Affitta un appartamento a Varsavia e ha davanti due offerte: un appartamento pronto, con le chiavi tra circa due mesi, oppure uno in costruzione più economico, per il quale dovrà aspettare ancora un anno e mezzo. In questo periodo continua a pagare l’affitto. Il cantiere conviene solo se costa meno della somma dell’affitto dei mesi aggiuntivi di attesa, con un margine per eventuali ritardi. Con l’affitto medio di un bilocale di 40–59 m² a Varsavia, 3.897 zł al mese (dati di maggio 2026, rapporto di Bankier.pl su dati Otodom Analytics del 22.06.2026), 16 mesi in più costano 62.352 zł. Sono circa il 7,4% del prezzo dell’appartamento dell’esempio (nostro calcolo, stato a ottobre 2026).
Di seguito: che cosa significa «pronto», come calcolare la soglia di convenienza in percentuale, quali costi si aggiungono oltre all’affitto e che cosa cambia se è straniero e non legge i documenti in polacco. Stato giuridico a ottobre 2026. La legge sui costruttori (ustawa deweloperska) è la legge del 20 maggio 2021 sulla tutela dei diritti dell’acquirente di un’unità abitativa o di una casa unifamiliare e sul Fondo di garanzia dei costruttori (Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, DFG) (testo unico: Dz.U. 2026 poz. 880).
Che cosa significa davvero «appartamento pronto»?
Il costruttore può vendere subito un appartamento finito con un contratto di compravendita (art. 3 della legge sui costruttori). In tal caso si applica solo una parte della legge, ad esempio le norme su prenotazione, caparra di prenotazione e consegna (art. 29–32, art. 34 comma 1 punti 1–2 e comma 2, art. 41 commi 1–3). Le norme sul conto vincolato (rachunek powierniczy) e sul DFG qui non si applicano. In cambio vede l’immobile sul posto e lo riceve al momento dell’atto. Per i vizi dell’immobile il costruttore, come venditore, risponde per 5 anni (rękojmia), sia per l’appartamento già pronto sia per quello costruito in seguito (art. 568 § 1 del codice civile, Dz.U. 2026 poz. 795).
«Due mesi» è un piano, non una garanzia. Sulla data delle chiavi incidono soprattutto due cose:
- Durata della prenotazione. Il contratto di prenotazione si conclude per un periodo determinato. Se compra con un mutuo, il termine deve tenere conto del tempo necessario alla banca per decidere (art. 31). La caparra di prenotazione non può superare l’1% del prezzo dell’appartamento (art. 32 comma 2) ed è restituita se la banca rifiuta il mutuo per una valutazione negativa del merito creditizio (art. 34 comma 1 punto 1).
- Consegna e data dell’atto. La data la concorda con il costruttore, con il notaio e, in caso di mutuo, con la banca.
Non disdica il contratto di affitto finché non ha per iscritto la data dell’atto e della consegna dell’appartamento.
Soglia di convenienza: di quanto deve costare meno il cantiere?
Conta non l’intero tempo fino alle chiavi, ma la differenza tra le offerte. Anche per l’appartamento pronto si aspetta: l’atto notarile, la consegna ed eventualmente la decisione della banca. Il tempo per rifinire l’appartamento in condizioni di sviluppo (stan deweloperski) è simile nei due casi, quindi può ignorarlo.
costo dell’attesa = affitto mensile × (mesi alle chiavi in cantiere − mesi alle chiavi per il pronto)
Confronti il risultato con la differenza di prezzo degli interi appartamenti, compresi i supplementi (posto auto, cantina), e non con la differenza di prezzo al m². Lo converta in percentuale o in prezzo al metro solo alla fine. Nella tabella è stato considerato un affitto di 3.897 zł al mese per un bilocale di 40–59 m² a Varsavia (dati di maggio 2026, Bankier.pl su dati Otodom Analytics, 22.06.2026). Inserisca il Suo importo. Tutti gli importi sono un nostro calcolo, stato a ottobre 2026.
Scorra la tabella di lato per vedere tutte le colonne.
| Mesi aggiuntivi di affitto | Costo dell’affitto | Quota sul prezzo dell’appartamento dell’esempio* | Di quanto deve costare meno il m² con 50 m² |
|---|---|---|---|
| 12 | 46.764 zł | 5,6% | circa 935 zł |
| 16 (ad es. 18 mesi in cantiere contro 2 mesi per il pronto) | 62.352 zł | 7,4% | circa 1.247 zł |
| 18 | 70.146 zł | 8,4% | circa 1.403 zł |
| 20 (16 mesi + ritardo di circa 4 mesi) | 77.940 zł | 9,3% | circa 1.559 zł |
| 24 | 93.528 zł | 11,1% | circa 1.871 zł |
* Appartamento dell’esempio: 50 m² × 16.783 zł/m² = 839.150 zł. 16.783 zł/m² è il prezzo medio di transazione sul mercato primario di Varsavia nel II trimestre 2026 secondo la NBP (banca dati BaRN, file ceny_mieszkan.xlsx). È solo un punto di riferimento: contano i prezzi delle Sue due offerte.
Come leggerla: se l’appartamento in costruzione costa 40.000 zł in meno e la differenza di attesa è di 16 mesi, solo di affitto perde circa 22.000 zł. Il pronto risulta più conveniente, anche se nel listino costa di più.
A Varsavia l’appartamento in costruzione costa meno del pronto?
In media no. Secondo BIG DATA RynekPierwotny.pl (agosto 2026) a Varsavia gli appartamenti pronti costavano in media 19,7 mila zł/m², mentre quelli con consegna tra 2 anni o più 26,2 mila zł/m². Gli appartamenti pronti costavano quindi in media il 24,8% in meno di quelli per cui occorre attendere a lungo.
Questo non significa che lo stesso appartamento in costruzione costi di più. Le medie mescolano quartieri, standard e metrature. Perciò:
- confronti appartamenti dello stesso quartiere, di metratura e standard simili, possibilmente nello stesso investimento se il costruttore vende le fasi successive;
- prenda i prezzi dal listino del costruttore: ha l’obbligo di pubblicare sul sito il prezzo al m² e il prezzo di ogni unità con IVA, con lo storico delle variazioni di prezzo e le date (art. 19a della legge sui costruttori);
- cerchi entrambe le opzioni affiancate: nella ricerca dei nuovi appartamenti di Varsavia per quartiere e data di consegna vede gli appartamenti pronti e quelli con consegna successiva nello stesso quartiere.
La scelta è reale. Secondo CBRE e Tabelaofert.pl, a fine giugno 2026 a Varsavia c’erano 3.344 appartamenti pronti invenduti, cioè il 20,5% dell’offerta. Secondo BIG DATA RynekPierwotny.pl, ad agosto 2026 le unità pronte erano circa il 20% dell’offerta (circa 3,6 mila). Gli acquirenti non mancano: secondo il barometro di Tabelaofert.pl (dati di aprile 2026) gli appartamenti pronti sono quasi il 32% delle vendite nei 7 mercati coperti dal barometro.
Oltre all’affitto, quanto costa attendere il cantiere?
Versamenti durante i lavori. Con il contratto con il costruttore (umowa deweloperska) versa il denaro sul conto vincolato abitativo man mano che i lavori avanzano, dopo il completamento delle singole fasi (art. 8 commi 1–3). Il calendario ha almeno 4 fasi e ciascuna vale dal 10% al 25% dei costi complessivi di costruzione, non del prezzo del Suo appartamento (art. 24 comma 2). Se compra con mezzi propri, per tutta la durata del cantiere paga sia l’affitto sia i versamenti successivi. Come funziona lo descriviamo nella guida come pagare il costruttore a rate senza mutuo.
Mutuo. Se prende un mutuo, chieda a un consulente creditizio come la banca eroga i fondi per un acquisto in cantiere e quando partono le rate. Da questo dipende se per un certo periodo non pagherà contemporaneamente rata e affitto. Aggiunga questi mesi alla tabella.
Ritardo. Il termine del contratto è un termine, non il giorno del trasloco. Il cantiere dura a lungo: secondo l’Ufficio centrale di statistica (GUS, «Efekty działalności budowlanej w 2025 r.», 30.06.2026) nel 2025 gli edifici plurifamiliari in Polonia sono stati costruiti in media in 24,8 mesi. Se il costruttore non Le trasferisce la proprietà entro il termine, Lei fissa un termine aggiuntivo di 120 giorni. Solo se anche allora non adempie, può recedere dal contratto, conservando il diritto alla penale contrattuale per il ritardo (art. 43 comma 1 punto 6 e comma 3). Per questo nella tabella c’è la riga con un margine di circa 4 mesi. Come valutare in anticipo questo rischio lo spieghiamo nella guida come verificare se il costruttore consegnerà l’edificio in tempo.
Penale contrattuale e il Suo affitto. Il contratto con il costruttore contiene l’importo degli interessi e delle penali contrattuali, se le parti li hanno previsti (art. 35 comma 1 punto 14). Confronti la penale per un mese di ritardo con il Suo affitto. Se la penale è più bassa, la differenza per ogni mese di ritardo la paga di tasca Sua.
Contratto di affitto. Controlli il preavviso e se può prorogare l’affitto di qualche mese. Se la data di consegna slitta, un contratto annuale rigido può costare più del ritardo stesso.
Che cosa si guadagna scegliendo il cantiere?
Protezione dei versamenti. Con il contratto con il costruttore il denaro va su un conto vincolato. Dal conto chiuso la banca lo versa al costruttore solo dopo l’atto notarile di trasferimento della proprietà (art. 15), da quello aperto per fasi (art. 16). I versamenti sul conto aperto, nei casi di cui all’art. 48 comma 1, sono protetti dal Fondo di garanzia dei costruttori (DFG). Il contributo al DFG lo paga il costruttore: 0,45% per il conto aperto e 0,1% per quello chiuso (regolamento, Dz.U. 2022 poz. 1341).
Pagamento distribuito nel tempo. Con il contratto con il costruttore non paga l’intero prezzo in una volta, ma secondo un calendario. Per l’appartamento pronto venduto subito con un contratto di compravendita tale calendario non c’è.
Prezzo fissato nel contratto. Verifichi nel prospetto e nel modello di contratto se il prezzo può essere indicizzato e a quali condizioni. Il progetto governativo di modifica della legge sui costruttori (UD361, pubblicato su RCL l’11.05.2026) prevede il divieto di indicizzare il prezzo, ma allo stato del 7 ottobre 2026 non è stato presentato alla Sejm. È un progetto, non il diritto vigente.
Stessa IVA. La vendita di un appartamento fino a 150 m² è soggetta a IVA all’8% indipendentemente dal fatto che l’edificio sia già pronto (art. 41 commi 2 e 12–12c e art. 146ef della legge sull’IVA, Dz.U. 2026 poz. 1263). Le aliquote dell’art. 146ef sono transitorie: la fine del periodo di applicazione la annuncia il ministro delle Finanze nel Monitor Polski entro il 31 ottobre di ogni anno (art. 146ef comma 2). Se l’atto sarà tra un anno e mezzo, controlli di nuovo l’aliquota prima di firmare il contratto.
Se è straniero: che cosa cambia in questo calcolo?
Non serve l’autorizzazione. Un’unità abitativa autonoma può essere acquistata da uno straniero di qualsiasi cittadinanza senza autorizzazione del MSWiA (art. 8 comma 1 punto 1 della legge sull’acquisto di immobili da parte di stranieri, Dz.U. 2017 poz. 2278). Varsavia non si trova nella zona di frontiera in cui questa esenzione non vale. I cittadini ucraini con status UKR o CUKR acquistano alle regole generali: nella legge sull’assistenza ai cittadini ucraini (Dz.U. 2026 poz. 1293) non ci sono norme separate sugli immobili. L’autorizzazione non incide quindi sulla scelta tra pronto e cantiere.
Con mezzi propri: due voci di costo insieme. Pagando con denaro proprio, per l’appartamento pronto versa una somma elevata in poco tempo, ma l’affitto finisce dopo qualche mese. Con il cantiere è il contrario: i versamenti si distribuiscono nel tempo, ma per tutto quel periodo paga sia il costruttore sia il locatore. Calcoli non solo la somma della tabella, ma anche se il Suo budget mensile regge entrambi i pagamenti insieme. Per il mutuo si rivolga a un consulente creditizio.
Contratto di affitto per il periodo di attesa. Se affitta con la formula dell’affitto occasionale (najem okazjonalny), il contratto è a tempo determinato e non può superare i 10 anni. Prima di firmare o prorogare verifichi come si può risolvere anticipatamente un contratto del genere se riceve le chiavi prima. Il deposito cauzionale in un affitto ordinario non può superare dodici volte l’affitto mensile, e nell’affitto occasionale sei volte (art. 6 comma 1 e art. 19a della legge sulla tutela dei diritti dei conduttori, Dz.U. 2023 poz. 725). Inserisca nel budget del trasloco il deposito bloccato.
Status e tempo di attesa. L’acquisto di un appartamento non dà il diritto di soggiorno: la legge sugli stranieri (Dz.U. 2025 poz. 1079) non contiene tale base. La protezione temporanea dei cittadini ucraini è stata prorogata dalla decisione del Consiglio UE 2026/1912 fino al 04.03.2028. Cessa se lascia la Polonia per più di 30 giorni (art. 109b comma 1 punto 2 della legge sulla concessione agli stranieri della protezione, Dz.U. 2026 poz. 862). Se per la durata del cantiere intende trascorrere più tempo in Ucraina, ne tenga conto prima di firmare il contratto e confronti la data delle chiavi con i Suoi piani riguardo allo status.
Documenti in polacco. La legge sui costruttori non dice nulla sulla lingua del prospetto e del contratto (Dz.U. 2026 poz. 880). La legge sulla lingua polacca ammette versioni parallele in altre lingue, ma non le impone (art. 8 commi 1–1a, Dz.U. 2026 poz. 81). Il termine di trasferimento della proprietà, la penale per il ritardo e le condizioni di indicizzazione del prezzo li leggerà quindi con ogni probabilità in polacco. Faccia tradurre proprio queste clausole prima della prenotazione: dal loro contenuto dipende il Suo calcolo. Il contratto con il costruttore si conclude in forma di atto notarile (art. 40 comma 1). Se non conosce il polacco e non c’è una traduzione, il notaio traduce l’atto da sé o tramite un traduttore giurato (art. 87 § 1 punto 1 della legge sul notariato, Dz.U. 2026 poz. 614). L’appartamento pronto ha qui un vantaggio: lo valuta sul posto, e non in base a una descrizione in polacco nel prospetto.
Denaro dall’estero. La banca segnala all’Ispettore generale dell’informazione finanziaria (GIIF) i bonifici superiori a 15.000 euro, compresi quelli in arrivo dall’estero; la legge prevede eccezioni (art. 72 commi 1–2 della legge antiriciclaggio, Dz.U. 2025 poz. 644). Notaio e intermediario, come soggetti obbligati, verificano l’origine dei fondi quando le circostanze lo giustificano (art. 2 comma 1 punti 13 e 18, art. 34 comma 1). Raccolga i documenti sull’origine del denaro prima del primo versamento.
Domande da farsi prima di decidere
- Quanto pago di affitto e di quanti mesi in più lo pagherò se compro in cantiere?
- Qual è la differenza di prezzo degli interi appartamenti, compresi posto auto e cantina?
- Quale termine di trasferimento della proprietà c’è nel modello di contratto e quale penale per il ritardo?
- Il contratto consente l’indicizzazione del prezzo?
- Che tipo di conto vincolato è: aperto o chiuso?
- Il mio budget regge i versamenti al costruttore e l’affitto insieme, se compro senza mutuo?
Se la scelta riguarda anche le finiture, veda quando conviene l’appartamento rifinito dal costruttore, e se sta valutando anche il mercato secondario, il confronto tra appartamento nuovo e usato a Varsavia.
Domande frequenti (FAQ)
Di quanto deve costare meno l’appartamento in costruzione perché convenga aspettare?
Quanto pagherà di affitto per i mesi aggiuntivi di attesa, più un margine per il ritardo. Con l’affitto medio di un bilocale di 40–59 m² a Varsavia, 3.897 zł al mese (dati di maggio 2026, rapporto di Bankier.pl su dati Otodom Analytics del 22.06.2026), 16 mesi in più costano 62.352 zł, cioè circa il 7,4% del prezzo dell’appartamento dell’esempio (nostro calcolo, stato a ottobre 2026). Se il cantiere costa meno di così, vince l’appartamento pronto.
A Varsavia l’appartamento in costruzione costa meno di quello pronto?
In media no. Secondo BIG DATA RynekPierwotny.pl (agosto 2026) gli appartamenti pronti a Varsavia costavano in media 19,7 mila zł/m², quelli con consegna tra 2 anni o più 26,2 mila zł/m². Sono medie di quartieri e standard diversi, perciò confronti appartamenti concreti affiancati, non le medie.
Che cosa fare se il costruttore è in ritardo con la consegna e io continuo a pagare l’affitto?
Se il costruttore non Le trasferisce la proprietà entro il termine, fissa un termine aggiuntivo di 120 giorni. Se anche allora non adempie, può recedere dal contratto, conservando il diritto alla penale contrattuale per il ritardo (art. 43 comma 1 punto 6 e comma 3 della legge sui costruttori, Dz.U. 2026 poz. 880, stato a ottobre 2026). Confronti la penale del contratto con il Suo affitto di un mese, perché la differenza la paga Lei.
Uno straniero ha bisogno di un’autorizzazione per comprare un appartamento dal costruttore a Varsavia?
No. Un’unità abitativa autonoma può essere acquistata da uno straniero di qualsiasi cittadinanza senza autorizzazione del MSWiA, e Varsavia non si trova nella zona di frontiera in cui questa esenzione non vale. I cittadini ucraini con status UKR o CUKR acquistano alle regole generali (art. 8 comma 1 punto 1 e comma 3 della legge sull’acquisto di immobili da parte di stranieri, Dz.U. 2017 poz. 2278, stato a ottobre 2026). L’autorizzazione non incide sulla scelta tra pronto e cantiere.
L’acquisto di un appartamento dà il diritto di soggiorno in Polonia durante l’attesa delle chiavi?
No. La legge sugli stranieri non contiene una base di soggiorno fondata sull’acquisto di un immobile (Dz.U. 2025 poz. 1079, stato a ottobre 2026). Il Suo status continua a dipendere dalla protezione temporanea, prorogata dalla decisione del Consiglio UE 2026/1912 fino al 04.03.2028, oppure dal permesso di soggiorno.
Ha due offerte e non sa quale scegliere? Ci scriva prima di andare all’ufficio vendite (biuro sprzedaży) del costruttore. La segnaliamo lì prima della Sua prima visita, andiamo insieme e con Lei esamineremo il prospetto informativo e il progetto di contratto (termine di consegna, penale per il ritardo, tipo di conto). Le indicheremo che cosa chiedere al costruttore o a un avvocato. Assistiamo i clienti in 7 lingue, anche in ucraino. Sul mercato primario l’acquirente non ci paga alcun compenso. Il nostro compenso sul mercato primario deriva dai contratti con i costruttori.
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Intermediario: Vladyslav Moroz (JDG, assicurazione RC). Le norme sono indicate allo stato di ottobre 2026.
Il testo ha carattere informativo e non costituisce consulenza legale.