Да, квартиру в Варшаве можно купить уже сейчас, не переезжая. Отдельное жилое помещение иностранец любого гражданства приобретает без разрешения MSWiA (art. 8 ust. 1 pkt 1 закона о приобретении недвижимости иностранцами, t.j. Dz.U. 2017 poz. 2278, по состоянию на октябрь 2026 г.). Карта побыту не нужна, а сама норма не требует проживать в Польше. Вопрос «может ли украинец, который пока живёт в Украине, купить квартиру в Польше» сводится к практике: как подписать нотариальный акт, пройти проверку средств дистанционно, перевести деньги и содержать квартиру до переезда.
Ниже шаги в том порядке, в каком вы с ними столкнётесь. Если вы уже живёте в Польше, начните со статьи может ли украинец купить квартиру в Польше: в ней разобраны статусы UKR и CUKR, а также разрешения на дом или участок.
Нужны ли для покупки разрешение, карта побыту или PESEL?
Разрешение. На квартиру в Варшаве разрешение MSWiA не требуется. Вместе с ней без разрешения можно купить гаражное помещение или долю в нём, если они служат жилищным потребностям (art. 8 ust. 1 pkt 1a). Исключение не действует в приграничной зоне и для сельхозземель площадью более 1 га (art. 8 ust. 3). Приграничная зона охватывает гмины, примыкающие к государственной границе или морскому берегу, а когда её ширина меньше 15 км, также гмины, непосредственно граничащие с ними (art. 12 ust. 1 закона об охране государственной границы, t.j. Dz.U. 2026 poz. 919). Перечень гмин определяет распоряжение MSWiA; Варшавы в нём нет.
Документ, удостоверяющий личность. Нотариус устанавливает личность «на основании предусмотренных законом документов» (art. 85 § 2 Закона о нотариате, t.j. Dz.U. 2026 poz. 614) и вносит в акт гражданство (art. 92 § 1 pkt 4a). Карты побыту у вас ещё нет, поэтому возьмите действующий заграничный паспорт и заранее спросите нотариуса, какой документ он примет.
PESEL. Для покупки он не обязателен. При проверке AML записывают PESEL, а если его нет, то дату рождения, а также страну рождения (art. 36 ust. 1 pkt 1 lit. c закона AML (ustawa AML), t.j. Dz.U. 2025 poz. 644). Налоговый идентификатор физического лица, это PESEL (art. 3 ust. 1 pkt 1 закона о правилах учёта и идентификации налогоплательщиков, t.j. Dz.U. 2026 poz. 151). Если PESEL у вас нет, а в Польше появятся налоговые обязанности (например, при сдаче квартиры), идентификатором станет NIP. Его получают, подав заявление NIP-7 (распоряжение Минфина, t.j. Dz.U. 2024 poz. 1367 с изм.; новый бланк действует с 01.01.2026). Куда подавать, указывает art. 4 pkt 3 того же закона: если вы не плательщик подоходного налога и не проживаете в Польше, то во Второе налоговое управление Варшава-Средместье (lit. b); если подоходный налог (например, ryczałt с аренды) вы уже платите, то в налоговое управление, компетентное по этому налогу (lit. a).
Приехать на подписание или назначить представителя?
Основные договоры при покупке квартиры заключают в форме нотариального акта (akt notarialny):
- договор с застройщиком (umowa deweloperska): art. 40 ust. 1 закона о защите прав покупателя жилья и дома от застройщика (ustawa deweloperska, t.j. Dz.U. 2026 poz. 880);
- договор, обязывающий передать право собственности на недвижимость, то есть покупка готовой квартиры или квартиры на вторичном рынке: art. 158 Гражданского кодекса (t.j. Dz.U. 2026 poz. 795).
Доверенность на такой договор должна иметь ту же форму, что и сам договор, то есть форму нотариального акта (art. 99 § 1 Гражданского кодекса). Скан, фото или обычная письменная доверенность здесь не подойдут.
Вариант 1: приезд в день подписания
Нотариальные действия совершаются на польском языке. По требованию стороны нотариус может дополнительно провести их на иностранном языке: сам, если у него подтверждено знание языка, или с присяжным переводчиком (art. 2 § 3 Закона о нотариате). Если сторона не знает польского, акт ей переводят (art. 87 § 1 pkt 1). Скажите нотариусу о переводчике при записи на дату, чтобы в день подписания он уже был на месте.
Вариант 2: доверенность, оформленная в Украине
Между Польшей и Украиной действует договор о правовой помощи от 24.05.1993 (Dz.U. 1994 nr 96 poz. 465; статус в ELI на октябрь 2026 г.: «действующий»). По его art. 15 ust. 1 документы, составленные или удостоверенные компетентным органом одного государства, с печатью и подписью, имеют силу на территории другого «без необходимости легализации». Это относится и к копиям, и к переводам.
Доверенность, удостоверенную украинским нотариусом, легализовать не нужно. Но сначала стоит согласовать её текст с польским нотариусом, который будет составлять акт. Он скажет, нужен ли перевод на польский и как описать квартиру, цену и границы полномочий, чтобы акт подписали без повторного оформления доверенности. Доверяйте её только тому, кому полностью доверяете, и ограничьте конкретной квартирой и конкретными действиями.
Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы.
| Шаг | Форма по закону | Если вы в Украине |
|---|---|---|
| Договор бронирования | письменная, под страхом недействительности (art. 30 ust. 1 u.dew.) | приезд или доверенность в письменной форме (art. 99 § 1 ГК) |
| Договор с застройщиком | нотариальный акт (art. 40 ust. 1 u.dew.) | приезд или нотариальная доверенность |
| Покупка готовой квартиры | нотариальный акт (art. 158 ГК) | приезд или нотариальная доверенность |
| Приёмка квартиры | протокол, в присутствии покупателя (art. 41 ust. 2–3 u.dew.) | приезд или уполномоченное лицо (заранее выясните у застройщика, какую доверенность он примет) |
| Договор с посредником | письменная или электронная форма (art. 180 ust. 3 закона о управлении недвижимостью, t.j. Dz.U. 2026 poz. 399) | закон допускает электронную форму |
Проверка AML на расстоянии: почему вопросов будет больше
Нотариус, составляющий акт покупки недвижимости, и посредник являются обязанными учреждениями (instytucja obowiązana) по закону AML (art. 2 ust. 1 pkt 13 lit. a и pkt 18). Они применяют меры финансовой безопасности (art. 34 ust. 1): устанавливают и проверяют вашу личность, конечного бенефициара (beneficjent rzeczywisty), а также цель и характер отношений. Если вместо вас действует представитель, учреждение проверяет и его личность и полномочия (art. 34 ust. 2). Источник происхождения средств проверяют «в случаях, обоснованных обстоятельствами» (pkt 4 lit. b).
Эти меры обязательны при установлении отношений (art. 35 ust. 1 pkt 1) и при разовой операции от 15 000 евро (pkt 2 lit. a). По курсу NBP от 06.10.2026 (1 EUR = 4,3699 zł) это около 65 550 zł, так что под порог попадает практически любая покупка квартиры. Если меры применить невозможно, разовую операцию не проводят (art. 41 ust. 1 pkt 2).
Для покупателя из Украины важен art. 43 ust. 2 pkt 7. Среди факторов, которые могут указывать на повышенный риск, закон называет ситуацию, когда клиент физически отсутствует, а риск не снижен средствами электронной идентификации. Поэтому ждите дополнительных вопросов и подготовьте документы до назначения даты акта.
Отдельно действуют обязанности уведомления (по состоянию на октябрь 2026 г.):
- нотариус в течение 7 дней сообщает Генеральному инспектору финансовой информации (GIIF) о каждом акте покупки недвижимости на сумму свыше 15 000 евро (art. 72 ust. 4, ust. 5 pkt 5). С 30.06.2026 в уведомлении указывают адрес, номер земельно-ипотечной книги, площадь, число комнат и этаж (Dz.U. 2025 poz. 1669);
- банк уведомляет о внесении или выдаче средств и о переводе свыше 15 000 евро, в том числе поступающем из-за границы (art. 72 ust. 1–2).
Такое уведомление, это обычная обязанность учреждения, а не запрет на сделку. Пусть под рукой будут:
- банковские выписки, из которых видно путь денег от источника до польского счёта;
- документы об источнике: доходы, продажа другого имущества, накопления;
- перевод на польский, если нотариус или банк его запросят.
Деньги из Украины: перевод, наличные, кредит
Перевод. Постановление НБУ № 18 от 24.02.2022 (редакция от 17.09.2026) ограничивает трансграничные переводы. Покупки недвижимости за границей среди разрешённых исключений нет, а ежемесячные лимиты установлены только для отдельных целей, таких как оплата товаров, услуг или аренды жилья. Прежде чем планировать платёж, проверьте актуальную редакцию на bank.gov.ua и спросите свой банк, какую операцию он проведёт. Никаких обходных путей мы не предлагаем.
Наличные. Если вы пересекаете границу ЕС с суммой от 10 000 евро наличными, её нужно задекларировать (art. 3 ust. 1 регламента (ЕС) 2018/1672). Обязанность безналичной оплаты (то есть лимит расчётов наличными) из art. 19 Закона о предпринимателях (t.j. Dz.U. 2025 poz. 1480) касается только сделок между предпринимателями на сумму свыше 15 000 zł; для потребителя такого лимита нет. Но по договору с застройщиком вы платите на жилищный номинальный счёт в банке (mieszkaniowy rachunek powierniczy, art. 8 ust. 1 u.dew.). Значит, наличные всё равно придётся внести в банк, а о взносе свыше 15 000 евро банк уведомит GIIF.
Курс. 1 гривна = 0,0863 zł по таблице NBP 194/A/NBP/2026 от 06.10.2026. Курс меняется ежедневно, поэтому заложите в бюджет запас.
Кредит. Если вы рассчитываете на ипотеку в польском банке, а доходы у вас в гривнах, условия для своей ситуации выясните у кредитного консультанта до бронирования.
Новостройка из Украины: что можно сделать дистанционно
- Прочитать проспект. Застройщик передаёт информационный проспект (prospekt informacyjny) бесплатно, на долговременном носителе, до договора бронирования и договора с застройщиком (art. 21 ust. 1–2). Получить и прочитать его можно из Украины. Незнакомые польские слова объясняет наш словарь польских терминов для покупателя квартиры.
- Забронировать. Плата за бронирование не может превышать 1% цены из проспекта (art. 32 ust. 2). Её засчитывают в счёт цены (ust. 3), а после заключения договора с застройщиком застройщик в течение 7 дней переводит её на жилищный номинальный счёт (ust. 4). Что будет, если вы передумаете, мы разобрали отдельно: сколько можно потерять на бронировании.
- Платить по этапам. График проекта включает не менее 4 этапов, а стоимость каждого составляет от 10% до 25% общих затрат проекта (art. 24 ust. 2). Вы платите после уведомления на бумаге или на долговременном носителе (art. 8 ust. 1–3), так что уведомления можно получать и в Украине. Подробности в статье о том, как работает рассрочка от застройщика.
- Следить за деньгами. С открытого номинального счёта банк выплачивает средства застройщику не раньше чем через 30 дней после заключения договора и только после завершения этапа (art. 16 ust. 1).
- Проверить запись в книге. Договор с застройщиком служит основанием для внесения ваших требований в земельно-ипотечную книгу (księga wieczysta, art. 38 ust. 1–2). Книгу можно бесплатно просматривать онлайн по её номеру (art. 36⁴ ust. 6 закона о земельно-ипотечных книгах и ипотеке, t.j. Dz.U. 2026 poz. 1066). Распечатка из просмотра не имеет силы документа (ust. 7).
Без вас или вашего представителя не обойтись при приёмке квартиры. Её проводят после того, как разрешение на эксплуатацию стало окончательным (art. 41 ust. 1), в присутствии покупателя (ust. 2) и с протоколом (ust. 3). Спланируйте поездку на этот этап заранее или спросите застройщика, примет ли он квартиру у уполномоченного вами лица и на каких условиях.
Если вы в Украине: платежи, налог, аренда
Авансы на содержание дома. Собственник помещения вносит авансы на расходы по управлению общим имуществом до 10-го числа каждого месяца (art. 15 ust. 1 закона о праве собственности на помещения, t.j. Dz.U. 2026 poz. 232). Проще всего настроить постоянное поручение с польского счёта.
Налог на недвижимость. Его считают с 1 м² полезной площади (art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. a закона о местных налогах и сборах, t.j. Dz.U. 2025 poz. 707). Верхний предел ставки на 2026 год составляет 1,25 zł/м² (M.P. 2025 poz. 726).
Аренда до переезда. Доход нерезидента от недвижимости в Польше облагается налогом в Польше (art. 3 ust. 2b pkt 4 закона о подоходном налоге с физических лиц, t.j. Dz.U. 2026 poz. 592) с учётом соглашений об избежании двойного налогообложения (art. 4a). Для частной аренды закон о ryczałt предусматривает ставки 8,5% при доходе до 100 000 zł и 12,5% свыше этой суммы (art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a, t.j. Dz.U. 2025 poz. 843, по состоянию на октябрь 2026 г.). Как задекларировать этот доход в Украине, выясните у украинского налогового консультанта.
Дадут ли квартира право переехать в Польшу?
Нет. Закон об иностранцах (t.j. Dz.U. 2025 poz. 1079 с изм.) не называет собственность на недвижимость основанием для пребывания. Для переезда понадобится отдельное основание, предусмотренное этим законом.
Позже квартира пригодится. Подавая заявление о статусе долгосрочного резидента ЕС, иностранец подтверждает «актуальный правовой титул на занимаемое жилое помещение» (art. 219a ust. 1, норма применяется с 27.04.2026). Собственная квартира этому требованию отвечает.
Если вы уже получали в Польше временную защиту, свой статус проверьте отдельно. ЕС продлил временную защиту до 04.03.2028 (исполнительное решение Совета (ЕС) 2026/1912). Но польский специальный закон (t.j. Dz.U. 2026 poz. 1293) по состоянию на октябрь 2026 г. по-прежнему связывает сроки легального пребывания с датой 04.03.2027. На статус покупка квартиры не влияет.
Если вы не читаете по-польски
Документы по сделке составляются на польском: проспект, договор, протокол приёмки, выписка из книги. Что можно сделать, опираясь на сказанное выше:
- на подписании пригласите переводчика: если сторона не знает польского, акт ей переводят (art. 87 § 1 pkt 1), а нотариус может провести действия и на иностранном языке (art. 2 § 3);
- переводчика закажите заранее, при записи на дату, и заранее же выясните у нотариуса, нужен ли перевод украинской доверенности на польский;
- банковские выписки и документы об источнике средств на польский переведите до обращения к нотариусу или в банк, если они их запросят;
- проспект и проект договора читайте до бронирования и держите рядом словарь терминов, ссылка на который есть выше.
Как мы помогаем, пока вы в Украине
- Первичный рынок: мы не берём с вас вознаграждения за помощь в покупке квартиры у застройщика. Наше вознаграждение на первичном рынке вытекает из договоров с застройщиками.
- Заявка до визита: клиента нужно заявить в отделе продаж застройщика (biuro sprzedaży) до его первого самостоятельного визита. Напишите нам, прежде чем идти туда одному. В отдел продаж мы пойдём вместе.
- Документы: мы пройдём с вами по информационному проспекту и проекту договора и укажем, о чём спросить застройщика или юриста.
- Язык: мы обслуживаем на семи языках, в том числе на украинском.
- Кто посредник: Vladyslav Moroz (JDG) со страхованием гражданской ответственности (OC). Договор посредничества мы заключаем в письменной или электронной форме, а копия полиса OC прилагается к нему (art. 181 ust. 3a закона об управлении недвижимостью).
- Вторичный рынок: вознаграждение и то, кто его платит, мы определяем в договоре посредничества.
Как обязанное учреждение мы тоже проводим описанную выше проверку AML и заранее скажем, какие документы подготовить. Подробнее о том, как мы поддерживаем покупку квартиры.
FAQ
Можно ли купить квартиру в Варшаве, если я пока живу в Украине?
Да. Отдельное жилое помещение иностранец любого гражданства покупает без разрешения MSWiA (art. 8 ust. 1 pkt 1 закона о приобретении недвижимости иностранцами, t.j. Dz.U. 2017 poz. 2278, по состоянию на октябрь 2026 г.). Карта побыту для этого не нужна, а сама норма не требует проживать в Польше. Варшава не находится в приграничной зоне, где это исключение не действует.
Можно ли купить квартиру в Польше через представителя из Украины?
Да. Договор с застройщиком и договор купли-продажи квартиры заключают в форме нотариального акта (art. 40 ust. 1 закона о застройщиках, art. 158 Гражданского кодекса). Поэтому доверенность на них тоже должна быть в форме нотариального акта (art. 99 § 1 ГК, по состоянию на октябрь 2026 г.). Скан или простая письменная доверенность не подойдут. Текст доверенности согласуйте с польским нотариусом до визита к украинскому.
Нужно ли легализовать украинскую доверенность в Польше?
По договору между Польшей и Украиной о правовой помощи от 24.05.1993 (Dz.U. 1994 nr 96 poz. 465, art. 15 ust. 1) документы, составленные или удостоверенные компетентным органом одного государства, с печатью и подписью, имеют силу в другом без легализации. Это относится и к копиям, и к переводам. Договор действует на октябрь 2026 г. Нужен ли перевод на польский, выясните у польского нотариуса.
Можно ли перевести деньги из Украины на покупку квартиры в Польше?
Постановление НБУ № 18 (редакция от 17.09.2026) ограничивает трансграничные переводы, а покупки недвижимости за границей среди её исключений нет. Ежемесячные лимиты установлены только для отдельных целей, таких как товары, услуги или аренда жилья. Проверьте актуальную редакцию на bank.gov.ua и спросите свой банк, прежде чем подписывать график платежей.
Даёт ли покупка квартиры в Варшаве право переехать в Польшу?
Нет. Закон об иностранцах (t.j. Dz.U. 2025 poz. 1079 с изм., по состоянию на октябрь 2026 г.) не называет собственность на недвижимость основанием для пребывания. Квартира пригодится позже: для статуса долгосрочного резидента ЕС нужен правовой титул на занимаемое помещение (art. 219a ust. 1), и собственная квартира этому требованию отвечает.
Можно ли сдавать квартиру в Варшаве, если я сам в Украине?
Можно, но доход нерезидента от недвижимости в Польше облагается налогом в Польше (art. 3 ust. 2b pkt 4 закона о PIT, t.j. Dz.U. 2026 poz. 592). Для частной аренды закон о ryczałt предусматривает ставки 8,5% до 100 000 zł дохода и 12,5% свыше этой суммы (art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a, по состоянию на октябрь 2026 г.). Без номера PESEL потребуется NIP на основании заявления NIP-7.
Планируете покупку в Варшаве, пока вы ещё в Украине? Напишите нам до первого визита в отдел продаж застройщика. Мы заявим вас как нашего клиента, пройдём с вами по информационному проспекту и проекту договора, укажем, о чём спросить застройщика или юриста, и пойдём в отдел продаж вместе с вами. Мы не берём с вас вознаграждения за помощь в покупке квартиры у застройщика. Наше вознаграждение на первичном рынке вытекает из договоров с застройщиками.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Текст носит информационный характер и не является юридической консультацией. Правовое состояние на октябрь 2026 г.