Срок сдачи из объявления — это маркетинговое заявление. Прежде чем вносить плату за бронирование, вы можете проверить, реален ли он: без знакомых в отрасли и без безупречного польского, за один вечер, по документам, которые застройщик обязан вам показать, и по реестрам, доступным без регистрации. Этот текст про этап до покупки. О том, как следить за стройкой после подписания договора, мы пишем отдельно: как следить за ходом стройки после подписания договора. Гарантий не даст никто, но пять вопросов ниже помогают отсеять комплексы, где риск задержки виден уже на старте.
Правовая основа (по состоянию на октябрь 2026 г.): закон о защите прав покупателя жилого помещения или одноквартирного дома и о Гарантийном фонде застройщиков (далее: закон о застройщиках, t.j. Dz.U. 2026 poz. 880) и Строительный закон (Prawo budowlane, t.j. Dz.U. 2026 poz. 524).
Пять вопросов, которые стоит задать до бронирования
Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы.
| Вопрос | Где проверить | Тревожный сигнал |
|---|---|---|
| 1. Какие сроки записаны на бумаге? | Информационный проспект и проект договора | Проспект называет другой срок, чем реклама, либо в проекте договора нет части сроков |
| 2. Существует ли разрешение на строительство и действует ли оно? | Договор, информационный щит, реестр GUNB | Нет номера разрешения, в реестре нет дела, старое разрешение и пустой участок |
| 3. Реален ли срок при типичной длительности стройки? | Статистика GUS | Заявленный срок от старта до сдачи заметно короче среднего |
| 4. С кем вы подписываете договор и в каком он состоянии? | KRS, RDF, MSiG, KRZ, документы в офисе | Нет отчётности, записи в реестре должников, отказ показать документы |
| 5. Что вы получите, если срок сорвётся? | Проект договора | Нет договорной неустойки за задержку |
1. Сроки в проспекте и в договоре
В объявлении обычно стоит одна дата, например «IV кв. 2027». В договоре с застройщиком (umowa deweloperska) закон требует нескольких разных сроков (art. 35 ust. 1): начало и окончание строительных работ (pkt 12), приёмка помещения (pkt 17) и передача права собственности (pkt 7). Право отказаться от договора из-за задержки закон связывает со сроком передачи права собственности (art. 43 ust. 1 pkt 6), а не со сроком окончания работ.
Информационный проспект (prospekt informacyjny) вы получаете бесплатно, на долговременном носителе, до договора бронирования или договора с застройщиком (art. 21 ust. 1-2). В образце проспекта есть отдельные поля для планируемых сроков начала и окончания работ, графика и срока передачи права собственности. Набор полей разбираем отдельно: какие поля информационного проспекта проверить. Сравните дату из рекламы с датами из проспекта. Расхождение — первый вопрос к отделу продаж застройщика (biuro sprzedaży).
2. Разрешение на строительство: есть ли оно и действует ли
Номер разрешения, выдавший его орган и сведения о том, вступило ли решение в силу или обжаловано, должны быть в договоре (art. 35 ust. 1 pkt 11). Тот же номер указан на информационном щите стройки. Статус дела можно проверить в реестре заявлений, решений и уведомлений GUNB (wyszukiwarka.gunb.gov.pl). По состоянию на октябрь 2026 г.:
- реестр бесплатный и не требует регистрации,
- в нём заявления, решения о разрешении на строительство и уведомления, поданные с 1 января 2016 г.,
- он показывает статус дела, но не текст решения,
- в нём только решения первой инстанции и не все виды уведомлений.
Помните и о том, что разрешение утрачивает силу, если стройку не начали в течение 3 лет со дня, когда решение стало окончательным, или если строительство прервано более чем на 3 года (art. 37 ust. 1 Prawa budowlanego). Старое разрешение и пустой участок — повод прямо спросить застройщика, когда начались подготовительные работы.
3. Срок и типичная длительность стройки
По данным GUS многоквартирные дома, сданные в эксплуатацию в 2025 году, строились в среднем 24,8 месяца от начала работ до сдачи (GUS, «Efekty działalności budowlanej w 2025 r.», публикация от 30.06.2026, данные по всей Польше). Это средний показатель по стране, а не норма для конкретного комплекса, и он не включает время от подписания договора до выдачи ключей. Используйте его как ориентир: посчитайте, сколько месяцев проходит от фактического старта работ до заявленного срока, и сопоставьте с этой цифрой. Заметно более короткий период не доказывает задержку, но это аргумент уточнить график.
Помните и то, что конец работ ещё не означает ключи. Многоквартирному дому нужно решение о разрешении на эксплуатацию (art. 55 ust. 1 pkt 1 lit. a Prawa budowlanego), а приёмка помещения происходит только после того, как оно вступило в силу (art. 41 ust. 1 закона о застройщиках). Поэтому в планах по аренде и переезду отсчитывайте от срока передачи права собственности и оставляйте запас.
4. Компания, с которой вы подписываете договор
Реестры не скажут, успеет ли застройщик. Они покажут, с кем вы связываетесь. Все перечисленные поисковики работают без регистрации (по состоянию на октябрь 2026 г.):
- KRS (prs.ms.gov.pl/krs): данные компании, которая является стороной договора. Часто это проектная компания (spółka celowa), а не бренд из рекламы.
- Репозиторий финансовых документов (rdf-przegladarka.ms.gov.pl): поданная финансовая отчётность.
- Monitor Sądowy i Gospodarczy (prs.ms.gov.pl/msig): официальные объявления о компании.
- Национальный реестр должников (krz.ms.gov.pl): проверьте, значится ли в нём компания.
По вашему требованию до подписания договора застройщик обязан в своём офисе дать ознакомиться, в частности, с разрешением на строительство, финансовой отчётностью за последние два года (для проектной компании также отчётностью материнской), строительным проектом и решением о разрешении на эксплуатацию, если оно уже выдано (art. 26 ust. 1 pkt 3-6). Отказ показать эти документы — сигнал, который стоит учесть.
5. Договорная неустойка: что вы получите, если срок сорвётся
Закон не навязывает неустойку и не определяет её размер. Сведения о неустойке и процентах попадают в договор, только «если стороны это предусмотрели» (art. 35 ust. 1 pkt 14). Нет пункта в проекте — нет и неустойки. Если вы ждёте в съёмной квартире и сравниваете комплексы, смотрите не только на цену за м², но и на этот пункт, и на срок передачи права собственности.
Если застройщик не передаст право собственности в срок, вы назначаете ему дополнительный срок 120 дней. После его безрезультатного истечения можно отказаться от договора (art. 43 ust. 1 pkt 6 i ust. 3), сохранив требование о неустойке, если она была предусмотрена. Заявление подаётся письменно, с нотариально удостоверенными подписями (art. 45 ust. 1). Ход этой процедуры описан в тексте о признаках задержки и запасном плане для иностранца. Отказ означает потерю квартиры, которую вы ждёте, поэтому такое решение обсудите с юристом, читающим ваш конкретный договор.
Как читать результат: зелёный, жёлтый и красный свет
Тут нет баллов и «рейтинга застройщика». Помогает простое деление:
- Зелёный: сроки в рекламе, проспекте и договоре совпадают, разрешение видно в GUNB, компания подаёт отчётность, неустойка прописана.
- Жёлтый: что-то из этого вызывает вопросы, например нет неустойки или даты расходятся. Задайте вопрос письменно и попросите письменный ответ.
- Красный: несколько сигналов сразу или отказ показать документы из art. 26. Рассмотрите другой комплекс или квартиру, готовую к приёмке, а стоимость ожидания сравните по тексту во сколько обходится ожидание квартиры в строящемся доме.
Заявленные сроки разных комплексов можно сравнить в каталоге: новостройки Варшавы с заявленным сроком сдачи. Считайте их отправной точкой, потому что важен срок, записанный в договоре.
Если вы не читаете по-польски
Закон о застройщиках не содержит норм о языке проспекта или договора, поэтому документы вы можете получить только на польском. Нотариус переводит нотариальный акт, если вы не знаете польского и перевод не приложен (art. 87 § 1 pkt 1 Prawa o notariacie, t.j. Dz.U. 2026 poz. 614), но проспект, проект договора и дополнительные соглашения вы получаете без нотариуса. Попросите перевод до бронирования. Заверенный перевод делает присяжный переводчик (tłumacz przysięgły), а их список ведёт Министр юстиции (art. 6 ust. 2 i art. 10 закона о профессии присяжного переводчика, t.j. Dz.U. 2019 poz. 1326). По состоянию на октябрь 2026 г.
Контрольный список перед бронированием
- Дата из рекламы, проспекта и проекта договора совпадает.
- В проекте договора есть сроки работ, приёмки и передачи права собственности.
- Проект договора предусматривает неустойку за задержку передачи права собственности.
- Номер разрешения указан в договоре и на щите, а дело видно в GUNB.
- Вы посчитали месяцы от старта работ до заявленного срока и сопоставили их с 24,8 месяца (GUS).
- Компания из договора есть в KRS, подаёт отчётность в RDF и не значится в KRZ.
- Застройщик показал документы из art. 26 ust. 1 pkt 3-6.
- У вас есть перевод проспекта и проекта договора.
FAQ
Как понять, что срок из рекламы реален, до внесения платы за бронирование?
Сравните его с тремя вещами: сроками в проспекте и проекте договора (art. 35 ust. 1 pkt 7, 12 i 17 закона о застройщиках, t.j. Dz.U. 2026 poz. 880), статусом разрешения на строительство в реестре GUNB и средним сроком строительства многоквартирного дома по данным GUS: для домов, сданных в 2025 году, он составил 24,8 месяца. Это ориентир, а не гарантия. По состоянию на октябрь 2026 г.
Какие документы застройщика можно посмотреть, чтобы оценить риск задержки?
По вашему требованию до подписания договора застройщик обязан в своём офисе дать ознакомиться с разрешением на строительство, финансовой отчётностью за последние два года (для проектной компании также отчётностью материнской), строительным проектом и решением о разрешении на эксплуатацию, если оно уже выдано (art. 26 ust. 1 pkt 3-6). По состоянию на октябрь 2026 г.
Обязательно ли в договоре условие о договорной неустойке за задержку?
Нет. Закон требует указать в договоре неустойку и проценты только «если стороны это предусмотрели» (art. 35 ust. 1 pkt 14). Если в проекте договора такого пункта нет, неустойки за задержку не будет. Проверьте это до подписания. По состоянию на октябрь 2026 г.
Покажут ли публичные реестры, что застройщик не успеет?
Нет. Они покажут, с кем вы заключаете договор и какие документы эта компания подаёт: KRS, Репозиторий финансовых документов, Monitor Sądowy i Gospodarczy и Национальный реестр должников. Все поисковики работают без регистрации. Срок окончания стройки реестры не покажут. По состоянию на октябрь 2026 г.
Что делать, если после проверки я всё ещё не уверен в сроке?
Сравните стройку с квартирой, готовой к приёмке, либо выберите комплекс, где срок передачи права собственности и неустойка прописаны чётко. Договор перед подписанием покажите юристу. Если застройщик всё же опоздает, закон даёт путь: дополнительный срок 120 дней и отказ от договора (art. 43 ust. 1 pkt 6 i ust. 3). По состоянию на октябрь 2026 г.
Выбираете квартиру в строящемся доме и хотите оценить срок до бронирования? Напишите нам до первого визита в отдел продаж застройщика. Мы пойдём туда вместе, разберём с вами информационный проспект и проект договора и подскажем, о чём спросить застройщика или юриста. Покупатель на первичном рынке не платит нам вознаграждения. Наше вознаграждение на первичном рынке вытекает из договоров с застройщиками. Обслуживаем на 7 языках.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Текст носит информационный характер и не является юридической консультацией. Нормы приведены по состоянию на октябрь 2026 г.