Nowe mieszkanie w Warszawie można kupić „na raty” tylko w jednym sensie: płacisz deweloperowi częściami w trakcie budowy, na specjalny rachunek w banku, zamiast oddać całą kwotę w dniu podpisu (art. 8 ustawy deweloperskiej, t.j. Dz.U. 2026 poz. 880). To nie jest kredyt i nie jest rozłożenie ceny na lata po odebraniu kluczy: całą cenę płacisz z własnych środków, a deweloper czeka na ostatnią wpłatę do odbioru. Poniżej wyjaśniamy, ile płaci się na starcie, gdzie leżą pieniądze, co się dzieje przy opóźnieniu budowy i co sprawdzić w umowie, jeśli bank odmówił Ci kredytu albo go nie chcesz.
Stan prawny: październik 2026 r.
Co znaczy „na raty” u dewelopera
Słowo „raty” w ogłoszeniach bywa mylące. Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (dalej: ustawa deweloperska) nie zna raty w rozumieniu pożyczki. Opisuje wpłaty etapami:
- deweloper dzieli budowę na co najmniej 4 etapy, a każdy to od 10% do 25% łącznych kosztów budowy (art. 24 ust. 2);
- płacisz częściami po zakończeniu kolejnych etapów, a o zakończeniu etapu deweloper informuje Cię pisemnie lub na trwałym nośniku (art. 8 ust. 1–3);
- wszystkie wpłaty trafiają na mieszkaniowy rachunek powierniczy, a nie na zwykłe konto dewelopera (art. 8 ust. 1).
Uwaga: 10–25% to udział w kosztach budowy, nie w cenie Twojego mieszkania. Ile zapłacisz na każdym etapie i do kiedy, zapisano w umowie, którą zawiera się wyłącznie w formie aktu notarialnego (art. 40 ust. 1).
Cena wynika z prostej reguły: powierzchnia użytkowa w m² razy cena za m² (art. 5a, obowiązuje od 13.02.2026). Dlatego oferty różnych deweloperów najlepiej porównywać po cenie metra.
Ile płacisz na starcie: etapy, „10/90” i opłata rezerwacyjna
W praktyce spotkasz dwa podejścia.
Wpłaty za etapy. Każdy ukończony etap budowy to kolejna wpłata, rozłożona na cały czas budowy.
Harmonogram „10/90”. W reklamach warszawskich inwestycji pojawia się zapis „harmonogram płatności 10/90” (stan na październik 2026 r.). Zwykle oznacza on 10% ceny przy podpisaniu umowy deweloperskiej i 90% przed odbiorem lub w terminach z umowy. Co dokładnie kryje się za tymi liczbami u konkretnego dewelopera, zobaczysz tylko w harmonogramie w projekcie umowy. Proporcje i daty bywają różne, więc kieruj się nim, a nie reklamą.
Przed umową bywa umowa rezerwacyjna. Wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności (art. 30 ust. 1). Opłata rezerwacyjna nie może przekraczać 1% ceny mieszkania z prospektu informacyjnego (art. 32 ust. 2), zalicza się ją na poczet ceny (ust. 3), a deweloper ma ją przekazać na rachunek powierniczy w ciągu 7 dni od zawarcia umowy deweloperskiej (ust. 4).
Przykładowe wyliczenie. Według NBP średnia cena ofertowa na rynku pierwotnym w Warszawie w II kwartale 2026 r. wyniosła 18 488 zł/m² (plik NBP z 07.08.2026, danych za III kwartał jeszcze nie ma). Według CBRE średnia cena ofertowa nowych mieszkań w Warszawie na koniec II kwartału 2026 r. to 19 405 zł/m². Do przykładu bierzemy cenę NBP:
Przesuń tabelę w bok, żeby zobaczyć wszystkie kolumny.
| Co liczymy | Kwota dla mieszkania 50 m² |
|---|---|
| Cena mieszkania | ok. 924 tys. zł |
| Opłata rezerwacyjna, maksimum 1% | ok. 9,2 tys. zł |
| Start w harmonogramie „10/90” | ok. 92 tys. zł |
| Reszta w harmonogramie „10/90” | ok. 832 tys. zł |
To nasze wyliczenie poglądowe, a nie cena konkretnego mieszkania: średnie mieszają dzielnice i standardy. Aktualne ceny inwestycji z datą aktualizacji znajdziesz na stronie nowe mieszkania w Warszawie z cenami z dane.gov.pl.
Gdzie leżą Twoje pieniądze: rachunek powierniczy
Deweloper rozpoczynający sprzedaż musi zawrzeć z bankiem umowę rachunku powierniczego (art. 7 ust. 1). Są dwa rodzaje rachunków i różnica ma dla Ciebie znaczenie.
Przesuń tabelę w bok, żeby zobaczyć wszystkie kolumny.
| Rachunek otwarty | Rachunek zamknięty | |
|---|---|---|
| Kiedy bank wypłaca pieniądze deweloperowi | po zakończeniu etapu i nie wcześniej niż 30 dni po umowie (art. 16 ust. 1) | dopiero po przeniesieniu na Ciebie własności (art. 15) |
| Składka dewelopera do DFG | 0,45% | 0,1% |
Koszty i prowizje banku za prowadzenie rachunku ponosi deweloper i nie może ich pobrać z Twoich wpłat (art. 14 ust. 1–2).
Rodzaj rachunku i bank znajdziesz w prospekcie informacyjnym. Deweloper musi go przekazać bezpłatnie, na trwałym nośniku, przed umową rezerwacyjną lub deweloperską (art. 21 ust. 1–2).
Co, jeśli deweloper nie dowiezie
Upadłość dewelopera. Chroni Cię Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG), czyli wyodrębniony rachunek w Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym (art. 46 ust. 1). Składki wylicza i wpłaca deweloper (art. 49 ust. 5), według stawek 0,45% przy rachunku otwartym i 0,1% przy zamkniętym (rozporządzenie, Dz.U. 2022 poz. 1341, stan na październik 2026 r.). Środki z rachunku otwartego fundusz zwraca w przypadkach z art. 48 ust. 1.
Upadłość banku. Środki na rachunku obejmuje gwarancja Bankowego Funduszu Gwarancyjnego do 100 000 euro (art. 24 ust. 1 ustawy o BFG, t.j. Dz.U. 2026 poz. 620). Nadwyżkę ponad tę kwotę dopłaca DFG (art. 48 ust. 2 ustawy deweloperskiej).
Opóźnienie budowy. Jeśli deweloper nie przeniósł własności w terminie, wyznaczasz mu dodatkowy termin 120 dni, a dopiero potem możesz odstąpić od umowy (art. 43 ust. 3). Przy części podstaw odstąpienia ustawa daje 30 dni (art. 43 ust. 2), przy jednej z nich 60 dni (ust. 5). Oświadczenie o odstąpieniu składasz pisemnie z podpisami notarialnie poświadczonymi, razem ze zgodą na wykreślenie Twoich roszczeń z księgi wieczystej (art. 45 ust. 1). Zwrot pieniędzy reguluje art. 44.
Odbiór mieszkania. Odbiór odbywa się po uprawomocnieniu się pozwolenia na użytkowanie, w Twojej obecności i z protokołem (art. 41 ust. 1–3). Na Twoje zastrzeżenia deweloper ma 14 dni na odpowiedź, w przeciwnym razie uznaje się, że je przyjął. Na usunięcie wad ma 30 dni (art. 41 ust. 4–6). Odmówić odbioru możesz przy wadzie istotnej, której deweloper nie uznał (ust. 9).
Dlaczego harmonogram nie zastępuje kredytu
Harmonogram rozkłada płatność, ale jej nie zmniejsza. Zdarza się plan: pierwsze wpłaty z oszczędności, a ostatnią weźmiemy na kredyt. To ryzykowne, bo decyzję kredytową bank podejmuje w dniu składania wniosku, a nie w dniu umowy z deweloperem. O szanse i warunki zapytaj doradcę kredytowego jeszcze przed rezerwacją. Całą cenę mieszkania planuj z własnych środków, a kredyt na ostatnią wpłatę traktuj jako możliwość, nie podstawę planu. Jeśli potrzebujesz czasu, żeby zebrać kwotę, porównaj opcje w artykule gotowe czy w budowie: ile kosztuje czekanie.
Pieniądze z zagranicy i kontrola AML
Limit gotówki dla konsumenta w Polsce nie obowiązuje: ograniczenie 15 000 zł dotyczy transakcji między przedsiębiorcami (art. 19 Prawa przedsiębiorców, t.j. Dz.U. 2025 poz. 1480). Ale wpłaty u dewelopera idą na rachunek powierniczy (art. 8 ust. 1), więc w praktyce to przelew.
Według ustawy o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy (t.j. Dz.U. 2025 poz. 644), stan na październik 2026 r.:
- bank informuje Generalnego Inspektora Informacji Finansowej (GIIF) o przelewie powyżej 15 000 euro, także przychodzącym z zagranicy (art. 72 ust. 1–2). Według kursu NBP z 06.10.2026 to ok. 65 550 zł, więc o dużym przelewie bank co do zasady zawiadomi (ustawa przewiduje wyjątki);
- notariusz zawiadamia GIIF o akcie notarialnym na kwotę powyżej 15 000 euro w ciągu 7 dni (art. 72 ust. 4 i ust. 5 pkt 5);
- notariusz i pośrednik w obrocie nieruchomościami to instytucje obowiązane (art. 2 ust. 1 pkt 13 i 18), które sprawdzają pochodzenie środków w przypadkach uzasadnionych okolicznościami (art. 34 ust. 1 pkt 4 lit. b).
Dokumenty o pochodzeniu pieniędzy (wyciągi, umowa sprzedaży poprzedniego mieszkania, potwierdzenie darowizny) zbierz przed pierwszą wpłatą. Jeśli część środków jest za granicą, sprawdź, czy harmonogram mieści się w limitach przelewów Twojego banku. Więcej w artykule jak kupić mieszkanie w Warszawie, mieszkając za granicą.
Co sprawdzić przed rezerwacją i podpisem
- Prospekt. Czy dostałeś go przed rezerwacją, bezpłatnie i na trwałym nośniku (art. 21). Jaki rodzaj rachunku powierniczego i w jakim banku.
- Umowa rezerwacyjna. Forma pisemna (art. 30 ust. 1) i opłata do 1% ceny z prospektu (art. 32 ust. 2).
- Harmonogram Twoich wpłat. Ile wpłat, w jakich kwotach, z jakimi etapami są powiązane i na kiedy przypada ostatnia.
- Skutki spóźnienia. Jakie odsetki lub karę umowną (art. 483 § 1 Kodeksu cywilnego) przewiduje umowa, jeśli opóźnisz wpłatę.
- Język. Czynności notarialne odbywają się po polsku. Na wniosek strony notariusz może przeprowadzić je dodatkowo w języku obcym, sam lub z tłumaczem przysięgłym, a gdy nie znasz polskiego, akt się tłumaczy (art. 2 § 3 i art. 87 § 1 pkt 1 Prawa o notariacie, t.j. Dz.U. 2026 poz. 614).
- Pełnomocnictwo. Jeśli podpisze za Ciebie pełnomocnik, pełnomocnictwo wymaga formy aktu notarialnego (art. 99 § 1 k.c.).
Więcej o szczegółach rezerwacji w artykule rezerwacja u dewelopera: ile można stracić, a o ocenie rabatów w tekście promocja u dewelopera: czy cena naprawdę spadła.
Ile kosztuje nasza pomoc
Za pomoc w zakupie od dewelopera nie pobieramy od Ciebie wynagrodzenia. Warunek: zgłaszamy Cię jako klienta w biurze sprzedaży przed Twoją pierwszą samodzielną wizytą. Potem idziemy tam razem, przejdziemy z Tobą przez prospekt informacyjny i projekt umowy (harmonogram wpłat, rodzaj rachunku, termin ostatniej wpłaty) i wskażemy, o co zapytać dewelopera lub prawnika. Obsługujemy w 7 językach. Pośrednikiem jest Vladyslav Moroz (JDG, ubezpieczenie OC).
FAQ
Czy można kupić nowe mieszkanie w Warszawie w ratach bez kredytu?
Tak, ale to nie kredyt ani raty po odbiorze kluczy. Według umowy deweloperskiej wpłacasz pieniądze częściami, w miarę postępu budowy, na mieszkaniowy rachunek powierniczy, a nie całą kwotę od razu (art. 8 ust. 1–3 ustawy deweloperskiej, Dz.U. 2026 poz. 880, stan na październik 2026 r.). Całą cenę płacisz z własnych środków, tylko rozłożoną w czasie.
Ile trzeba zapłacić od razu przy zakupie od dewelopera?
Określa to umowa. Opłata rezerwacyjna nie może przekraczać 1% ceny z prospektu informacyjnego i jest zaliczana na poczet ceny (art. 32 ust. 2–3 ustawy deweloperskiej, stan na październik 2026 r.). Harmonogram „10/90” zwykle oznacza 10% przy podpisaniu umowy deweloperskiej i 90% przed odbiorem, ale konkretne proporcje wynikają z Twojej umowy. Dla mieszkania 50 m² przy średniej cenie ofertowej NBP w Warszawie za II kwartał 2026 r. 10% to ok. 92 tys. zł.
Co z moimi pieniędzmi, gdy deweloper zbankrutuje?
Wpłaty trafiają nie na konto dewelopera, lecz na rachunek powierniczy w banku, a deweloper dostaje je dopiero po zakończeniu etapu albo po przeniesieniu własności. Przy rachunku otwartym Deweloperski Fundusz Gwarancyjny zwraca środki w przypadkach wymienionych w art. 48 ust. 1 ustawy deweloperskiej. Składkę do funduszu płaci deweloper, nie Ty: 0,45% przy rachunku otwartym i 0,1% przy zamkniętym (stan na październik 2026 r.).
Czy mogę wziąć kredyt tylko na ostatnią wpłatę?
Możesz spróbować, ale nie masz gwarancji: bank decyduje w dniu składania wniosku, a nie w dniu podpisania umowy z deweloperem. O szanse i warunki zapytaj doradcę kredytowego jeszcze przed rezerwacją. Planuj całą kwotę tak, jakby kredytu miało nie być.
Czy deweloperowi można płacić przelewami z zagranicy?
Wpłaty idą na rachunek powierniczy, czyli przelewem. O przelewie powyżej 15 000 euro, także przychodzącym z zagranicy, bank co do zasady informuje Generalnego Inspektora Informacji Finansowej (art. 72 ust. 1–2 ustawy o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy, t.j. Dz.U. 2025 poz. 644, stan na październik 2026 r.). Dokumenty o pochodzeniu środków przygotuj przed pierwszą wpłatą.
Wybrałeś nowe mieszkanie i chcesz płacić etapami? Napisz do nas przed pierwszą wizytą w biurze sprzedaży dewelopera. Zgłosimy Cię jako klienta, pójdziemy na spotkanie razem, przed podpisem przejdziemy z Tobą przez prospekt i harmonogram wpłat w projekcie umowy i wskażemy, o co zapytać dewelopera lub prawnika. Jako kupujący nie płacisz nam wynagrodzenia. Nasze wynagrodzenie przy rynku pierwotnym wynika z umów z deweloperami.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Tekst ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną. Stan prawny: październik 2026 r.