Вам прислали проспект, проект договора или расчёт от нотариуса, а на каждой странице стоят сокращения: KW, MRP, DFG, PCC. Коротко: KW — земельно-ипотечная книга (księga wieczysta), публичный реестр прав на недвижимость; MRP — специальный счёт в банке, на который вы вносите деньги за квартиру у застройщика; DFG — гарантийный фонд, защищающий эти взносы; PCC — налог, который на вторичном рынке обычно платит покупатель.
Этот текст — краткий словарь сокращений, а не полный глоссарий. У каждого сокращения указана норма, которую можно показать нотариусу или застройщику. Если нужно объяснение всего процесса от объявления до получения ключей, откройте полный словарь терминов при покупке у застройщика.
Правовое состояние на октябрь 2026 г. Основа для новых квартир — закон от 20 мая 2021 г. о защите прав приобретателя жилого помещения или одноквартирного дома и о Гарантийном фонде застройщиков (ustawa deweloperska), t.j. Dz.U. 2026 poz. 880. Номера статей оставлены по-польски: именно их нотариус найдёт в тексте закона.
Сокращения по месту, где вы их встретите
Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы.
| Сокращение | Полное название | Что это значит | Где встретите |
|---|---|---|---|
| KW | księga wieczysta | земельно-ипотечная книга, публичный реестр прав на недвижимость | проспект, договор, акт |
| MRP | mieszkaniowy rachunek powierniczy | специальный счёт в банке, на который вы платите за квартиру | проспект, договор с застройщиком |
| DFG | Deweloperski Fundusz Gwarancyjny | Гарантийный фонд застройщиков, возвращает деньги в случаях, указанных в законе | проспект, сведения о счёте |
| UFG | Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny | Страховой гарантийный фонд, который ведёт DFG | проспект |
| BFG | Bankowy Fundusz Gwarancyjny | Банковский гарантийный фонд, гарантия банковских депозитов | договор счёта |
| PCC | podatek od czynności cywilnoprawnych | налог при покупке на вторичном рынке | расчёт у нотариуса |
| VAT | podatek od towarów i usług | налог, уже включённый в цену новой квартиры | прайс, договор |
| t.j. | tekst jednolity | действующая редакция закона в Dziennik Ustaw | сноски к нормам |
KW: что такое земельно-ипотечная книга?
KW — государственный реестр прав на недвижимость (art. 1 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, t.j. Dz.U. 2026 poz. 1066). Книги открыты для всех, и никто не может ссылаться на то, что не знал о записях (art. 2). Книга состоит из четырёх разделов (art. 25 ust. 1):
- раздел I: описание недвижимости и связанные с ней права,
- раздел II: собственник или лицо с правом вечного пользования,
- раздел III: ограниченные вещные права (кроме ипотек), ограничения распоряжения и иные права и требования, в том числе требования приобретателей по договорам с застройщиком,
- раздел IV: ипотеки.
Книгу можно бесплатно посмотреть по номеру в системе Elektroniczne Księgi Wieczyste (art. 36⁴ ust. 6). Распечатка из просмотра не имеет силы документа (ust. 7). Если нужен документ, заказывают официальную выписку (odpis z KW). Номер книги земельного участка застройщика указан в информационном проспекте.
MRP, DFG, UFG и BFG: куда попадают ваши деньги?
Застройщик, начинающий продажи, обязан заключить с банком договор эскроу-счёта (art. 7 ust. 1 ustawy deweloperskiej). Счёт бывает двух видов:
- открытый: банк выплачивает застройщику средства не раньше чем через 30 дней после заключения договора и только после завершения этапа строительства (art. 16 ust. 1),
- закрытый: застройщик получает деньги только после перехода права собственности к вам (art. 15).
Расходы, сборы и комиссии по счёту несёт застройщик, их нельзя вычитать из ваших взносов (art. 14 ust. 1-2).
Гарантийный фонд застройщиков (DFG) — отдельный счёт в Страховом гарантийном фонде (art. 46 ust. 1). Взнос рассчитывает и платит застройщик, а не вы (art. 49 ust. 5). Состояние на октябрь 2026 г.: ставка взноса — 0,45% при открытом счёте и 0,1% при закрытом (Dz.U. 2022 poz. 1341). Гарантия BFG покрывает депозиты до 100 000 евро (art. 24 ust. 1 ustawy o BFG, t.j. Dz.U. 2026 poz. 620), а DFG доплачивает часть, не покрытую этой гарантией, если банк обанкротится (art. 48 ust. 2).
PCC, VAT, такса и wypis: сколько и за что вы заплатите?
Суммы и ставки ниже: состояние на октябрь 2026 г.
Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы.
| Термин | Что это | Ставка или сумма | Основание |
|---|---|---|---|
| VAT в цене новой квартиры | налог, включённый в цену застройщика | 8% для квартир до 150 м²; для большего помещения 8% относится к части цены, пропорциональной 150 м² | art. 41 ust. 2, 12-12c ustawy o VAT, t.j. Dz.U. 2026 poz. 1263 |
| PCC | налог на гражданско-правовые сделки | 2%, если продажа не облагается VAT (обычно вторичный рынок) | t.j. Dz.U. 2026 poz. 191 |
| taksa notarialna | максимальное вознаграждение нотариуса | при цене 60 000-1 000 000 zł: 1 010 zł + 0,4% суммы свыше 60 000 zł | § 3, t.j. Dz.U. 2024 poz. 1566 |
| wypis | официальная копия акта | 6 zł за каждую начатую страницу | § 12 ust. 1 там же |
| судебный сбор | запись в земельно-ипотечную книгу | 200 zł за запись права собственности, 100 zł за открытие KW | art. 42 ust. 1, art. 44 ust. 1 pkt 1, t.j. Dz.U. 2025 poz. 1228 |
Что ещё может добавиться к цене квартиры от застройщика, описано в статье о том, какие доплаты добавляются к цене от застройщика. Ставка 8% связана с art. 146ef ustawy o VAT: она действует до конца года, в котором расходы на оборону превысят 3% ВВП, а окончание такого периода министр финансов объявляет до 31 октября; на 7 октября 2026 г. такого объявления не было, поэтому не считайте 8% гарантированными на годы. Такса — это предельный размер: нотариус может взять меньше, поэтому попросите расчёт расходов до подписания.
PCC не платится, если продажа облагается VAT (art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o PCC). На вторичном рынке 2% платит покупатель (art. 4 pkt 1), а взимает нотариус (art. 10 ust. 2). Льготы, например для первой квартиры, зависят от условий закона, которые стоит уточнить у нотариуса. Что проверить при покупке из вторых рук, описано в статье о том, что проверить перед сделкой на вторичном рынке.
Odpis или wypis: два слова, две разные вещи
Это самая частая путаница. Odpis из KW — документ из земельно-ипотечной книги, который заказывают, когда распечатки из браузера недостаточно. Wypis нотариального акта — официальная копия акта, которую вы получаете на руки после подписания (art. 110 Prawa o notariacie, t.j. Dz.U. 2026 poz. 614). Первое относится к недвижимости, второе — к заключённому вами договору.
Rękojmia, гарантия и договорная неустойка после приёмки
- Rękojmia — ответственность продавца за недостатки недвижимости в течение 5 лет с момента её передачи (art. 568 § 1 Kodeksu cywilnego, t.j. Dz.U. 2026 poz. 795). Для квартир от застройщика её применяют и на основании art. 41a ustawy deweloperskiej.
- Гарантия — отдельное гарантийное заявление (art. 577 § 1 k.c.).
- Договорная неустойка (kara umowna) — возмещение, определённое в договоре, например за просрочку (art. 483 § 1 k.c.). Размер и случаи прописываются в договоре.
Если вы не читаете свободно по-польски
Нотариальные действия проводятся по-польски, но по требованию стороны нотариус проводит их дополнительно на иностранном языке: сам, если подтвердил знание языка, или с присяжным переводчиком (tłumacz przysięgły) (art. 2 § 3 Prawa o notariacie). Если сторона не знает польского, акт ей переводят (art. 87 § 1 pkt 1). Поэтому попросите проект договора заранее, чтобы спокойно прочитать его вместе с этим словарём. Может ли иностранец вообще купить недвижимость, мы объясняем в статье о том, может ли украинец купить квартиру в Польше.
FAQ
Что значат KW, MRP и DFG в документах застройщика?
KW (księga wieczysta) — земельно-ипотечная книга, публичный реестр прав на недвижимость (art. 1 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, t.j. Dz.U. 2026 poz. 1066). MRP (mieszkaniowy rachunek powierniczy) — специальный счёт в банке, на который вы вносите деньги за квартиру (art. 7 ust. 1 ustawy deweloperskiej, t.j. Dz.U. 2026 poz. 880). DFG (Deweloperski Fundusz Gwarancyjny) — Гарантийный фонд застройщиков, отдельный счёт в Страховом гарантийном фонде (art. 46 ust. 1). Состояние на октябрь 2026 г.
Чем официальная выписка из KW отличается от распечатки с сайта?
Книгу можно бесплатно посмотреть по номеру в системе Elektroniczne Księgi Wieczyste (art. 36⁴ ust. 6 ustawy o księgach wieczystych i hipotece), но распечатка из просмотра не имеет силы документа (ust. 7). Если нужен документ, заказывают официальную выписку (odpis z KW). Состояние на октябрь 2026 г.
Чем odpis нотариального акта отличается от wypis?
Wypis нотариального акта — его официальная копия, которую вы получаете на руки (art. 110 Prawa o notariacie, t.j. Dz.U. 2026 poz. 614). За wypis нотариус может взять не более 6 zł за каждую начатую страницу (§ 12 ust. 1 rozporządzenia, t.j. Dz.U. 2024 poz. 1566). Состояние на октябрь 2026 г.
Кто платит PCC при покупке квартиры и сколько это стоит?
PCC — налог на гражданско-правовые сделки. При покупке на вторичном рынке, если продажа не облагается VAT, ставка составляет 2%, платит её покупатель (art. 4 pkt 1), а взимает нотариус (art. 10 ust. 2 ustawy o PCC, t.j. Dz.U. 2026 poz. 191). Если продажа облагается VAT, PCC, как правило, не платится (art. 2 pkt 4 lit. a). Состояние на октябрь 2026 г.
Что такое rękojmia и сколько она длится для квартиры?
Rękojmia — ответственность продавца за недостатки недвижимости. Она действует 5 лет с момента передачи недвижимости (art. 568 § 1 Kodeksu cywilnego, t.j. Dz.U. 2026 poz. 795). Для квартир от застройщика её применяют и на основании art. 41a ustawy deweloperskiej. Состояние на октябрь 2026 г.
Можно ли подписать нотариальный акт, если я не знаю польского?
Да. Нотариальные действия проводятся по-польски, но по требованию стороны нотариус проводит их дополнительно на иностранном языке: сам, если подтвердил знание языка, или с присяжным переводчиком (art. 2 § 3 Prawa o notariacie, t.j. Dz.U. 2026 poz. 614). Если сторона не знает польского, акт ей переводят (art. 87 § 1 pkt 1). Состояние на октябрь 2026 г.
Есть проспект и проект договора, а сокращения всё ещё непонятны? Напишите нам до первого визита в отдел продаж застройщика. Мы заявим вас в отделе продаж до вашего первого самостоятельного визита, пойдём туда вместе, разберём с вами информационный проспект и проект договора и подскажем, о чём спросить застройщика или юриста. Покупатель на первичном рынке не платит нам вознаграждения. Наше вознаграждение на первичном рынке вытекает из договоров с застройщиками. Мы работаем на 7 языках, в том числе по-русски. Выбор квартиры начните с новостроек Варшавы в каталоге.
Посредник: Vladyslav Moroz (JDG), с договором страхования OC.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Текст носит информационный характер и не является юридической консультацией. Правовое состояние на октябрь 2026 г.