İlandaki teslim tarihi pazarlama beyanıdır. Rezervasyon ödemeden önce gerçekçi olup olmadığına bakabilirsiniz: sektörde tanıdığınız olmadan, kusursuz Lehçe bilmeden, bir akşamda, müteahhidin size göstermekle yükümlü olduğu belgelere ve girişsiz erişilen sicillere dayanarak. Bu yazı satın alma öncesi aşamayı anlatır. Sözleşmeden sonra inşaatı nasıl izleyeceğiniz ayrı bir rehberde: sözleşmeden sonra inşaatın ilerleyişini nasıl izlersiniz. Kimse garanti veremez; ancak aşağıdaki beş soru, gecikme riskinin en baştan göründüğü projeleri ayıklamanıza yardım eder.
Hukuki dayanak (Ekim 2026 durumu): konut veya müstakil ev alıcısının haklarının korunması ve Müteahhit Garanti Fonu hakkındaki kanun (aşağıda: müteahhit kanunu, t.j. Dz.U. 2026 poz. 880) ile İnşaat Hukuku (Prawo budowlane, t.j. Dz.U. 2026 poz. 524).
Rezervasyondan önce sorulacak beş soru
Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın.
| Soru | Nereden kontrol edersiniz | Uyarı işareti |
|---|---|---|
| 1. Kağıt üzerinde hangi tarihler yazılı? | Bilgi prospektüsü (prospekt informacyjny) ve sözleşme taslağı | Prospektüs reklamdan farklı bir tarih veriyor ya da taslakta tüm tarihler yok |
| 2. İnşaat ruhsatı var mı ve geçerli mi? | Sözleşme, şantiye tabelası, GUNB sicili | Ruhsat numarası yok, sicilde dosya yok, eski ruhsat ve boş arsa |
| 3. Tarih, tipik inşaat süresiyle uyumlu mu? | GUS istatistiği | Başlangıçtan teslime ilan edilen süre ortalamadan belirgin kısa |
| 4. Sözleşmeyi kiminle imzalıyorsunuz, durumu nasıl? | KRS, RDF, MSiG, KRZ, satış ofisindeki belgeler | Mali tablosu olmayan şirket, borçlular sicilinde kayıt, belgeleri göstermeme |
| 5. Tarih kaçarsa ne elde edersiniz? | Sözleşme taslağı | Gecikme için cezai şart yok |
1. Prospektüs ve sözleşmedeki tarihler
İlanda genellikle tek bir tarih yazar, örneğin “2027 IV. çeyrek”. Müteahhit sözleşmesi (umowa deweloperska) için kanun birkaç farklı tarih ister (art. 35 ust. 1): inşaat işlerinin başlangıcı ve bitişi (pkt 12), dairenin teslim alınması (pkt 17) ve mülkiyetin devri (pkt 7). Gecikme nedeniyle sözleşmeden dönme hakkını kanun, işlerin bitiş tarihine değil, mülkiyetin devri tarihine bağlar (art. 43 ust. 1 pkt 6).
Bilgi prospektüsünü ücretsiz ve kalıcı bir ortamda, rezervasyon sözleşmesinden veya müteahhit sözleşmesinden önce alırsınız (art. 21 ust. 1–2). Prospektüs örneğinde işlerin planlanan başlangıcı ve bitişi, iş takvimi ve mülkiyet devri tarihi için ayrı alanlar vardır. Alanları ayrı bir yazıda anlatıyoruz: bilgi prospektüsünde hangi alanlara bakmalı. Reklamdaki tarihi prospektüstekilerle karşılaştırın. Fark çıkarsa bu, satış ofisine ilk sorunuz olsun.
2. İnşaat ruhsatı: var mı, geçerli mi
Ruhsatın numarası, onu veren makam ve kararın kesinleşip kesinleşmediği ya da itiraz edilip edilmediği sözleşmede yer almalıdır (art. 35 ust. 1 pkt 11). Aynı numara şantiyedeki bilgi tabelasında da bulunur. Dosyanın durumunu GUNB’nin başvuru, karar ve bildirim sicilinde görebilirsiniz (wyszukiwarka.gunb.gov.pl). Ekim 2026 durumu:
- sicil ücretsizdir, giriş gerektirmez,
- 1 Ocak 2016’dan beri yapılan başvuruları, inşaat ruhsatı kararlarını ve bildirimleri kapsar,
- dosyanın durumunu gösterir, kararın içeriğini göstermez,
- yalnızca birinci derece kararlarını içerir ve her tür bildirimi kapsamaz.
Şunu da bilmekte fayda var: karar kesinleştiği günden itibaren 3 yıl içinde inşaata başlanmazsa ya da inşaat 3 yıldan uzun süre kesilirse ruhsat geçerliliğini yitirir (İnşaat Hukuku art. 37 ust. 1). Eski bir ruhsat ve boş bir arsa varsa, hazırlık işlerinin ne zaman başladığını doğrudan sorun.
3. Tarih ve tipik inşaat süresi
GUS’a göre 2025’te kullanıma verilen çok katlı binalar, inşaatın başlangıcından teslime kadar ortalama 24,8 ayda yapıldı (GUS, “Efekty działalności budowlanej w 2025 r.”, 30.06.2026 tarihli yayın, Polonya geneli). Bu ulusal bir ortalamadır; belirli bir proje için norm değildir ve sözleşme imzasından anahtara kadar geçen süreyi içermez. Referans olarak kullanın: işlerin fiilen başladığı tarihten ilan edilen tarihe kaç ay olduğunu hesaplayın ve bu rakamla karşılaştırın. Belirgin biçimde kısa bir süre gecikmenin kanıtı değildir, ama iş takvimini sormak için iyi bir gerekçedir.
Ayrıca işlerin bitmesi, anahtarın teslimi demek değildir. Çok katlı bina için kullanım (iskân) ruhsatı kararı gerekir (İnşaat Hukuku art. 55 ust. 1 pkt 1 lit. a); dairenin teslim alınması ise ancak bu karar kesinleştikten sonra yapılır (müteahhit kanunu art. 41 ust. 1). Bu yüzden kira ve taşınma planınızı mülkiyetin devri tarihinden başlatın ve pay bırakın.
4. Sözleşme yaptığınız şirket
Siciller müteahhidin yetişip yetişmeyeceğini söylemez; kiminle bağ kurduğunuzu gösterir. Aşağıdaki arama motorlarının hepsi girişsiz çalışır (Ekim 2026 durumu):
- KRS (prs.ms.gov.pl/krs): sözleşmenin tarafı olan şirketin bilgileri. Çoğu zaman bu, reklamdaki marka değil, özel amaçlı bir şirkettir.
- Mali Belgeler Deposu (Repozytorium Dokumentów Finansowych, rdf-przegladarka.ms.gov.pl): sunulmuş mali tablolar.
- Mahkeme ve Ekonomi Gazetesi (Monitor Sądowy i Gospodarczy, prs.ms.gov.pl/msig): şirketle ilgili resmi ilanlar.
- Borçlular Sicili (Krajowy Rejestr Zadłużonych, krz.ms.gov.pl): şirketin kayıtlı olup olmadığına bakın.
Talebiniz üzerine, sözleşmeden önce müteahhit işyerinde şunlara bakmanızı sağlar: inşaat ruhsatı, son iki yılın mali tabloları (özel amaçlı şirkette ana şirketin de tabloları), inşaat projesi ve çıkmışsa iskân ruhsatı kararı (art. 26 ust. 1 pkt 3–6). Bu belgeleri göstermeyi reddetmek, dikkate almaya değer bir işarettir.
5. Cezai şart: tarih kaçarsa ne elde edersiniz
Kanun cezai şartı da tutarını da dayatmaz. Cezai şart ve faiz bilgisi sözleşmeye yalnızca “taraflar öngörmüşse” girer (art. 35 ust. 1 pkt 14). Taslakta madde yoksa cezai şart da yoktur. Projeleri karşılaştırırken kirada bekliyorsanız yalnızca m² fiyatına değil, bu maddeye ve mülkiyetin devri tarihine de bakın.
Müteahhit mülkiyeti zamanında devretmezse ona 120 günlük ek süre verirsiniz. Süre sonuçsuz geçerse sözleşmeden dönebilirsiniz (art. 43 ust. 1 pkt 6 ve ust. 3); cezai şart yazılmışsa o talep hakkınız saklı kalır. Beyan yazılı yapılır ve imzalar noterce onaylanır (art. 45 ust. 1). Sürecin işleyişini gecikme işaretleri ve yurt dışından alıcı için B planı yazısında anlatıyoruz. Sözleşmeden dönmek, beklediğiniz daireyi kaybetmek demektir; bu kararı sözleşmenizi okuyan bir avukatla görüşün.
Sonuç nasıl okunur: yeşil, sarı, kırmızı ışık
Puan ya da “müteahhit notu” yoktur. Basit bir ayrım işe yarar:
- Yeşil: reklam, prospektüs ve sözleşmedeki tarihler tutarlı, ruhsat GUNB’de görünüyor, şirket mali tablo sunuyor, cezai şart yazılı.
- Sarı: bunlardan biri soru işareti bırakıyor, örneğin cezai şart yok ya da tarihler farklı. Soruyu yazılı sorun, cevabı yazılı isteyin.
- Kırmızı: birden fazla işaret aynı anda ya da art. 26’daki belgelerin gösterilmemesi. Başka bir proje ya da teslime hazır bir daire düşünün; beklemenin maliyetini inşaat halindeki daireyi beklemenin maliyeti yazısına göre karşılaştırın.
Farklı projelerin ilan edilen teslim tarihlerini katalogda karşılaştırabilirsiniz: Varşova’daki yeni daireler ve ilan edilen teslim tarihleri. Bunları başlangıç noktası sayın; asıl önemli olan sözleşmede yazılı tarihtir.
Yabancı olarak dikkat edilecekler: Lehçe okumuyorsanız
Müteahhit kanunu, prospektüsün veya sözleşmenin diline dair hüküm içermez; belgeleri yalnızca Lehçe alabilirsiniz. Lehçe bilmiyorsanız ve çeviri eklenmemişse noter, noter senedini (akt notarialny) size tercüme eder (Noterlik Kanunu art. 87 § 1 pkt 1, t.j. Dz.U. 2026 poz. 614); ancak prospektüs, sözleşme taslağı ve ekleri noter olmadan elinize geçer. Rezervasyondan önce çeviri isteyin. Onaylı çeviriyi yeminli tercüman (tłumacz przysięgły) yapar; listesini Adalet Bakanı tutar (yeminli tercüman meslek kanunu art. 6 ust. 2 ve art. 10, t.j. Dz.U. 2019 poz. 1326). Ekim 2026 durumu.
Rezervasyon öncesi kontrol listesi
- Reklamdaki, prospektüsteki ve sözleşme taslağındaki tarih tutarlı.
- Taslakta işlerin, teslim alma ve mülkiyet devrinin tarihleri var.
- Taslak, mülkiyet devrindeki gecikme için cezai şart öngörüyor.
- Ruhsat numarası sözleşmede ve tabelada var, dosya GUNB’de görünüyor.
- İşlerin başlangıcından ilan edilen tarihe kaç ay olduğunu hesapladınız ve 24,8 ayla (GUS) karşılaştırdınız.
- Sözleşmedeki şirket KRS’de kayıtlı, RDF’ye tablo sunuyor, KRZ’de görünmüyor.
- Müteahhit art. 26 ust. 1 pkt 3–6’daki belgeleri gösterdi.
- Prospektüsün ve sözleşme taslağının çevirisi elinizde.
FAQ
Rezervasyon ödemeden önce reklamdaki teslim tarihinin gerçekçi olduğunu nasıl anlarım?
Tarihi üç şeyle karşılaştırın: prospektüs ve sözleşme taslağındaki tarihler (müteahhit kanunu art. 35 ust. 1 pkt 7, 12 ve 17, t.j. Dz.U. 2026 poz. 880), GUNB sicilindeki inşaat ruhsatı durumu ve GUS’a göre bir apartmanın ortalama inşaat süresi; 2025’te teslim edilen binalarda bu süre 24,8 aydı. Bu bir yön göstergesidir, garanti değildir. Ekim 2026 durumu.
Gecikme riskini değerlendirmek için müteahhitte hangi belgeleri görebilirim?
Talebiniz üzerine, sözleşmeyi imzalamadan önce müteahhit, işyerinde şunlara bakmanızı sağlar: inşaat ruhsatı, son iki yılın mali tabloları (özel amaçlı şirkette ana şirketin de tabloları), inşaat projesi ve çıkmışsa iskân (kullanım) ruhsatı kararı (art. 26 ust. 1 pkt 3–6). Ekim 2026 durumu.
Gecikme için cezai şart (kara umowna) zorunlu mu?
Hayır. Kanun, sözleşmede cezai şart ve faiz bilgisini yalnızca “taraflar öngörmüşse” ister (art. 35 ust. 1 pkt 14). Sözleşme taslağında böyle bir madde yoksa gecikme için cezai şart da olmaz. İmzadan önce kontrol edin. Ekim 2026 durumu.
Kamu sicilleri müteahhidin yetişemeyeceğini gösterir mi?
Hayır. Sicillerden kiminle sözleşme yaptığınızı ve o şirketin hangi belgeleri sunduğunu görürsünüz: KRS, Mali Belgeler Deposu (RDF), Mahkeme ve Ekonomi Gazetesi (MSiG) ve Borçlular Sicili (KRZ). Hepsinin arama motoru girişsiz çalışır. Siciller inşaatın bitiş tarihini göstermez. Ekim 2026 durumu.
Analizden sonra da tarihten emin değilsem ne yapmalıyım?
İnşaat halindeki projeyi teslime hazır bir daireyle karşılaştırın ya da mülkiyetin devri tarihi ve cezai şartın açıkça yazıldığı bir proje seçin. Sözleşmeyi imzalamadan önce bir avukata gösterin. Müteahhit yine de gecikirse kanun bir yol tanır: 120 günlük ek süre ve sözleşmeden dönme (art. 43 ust. 1 pkt 6 ve ust. 3). Ekim 2026 durumu.
İnşaat halindeki bir daire seçiyor ve tarihi rezervasyondan önce değerlendirmek istiyorsunuz? Müteahhidin satış ofisine (biuro sprzedaży) ilk ziyaretinizden önce bize yazın. Oraya birlikte gideriz, bilgi prospektüsünü ve sözleşme taslağını sizinle birlikte inceler, müteahhide ya da avukata ne soracağınızı gösteririz. Birincil piyasada alıcı bize ücret ödemez. Birincil piyasadaki ücretimiz müteahhitlerle yaptığımız sözleşmelerden doğar. Birincil piyasadaki ücretimiz müteahhitlerle yapılan sözleşmelerden doğar. 7 dilde hizmet veriyoruz.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Bu metin bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Mevzuat Ekim 2026 durumuna göre anılmıştır.