Średnie ceny metra kwadratowego na obu rynkach w Warszawie są dziś prawie takie same, więc samo porównanie cen za m² niczego nie rozstrzyga. Według NBP w II kw. 2026 r. (marzec–maj) średnia cena transakcyjna wynosiła 16 783 zł/m² na rynku pierwotnym i 16 723 zł/m² na wtórnym. Różnicę robią koszty, które dochodzą do ceny: wykończenie, PCC i miesiące najmu w czasie budowy. Poniżej liczymy je dla mieszkania 48 m² na średnich cenach NBP. Stan na październik 2026 r.
Co pokazują średnie ceny NBP w Warszawie?
Ostatnie dane NBP dotyczą II kw. 2026 r. (w bazie NBP to marzec, kwiecień i maj); danych za III kwartał w pliku jeszcze nie ma.
Przesuń tabelę w bok, żeby zobaczyć wszystkie kolumny.
| Warszawa, dane NBP | Rynek pierwotny | Rynek wtórny |
|---|---|---|
| Średnia cena ofertowa, II kw. 2026 | 18 488 zł/m² | 19 059 zł/m² |
| Średnia cena transakcyjna, II kw. 2026 | 16 783 zł/m² | 16 723 zł/m² |
| Zmiana ceny transakcyjnej, II kw. 2025 → II kw. 2026 | +2,4% | +1,3% |
Zmiana roczna to nasze obliczenie na danych NBP. Ceny NBP zawierają VAT i dotyczą mieszkań w budynkach wielorodzinnych w granicach administracyjnych Warszawy. NBP zastrzega, że dane mogą być później korygowane.
Metrohouse i Credipass podają dla rynku wtórnego w Warszawie za II kw. 2026 r. średnią cenę transakcyjną 15 823 zł/m². To inna próba (transakcje jednej sieci pośredników), więc nie uśredniamy jej z danymi NBP.
Dlaczego cena z ogłoszenia to nie cena, którą zapłacisz?
Na rynku wtórnym średnia oferta była w II kw. 2026 r. wyższa od średniej transakcji o ok. 2,3 tys. zł/m² (19 059 wobec 16 723 zł/m²). Na pierwotnym różnica to ok. 1,7 tys. zł/m² (18 488 wobec 16 783 zł/m²). To nasze obliczenia na danych NBP.
Z tego wynika praktyczna zasada: na wtórnym nie porównuj ceny z ogłoszenia tylko z innymi ogłoszeniami. Zestaw ją z cenami, po których mieszkania faktycznie się sprzedają, i licz się z możliwością negocjacji. U dewelopera sprawdź historię ceny mieszkania na jego stronie: deweloper musi tam pokazywać ceny z VAT i ich zmiany (art. 19a ustawy deweloperskiej, t.j. Dz.U. 2026 poz. 880).
Ile kosztuje 48 m² na średnich cenach: rachunek
Przyjmujemy 48 m² i średnie ceny transakcyjne NBP. To przykład rachunkowy, a nie oferta: konkretne mieszkanie może kosztować inaczej.
Przesuń tabelę w bok, żeby zobaczyć wszystkie kolumny.
| Pozycja | Rynek pierwotny (stan deweloperski) | Rynek wtórny (do zamieszkania) |
|---|---|---|
| Cena 48 m² | 805 584 zł | 802 704 zł |
| Podatek | VAT już w cenie, PCC 0 zł | PCC 2%: ok. 16 054 zł albo 0 zł ze zwolnieniem |
| Wykończenie | 72 000–144 000 zł | zwykle 0 zł, jeśli nie trzeba remontu |
| Razem do zapłaty | 877 584–949 584 zł | 802 704–818 758 zł |
| Dodatkowo | czynsz najmu w czasie budowy | ewentualny remont |
Wyniki to iloczyny: 48 × 16 783 zł, 48 × 16 723 zł, 2% × 802 704 zł (przy założeniu, że cena równa się wartości rynkowej) oraz 48 × 1 500–3 000 zł.
Co z tej tabeli wynika. Mieszkanie w stanie deweloperskim kosztuje łącznie o ok. 59–131 tys. zł więcej niż wtórne z PCC (a bez PCC o ok. 75–147 tys. zł), głównie przez wykończenie. Mieszkanie z rynku wtórnego do zamieszkania wychodzi taniej, ale tylko gdy nie wymaga remontu. Jeśli wymaga, tabelę trzeba przeliczyć: jak, opisujemy w artykule jak policzyć opłacalność mieszkania do remontu.
Podatki: dlaczego na rynku pierwotnym nie ma PCC, a na wtórnym jest?
Rynek pierwotny. Gdy deweloper sprzedaje mieszkanie z VAT, kupujący nie płaci PCC (art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o PCC, t.j. Dz.U. 2026 poz. 191). VAT na mieszkania do 150 m² wynosi 8%, a od nadwyżki ponad 150 m² 23% (ustawa o VAT, t.j. Dz.U. 2026 poz. 1263, stan na październik 2026 r.). VAT jest już w cenie. Wyjątek: jeśli sprzedaż dewelopera jest zwolniona z VAT, PCC 2% jednak się płaci. Zapytaj o to w biurze sprzedaży.
Rynek wtórny. PCC wynosi 2% wartości rynkowej i płaci je kupujący (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o PCC). Od 31.08.2023 r. obowiązuje zwolnienie dla pierwszego mieszkania (art. 9 pkt 17): działa, gdy kupujący nigdy nie miał mieszkania, domu ani spółdzielczego prawa do lokalu, nawet w udziale. Nie przeszkadza tylko udział odziedziczony, do 50%.
Podatki w Polsce nie zależą od obywatelstwa, więc te zasady dotyczą też cudzoziemców. Jeśli masz lub miałeś mieszkanie za granicą, np. w Ukrainie, nie wliczaj zwolnienia do budżetu, zanim notariusz nie potwierdzi, że je zastosuje.
Ile miesięcy najmu dolicz do ceny mieszkania w budowie?
Rachunek nowego mieszkania w budowie wymaga jeszcze jednej pozycji: czynszu, który płacisz do odbioru kluczy. Według GUS budynki wielorodzinne budowano w Polsce w 2025 r. średnio 24,8 miesiąca od rozpoczęcia budowy do oddania do użytkowania (publikacja z 30.06.2026). Jeśli podpisujesz umowę na początku budowy, na klucze czekasz więc zwykle ok. 2 lat. To średnia z całego kraju, nie termin z Twojej umowy: wiąże Cię data zapisana w umowie deweloperskiej (art. 35 ust. 1 pkt 7 ustawy deweloperskiej).
Wzór jest prosty: miesięczny czynsz × liczba miesięcy do odbioru kluczy. Wynik dodaj do kosztu mieszkania w budowie, zanim porównasz je z wtórnym. Mieszkanie gotowe od dewelopera nie ma tej pozycji; jak porównać oba warianty w pieniądzach, opisujemy w artykule ile kosztuje czekanie na mieszkanie w budowie.
Ile kosztuje wykończenie mieszkania w stanie deweloperskim?
Szacunki portali kosztorysowych dla Warszawy:
- cennik-kosztorys.pl (maj 2026 r.): standard podstawowy 1 500–2 500 zł/m², premium 3 000–5 000 zł/m² (materiały, robocizna i projekt);
- RynekPierwotny.pl (lipiec 2026 r.): „pod klucz” w standardzie średnim do 3 000 zł/m², w wysokim ok. 4 000–5 000 zł/m².
Do rachunku przyjmujemy 1 500–3 000 zł/m². To nie są dane urzędowe, a rzeczywisty koszt zależy od standardu i kosztorysu wykonawcy.
Co zmienia się w rachunku, jeśli kupujesz jako cudzoziemiec?
Ceny i podatki są takie same jak dla Polaka. Różnice dotyczą formalności:
- Zezwolenie MSWiA na samodzielny lokal mieszkalny nie jest potrzebne (art. 8 ust. 1 pkt 1 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców). Warszawa nie leży w strefie nadgranicznej.
- Dokumenty po polsku. Umowa deweloperska i umowa sprzedaży na wtórnym są aktami notarialnymi. Jeśli nie znasz polskiego, notariusz tłumaczy akt sam albo przez tłumacza przysięgłego (art. 87 § 1 pkt 1 Prawa o notariacie). Koszt tłumacza dolicz do rachunku, o ile go potrzebujesz.
- Pieniądze za granicą. Przy zakupie za własne środki notariusz i pośrednik mają obowiązki wynikające z przepisów o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy. Zbierz wcześniej dokumenty, które pokazują źródło środków.
Szczegóły tych formalności są w artykule pełne porównanie rynku pierwotnego i wtórnego.
Czy średnie z NBP wystarczą do decyzji?
Nie. To średnia dla całej Warszawy, a cena konkretnego mieszkania zależy od dzielnicy, metrażu, piętra i standardu. W tym tekście nie podajemy cen według dzielnic, bo dane NBP, na których się opieramy, dotyczą całego miasta.
- Obejrzyj nowe mieszkania w Warszawie w katalogu: ceny bierzemy z otwartych danych deweloperów z dane.gov.pl i pokazujemy z datą.
- Na wtórnym porównaj ofertę z cenami faktycznych transakcji, a przed umową sprawdź co sprawdzić przed transakcją na rynku wtórnym.
- Jeśli potrzebujesz konkretnej, dawno zabudowanej okolicy, np. ze względu na szkołę dziecka, nowych inwestycji tam może nie być wcale.
Na co patrzeć przy wyborze: lista pytań
Nowe mieszkanie wypada lepiej, gdy:
- możesz czekać zwykle ok. 2 lata i płacić w tym czasie czynsz albo kupujesz gotowe mieszkanie od dewelopera;
- masz zapas 72 000–144 000 zł na wykończenie ok. 48 m²;
- wolisz płacić w transzach na rachunek powierniczy, a nie całą kwotę przy akcie.
Wtórne wypada lepiej, gdy:
- chcesz się wprowadzić szybko i przestać płacić najem;
- oboje kupujecie pierwsze mieszkanie i notariusz potwierdził zwolnienie z PCC;
- potrzebujesz konkretnej dzielnicy, w której nie ma nowych inwestycji;
- masz czas przeczytać i przetłumaczyć księgę wieczystą oraz projekt umowy.
Ile kosztuje pośrednik?
- Rynek pierwotny. Nie pobieramy od kupującego wynagrodzenia za pomoc w zakupie od dewelopera. Nasze wynagrodzenie przy rynku pierwotnym wynika z umów z deweloperami. Zgłaszamy Cię jako naszego klienta w biurze sprzedaży przed Twoją pierwszą samodzielną wizytą, więc napisz do nas, zanim tam pójdziesz. Potem idziemy tam razem, przejdziemy z Tobą przez prospekt informacyjny i projekt umowy, wskażemy, o co zapytać dewelopera lub prawnika.
- Rynek wtórny. Wynagrodzenie i to, kto je płaci, ustalamy w umowie pośrednictwa.
Pośrednikiem jest Vladyslav Moroz (JDG, ubezpieczenie OC). Obsługujemy po polsku, ukraińsku, rosyjsku, angielsku, niemiecku, turecku i włosku.
FAQ
Czy nowe mieszkanie w Warszawie jest droższe niż z rynku wtórnego?
Według NBP w II kw. 2026 r. (marzec–maj) średnia cena transakcyjna w Warszawie wynosiła 16 783 zł/m² na rynku pierwotnym i 16 723 zł/m² na wtórnym, czyli różnica to ok. 60 zł/m². Po doliczeniu wykończenia mieszkania w stanie deweloperskim, PCC na wtórnym i najmu w czasie budowy końcowy koszt może się jednak różnić o dziesiątki tysięcy złotych.
Dlaczego cena z ogłoszenia na rynku wtórnym różni się od ceny transakcyjnej?
Według NBP w II kw. 2026 r. średnia cena ofertowa na wtórnym wynosiła w Warszawie 19 059 zł/m², a transakcyjna 16 723 zł/m², czyli różnica to ok. 2,3 tys. zł/m². Na pierwotnym ta różnica jest mniejsza: 18 488 zł/m² oferty wobec 16 783 zł/m² transakcji, czyli ok. 1,7 tys. zł/m². To nasze obliczenia na danych NBP.
Ile PCC zapłacę przy zakupie mieszkania za 800 000 zł z rynku wtórnego?
Stawka PCC wynosi 2% wartości rynkowej i płaci ją kupujący (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o PCC, stan na październik 2026 r.), czyli przy 800 000 zł to 16 000 zł. Jeśli kupujący nigdy nie miał mieszkania, domu ani spółdzielczego prawa do lokalu, może skorzystać ze zwolnienia (art. 9 pkt 17). Przy zakupie od dewelopera z VAT PCC nie płacisz.
Ile kosztuje wykończenie mieszkania 48 m² w stanie deweloperskim?
Według szacunków portali kosztorysowych z 2026 r. standard podstawowy i średni to ok. 1 500–3 000 zł/m², czyli dla 48 m² ok. 72 000–144 000 zł. To nie dane urzędowe; cenę da dopiero wycena wykonawcy.
Czy do porównania cen nowego i wtórnego mieszkania wystarczą średnie NBP?
Nie. To średnia dla całej Warszawy, a cena zależy od dzielnicy, metrażu, piętra i standardu. Średnie NBP pokazują punkt odniesienia, a konkretną ofertę porównuj z cenami transakcyjnymi i z historią cen dewelopera na jego stronie.
Porównujesz konkretne oferty nowe i wtórne? Napisz do nas przed pierwszą wizytą w biurze sprzedaży dewelopera. Zgłosimy Cię jako naszego klienta, przejdziemy z Tobą przez prospekt informacyjny i projekt umowy, wskażemy, o co zapytać dewelopera lub prawnika, i pójdziemy do biura razem. Za pomoc w zakupie od dewelopera nie pobieramy od Ciebie wynagrodzenia.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Tekst ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną. Stan prawny na październik 2026 r.