Varşova’da kirada oturuyorsunuz ve elinizde iki teklif var: anahtarı yaklaşık iki ay sonra teslim edilecek hazır bir daire ya da daha ucuz, ama bir buçuk yıl beklemeniz gereken inşaat halindeki daire. Bu sürede kira ödemeye devam edersiniz. İnşaat halindeki daire ancak fiyat farkı, fazladan beklediğiniz ayların kirasından büyükse ve gecikme payı da kalıyorsa kârlıdır. Varşova’da 40–59 m² iki odalı dairenin ortalama kirası aylık 3.897 zł’dir (Mayıs 2026 verisi, Bankier.pl’nin Otodom Analytics verilerine dayanan 22.06.2026 tarihli raporu). Bu kirayla 16 ek ay 62.352 zł eder. Aşağıdaki örnekteki daire fiyatının yaklaşık %7,4’ü demektir (bize ait hesap, Ekim 2026 itibarıyla).
Aşağıda şunları bulacaksınız: “hazır daire” ne anlama geliyor, kârlılık eşiği yüzde olarak nasıl hesaplanır, kiradan başka hangi maliyetler çıkar ve Lehçe belge okumuyorsanız neler değişir. Mevzuat Ekim 2026 itibarıyladır. Konut Geliştiricisi Kanunu (ustawa deweloperska), 20 Mayıs 2021 tarihli, konut veya müstakil ev alıcısının haklarının korunmasına ve Geliştirici Garanti Fonu’na (Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, DFG) ilişkin kanundur (Dz.U. 2026 poz. 880, birleşik metin).
“Hazır daire” gerçekte ne demek?
Müteahhit hazır daireyi hemen satış sözleşmesiyle satabilir (Konut Geliştiricisi Kanunu art. 3). O durumda kanunun yalnızca bir bölümü uygulanır; örneğin rezervasyon, rezervasyon ücreti ve teslim alma hükümleri (art. 29–32, art. 34 ust. 1 pkt 1–2 ve ust. 2, art. 41 ust. 1–3). Emanet hesap (rachunek powierniczy) ve DFG hükümleri burada uygulanmaz. Karşılığında daireyi yerinde görürsünüz ve tapu işlemi sırasında teslim alırsınız. Taşınmazın kusurlarından satıcı olarak müteahhit 5 yıl sorumludur (rękojmia); bu hem hazır hem sonradan yapılan daire için geçerlidir (Medeni Kanun art. 568 § 1, Dz.U. 2026 poz. 795).
“İki ay” bir plandır, garanti değildir. Anahtar tarihini esas olarak iki şey etkiler:
- Rezervasyon süresi. Rezervasyon sözleşmesi belirli bir süre için yapılır. Krediyle alıyorsanız süre, bankanın karar vermesi için gereken zamanı kapsamalıdır (art. 31). Rezervasyon ücreti dairenin fiyatının %1’ini aşamaz (art. 32 ust. 2) ve banka kredi değerliliğinin olumsuz değerlendirilmesi nedeniyle krediyi reddederse iade edilir (art. 34 ust. 1 pkt 1).
- Teslim alma ve tapu tarihi. Tarihi müteahhit, noter ve kredi varsa banka ile birlikte belirlersiniz.
Tapu tarihi ve daire teslimi kâğıt üzerinde yazılı olmadan kira sözleşmenizi feshetmeyin.
Kârlılık eşiği: inşaat halindeki daire yüzde kaç daha ucuz olmalı?
Önemli olan anahtara kadar geçen tüm süre değil, teklifler arasındaki farkdır. Hazır daire için de beklersiniz: noter tapusu, teslim alma ve olası banka kararı. Dairenin müteahhit standardında (stan deweloperski) teslim edildikten sonra tadilat süresi iki durumda da benzerdir, bu yüzden dikkate almayabilirsiniz.
bekleme maliyeti = aylık kiranız × (inşaat halindeki dairede anahtara kalan ay − hazır dairede anahtara kalan ay)
Sonucu metrekare fiyatı farkıyla değil, ek ödemelerle (otopark yeri, depo) birlikte tüm dairelerin fiyat farkıyla karşılaştırın. Yüzdeye veya metrekareye ancak en sonda çevirin. Tabloda Varşova’da 40–59 m² iki odalı daire için aylık 3.897 zł kira alındı (Mayıs 2026 verisi, Bankier.pl, Otodom Analytics, 22.06.2026). Kendi tutarınızı yazın. Tüm tutarlar bize ait hesaptır, Ekim 2026 itibarıyla.
Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın.
| Fazladan kira ayı | Kira maliyeti | Örnekteki daire fiyatındaki payı* | 50 m²’de m² başına ne kadar ucuz |
|---|---|---|---|
| 12 | 46.764 zł | %5,6 | yaklaşık 935 zł |
| 16 (örn. inşaat halinde 18 ay, hazırda 2 ay) | 62.352 zł | %7,4 | yaklaşık 1.247 zł |
| 18 | 70.146 zł | %8,4 | yaklaşık 1.403 zł |
| 20 (16 ay + yaklaşık 4 ay gecikme) | 77.940 zł | %9,3 | yaklaşık 1.559 zł |
| 24 | 93.528 zł | %11,1 | yaklaşık 1.871 zł |
* Örnekteki daire: 50 m² × 16.783 zł/m² = 839.150 zł. 16.783 zł/m², NBP verilerine göre (BaRN veri tabanı, ceny_mieszkan.xlsx dosyası) 2026’nın II. çeyreğinde Varşova birincil piyasasındaki ortalama işlem fiyatıdır. Bu yalnızca bir referanstır: önemli olan kendi iki teklifinizin fiyatlarıdır.
Nasıl okunur: inşaat halindeki daire 40.000 zł daha ucuzsa ve bekleme farkı 16 ay ise, yalnızca kirada yaklaşık 22.000 zł kaybedersiniz. Fiyat listesinde daha pahalı görünse de hazır daire daha ucuza gelir.
Varşova’da inşaat halindeki daire hazır daireden ucuz mu?
Ortalama olarak hayır. BIG DATA RynekPierwotny.pl’ye göre (Ağustos 2026) Varşova’da oturmaya hazır daireler ortalama 19,7 bin zł/m², teslim tarihi 2 yıl ve daha sonrası olan daireler ise 26,2 bin zł/m² idi. Yani hazır daireler, uzun beklemek gerekenlerden ortalama %24,8 daha ucuzdu.
Bu, aynı dairenin inşaat halinde daha pahalı olduğu anlamına gelmez. Ortalamalar farklı semtleri, standartları ve metrekareleri karıştırır. Bu nedenle:
- aynı semtteki, benzer metrekare ve standarttaki daireleri karşılaştırın; müteahhit sonraki etapları satıyorsa mümkünse aynı projeden seçin;
- fiyatları müteahhidin fiyat listesinden alın: müteahhidin internet sitesinde m² fiyatını, her konutun KDV dahil fiyatını ve tarihli fiyat değişiklik geçmişini yayımlama yükümlülüğü vardır (Konut Geliştiricisi Kanunu art. 19a);
- iki seçeneği yan yana arayın: semte ve teslim tarihine göre Varşova yeni daire arama sayfasında hazır daireleri ve teslimi daha geç olanları aynı semtte görebilirsiniz.
Seçim gerçektir. CBRE ve Tabelaofert.pl’ye göre 2026 Haziran sonunda Varşova’da satılmamış 3.344 hazır daire vardı; bu, teklifin %20,5’i demektir. BIG DATA RynekPierwotny.pl’ye göre Ağustos 2026’da hazır konutlar teklifin yaklaşık %20’sini (yaklaşık 3,6 bin) oluşturuyordu. Alıcı eksikliği yok: Tabelaofert.pl barometresine göre (Nisan 2026 verisi) hazır daireler, barometrenin kapsadığı 7 pazarda satışların neredeyse %32’sini oluşturuyor.
Kiranın dışında inşaat beklemenin başka maliyeti var mı?
İnşaat sırasındaki ödemeler. Müteahhitlik sözleşmesinde (umowa deweloperska) parayı, işler ilerledikçe, her aşama tamamlandıktan sonra konut emanet hesabına yatırırsınız (art. 8 ust. 1–3). Takvimde en az 4 aşama bulunur ve her biri toplam inşaat maliyetinin %10–25’idir; sizin dairenizin fiyatının değil (art. 24 ust. 2). Kendi parınızla alıyorsanız inşaat boyunca hem kira hem de sonraki taksitleri ödersiniz. Bunun nasıl işlediğini kredisiz taksitle müteahhide nasıl ödeme yapılır rehberinde anlatıyoruz.
Kredi. Kredi alıyorsanız bir kredi danışmanına, bankanın inşaat halindeki daire için parayı nasıl ödediğini ve taksitlerin ne zaman başladığını sorun. Bir süre aynı anda hem taksit hem kira ödeyip ödemeyeceğiniz buna bağlıdır. Bu ayları tabloya ekleyin.
Gecikme. Sözleşmedeki tarih bir tarihtir, taşınma günü değildir. İnşaat uzun sürer: GUS’a göre (“Efekty działalności budowlanej w 2025 r.”, 30.06.2026) Polonya’da çok daireli binalar 2025’te ortalama 24,8 ayda yapıldı. Müteahhit mülkiyeti zamanında size devretmezse, ona 120 günlük ek süre verirsiniz. Ancak o süre de dolarsa sözleşmeden dönebilirsiniz; gecikme için sözleşme cezası hakkınız saklı kalır (art. 43 ust. 1 pkt 6 ve ust. 3). Tabloda yaklaşık 4 aylık paylı satırın nedeni budur. Bu riski önceden nasıl değerlendireceğinizi müteahhidin binayı zamanında teslim edip etmeyeceği nasıl kontrol edilir rehberinde anlatıyoruz.
Sözleşme cezası ve kiranız. Müteahhitlik sözleşmesi, taraflar öngörmüşse, faiz ve sözleşme cezalarının tutarını içerir (art. 35 ust. 1 pkt 14). Bir aylık gecikme cezasını kendi kiranızla karşılaştırın. Ceza daha düşükse, gecikmenin her ayı için farkı kendi cebinizden ödersiniz.
Kira sözleşmesi. Fesih süresini ve kirayı birkaç ay uzatıp uzatamayacağınızı kontrol edin. Teslim tarihi kayarsa, katı bir yıllık sözleşme gecikmenin kendisinden daha pahalıya gelebilir.
İnşaat halindeki daireyi seçince ne kazanırsınız?
Ödemelerin korunması. Müteahhitlik sözleşmesinde para emanet hesabına gider. Kapalı hesaptan banka parayı müteahhide ancak mülkiyeti devreden noter tapusundan sonra öder (art. 15), açık hesaptan aşamalarla (art. 16). Açık hesaba yapılan ödemeleri, art. 48 ust. 1’deki durumlarda Geliştirici Garanti Fonu (DFG) korur. DFG primini müteahhit öder: açık hesapta %0,45, kapalı hesapta %0,1 (yönetmelik, Dz.U. 2022 poz. 1341).
Zamana yayılmış ödeme. Müteahhitlik sözleşmesinde fiyatın tamamını bir anda ödemezsiniz, takvime göre ödersiniz. Hemen satış sözleşmesiyle satılan hazır dairede böyle bir takvim yoktur.
Sözleşmede yazılı fiyat. Prospektüste ve sözleşme örneğinde fiyatın endekslenip endekslenemeyeceğini ve hangi koşullarda olduğunu kontrol edin. Konut Geliştiricisi Kanunu’nda değişiklik öngören hükümet taslağı (UD361, 11.05.2026’da RCL’de yayımlandı) fiyat endekslemesini yasaklamayı öngörüyor, ancak 7 Ekim 2026 itibarıyla Sejm’e sevk edilmedi. Bu bir taslaktır, yürürlükteki hukuk değildir.
Aynı KDV. 150 m²’ye kadar olan dairenin satışı, bina hazır olsun olmasın %8 KDV’ye tabidir (KDV kanunu art. 41 ust. 2 ve 12–12c ile art. 146ef, Dz.U. 2026 poz. 1263). Art. 146ef’teki oranlar geçicidir: uygulama döneminin sonunu maliye bakanı her yıl 31 Ekim’e kadar Monitor Polski’de ilan eder (art. 146ef ust. 2). Tapu bir buçuk yıl sonra olacaksa, sözleşmeyi imzalamadan önce oranı yeniden kontrol edin.
Yabancıysanız: bu hesapta ne değişir?
İzin gerekmez. Herhangi bir uyruktan yabancı, müstakil konutu İçişleri Bakanlığı (MSWiA) izni olmadan satın alabilir (yabancıların taşınmaz edinmesi kanunu art. 8 ust. 1 pkt 1, Dz.U. 2017 poz. 2278). Varşova, bu muafiyetin geçerli olmadığı sınır bölgesinde değildir. UKR veya CUKR statüsündeki Ukrayna vatandaşları genel kurallara göre alır: Ukrayna vatandaşlarına yardım kanununda (Dz.U. 2026 poz. 1293) taşınmazlara ilişkin ayrı bir hüküm yoktur. Dolayısıyla izin, hazır daire ile inşaat arasındaki seçimi etkilemez.
Kendi parayla: aynı anda iki maliyet kalemi. Kendi paranızla öderken hazır daire için kısa sürede büyük bir tutar ödersiniz, ancak kira birkaç ay sonra biter. İnşaatta durum tersidir: ödemeler zamana yayılır, ama bu sürenin tamamında hem müteahhide hem ev sahibine ödersiniz. Yalnızca tablodaki toplamı değil, aylık bütçenizin iki ödemeyi aynı anda kaldırıp kaldırmayacağını da hesaplayın. Kredi için bir kredi danışmanına danışın.
Bekleme süresi için kira sözleşmesi. Arızi kira (najem okazjonalny) ile kiralıyorsanız sözleşme belirli süreli yapılır ve 10 yılı aşamaz. İmzalamadan veya uzatmadan önce, anahtarı daha erken alırsanız böyle bir sözleşmeyi nasıl erken sonlandırabileceğinizi kontrol edin. Olağan kirada depozito aylık kiranın on iki katını, arızi kirada altı katını aşamaz (kiracı haklarının korunması kanunu art. 6 ust. 1 ve art. 19a, Dz.U. 2023 poz. 725). Dondurulmuş depozitoyu taşınma bütçenize ekleyin.
Statü ve bekleme süresi. Daire satın almak oturma hakkı vermez: yabancılar kanununda (Dz.U. 2025 poz. 1079) böyle bir dayanak yoktur. Ukrayna vatandaşlarının geçici koruması, AB Konseyi’nin 2026/1912 sayılı kararıyla 04.03.2028’e uzatıldı. Polonya’dan 30 günden uzun süre ayrılırsanız sona erer (yabancılara koruma sağlanması kanunu art. 109b ust. 1 pkt 2, Dz.U. 2026 poz. 862). İnşaat süresince Ukrayna’da uzun süre kalmayı planlıyorsanız, sözleşmeyi imzalamadan önce bunu hesaba katın ve anahtar tarihini statü planlarınızla karşılaştırın.
Belgeler Lehçe. Konut Geliştiricisi Kanunu prospektüsün ve sözleşmenin dili hakkında bir şey söylemez (Dz.U. 2026 poz. 880). Lehçe dil kanunu başka dillerde paralel sürümlere izin verir, ancak bunu zorunlu kılmaz (art. 8 ust. 1–1a, Dz.U. 2026 poz. 81). Mülkiyetin devri tarihini, gecikme cezasını ve fiyat endeksleme koşullarını büyük olasılıkla Lehçe okuyacaksınız. Rezervasyondan önce tam da bu hükümleri tercüme ettirin: hesabınız onlara bağlı. Müteahhitlik sözleşmesi noter tapusu şeklinde yapılır (art. 40 ust. 1). Lehçe bilmiyorsanız ve tercüme yoksa noter tapuyu kendisi ya da yeminli tercüman aracılığıyla çevirir (Noterlik Kanunu art. 87 § 1 pkt 1, Dz.U. 2026 poz. 614). Hazır dairenin burada bir avantajı var: Lehçe prospektüs açıklamasına değil, yerinde görmenize dayanarak değerlendirirsiniz.
Yurt dışından para. Banka, 15.000 euroyu aşan havaleleri, yurt dışından gelenler dahil, Genel Mali Bilgi Müfettişi’ne (GIIF) bildirir; kanun istisnalar öngörür (AML kanunu art. 72 ust. 1–2, Dz.U. 2025 poz. 644). Noter ve aracı, yükümlü kurum olarak koşullar gerektirdiğinde paranın kaynağını kontrol eder (art. 2 ust. 1 pkt 13 ve 18, art. 34 ust. 1). Paranın kaynağına ilişkin belgeleri ilk ödemeden önce toplayın.
Karar öncesi sorular
- Ne kadar kira ödüyorum ve inşaat halinde alırsam kaç ay daha ödeyeceğim?
- Otopark yeri ve depo dahil, tüm dairelerin fiyat farkı nedir?
- Sözleşme örneğindeki mülkiyet devir tarihi nedir ve gecikme cezası ne kadardır?
- Sözleşme fiyat endekslemesine izin veriyor mu?
- Emanet hesap açık mı kapalı mı?
- Kredisiz alıyorsam bütçem müteahhide ödemeleri ve kirayı aynı anda kaldırır mı?
Seçim tadilatı da ilgilendiriyorsa müteahhit tarafından bitirilmiş daire ne zaman kârlıdır rehberine bakın; ikinci el piyasasını da düşünüyorsanız Varşova’da yeni ve ikinci el daire karşılaştırması rehberine göz atın.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Beklemeye değmesi için inşaat halindeki daire ne kadar daha ucuz olmalı?
Fazladan bekleme aylarında ödeyeceğiniz kira kadar, artı gecikme payı. Varşova’da 40–59 m² iki odalı dairenin ortalama kirası olan aylık 3.897 zł ile (Mayıs 2026 verisi, Bankier.pl’nin Otodom Analytics verilerine dayanan 22.06.2026 tarihli raporu) 16 ek ay 62.352 zł eder; bu, örnekteki daire fiyatının yaklaşık %7,4’üdür (bize ait hesap, Ekim 2026 itibarıyla). İnşaat bundan daha az ucuzsa hazır daire kazanır.
Varşova’da inşaat halindeki daire hazır daireden ucuz mu?
Ortalama olarak hayır. BIG DATA RynekPierwotny.pl’ye göre (Ağustos 2026) Varşova’da hazır daireler ortalama 19,7 bin zł/m², teslim tarihi 2 yıl ve sonrası olan daireler ise 26,2 bin zł/m² idi. Bunlar farklı semt ve standartların ortalamasıdır; bu yüzden ortalamaları değil, belirli daireleri yan yana karşılaştırın.
Müteahhit teslimi geciktirirse ve ben kira ödemeye devam ediyorsam ne yapmalıyım?
Müteahhit mülkiyeti zamanında size devretmezse, ona 120 günlük ek süre verirsiniz. O süre de dolarsa sözleşmeden dönebilirsiniz; gecikme için sözleşme cezası hakkınız saklı kalır (Konut Geliştiricisi Kanunu art. 43 ust. 1 pkt 6 ve ust. 3, Dz.U. 2026 poz. 880, Ekim 2026 itibarıyla). Sözleşmedeki cezayı bir aylık kiranızla karşılaştırın, çünkü farkı kendiniz ödersiniz.
Yabancı, Varşova’da müteahhitten daire almak için izne ihtiyaç duyar mı?
Hayır. Herhangi bir uyruktan yabancı, müstakil konutu MSWiA izni olmadan satın alabilir ve Varşova, bu muafiyetin geçerli olmadığı sınır bölgesinde değildir. UKR veya CUKR statüsündeki Ukrayna vatandaşları genel kurallara göre alır (yabancıların taşınmaz edinmesi kanunu art. 8 ust. 1 pkt 1 ve ust. 3, Dz.U. 2017 poz. 2278, Ekim 2026 itibarıyla). İzin, hazır daire ile inşaat arasındaki seçimi etkilemez.
Daire satın almak, anahtar beklerken Polonya’da oturma hakkı verir mi?
Hayır. Yabancılar kanununda taşınmaz alımına dayalı bir oturma dayanağı yoktur (Dz.U. 2025 poz. 1079, Ekim 2026 itibarıyla). Statünüzü belirleyen şey, AB Konseyi’nin 2026/1912 sayılı kararıyla 04.03.2028’e uzatılan geçici koruma ya da oturma kartıdır.
İki teklifiniz var ve hangisini seçeceğinizi bilmiyor musunuz? Müteahhidin satış ofisine (biuro sprzedaży) gitmeden önce bize yazın. Sizi ilk ziyaretinizden önce orada bildiririz, birlikte gideriz ve bilgi prospektüsünü ile sözleşme taslağını (teslim tarihi, gecikme cezası, hesap türü) sizinle birlikte inceleriz. Müteahhide veya bir hukukçuya ne soracağınızı gösteririz. Müşterilerimize 7 dilde, Ukraynaca dahil, hizmet veriyoruz. Birincil piyasada alıcı bize ücret ödemez. Birincil piyasadaki ücretimiz müteahhitlerle yaptığımız sözleşmelerden doğar. Birincil piyasada ücretimiz müteahhitlerle yaptığımız sözleşmelerden kaynaklanır.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Aracı: Vladyslav Moroz (JDG, OC sigortası). Mevzuat Ekim 2026 itibarıyladır.
Bu metin bilgilendirme amaçlıdır; hukuki tavsiye değildir.