Le medie del prezzo al metro quadro nei due mercati di Varsavia sono oggi quasi identiche, quindi confrontare solo il prezzo al m² non decide nulla. Secondo la NBP, nel 2° trimestre 2026 (marzo–maggio) il prezzo medio di compravendita era di 16.783 zł/m² sul mercato primario e di 16.723 zł/m² sul secondario. La differenza la fanno i costi che si aggiungono al prezzo: finiture, PCC e mesi di affitto durante i lavori. Qui li calcoliamo per un appartamento di 48 m² ai prezzi medi NBP. Stato a ottobre 2026.
Che cosa mostrano i prezzi medi NBP a Varsavia?
Gli ultimi dati NBP riguardano il 2° trimestre 2026 (nella base NBP sono marzo, aprile e maggio); i dati del 3° trimestre nel file non ci sono ancora.
Scorra la tabella di lato per vedere tutte le colonne.
| Varsavia, dati NBP | Mercato primario | Mercato secondario |
|---|---|---|
| Prezzo medio richiesto, 2° trim. 2026 | 18.488 zł/m² | 19.059 zł/m² |
| Prezzo medio di compravendita, 2° trim. 2026 | 16.783 zł/m² | 16.723 zł/m² |
| Variazione del prezzo di compravendita, 2° trim. 2025 → 2° trim. 2026 | +2,4% | +1,3% |
La variazione annua è un nostro calcolo sui dati NBP. I prezzi NBP includono l’IVA e riguardano appartamenti in edifici plurifamiliari entro i confini amministrativi di Varsavia. La NBP avverte che i dati possono essere corretti in seguito.
Metrohouse e Credipass indicano per il mercato secondario di Varsavia nel 2° trimestre 2026 un prezzo medio di compravendita di 15.823 zł/m². È un campione diverso (le transazioni di una sola rete di intermediari), quindi non lo mediamo con i dati NBP.
Perché il prezzo dell’annuncio non è il prezzo che pagherà?
Sul mercato secondario il prezzo medio richiesto nel 2° trimestre 2026 era superiore a quello medio di compravendita di circa 2,3 mila zł/m² (19.059 contro 16.723 zł/m²). Sul primario la differenza è di circa 1,7 mila zł/m² (18.488 contro 16.783 zł/m²). Sono nostri calcoli sui dati NBP.
Ne segue una regola pratica: sul secondario non confronti il prezzo dell’annuncio solo con altri annunci. Lo metta a confronto con i prezzi a cui gli appartamenti si vendono davvero e conti con la possibilità di trattare. Dal costruttore verifichi lo storico del prezzo dell’appartamento sul suo sito: il costruttore deve mostrarvi i prezzi con IVA e le loro variazioni (art. 19a della legge sui costruttori, t.j. Dz.U. 2026 poz. 880).
Quanto costano 48 m² ai prezzi medi: il calcolo
Prendiamo 48 m² e i prezzi medi di compravendita NBP. È un esempio di calcolo, non un’offerta: un appartamento concreto può costare diversamente.
Scorra la tabella di lato per vedere tutte le colonne.
| Voce | Mercato primario (stato grezzo-sviluppatore) | Mercato secondario (abitabile) |
|---|---|---|
| Prezzo di 48 m² | 805.584 zł | 802.704 zł |
| Imposta | IVA già nel prezzo, PCC 0 zł | PCC 2%: circa 16.054 zł oppure 0 zł con l’esenzione |
| Finiture | 72.000–144.000 zł | di solito 0 zł, se non serve ristrutturare |
| Totale da pagare | 877.584–949.584 zł | 802.704–818.758 zł |
| In più | affitto durante i lavori | eventuale ristrutturazione |
I risultati sono prodotti: 48 × 16.783 zł, 48 × 16.723 zł, 2% × 802.704 zł (supponendo che il prezzo coincida con il valore di mercato) e 48 × 1.500–3.000 zł.
Che cosa ne risulta. L’appartamento in stato grezzo-sviluppatore costa in tutto circa 59–131 mila zł più di quello usato con PCC (senza PCC circa 75–147 mila zł), soprattutto per le finiture. L’appartamento usato abitabile viene a costare meno, ma solo se non richiede ristrutturazione. Se la richiede, la tabella va ricalcolata: come, lo spieghiamo nell’articolo come calcolare la convenienza di un appartamento da ristrutturare.
Imposte: perché sul primario non c’è la PCC e sul secondario sì?
Mercato primario. Quando il costruttore vende l’appartamento con IVA, l’acquirente non paga la PCC (art. 2 pkt 4 lit. a della legge sulla PCC, t.j. Dz.U. 2026 poz. 191). L’IVA sugli appartamenti fino a 150 m² è dell’8%, sull’eccedenza oltre 150 m² del 23% (legge sull’IVA, t.j. Dz.U. 2026 poz. 1263, stato a ottobre 2026). L’IVA è già nel prezzo. Eccezione: se la vendita del costruttore è esente da IVA, la PCC del 2% si paga comunque. Lo chieda all’ufficio vendite.
Mercato secondario. La PCC è del 2% del valore di mercato e la paga l’acquirente (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a della legge sulla PCC). Dal 31.08.2023 vale l’esenzione per la prima casa (art. 9 pkt 17): si applica se l’acquirente non ha mai avuto un appartamento, una casa o un diritto cooperativo su un locale, nemmeno in quota. Non impedisce l’esenzione soltanto una quota ereditata, fino al 50%.
In Polonia le imposte non dipendono dalla cittadinanza, quindi queste regole valgono anche per gli stranieri. Se ha o ha avuto un’abitazione all’estero, non includa l’esenzione nel budget prima che il notaio confermi che la applicherà.
Quanti mesi di affitto aggiungere al prezzo di un appartamento in costruzione?
Il calcolo di un appartamento nuovo in costruzione richiede ancora una voce: l’affitto che paga fino alla consegna delle chiavi. Secondo il GUS, nel 2025 gli edifici plurifamiliari in Polonia sono stati costruiti in media in 24,8 mesi dall’inizio dei lavori alla messa in uso (pubblicazione del 30.06.2026). Se firma il contratto all’inizio dei lavori, per le chiavi aspetta quindi di solito circa 2 anni. È la media di tutto il Paese, non il termine del suo contratto: la vincola la data scritta nel contratto con il costruttore (umowa deweloperska; art. 35 ust. 1 pkt 7 della legge sui costruttori).
La formula è semplice: affitto mensile × numero di mesi fino alla consegna delle chiavi. Aggiunga il risultato al costo dell’appartamento in costruzione prima di confrontarlo con l’usato. L’appartamento già pronto del costruttore non ha questa voce; come confrontare le due soluzioni in denaro lo descriviamo nell’articolo quanto costa aspettare un appartamento in costruzione.
Quanto costano le finiture di un appartamento in stato grezzo-sviluppatore?
Stime dei portali di preventivi per Varsavia:
- cennik-kosztorys.pl (maggio 2026): standard base 1.500–2.500 zł/m², premium 3.000–5.000 zł/m² (materiali, manodopera e progetto);
- RynekPierwotny.pl (luglio 2026): «chiavi in mano» in standard medio fino a 3.000 zł/m², in standard alto circa 4.000–5.000 zł/m².
Nel calcolo usiamo 1.500–3.000 zł/m². Non sono dati ufficiali e il costo reale dipende dallo standard e dal preventivo dell’impresa.
Che cosa cambia nel calcolo se acquista da straniero?
Prezzi e imposte sono gli stessi che per un polacco. Le differenze riguardano le formalità:
- Autorizzazione del MSWiA per un’unità abitativa autonoma non è necessaria (art. 8 ust. 1 pkt 1 della legge sull’acquisto di immobili da parte di stranieri). Varsavia non si trova in zona di frontiera.
- Documenti in polacco. Il contratto con il costruttore e il contratto di vendita sul secondario sono atti notarili (akt notarialny). Se non conosce il polacco, il notaio traduce l’atto da sé o tramite un traduttore giurato (tłumacz przysięgły; art. 87 § 1 pkt 1 del Prawo o notariacie). Aggiunga al calcolo il costo del traduttore, se le serve.
- Denaro all’estero. Quando acquista con mezzi propri, notaio e intermediario hanno obblighi derivanti dalle norme antiriciclaggio. Raccolga prima i documenti che mostrano l’origine dei fondi.
I dettagli di queste formalità sono nell’articolo confronto completo tra mercato primario e secondario.
Le medie NBP bastano per decidere?
No. È la media dell’intera Varsavia, mentre il prezzo di un appartamento concreto dipende da quartiere, metratura, piano e standard. In questo testo non indichiamo prezzi per quartiere, perché i dati NBP su cui ci basiamo riguardano l’intera città.
- Guardi gli appartamenti nuovi a Varsavia nel catalogo: i prezzi li prendiamo dai dati aperti dei costruttori su dane.gov.pl e li mostriamo con la data.
- Sul secondario confronti l’offerta con i prezzi delle compravendite effettive e, prima del contratto, veda cosa controllare prima di una compravendita sul secondario.
- Se le serve una zona precisa e già edificata da tempo, per esempio per la scuola di suo figlio, lì potrebbero non esserci affatto nuovi investimenti.
Su che cosa basare la scelta: elenco di domande
Il nuovo conviene di più quando:
- può aspettare di solito circa 2 anni e pagare l’affitto nel frattempo, oppure acquista un appartamento già pronto dal costruttore;
- ha una riserva di 72.000–144.000 zł per le finiture di circa 48 m²;
- preferisce pagare a tranche su un conto fiduciario (rachunek powierniczy) invece dell’intero importo all’atto.
L’usato conviene di più quando:
- vuole trasferirsi in fretta e smettere di pagare l’affitto;
- entrambi acquistate la prima casa e il notaio ha confermato l’esenzione dalla PCC;
- le serve un quartiere preciso in cui non ci sono nuovi investimenti;
- ha il tempo di leggere e far tradurre il registro fondiario (księga wieczysta) e la bozza di contratto.
Quanto costa l’intermediario?
- Mercato primario. Non chiediamo all’acquirente alcun compenso per l’aiuto nell’acquisto dal costruttore. La segnaliamo come nostra cliente all’ufficio vendite prima della sua prima visita autonoma, quindi ci scriva prima di andarci. Poi andiamo insieme, esaminiamo con Lei il prospetto informativo (prospekt informacyjny) e la bozza di contratto, Le indichiamo che cosa chiedere al costruttore o a un avvocato. Il nostro compenso sul mercato primario deriva dai contratti con i costruttori.
- Mercato secondario. Il compenso e chi lo paga li stabiliamo nel contratto di mediazione.
L’intermediario è Vladyslav Moroz (JDG, assicurazione OC). Serviamo in polacco, ucraino, russo, inglese, tedesco, turco e italiano.
FAQ
A Varsavia un appartamento nuovo costa più di uno usato?
Secondo la NBP, nel 2° trimestre 2026 (marzo–maggio) il prezzo medio di compravendita a Varsavia era di 16.783 zł/m² sul mercato primario e di 16.723 zł/m² sul secondario, cioè una differenza di circa 60 zł/m². Aggiungendo però le finiture dell’appartamento in stato grezzo-sviluppatore, la PCC sul secondario e l’affitto durante i lavori, il costo finale può differire di decine di migliaia di złoty.
Perché il prezzo dell’annuncio sul mercato secondario differisce da quello di compravendita?
Secondo la NBP, nel 2° trimestre 2026 il prezzo medio richiesto sul secondario a Varsavia era di 19.059 zł/m², quello di compravendita di 16.723 zł/m²: la differenza è di circa 2,3 mila zł/m². Sul primario è minore: 18.488 zł/m² negli annunci contro 16.783 zł/m² nelle compravendite, cioè circa 1,7 mila zł/m². Sono nostri calcoli sui dati NBP.
Quanta PCC pago acquistando sul secondario un appartamento da 800.000 zł?
L’aliquota PCC è del 2% del valore di mercato e la paga l’acquirente (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a della legge sulla PCC, stato a ottobre 2026), quindi su 800.000 zł sono 16.000 zł. Se l’acquirente non ha mai avuto un appartamento, una casa o un diritto cooperativo su un locale, può avvalersi dell’esenzione (art. 9 pkt 17). Acquistando dal costruttore con IVA la PCC non si paga.
Quanto costano le finiture di un appartamento di 48 m² in stato grezzo-sviluppatore?
Secondo le stime dei portali di preventivi del 2026, lo standard base e medio costa circa 1.500–3.000 zł/m², cioè per 48 m² circa 72.000–144.000 zł. Non sono dati ufficiali; il prezzo esatto lo darà solo il preventivo dell’impresa.
Per confrontare i prezzi di nuovo e usato bastano le medie NBP?
No. Sono la media dell’intera Varsavia, mentre il prezzo dipende da quartiere, metratura, piano e standard. Le medie NBP danno un punto di riferimento; un’offerta concreta va confrontata con i prezzi di compravendita e con lo storico dei prezzi sul sito del costruttore.
Sta confrontando offerte concrete di nuovo e usato? Ci scriva prima della prima visita all’ufficio vendite del costruttore. La segnaleremo come nostra cliente, esamineremo con Lei il prospetto informativo e la bozza di contratto, Le indicheremo che cosa chiedere al costruttore o a un avvocato e andremo insieme all’ufficio. Per l’aiuto nell’acquisto dal costruttore non Le chiediamo alcun compenso.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Il testo ha carattere informativo e non costituisce consulenza legale. Stato giuridico a ottobre 2026.