na Ukrainie, porównaj harmonogram rat z przelewami, które dopuści Twój bank w ramach miesięcznych limitów NBU. Więcej o samym mechanizmie znajdziesz w poradniku jak działa płatność deweloperowi w ratach.

Czy zakup mieszkania daje prawo pobytu lub obywatelstwo?

Nie. W ustawie o cudzoziemcach (t.j. Dz.U. 2025 poz. 1079) nie ma na październik 2026 r. żadnej podstawy do karty pobytu związanej z nieruchomością. Podstawy pobytu czasowego są tam inne: praca, działalność gospodarcza, nauka, rodzina i kilka innych. Nawet zezwolenie MSWiA na zakup nie daje żadnych praw poza prawem zakupu konkretnej nieruchomości.

Prawo pobytu w Polsce nadal daje status UKR, CUKR albo inna karta pobytu, a nie mieszkanie. Obywatelstwo to odrębna procedura według odrębnej ustawy i w sprawdzonych przez nas aktach zakup mieszkania się z nim nie wiąże. Ogólne zasady dla wszystkich cudzoziemców opisujemy w poradniku o tym, czy cudzoziemiec może kupić mieszkanie w Polsce.

Ile kosztuje pośrednik?

Na październik 2026 r.:

• rynek pierwotny: nie pobieramy od Ciebie wynagrodzenia za pomoc przy zakupie mieszkania od dewelopera;
• rynek wtórny: wynagrodzenie i to, kto je płaci, ustalamy w umowie pośrednictwa przed rozpoczęciem pracy;
• działki: tak samo, w umowie pośrednictwa.

Przed Twoją pierwszą wizytą zgłaszamy Cię deweloperowi jako naszego klienta i możemy pójść do biura sprzedaży razem z Tobą. Obsługujemy Cię także po ukraińsku. Jako pośrednik jesteśmy instytucją obowiązaną i też przeprowadzamy weryfikację opisaną wyżej, więc z góry powiemy, jakie dokumenty przygotować. Jak pracujemy, opisuje strona jak pomagamy przy zakupie mieszkania od dewelopera.

FAQ

Czy mogę kupić mieszkanie ze statusem UKR bez karty pobytu?

Tak. Samodzielny lokal mieszkalny w Warszawie cudzoziemiec dowolnego obywatelstwa kupuje bez zezwolenia MSWiA (art. 8 ust. 1 pkt 1 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, stan prawny na październik 2026 r.). Karta pobytu nie jest do tego potrzebna. Notariusz zapisze dane dokumentu tożsamości i numer PESEL, który osoba ze statusem UKR już ma. W 2025 r. cudzoziemcy zawarli w Polsce 17 720 transakcji dotyczących mieszkań.

Ile kosztuje zezwolenie MSWiA na dom lub działkę?

Opłata skarbowa za zezwolenie wynosi 1570 zł, a za promesę, czyli przyrzeczenie wydania zezwolenia, 98 zł (stan prawny na październik 2026 r.). Zezwolenie jest ważne 2 lata i nie można go przedłużyć, promesa ważna jest rok. Na mieszkanie w Warszawie zezwolenie nie jest potrzebne, więc te koszty dotyczą tylko domu z gruntem albo samej działki.

Czy stracę status UKR, jeśli po zakupie wyjadę na Ukrainę?

Ochrona czasowa wygasa po wyjeździe z Polski na okres dłuższy niż 30 dni (art. 109b ustawy o udzielaniu cudzoziemcom ochrony na terytorium RP, stan prawny na październik 2026 r.). Kartę CUKR cofa się po wyjeździe na co najmniej 6 miesięcy. Samo mieszkanie nie zachowuje ani nie przywraca statusu, więc plan wyjazdów układaj z uwzględnieniem tych terminów.

Czy mieszkanie od dewelopera można kupić etapami, bez kredytu?

Tak. Płacisz deweloperowi w ratach, w miarę postępu budowy, na mieszkaniowy rachunek powierniczy w banku. Harmonogram ma co najmniej 4 etapy, a każdy to od 10% do 25% wartości całej inwestycji (art. 24 ust. 2 ustawy deweloperskiej, stan prawny na październik 2026 r.). Terminy i kwoty rat zapisuje się w umowie deweloperskiej zawartej w formie aktu notarialnego.

Czy do zakupu mieszkania potrzebny jest NIP?

Osoba fizyczna, która nie prowadzi działalności i nie jest podatnikiem VAT, posługuje się numerem PESEL (art. 3 ust. 1 ustawy o zasadach ewidencji i identyfikacji podatników, t.j. Dz.U. 2026 poz. 151, stan prawny na październik 2026 r.). NIP podają tylko ci, którzy mają obowiązek go posiadać. Osobny NIP do zakupu mieszkania zwykle nie jest więc potrzebny, ale potwierdź to u notariusza przed transakcją.

Tekst ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną. Stan prawny na październik 2026 r.

Wybrałeś nowe mieszkanie w Warszawie i wybierasz się do biura sprzedaży dewelopera? Napisz do nas przed wizytą: zgłosimy Cię deweloperowi jako naszego klienta. Przed spotkaniem przejdziemy z Tobą przez prospekt informacyjny i projekt umowy, wskażemy, o co zapytać dewelopera lub prawnika, porównamy harmonogram rat z przelewami z Ukrainy i powiemy, jakie dokumenty o pochodzeniu pieniędzy przygotować. Nie pobieramy od Ciebie wynagrodzenia za pomoc przy zakupie mieszkania od dewelopera. Nasze wynagrodzenie przy rynku pierwotnym wynika z umów z deweloperami.

Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com