Средние цены за квадратный метр на обоих рынках Варшавы сегодня почти одинаковы, поэтому одно сравнение цен за м² ничего не решает. По данным NBP за II кв. 2026 г. (март–май) средняя цена сделок составила 16 783 zł/м² на первичном рынке и 16 723 zł/м² на вторичном. Разницу создают расходы, которые добавляются к цене: отделка, налог PCC и месяцы аренды на время стройки. Ниже мы считаем их для квартиры 48 м² по средним ценам NBP. Данные на октябрь 2026 г.
Что показывают средние цены NBP по Варшаве?
Последние данные NBP относятся ко II кв. 2026 г. (в базе NBP это март, апрель и май); данных за III квартал в файле пока нет.
Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы.
| Варшава, данные NBP | Первичный рынок | Вторичный рынок |
|---|---|---|
| Средняя цена предложения, II кв. 2026 | 18 488 zł/м² | 19 059 zł/м² |
| Средняя цена сделок, II кв. 2026 | 16 783 zł/м² | 16 723 zł/м² |
| Изменение цены сделок, II кв. 2025 → II кв. 2026 | +2,4% | +1,3% |
Годовое изменение — наш расчёт на данных NBP. Цены NBP включают НДС и относятся к квартирам в многоквартирных домах в административных границах Варшавы. NBP предупреждает, что данные могут быть позже скорректированы.
Metrohouse и Credipass приводят для вторичного рынка Варшавы за II кв. 2026 г. среднюю цену сделок 15 823 zł/м². Это другая выборка (сделки одной сети посредников), поэтому мы не усредняем её с данными NBP.
Почему цена в объявлении — не та цена, которую вы заплатите?
На вторичном рынке средняя цена предложения во II кв. 2026 г. была выше средней цены сделок примерно на 2,3 тыс. zł/м² (19 059 против 16 723 zł/м²). На первичном разница около 1,7 тыс. zł/м² (18 488 против 16 783 zł/м²). Это наши расчёты на данных NBP.
Отсюда практическое правило: на вторичке не сравнивайте цену из объявления только с другими объявлениями. Сопоставьте её с ценами, по которым квартиры действительно продаются, и учитывайте возможность торга. У застройщика проверьте историю цены квартиры на его сайте: он обязан показывать там цены с НДС и их изменения (art. 19a ustawy deweloperskiej, t.j. Dz.U. 2026 poz. 880).
Сколько стоит 48 м² по средним ценам: расчёт
Берём 48 м² и средние цены сделок NBP. Это расчётный пример, а не предложение: конкретная квартира может стоить иначе.
Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы.
| Позиция | Первичный рынок (stan deweloperski) | Вторичный рынок (готова к проживанию) |
|---|---|---|
| Цена 48 м² | 805 584 zł | 802 704 zł |
| Налог | НДС уже в цене, PCC 0 zł | PCC 2%: около 16 054 zł или 0 zł при освобождении |
| Отделка | 72 000–144 000 zł | обычно 0 zł, если ремонт не нужен |
| Итого к оплате | 877 584–949 584 zł | 802 704–818 758 zł |
| Дополнительно | аренда на время стройки | возможный ремонт |
Результаты — произведения: 48 × 16 783 zł, 48 × 16 723 zł, 2% × 802 704 zł (при допущении, что цена равна рыночной стоимости) и 48 × 1 500–3 000 zł.
Что следует из таблицы. Квартира в состоянии «от застройщика» (stan deweloperski) обходится в сумме примерно на 59–131 тыс. zł дороже вторичной с PCC (а без PCC — примерно на 75–147 тыс. zł), в основном из-за отделки. Квартира на вторичке, готовая к проживанию, выходит дешевле, но только если не требует ремонта. Если требует, таблицу нужно пересчитать; как, мы описали в статье как посчитать выгоду квартиры под ремонт.
Налоги: почему на первичном рынке нет PCC, а на вторичном есть?
Первичный рынок. Когда застройщик продаёт квартиру с НДС, покупатель PCC не платит (art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o PCC, t.j. Dz.U. 2026 poz. 191). НДС на квартиры до 150 м² составляет 8%, а с превышения над 150 м² — 23% (ustawa o VAT, t.j. Dz.U. 2026 poz. 1263, на октябрь 2026 г.). НДС уже включён в цену. Исключение: если продажа застройщика освобождена от НДС, PCC 2% всё же платится. Спросите об этом в отделе продаж застройщика (biuro sprzedaży).
Вторичный рынок. PCC составляет 2% рыночной стоимости, платит его покупатель (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o PCC). С 31.08.2023 действует освобождение для первой квартиры (art. 9 pkt 17): оно работает, если у покупателя никогда не было квартиры, дома или кооперативного права на помещение, даже в виде доли. Мешает не всякая доля: полученная по наследству, до 50%, не в счёт.
Налоги в Польше не зависят от гражданства, поэтому эти правила действуют и для иностранцев. Если у вас есть или были квартира за границей, например в Украине, не закладывайте освобождение в бюджет, пока нотариус не подтвердит, что применит его.
Сколько месяцев аренды добавить к цене квартиры в строящемся доме?
В расчёт новой квартиры в строящемся доме нужно добавить ещё одну позицию: аренду, которую вы платите до получения ключей. По данным GUS, многоквартирные дома строили в Польше в 2025 г. в среднем 24,8 месяца от начала строительства до сдачи в эксплуатацию (публикация от 30.06.2026). Если вы подписываете договор в начале стройки, ключей придётся ждать обычно около 2 лет. Это среднее по стране, а не срок из вашего договора: вас связывает дата, указанная в договоре с застройщиком (umowa deweloperska, art. 35 ust. 1 pkt 7 ustawy deweloperskiej).
Формула простая: месячная аренда × число месяцев до получения ключей. Результат добавьте к стоимости квартиры в строящемся доме, прежде чем сравнивать её с вторичной. У готовой квартиры от застройщика этой позиции нет; как сравнить оба варианта в деньгах, мы описали в статье сколько стоит ожидание квартиры в строящемся доме.
Сколько стоит отделка квартиры «от застройщика»?
Оценки сметных порталов для Варшавы:
- cennik-kosztorys.pl (май 2026 г.): базовый стандарт 1 500–2 500 zł/м², премиум 3 000–5 000 zł/м² (материалы, работа и проект);
- RynekPierwotny.pl (июль 2026 г.): «под ключ» в среднем стандарте до 3 000 zł/м², в высоком около 4 000–5 000 zł/м².
В расчёте мы берём 1 500–3 000 zł/м². Это не официальные данные, а реальная стоимость зависит от стандарта и сметы подрядчика.
Что меняется в расчёте, если вы покупаете как иностранец?
Цены и налоги такие же, как для поляка. Различия касаются формальностей:
- Разрешение MSWiA на самостоятельное жилое помещение не нужно (art. 8 ust. 1 pkt 1 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców). Варшава не находится в приграничной зоне.
- Документы на польском. Договор с застройщиком и договор купли-продажи на вторичке оформляются как нотариальные акты (akt notarialny). Если вы не знаете польского, нотариус переводит акт сам или через присяжного переводчика (tłumacz przysięgły; art. 87 § 1 pkt 1 Prawa o notariacie). Стоимость переводчика добавьте в расчёт, если он вам нужен.
- Деньги за границей. При покупке за собственные средства у нотариуса и посредника есть обязанности по правилам противодействия отмыванию денег. Заранее соберите документы, подтверждающие источник средств.
Подробности этих формальностей есть в статье полное сравнение первичного и вторичного рынка.
Хватит ли средних данных NBP для решения?
Нет. Это среднее по всей Варшаве, а цена конкретной квартиры зависит от района, площади, этажа и состояния. Цены по районам мы в этом тексте не приводим, потому что данные NBP, на которые мы опираемся, относятся ко всему городу.
- Посмотрите новостройки Варшавы в каталоге: цены мы берём из открытых данных застройщиков с dane.gov.pl и показываем с датой.
- На вторичке сравните предложение с ценами реальных сделок, а перед договором изучите что проверить перед сделкой на вторичном рынке.
- Если вам нужен конкретный давно застроенный район, например из-за школы ребёнка, новых комплексов там может не быть вовсе.
На что смотреть при выборе: список вопросов
Новостройка выгоднее, когда:
- вы можете ждать обычно около 2 лет и платить за это время аренду либо покупаете готовую квартиру у застройщика;
- у вас есть запас 72 000–144 000 zł на отделку около 48 м²;
- вы предпочитаете платить траншами на специальный счёт в банке (mieszkaniowy rachunek powierniczy), а не всю сумму при подписании акта.
Вторичка выгоднее, когда:
- вы хотите быстро въехать и перестать платить за аренду;
- вы оба покупаете первую квартиру и нотариус подтвердил освобождение от PCC;
- вам нужен конкретный район, где нет новых комплексов;
- у вас есть время прочитать и перевести земельно-ипотечную книгу (księga wieczysta) и проект договора.
Сколько стоит посредник?
- Первичный рынок. Мы не берём с покупателя вознаграждения за помощь в покупке у застройщика. Наше вознаграждение при первичном рынке вытекает из договоров с застройщиками. Мы заявляем вас как нашего клиента в отделе продаж до вашего первого самостоятельного визита, поэтому напишите нам, прежде чем идти туда. Затем идём туда вместе, пройдём с вами по информационному проспекту (prospekt informacyjny) и проекту договора, подскажем, о чём спросить застройщика или юриста.
- Вторичный рынок. Вознаграждение и то, кто его платит, определяем в договоре посредничества (umowa pośrednictwa).
Посредник — Vladyslav Moroz (JDG, страхование OC). Обслуживаем на польском, украинском, русском, английском, немецком, турецком и итальянском.
FAQ
Новостройка в Варшаве дороже, чем квартира на вторичном рынке?
По данным NBP за II кв. 2026 г. (март–май) средняя цена сделок в Варшаве составила 16 783 zł/м² на первичном рынке и 16 723 zł/м² на вторичном, то есть разница около 60 zł/м². Но с отделкой квартиры «от застройщика» (stan deweloperski), налогом PCC на вторичке и арендой на время стройки итог может отличаться на десятки тысяч злотых.
Почему цена в объявлении на вторичке отличается от цены сделки?
По данным NBP за II кв. 2026 г. средняя цена предложения на вторичном рынке Варшавы — 19 059 zł/м², а цена сделок — 16 723 zł/м²; разница около 2,3 тыс. zł/м². На первичном рынке она меньше: 18 488 zł/м² в предложениях против 16 783 zł/м² в сделках, около 1,7 тыс. zł/м². Это наш расчёт на данных NBP.
Сколько PCC платить при покупке квартиры за 800 000 zł на вторичке?
Ставка PCC — 2% рыночной стоимости, платит её покупатель (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o PCC, на октябрь 2026 г.), то есть при 800 000 zł это 16 000 zł. Если у покупателя никогда не было квартиры, дома или кооперативного права на помещение, он может воспользоваться освобождением (art. 9 pkt 17). При покупке у застройщика с НДС PCC не платится.
Сколько стоит отделка квартиры 48 м² после застройщика?
По оценкам сметных порталов 2026 г., базовый и средний стандарт — около 1 500–3 000 zł/м², то есть для 48 м² примерно 72 000–144 000 zł. Это не официальные данные; точную цену назовёт только смета подрядчика.
Хватит ли средних данных NBP, чтобы сравнить новостройку и вторичку?
Нет. Это среднее по всей Варшаве, а цена зависит от района, площади, этажа и состояния. Данные NBP дают точку отсчёта; конкретное предложение сравнивайте с ценами сделок и с историей цен на сайте застройщика.
Сравниваете конкретные предложения: новостройки и вторичку? Напишите нам до первого визита в отдел продаж застройщика. Мы заявим вас как нашего клиента, пройдём с вами по информационному проспекту и проекту договора, подскажем, о чём спросить застройщика или юриста, и пойдём в отдел продаж вместе. За помощь в покупке у застройщика мы не берём с вас вознаграждения.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Текст носит информационный характер и не является юридической консультацией (Tekst ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną). Правовое состояние на октябрь 2026 г.