Вторичка в Варшаве: что проверить до сделки, этап за этапом

Вы нашли квартиру на вторичном рынке, а продавец торопит с предварительным договором и задатком. Этот текст выстраивает проверку в том порядке, в каком всё обычно происходит: от объявления через осмотр и разговор с управляющим к предварительному договору и нотариальному акту. На каждом этапе одно решение: идти дальше, подождать или отказаться. Мы пишем для тех, кто живёт или покупает в Варшаве, а документы читает не на польском, а на русском. Правовое положение на октябрь 2026 г.

На вторичном рынке нет ни жилищного эскроу-счёта (mieszkaniowy rachunek powierniczy), ни информационного проспекта, как у застройщика. Вас защищает то, что вы проверите сами, и то, что запишете в договор.

План проверки коротко

Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы. →

Этапы 1 и 2: объявление и земельно-ипотечная книга

До первого осмотра попросите номер земельно-ипотечной книги (księga wieczysta). Книги открыты для всех (art. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, t.j. Dz.U. 2026 poz. 1066), а просмотр книги по номеру в системе Министерства юстиции бесплатен (art. 36⁴ ust. 6). Распечатка из поисковика не имеет силы документа, выданного судом (art. 36⁴ ust. 7).

В книге четыре раздела (art. 25 ust. 1). Читайте все, а не только раздел II:

Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы. →

Ипотека в разделе IV не исключает покупку. До предварительного договора выясните, из какой части цены и в каком порядке её погасят, попросите справку банка о сумме погашения и согласие на исключение ипотеки после погашения. Запишите это в договор.

Публичная достоверность земельно-ипотечных книг (rękojmia wiary publicznej) имеет границы. Покупателя, который полагается на содержание книги, закон защищает, но не всегда:

• защита не распространяется на покупателя, действовавшего недобросовестно, и на безвозмездное приобретение (art. 6 ust. 1; когда приобретатель недобросовестен, определяет art. 6 ust. 2);
• её исключают отметка о заявлении и предупреждение, внесённые в книгу (art. 8). Отметка означает, что в суд поступило заявление, которое ещё не рассмотрено. Спросите продавца, о чём оно;
• она не действует в отношении некоторых прав, которых в книге может быть не видно: прав, возникающих в силу закона, пожизненного содержания, сервитутов, установленных решением органа, сервитута необходимого проезда и сервитута передачи (art. 7).

Поэтому кроме книги прочтите документы, на основании которых продавец получил квартиру: нотариальный акт или судебное постановление об установлении права наследования.

Какое право вы покупаете. Отдельная собственность на помещение имеет собственную книгу. Кооперативное собственническое право на помещение (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu) отличается от собственности. Книгу для него можно завести, но это не обязательно (art. 1 ust. 3 u.k.w.h.), а без книги ипотеку не установить. Право вечного пользования землёй (użytkowanie wieczyste) под жилой застройкой превратилось в собственность 1 января 2019 г. (art. 1 ust. 1 ustawy o przekształceniu, t.j. Dz.U. 2025 poz. 6). За преобразование платят ежегодный взнос в течение 20 лет (art. 7 ust. 6) до 31 марта каждого года (art. 7 ust. 5). Попросите у продавца справку о преобразовании и подтверждение своевременных платежей.

Право преимущественной покупки гмины. Оно есть, в частности, при продаже недвижимости, внесённой в реестр памятников, недвижимости на территории ревитализации, если это предусматривает постановление гмины, и в Особой зоне ревитализации (art. 109 ust. 1 pkt 4, 4a и 4b ustawy o gospodarce nieruchomościami, t.j. Dz.U. 2026 poz. 399). Гмина может им воспользоваться в течение месяца со дня уведомления о содержании договора купли-продажи (art. 110 ust. 2), и это удлиняет сделку. Для здания из реестра памятников право действует только тогда, когда оно раскрыто в книге (art. 109 ust. 3 pkt 5). Спросите у нотариуса, касается ли это вашей квартиры.

Этапы 3 и 4: осмотр, жильцы и управляющий

Арендатор. Покупатель вступает в договор аренды на место продавца (art. 678 § 1 k.c., t.j. Dz.U. 2026 poz. 795). Если аренда заключена на определённый срок, письменно с достоверной датой, а помещение передано арендатору, расторгнуть договор из-за самой покупки нельзя (art. 678 § 2). Если квартира сдана, попросите копию договора до предварительного договора.

Прописка (zameldowanie). Она служит только учёту (art. 28 ust. 4 ustawy o ewidencji ludności, t.j. Dz.U. 2026 poz. 384), поэтому сама по себе не даёт никому права на квартиру. Если прописанный съехал и не выписался, орган выносит решение о снятии с регистрации по инициативе органа или по заявлению собственника (art. 35). Закон не требует при продаже справки об отсутствии прописанных. Данные из реестра жителей орган выдаёт лицу, доказавшему правовой интерес (art. 46 ust. 2 pkt 1), поэтому проще попросить их у продавца. В предварительном договоре запишите, что продавец выпишет всех и передаст квартиру свободной от людей и вещей к определённой дате, а часть цены вы заплатите только после передачи. Если вы пока снимаете жильё, эта дата определяет, сколько месяцев аренды вам ещё платить.

Долги. Авансы на расходы по управлению в жилищном сообществе (wspólnota mieszkaniowa) платят до 10-го числа месяца (art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali). В жилищном кооперативе срок тоже 10-е число, если устав не предусматривает более поздний (art. 4 ust. 6² ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych). В кооперативе за платежи солидарно с лицом, имеющим право на помещение, отвечает, в частности, совершеннолетний, постоянно с ним проживающий, и лицо, фактически пользующееся помещением (art. 4 ust. 6). Попросите у продавца справку управляющего или кооператива об отсутствии задолженности, по возможности свежую, и запишите в договор обязанность представить её и перед актом. Спросите также о ежемесячных платежах и планируемых решениях, например о ремонтах.

Состояние здания. Собственник или управляющий зданием обязан заказывать проверки: газовых установок и дымоходов не реже раза в год, технического состояния здания, электроустановки и молниезащиты не реже раза в 5 лет (art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. c i pkt 2 Prawa budowlanego, t.j. Dz.U. 2026 poz. 524). Попросите у управляющего последние протоколы, прежде чем платить за возможный ремонт.

Ответственность за недостатки (rękojmia). Для недвижимости она длится 5 лет с момента передачи (art. 568 § 1 k.c.). Когда продаёт частное лицо, стороны могут её ограничить или исключить, но исключение не действует, если продавец коварно скрыл недостаток (art. 558 § 2). Когда продаёт фирма, а вы покупаете как потребитель, ограничение допустимо только в случаях, предусмотренных специальными нормами (art. 558 § 1). Квартиру под ремонт считайте до предварительного договора, а не после; поможет расчёт выгодности квартиры под ремонт.

Этап 5: сколько вы заплатите сверх цены

PCC. При покупке на вторичном рынке вы платите налог на гражданско-правовые сделки в размере 2% рыночной стоимости, его удерживает нотариус (art. 4 pkt 1, art. 6 ust. 1 pkt 1, art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a, art. 10 ust. 2 ustawy o PCC, t.j. Dz.U. 2026 poz. 191). С 31 августа 2023 г. действует освобождение при покупке первой квартиры, в том числе кооперативного собственнического права на помещение (art. 9 pkt 17). При покупке вдвоём спросите нотариуса до акта, как он посчитает PCC: NSA в решении от 7 апреля 2026 г. (III FSK 281/25) по делу пары, не состоящей в браке, признал, что освобождение может действовать пропорционально доле покупателя, выполняющего условия. Ставка и освобождение не зависят от гражданства. Если у вас есть или были квартира в Украине или в другой стране, спросите нотариуса и о том, применит ли он освобождение.

Нотариальная такса. За договор купли-продажи жилого помещения нотариус может взять не более половины максимальной ставки (§ 6 pkt 19 rozporządzenia w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, t.j. Dz.U. 2024 poz. 1566). Для стоимости от 60 000 до 1 000 000 zł максимальная ставка составляет 1010 zł плюс 0,4% суммы сверх 60 000 zł (§ 3 pkt 5). К таксе добавляют 23% НДС.

Судебные сборы (ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, t.j. Dz.U. 2025 poz. 1228): запись права собственности 200 zł, запись ипотеки 200 zł (art. 42 ust. 1), заведение книги 100 zł (art. 44 ust. 1 pkt 1), запись требования 150 zł (art. 43 pkt 3), а исключение записи стоит половину этих сумм (art. 46).

Пример на октябрь 2026 г. (собственный расчёт по перечисленным нормам, без кредита):

Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы. →

Это максимальные суммы. Нотариус может назначить более низкую таксу, а при освобождении от PCC отпадает самая крупная статья. Добавьте перевод, о котором речь ниже.

Этап 6: предварительный договор

Предварительный договор определяет существенные условия договора купли-продажи (art. 389 § 1 k.c.). Укажите конкретную дату основного договора. Если её нет и ни одна сторона не назначит срок в течение года со дня заключения предварительного договора, требовать заключения основного договора уже нельзя (art. 389 § 2).

Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы. →

Вписанное требование действует и в отношении прав, которые другие лица приобретут позже (art. 17 u.k.w.h.). Запись стоит 150 zł, исключение 75 zł (данные на октябрь 2026 г.). Если со дня записи прошёл год и никто не подал заявление о записи права, собственник может в одностороннем порядке потребовать исключения требования (art. 19 ust. 1), поэтому планируйте акт до истечения года с момента записи.

Задаток и аванс имеют разные последствия, если сделка сорвётся. Назовите в договоре прямо, что вы вносите, и обсудите это с нотариусом до подписи. Разницу описывает текст задаток или аванс при покупке квартиры.

Этап 7: нотариальный акт, язык и деньги

Правовое положение на октябрь 2026 г.

Разрешение MSWiA. Самостоятельное жилое помещение иностранец любого гражданства покупает без разрешения (art. 8 ust. 1 pkt 1 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, t.j. Dz.U. 2017 poz. 2278). Исключение касается приграничной зоны, а Варшавы в этом перечне нет (art. 8 ust. 3; rozporządzenie Dz.U. 2005 nr 188 poz. 1580). Граждане Украины со статусом UKR или CUKR покупают на общих основаниях: закон о помощи гражданам Украины (t.j. Dz.U. 2026 poz. 1293) не содержит норм о недвижимости. Разъяснение MSWiA обращает внимание на одно: доля в отдельном объекте, например в подъездной дороге, продаваемая вместе с квартирой, может потребовать разрешения, если закон касается покупателя. Без разрешения такое приобретение недействительно (art. 6 ust. 1). Попросите у продавца номера всех книг, которые охватывает сделка, до предварительного договора.

Язык. Земельно-ипотечная книга, справки управляющего, протоколы и проект договора написаны по-польски. Если вы не подписываете предварительный договор у нотариуса, закажите перевод сами, прежде чем его подписать. Заверенные переводы делает присяжный переводчик (art. 13 ustawy o zawodzie tłumacza przysięgłego, t.j. Dz.U. 2019 poz. 1326). Договор купли-продажи квартиры заключают в форме нотариального акта (art. 158 k.c.). Нотариальные действия совершают на польском языке. По требованию стороны нотариус может дополнительно совершить действие на иностранном языке, сам, если его знание языка подтверждено, либо с присяжным переводчиком (art. 2 § 3 Prawa o notariacie, t.j. Dz.U. 2026 poz. 614). Если вы не знаете польского и перевода нет, нотариус переводит акт сам или через переводчика (art. 87 § 1 pkt 1). Перед подписанием акт зачитывается, и нотариус должен убедиться, что вы понимаете его содержание и значение (art. 94 § 1). Нотариус проверяет вашу личность (art. 85), а перед покупкой недвижимости ещё и то, что номер PESEL не заблокирован (art. 85 § 2a, art. 85a § 1). Отдельно попросите перевести положения об ответственности за недостатки и о сроке передачи квартиры.

Происхождение средств. Нотариус и посредник относятся к обязанным учреждениям в смысле закона AML (art. 2 ust. 1 pkt 13 i 18, t.j. Dz.U. 2025 poz. 644). Они устанавливают вашу личность, конечного бенефициара и цель сделки, а происхождение средств проверяют, когда это обосновано обстоятельствами (art. 34 ust. 1). Эти меры обязательны при разовой сделке от 15 000 евро (art. 35 ust. 1 pkt 2), а без них сделку не проводят (art. 41 ust. 1). Банк уведомляет Генерального инспектора финансовой информации (GIIF) о взносах и выплатах наличными, а также о переводах свыше 15 000 евро, в том числе из-за границы (art. 72 ust. 1). Закрытого перечня документов закон не называет. MSWiA в своей процедуре в качестве примеров перечисляет налоговые декларации, трудовые договоры, договор дарения или займа, продажу другой недвижимости. Соберите такие документы заранее и спросите нотариуса, нужен ли их перевод.

Кредит. Текст рассматривает покупку за собственные средства. О кредите спросите кредитного консультанта.

Ситуация иностранца: что важно именно вам

• Документы по сделке (книга, справки, протоколы, договор) будут на польском. Перевод закажите до предварительного договора, если он не нотариальный, а у нотариуса согласуйте переводчика заранее.
• Разрешение MSWiA на квартиру в Варшаве не нужно, но проверьте, нет ли в сделке доли в отдельном объекте, например в дороге: для неё разрешение может понадобиться.
• Подготовьте документы о происхождении средств и спросите нотариуса, нужен ли их перевод.
• Ставка PCC и освобождение не зависят от гражданства, но нотариус может спросить о жилье за границей.

Рыночная ли цена в объявлении

Предложные цены на варшавском вторичном рынке в 2026 г. были выше сделочных. По данным NBP, во II квартале 2026 г. (март–май) средняя цена предложения составила 19 059 zł/м², а средняя цена сделок 16 723 zł/м². Разница около 2,3 тыс. zł/м² (собственный расчёт на данных NBP). Данные на 7 октября 2026 г.: данных NBP за III квартал 2026 г. ещё нет. Среднее ничего не говорит о конкретной квартире, но показывает, что цена из объявления это отправная точка для разговора. Как вторичка выглядит на фоне квартир от застройщика, описывает сравнение цен новостройки и вторичной квартиры в Варшаве. Непонятные слова из книги и договоров объясняет словарь польских терминов для покупателя квартиры.

FAQ

С чего начать проверку квартиры на вторичном рынке в Варшаве?

С номера земельно-ипотечной книги (księga wieczysta). Попросите его у продавца ещё до осмотра и проверьте книгу в бесплатном поиске Министерства юстиции (art. 2 и art. 36⁴ ust. 6 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, данные на октябрь 2026 г.). Прочтите все четыре раздела: описание объекта, собственник, ограниченные вещные права и ипотеки. Распечатка из поиска не имеет силы документа, выданного судом.

Обязательно ли подписывать предварительный договор у нотариуса?

Нет, но от формы зависит ваша защита. При обычной письменной форме, если продавец откажется, вы можете требовать только возмещения убытков (art. 390 § 1 k.c.). Предварительный договор в форме нотариального акта позволяет требовать в суде заключения договора купли-продажи (art. 390 § 2 w zw. z art. 158 k.c.) и вписать это требование в книгу. Правовое положение на октябрь 2026 г.

Сколько стоит покупка вторичной квартиры сверх цены?

Покупатель платит налог на гражданско-правовые сделки (PCC) в размере 2% рыночной стоимости, его удерживает нотариус (ustawa o PCC, данные на октябрь 2026 г.), а также нотариальную таксу с НДС и судебные сборы за записи. С 31.08.2023 действует освобождение при покупке первой квартиры (art. 9 pkt 17). При цене 800 000 zł максимальные расходы без освобождения составляют около 18 642 zł.

В квартире живёт арендатор. Придётся ли оставить его после покупки?

Покупатель вступает в договор аренды на место продавца (art. 678 § 1 k.c.). Если договор заключён на определённый срок, в письменной форме с достоверной датой (data pewna) и помещение передано арендатору, расторгнуть его только из-за покупки нельзя (art. 678 § 2). Правовое положение на октябрь 2026 г. Попросите копию договора аренды до предварительного договора.

Что делать, если я не читаю по-польски, а договор на польском?

Закажите перевод до подписания предварительного договора, если вы не подписываете его у нотариуса. Заверенные переводы делает присяжный переводчик (art. 13 ustawy o zawodzie tłumacza przysięgłego). У нотариуса акт зачитывается, и нотариус должен убедиться, что вы понимаете его содержание и значение (art. 94 § 1 Prawa o notariacie). Договоритесь о переводчике с нотариусом заранее.

Текст носит информационный характер и не является юридической консультацией (Tekst ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną). Правовое положение на октябрь 2026 г.

Ищете квартиру на вторичном рынке в Варшаве? Загляните в раздел вторичного рынка на сайте или напишите нам до подписания предварительного договора. Мы работаем на русском и ещё шести языках. Посредник: Vladyslav Moroz (JDG, страхование OC). Вознаграждение и то, кто его платит, устанавливаем в договоре посредничества.

Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com