Zakup mieszkania w Warszawie z Ukrainy: co pozwala polskie prawo

Tak, mieszkanie w Warszawie można kupić już teraz, bez przeprowadzki. Samodzielny lokal mieszkalny cudzoziemiec dowolnego obywatelstwa nabywa bez zezwolenia MSWiA (art. 8 ust. 1 pkt 1 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, t.j. Dz.U. 2017 poz. 2278, stan prawny na październik 2026 r.). Karta pobytu nie jest potrzebna, a sam przepis nie stawia warunku zamieszkania w Polsce. Pytanie „czy Ukrainiec mieszkający jeszcze w Ukrainie może kupić mieszkanie w Polsce” sprowadza się więc do praktyki: jak podpisać akt notarialny, przejść kontrolę środków na odległość, przelać pieniądze i utrzymać mieszkanie do czasu przeprowadzki.

Poniżej kroki w kolejności, w jakiej na nie trafisz. Jeśli już mieszkasz w Polsce, zacznij od artykułu czy Ukrainiec może kupić mieszkanie w Polsce: omawia status UKR, CUKR oraz zezwolenia na dom czy działkę.

Czy do zakupu potrzebne są zezwolenie, karta pobytu lub PESEL?

Zezwolenie. Na mieszkanie w Warszawie zezwolenie MSWiA nie jest potrzebne. Razem z nim bez zezwolenia można kupić lokal garażowy lub udział w nim, jeśli służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych (art. 8 ust. 1 pkt 1a). Wyjątek nie działa w strefie nadgranicznej ani przy gruntach rolnych powyżej 1 ha (art. 8 ust. 3). Strefa nadgraniczna obejmuje gminy przyległe do granicy państwowej lub brzegu morskiego, a gdy jej szerokość nie osiąga 15 km, także gminy z nimi bezpośrednio sąsiadujące (art. 12 ust. 1 ustawy o ochronie granicy państwowej, t.j. Dz.U. 2026 poz. 919). Wykaz gmin ustala rozporządzenie MSWiA; Warszawy na nim nie ma.

Dokument tożsamości. Notariusz ustala tożsamość „na podstawie prawem przewidzianych dokumentów” (art. 85 § 2 Prawa o notariacie, t.j. Dz.U. 2026 poz. 614) i wpisuje do aktu obywatelstwo (art. 92 § 1 pkt 4a). Karty pobytu jeszcze nie masz, więc weź ważny paszport zagraniczny i wcześniej zapytaj notariusza, jaki dokument przyjmie.

PESEL. Do zakupu nie jest obowiązkowy. Przy kontroli AML zapisuje się PESEL, a gdy go brak, datę urodzenia, oraz kraj urodzenia (art. 36 ust. 1 pkt 1 lit. c ustawy AML, t.j. Dz.U. 2025 poz. 644). Identyfikatorem podatkowym osoby fizycznej jest PESEL (art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o zasadach ewidencji i identyfikacji podatników, t.j. Dz.U. 2026 poz. 151). Jeśli PESEL nie masz, a w Polsce pojawią się obowiązki podatkowe (np. wynajem mieszkania), identyfikatorem będzie NIP. Uzyskuje się go zgłoszeniem NIP-7 (rozporządzenie MF, t.j. Dz.U. 2024 poz. 1367 ze zm.; nowy wzór formularza obowiązuje od 01.01.2026). Gdzie je złożyć, wskazuje art. 4 pkt 3 ustawy o zasadach ewidencji i identyfikacji podatników: jeśli nie jesteś podatnikiem podatku dochodowego i nie masz miejsca zamieszkania w Polsce, do Drugiego Urzędu Skarbowego Warszawa-Śródmieście (lit. b); jeśli już płacisz podatek dochodowy, np. ryczałt od najmu, do urzędu skarbowego właściwego dla tego podatku (lit. a).

Przyjechać na podpisanie czy ustanowić pełnomocnika?

Główne umowy przy zakupie mieszkania zawiera się w formie aktu notarialnego:

• umowa deweloperska: art. 40 ust. 1 ustawy deweloperskiej (t.j. Dz.U. 2026 poz. 880);
• umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości, czyli zakup gotowego mieszkania lub z rynku wtórnego: art. 158 Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. 2026 poz. 795).

Pełnomocnictwo do takiej umowy musi mieć tę samą formę co sama umowa, czyli akt notarialny (art. 99 § 1 k.c.). Skan, zdjęcie ani zwykłe pisemne pełnomocnictwo tu nie wystarczą.

Wariant 1: przyjazd na dzień podpisania

Czynności notarialne dokonuje się w języku polskim. Na żądanie strony notariusz może je dodatkowo przeprowadzić w języku obcym: sam, jeśli ma potwierdzoną znajomość języka, albo z tłumaczem przysięgłym (art. 2 § 3 Prawa o notariacie). Jeśli strona nie zna polskiego, akt jej tłumaczy się (art. 87 § 1 pkt 1). Powiedz notariuszowi o tłumaczu przy umawianiu terminu, żeby w dniu podpisania był już na miejscu.

Wariant 2: pełnomocnictwo sporządzone w Ukrainie

Między Polską a Ukrainą obowiązuje umowa o pomocy prawnej z 24.05.1993 (Dz.U. 1994 nr 96 poz. 465; status w ELI na październik 2026 r.: „obowiązujący”). Według jej art. 15 ust. 1 dokumenty sporządzone lub poświadczone przez właściwy organ jednego państwa, opatrzone pieczęcią i podpisem, mają moc na terytorium drugiego „bez potrzeby legalizacji”. Dotyczy to także odpisów i tłumaczeń.

Pełnomocnictwa poświadczonego przez ukraińskiego notariusza nie trzeba więc legalizować. Warto jednak najpierw uzgodnić jego treść z polskim notariuszem, który sporządzi akt. Powie on, czy potrzebne jest tłumaczenie na polski oraz jak opisać mieszkanie, cenę i granice umocowania, aby akt został podpisany bez ponownego załatwiania pełnomocnictwa. Pełnomocnictwa udzielaj osobie, której w pełni ufasz, i ogranicz je do konkretnego mieszkania i konkretnych czynności.

Przesuń tabelę w bok, żeby zobaczyć wszystkie kolumny. →

Kontrola AML na odległość: dlaczego pytań będzie więcej

Notariusz sporządzający akt zakupu nieruchomości i pośrednik mają obowiązki instytucji obowiązanej na gruncie ustawy AML (art. 2 ust. 1 pkt 13 lit. a oraz pkt 18). Stosują środki bezpieczeństwa finansowego (art. 34 ust. 1): ustalają i weryfikują Twoją tożsamość, beneficjenta rzeczywistego oraz cel i charakter relacji. Jeśli zamiast Ciebie działa pełnomocnik, instytucja weryfikuje także jego tożsamość i umocowanie (art. 34 ust. 2). Źródło pochodzenia środków sprawdza się „w przypadkach uzasadnionych okolicznościami” (pkt 4 lit. b).

Środki te są obowiązkowe przy nawiązywaniu relacji (art. 35 ust. 1 pkt 1) oraz przy transakcji okazjonalnej od 15 000 euro (pkt 2 lit. a). Według kursu NBP z 06.10.2026 (1 EUR = 4,3699 zł) to około 65 550 zł, więc pod ten próg podpada praktycznie każdy zakup mieszkania. Jeśli środków nie da się zastosować, transakcji okazjonalnej nie przeprowadza się (art. 41 ust. 1 pkt 2).

Dla kupującego z Ukrainy ważny jest art. 43 ust. 2 pkt 7. Wśród czynników, które mogą wskazywać na wyższe ryzyko, ustawa wymienia sytuację, gdy klient nie jest fizycznie obecny, a ryzyka nie obniżono środkami identyfikacji elektronicznej. Licz się więc z dodatkowymi pytaniami i przygotuj dokumenty, zanim wyznaczysz termin aktu.

Osobno działają obowiązki zawiadomień (stan na październik 2026 r.):

• notariusz w ciągu 7 dni informuje Generalnego Inspektora Informacji Finansowej (GIIF) o każdym akcie zakupu nieruchomości na kwotę ponad 15 000 euro (art. 72 ust. 4, ust. 5 pkt 5). Od 30.06.2026 w zawiadomieniu podaje się adres, numer księgi wieczystej, powierzchnię, liczbę pokoi i piętro (Dz.U. 2025 poz. 1669);
• bank zawiadamia o wpłacie lub wypłacie środków oraz o przelewie ponad 15 000 euro, w tym przychodzącym z zagranicy (art. 72 ust. 1–2).

Zawiadomienie to zwykły obowiązek instytucji, a nie zakaz transakcji. Warto mieć pod ręką:

• wyciągi bankowe, z których widać drogę pieniędzy od źródła do polskiego rachunku;
• dokumenty o samym źródle: dochody, sprzedaż innego majątku, oszczędności;
• tłumaczenie na polski, jeśli notariusz lub bank o nie poproszą.

Pieniądze z Ukrainy: przelew, gotówka, kredyt

Przelew. Uchwała NBU nr 18 z 24.02.2022 (wersja z 17.09.2026) ogranicza przelewy transgraniczne. Zakupu nieruchomości za granicą nie ma wśród dozwolonych wyjątków, a miesięczne limity ustalono tylko dla wybranych celów, takich jak opłacenie towarów, usług czy najmu mieszkania. Przed zaplanowaniem płatności sprawdź aktualną wersję na bank.gov.ua i zapytaj swój bank, jaką operację przeprowadzi. Żadnych obejść nie proponujemy.

Gotówka. Jeśli przekraczasz granicę UE z kwotą od 10 000 euro w gotówce, trzeba ją zgłosić (art. 3 ust. 1 rozporządzenia (UE) 2018/1672). Obowiązek płatności bezgotówkowej (czyli limit rozliczeń gotówką) z art. 19 Prawa przedsiębiorców (t.j. Dz.U. 2025 poz. 1480) dotyczy tylko transakcji między przedsiębiorcami na kwotę powyżej 15 000 zł; dla konsumenta takiego limitu nie ma. Ale według umowy deweloperskiej płacisz na mieszkaniowy rachunek powierniczy w banku (art. 8 ust. 1 u.dew.). Gotówkę i tak trzeba więc wpłacić do banku, a o wpłacie powyżej 15 000 euro bank zawiadomi GIIF.

Kurs. 1 hrywna = 0,0863 zł według tabeli NBP 194/A/NBP/2026 z 06.10.2026. Kurs zmienia się codziennie, więc wlicz w budżet zapas.

Kredyt. Jeśli liczysz na kredyt hipoteczny w polskim banku, a dochody masz w hrywnach, warunki dla swojej sytuacji wyjaśnij u doradcy kredytowego przed rezerwacją.

Nowe mieszkanie z Ukrainy: co da się zrobić zdalnie

• Przeczytać prospekt. Deweloper przekazuje prospekt informacyjny bezpłatnie, na trwałym nośniku, przed umową rezerwacyjną i umową deweloperską (art. 21 ust. 1–2). Odebrać go i przeczytać można z Ukrainy. Nieznane polskie słowa wyjaśnia nasz słowniczek polskich terminów kupującego.
• Zarezerwować. Opłata rezerwacyjna nie może przekraczać 1% ceny z prospektu (art. 32 ust. 2). Zalicza się ją na poczet ceny (ust. 3), a po zawarciu umowy deweloperskiej deweloper w ciągu 7 dni przekazuje ją na mieszkaniowy rachunek powierniczy (ust. 4). Co się stanie, jeśli zmienisz zdanie, omówiliśmy osobno: ile można stracić na rezerwacji.
• Płacić etapami. Harmonogram przedsięwzięcia ma co najmniej 4 etapy, a koszt każdego to od 10% do 25% łącznych kosztów przedsięwzięcia (art. 24 ust. 2). Płacisz po zawiadomieniu na papierze lub na trwałym nośniku (art. 8 ust. 1–3), więc zawiadomienia możesz odbierać także w Ukrainie. Szczegóły w artykule o tym, jak działają raty od dewelopera.
• Pilnować pieniędzy. Z otwartego rachunku powierniczego bank wypłaca środki deweloperowi nie wcześniej niż po 30 dniach od zawarcia umowy i dopiero po zakończeniu etapu (art. 16 ust. 1).
• Sprawdzić wpis w księdze. Umowa deweloperska jest podstawą wpisu Twoich roszczeń do księgi wieczystej (art. 38 ust. 1–2). Księgę można bezpłatnie przeglądać online po jej numerze (art. 36⁴ ust. 6 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, t.j. Dz.U. 2026 poz. 1066). Wydruk z przeglądania nie ma mocy dokumentu (ust. 7).

Bez Ciebie lub Twojego pełnomocnika nie obejdzie się odbiór mieszkania. Przeprowadza się go po tym, jak pozwolenie na użytkowanie stało się ostateczne (art. 41 ust. 1), w obecności kupującego (ust. 2) i z protokołem (ust. 3). Zaplanuj podróż na ten etap z wyprzedzeniem albo zapytaj dewelopera, czy i na jakich warunkach odbierze je za Ciebie osoba upoważniona.

Gdy jesteś w Ukrainie: opłaty, podatek, najem

Zaliczki na utrzymanie budynku. Właściciel lokalu wnosi zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną do 10. dnia każdego miesiąca (art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali, t.j. Dz.U. 2026 poz. 232). Najprościej ustawić stałe zlecenie z polskiego rachunku.

Podatek od nieruchomości. Liczy się go od 1 m² powierzchni użytkowej (art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. a ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, t.j. Dz.U. 2025 poz. 707). Górna granica stawki na 2026 rok to 1,25 zł/m² (M.P. 2025 poz. 726).

Najem do czasu przeprowadzki. Dochód nierezydenta z nieruchomości położonej w Polsce opodatkowuje się w Polsce (art. 3 ust. 2b pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, t.j. Dz.U. 2026 poz. 592), z uwzględnieniem umów o unikaniu podwójnego opodatkowania (art. 4a). Dla najmu prywatnego ustawa o ryczałcie przewiduje stawki 8,5% do 100 000 zł przychodu i 12,5% powyżej tej kwoty (art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a, t.j. Dz.U. 2025 poz. 843, stan na październik 2026 r.). Jak zadeklarować ten dochód w Ukrainie, ustal u ukraińskiego doradcy podatkowego.

Czy mieszkanie da prawo przeprowadzki do Polski?

Nie. Ustawa o cudzoziemcach (t.j. Dz.U. 2025 poz. 1079 ze zm.) nie wskazuje własności nieruchomości jako podstawy pobytu. Na przeprowadzkę potrzebna Ci będzie odrębna podstawa przewidziana w tej ustawie.

Mieszkanie przyda się później. Składając wniosek o status rezydenta długoterminowego UE, cudzoziemiec potwierdza „aktualny tytuł prawny do zajmowania lokalu mieszkalnego” (art. 219a ust. 1, przepis stosuje się od 27.04.2026). Własne mieszkanie temu wymogowi odpowiada.

Jeśli miałeś już w Polsce ochronę czasową, sprawdź swój status osobno. UE przedłużyła ochronę czasową do 04.03.2028 (decyzja wykonawcza Rady (UE) 2026/1912). Polska specustawa (t.j. Dz.U. 2026 poz. 1293) na październik 2026 r. nadal wiąże jednak terminy legalnego pobytu z datą 04.03.2027. Na status zakup mieszkania nie wpływa.

Jak pomagamy, gdy jesteś jeszcze w Ukrainie

• Rynek pierwotny: nie pobieramy od Ciebie wynagrodzenia za pomoc w zakupie mieszkania od dewelopera. Nasze wynagrodzenie przy rynku pierwotnym wynika z umów z deweloperami.
• Zgłoszenie przed wizytą: klienta trzeba zgłosić w biurze sprzedaży dewelopera przed jego pierwszą samodzielną wizytą. Napisz do nas, zanim pójdziesz tam sam. Do biura sprzedaży pójdziemy razem.
• Dokumenty: przejdziemy z Tobą przez prospekt informacyjny i projekt umowy, wskażemy, o co zapytać dewelopera lub prawnika.
• Język: obsługujemy w siedmiu językach, w tym po ukraińsku.
• Kto jest pośrednikiem: Vladyslav Moroz (JDG) z ubezpieczeniem OC. Umowę pośrednictwa zawieramy w formie pisemnej lub elektronicznej, a kopia polisy OC jest jej załącznikiem (art. 181 ust. 3a ustawy o gospodarce nieruchomościami).
• Rynek wtórny: wynagrodzenie i to, kto je płaci, ustalamy w umowie pośrednictwa.

Jako instytucja obowiązana także my przeprowadzamy opisaną wyżej kontrolę AML i z wyprzedzeniem powiemy, jakie dokumenty przygotować. Więcej o tym, jak wspieramy zakup mieszkania.

FAQ

Czy można kupić mieszkanie w Warszawie, mieszkając jeszcze w Ukrainie?

Tak. Samodzielny lokal mieszkalny cudzoziemiec dowolnego obywatelstwa kupuje bez zezwolenia MSWiA (art. 8 ust. 1 pkt 1 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, t.j. Dz.U. 2017 poz. 2278, stan na październik 2026 r.). Karta pobytu nie jest do tego potrzebna, a sam przepis nie stawia warunku zamieszkania w Polsce. Warszawa nie leży w strefie nadgranicznej, w której ten wyjątek nie działa.

Czy mieszkanie w Polsce można kupić przez pełnomocnika z Ukrainy?

Tak. Umowę deweloperską i umowę sprzedaży mieszkania zawiera się w formie aktu notarialnego (art. 40 ust. 1 ustawy deweloperskiej, art. 158 Kodeksu cywilnego). Dlatego pełnomocnictwo do nich też musi mieć formę aktu notarialnego (art. 99 § 1 k.c., stan na październik 2026 r.). Skan ani zwykłe pisemne pełnomocnictwo nie wystarczą. Treść pełnomocnictwa uzgodnij z polskim notariuszem przed wizytą u ukraińskiego.

Czy ukraińskie pełnomocnictwo trzeba legalizować w Polsce?

Według umowy między Polską a Ukrainą o pomocy prawnej z 24.05.1993 (Dz.U. 1994 nr 96 poz. 465, art. 15 ust. 1) dokumenty sporządzone lub poświadczone przez właściwy organ jednego państwa, opatrzone pieczęcią i podpisem, mają moc w drugim bez legalizacji. Dotyczy to także odpisów i tłumaczeń. Umowa obowiązuje na październik 2026 r. Czy potrzebne jest tłumaczenie na polski, ustal u polskiego notariusza.

Czy można przelać pieniądze z Ukrainy na zakup mieszkania w Polsce?

Uchwała NBU nr 18 (wersja z 17.09.2026) ogranicza przelewy transgraniczne, a zakupu nieruchomości za granicą nie ma wśród jej wyjątków. Miesięczne limity ustalono tylko dla wybranych celów, takich jak towary, usługi czy najem mieszkania. Sprawdź aktualną wersję na bank.gov.ua i zapytaj swój bank, zanim podpiszesz harmonogram płatności.

Czy zakup mieszkania w Warszawie daje prawo przeprowadzki do Polski?

Nie. Ustawa o cudzoziemcach (t.j. Dz.U. 2025 poz. 1079 ze zm., stan na październik 2026 r.) nie wskazuje własności nieruchomości jako podstawy pobytu. Mieszkanie przyda się później: do statusu rezydenta długoterminowego UE potrzebny jest tytuł prawny do zajmowania lokalu (art. 219a ust. 1), a własne mieszkanie temu wymogowi odpowiada.

Czy mogę wynajmować mieszkanie w Warszawie, gdy sam jestem w Ukrainie?

Można, ale dochód nierezydenta z nieruchomości w Polsce opodatkowuje się w Polsce (art. 3 ust. 2b pkt 4 ustawy o PIT, t.j. Dz.U. 2026 poz. 592). Dla najmu prywatnego ustawa o ryczałcie przewiduje stawki 8,5% do 100 000 zł przychodu i 12,5% powyżej tej kwoty (art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a, stan na październik 2026 r.). Bez numeru PESEL potrzebny będzie NIP na podstawie zgłoszenia NIP-7.

Planujesz zakup w Warszawie, będąc jeszcze w Ukrainie? Napisz do nas przed pierwszą wizytą w biurze sprzedaży dewelopera. Zgłosimy Cię jako naszego klienta, przejdziemy z Tobą przez prospekt informacyjny i projekt umowy, wskażemy, o co zapytać dewelopera lub prawnika, i pójdziemy do biura sprzedaży razem z Tobą. Nie pobieramy od Ciebie wynagrodzenia za pomoc w zakupie mieszkania od dewelopera.

Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com

Tekst ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną. Stan prawny na październik 2026 r.