Schafft der Bauträger den Termin? So beurteilen Sie ihn vor der Reservierung

Der Fertigstellungstermin aus der Anzeige ist eine Werbeaussage. Bevor Sie die Reservierungsgebühr zahlen, können Sie prüfen, ob er realistisch ist: ohne Branchenkontakte und ohne perfektes Polnisch, an einem Abend, anhand von Unterlagen, die der Bauträger Ihnen vorlegen muss, und von Registern, die ohne Anmeldung zugänglich sind. Dieser Text betrifft die Phase vor dem Kauf. Wie Sie den Bau nach der Vertragsunterzeichnung im Blick behalten, beschreiben wir gesondert: wie Sie den Baufortschritt nach der Vertragsunterzeichnung verfolgen. Garantien gibt niemand, doch die fünf Fragen unten helfen, Projekte auszusortieren, bei denen das Verzugsrisiko schon am Anfang sichtbar ist.

Rechtsgrundlage (Rechtsstand Oktober 2026): das Gesetz über den Schutz der Rechte des Erwerbers einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses und über den Bauträger-Garantiefonds (im Folgenden: Bauträgergesetz, Dz.U. 2026 Pos. 880) und das Baurecht (Prawo budowlane, Dz.U. 2026 Pos. 524).

Fünf Fragen vor der Reservierung

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1. Termine im Prospekt und im Vertrag

In der Anzeige steht meist ein Datum, etwa „4. Quartal 2027“. Im Bauträgervertrag (umowa deweloperska) verlangt das Gesetz mehrere unterschiedliche Termine (Art. 35 Abs. 1): Beginn und Abschluss der Bauarbeiten (Nr. 12), Übergabe der Wohnung (Nr. 17) und Eigentumsübertragung (Nr. 7). Das Rücktrittsrecht wegen Verzugs knüpft das Gesetz an den Termin der Eigentumsübertragung (Art. 43 Abs. 1 Nr. 6), nicht an das Ende der Bauarbeiten.

Den Informationsprospekt (prospekt informacyjny) erhalten Sie kostenlos, auf einem dauerhaften Datenträger, vor dem Reservierungsvertrag oder dem Bauträgervertrag (Art. 21 Abs. 1-2). Das Prospektmuster enthält eigene Felder für den geplanten Beginn und Abschluss der Arbeiten, den Zeitplan und den Termin der Eigentumsübertragung. Die Felder behandeln wir in einem eigenen Text: welche Felder des Informationsprospekts Sie prüfen sollten. Vergleichen Sie das Datum aus der Werbung mit den Daten im Prospekt. Eine Abweichung ist die erste Frage an das Verkaufsbüro des Bauträgers (biuro sprzedaży).

2. Baugenehmigung: Gibt es sie und ist sie aktuell?

Nummer der Genehmigung, die ausstellende Behörde und die Angabe, ob die Entscheidung rechtskräftig oder angefochten ist, müssen im Vertrag stehen (Art. 35 Abs. 1 Nr. 11). Dieselbe Nummer steht auf der Informationstafel der Baustelle. Den Stand des Vorgangs sehen Sie im GUNB-Register der Anträge, Entscheidungen und Anzeigen (wyszukiwarka.gunb.gov.pl). Rechtsstand Oktober 2026:

• das Register ist kostenlos und verlangt keine Anmeldung,
• es umfasst Anträge, Baugenehmigungen und Anzeigen, die seit dem 1. Januar 2016 eingereicht wurden,
• es zeigt den Stand des Vorgangs, aber nicht den Text der Entscheidung,
• es enthält nur Entscheidungen erster Instanz und nicht alle Arten von Anzeigen.

Bedenken Sie auch, dass eine Genehmigung erlischt, wenn der Bau nicht innerhalb von 3 Jahren ab Rechtskraft der Entscheidung begonnen wurde oder wenn die Bauarbeiten länger als 3 Jahre unterbrochen waren (Art. 37 Abs. 1 Prawo budowlane). Eine alte Genehmigung und ein leeres Grundstück sind ein Grund, den Bauträger direkt zu fragen, wann die vorbereitenden Arbeiten begonnen haben.

3. Termin und übliche Bauzeit

Laut GUS dauerte der Bau der 2025 fertiggestellten Mehrfamilienhäuser durchschnittlich 24,8 Monate vom Baubeginn bis zur Übergabe (GUS, „Efekty działalności budowlanej w 2025 r.“, Veröffentlichung vom 30.06.2026, Daten für ganz Polen). Das ist ein Landesdurchschnitt, keine Norm für ein bestimmtes Projekt, und er enthält nicht die Zeit von der Vertragsunterzeichnung bis zur Schlüsselübergabe. Nutzen Sie ihn als Richtwert: Zählen Sie die Monate vom tatsächlichen Baustart bis zum angegebenen Termin und vergleichen Sie. Ein deutlich kürzerer Zeitraum beweist keinen Verzug, ist aber ein Grund, nach dem Zeitplan zu fragen.

Bedenken Sie außerdem: Ende der Bauarbeiten bedeutet noch nicht Schlüssel. Ein Mehrfamilienhaus braucht eine Nutzungsgenehmigung (Art. 55 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. a Prawo budowlane), und die Übergabe der Wohnung erfolgt erst nach deren Rechtskraft (Art. 41 Abs. 1 Bauträgergesetz). Rechnen Sie daher bei Miet- und Umzugsplänen ab dem Termin der Eigentumsübertragung und planen Sie einen Puffer ein.

4. Die Gesellschaft, mit der Sie den Vertrag schließen

Die Register sagen nicht, ob der Bauträger den Termin schafft. Sie zeigen, mit wem Sie sich verbinden. Alle folgenden Suchmasken funktionieren ohne Anmeldung (Rechtsstand Oktober 2026):

• KRS (prs.ms.gov.pl/krs): Daten der Gesellschaft, die Vertragspartei ist. Oft ist das eine Projektgesellschaft (spółka celowa) und nicht die Marke aus der Werbung.
• Finanzdokumenten-Repositorium (rdf-przegladarka.ms.gov.pl): eingereichte Jahresabschlüsse.
• Gerichts- und Wirtschaftsanzeiger (prs.ms.gov.pl/msig): amtliche Bekanntmachungen zur Gesellschaft.
• Nationales Schuldnerregister (krz.ms.gov.pl): prüfen Sie, ob die Gesellschaft dort geführt wird.

Auf Ihr Verlangen muss der Bauträger Ihnen vor Vertragsunterzeichnung in seinen Geschäftsräumen unter anderem die Baugenehmigung, die Jahresabschlüsse der letzten zwei Jahre (bei einer Projektgesellschaft auch die der Muttergesellschaft), die Bauplanung und die Nutzungsgenehmigung, falls bereits erteilt, zur Einsicht vorlegen (Art. 26 Abs. 1 Nr. 3-6). Die Weigerung, diese Unterlagen zu zeigen, ist ein Signal, das Sie berücksichtigen sollten.

5. Vertragsstrafe: Was Sie bei geplatztem Termin gewinnen

Das Gesetz schreibt weder eine Vertragsstrafe noch deren Höhe vor. Angaben zu Vertragsstrafe und Zinsen gelangen nur in den Vertrag, „wenn die Parteien sie vorgesehen haben“ (Art. 35 Abs. 1 Nr. 14). Fehlt die Klausel im Entwurf, gibt es keine Vertragsstrafe. Wenn Sie in einer Mietwohnung warten und Projekte vergleichen, achten Sie nicht nur auf den Preis pro m², sondern auch auf diese Klausel und den Termin der Eigentumsübertragung.

Überträgt der Bauträger das Eigentum nicht fristgerecht, setzen Sie ihm eine Nachfrist von 120 Tagen. Nach deren erfolglosem Ablauf können Sie vom Vertrag zurücktreten (Art. 43 Abs. 1 Nr. 6 und Abs. 3) und behalten den Anspruch auf die Vertragsstrafe, sofern sie vereinbart wurde. Die Erklärung erfolgt schriftlich mit notariell beglaubigten Unterschriften (Art. 45 Abs. 1). Den Ablauf beschreiben wir im Text zu Warnzeichen für Verzug und ein Plan B für Ausländer. Ein Rücktritt bedeutet, dass Sie die Wohnung verlieren, auf die Sie warten. Besprechen Sie diese Entscheidung deshalb mit einem Rechtsanwalt, der Ihren konkreten Vertrag liest.

So lesen Sie das Ergebnis: grün, gelb und rot

Es gibt hier keine Punkte und kein „Bauträger-Rating“. Eine einfache Einteilung hilft:

• Grün: Termine in Werbung, Prospekt und Vertrag stimmen überein, die Genehmigung ist im GUNB sichtbar, die Gesellschaft reicht Abschlüsse ein, eine Vertragsstrafe ist festgehalten.
• Gelb: Eine dieser Sachen wirft Fragen auf, etwa fehlende Vertragsstrafe oder abweichende Daten. Fragen Sie schriftlich und bitten Sie um eine schriftliche Antwort.
• Rot: Mehrere Signale zugleich oder die Weigerung, die Unterlagen nach Art. 26 zu zeigen. Erwägen Sie ein anderes Projekt oder eine bezugsfertige Wohnung und vergleichen Sie die Wartekosten anhand des Textes was das Warten auf eine Wohnung im Bau kostet.

Die angegebenen Termine verschiedener Projekte können Sie im Katalog vergleichen: Neubauwohnungen in Warschau mit angegebenem Fertigstellungstermin. Betrachten Sie sie als Ausgangspunkt, denn maßgeblich ist der im Vertrag festgehaltene Termin.

Wenn Sie kein Polnisch lesen

Das Bauträgergesetz enthält keine Vorschriften zur Sprache von Prospekt oder Vertrag, daher können Sie die Unterlagen ausschließlich auf Polnisch erhalten. Der Notar übersetzt die notarielle Urkunde, wenn Sie kein Polnisch können und keine Übersetzung beigefügt ist (Art. 87 § 1 Nr. 1 Prawo o notariacie, Dz.U. 2026 Pos. 614), doch Prospekt, Vertragsentwurf und Nachträge erhalten Sie ohne Notar. Bitten Sie vor der Reservierung um eine Übersetzung. Eine beglaubigte Übersetzung fertigt ein vereidigter Übersetzer (tłumacz przysięgły) an; das Verzeichnis führt der Justizminister (Art. 6 Abs. 2 und Art. 10 des Gesetzes über den Beruf des vereidigten Übersetzers, Dz.U. 2019 Pos. 1326). Rechtsstand Oktober 2026.

Checkliste vor der Reservierung

• Das Datum in Werbung, Prospekt und Vertragsentwurf stimmt überein.
• Der Vertragsentwurf enthält Termine für Arbeiten, Übergabe und Eigentumsübertragung.
• Der Vertragsentwurf sieht eine Vertragsstrafe für verspätete Eigentumsübertragung vor.
• Die Genehmigungsnummer steht im Vertrag und auf der Bautafel, der Vorgang ist im GUNB sichtbar.
• Sie haben die Monate vom Baustart bis zum angegebenen Termin gezählt und mit 24,8 Monaten (GUS) verglichen.
• Die Gesellschaft aus dem Vertrag steht im KRS, reicht Abschlüsse im RDF ein und wird nicht im KRZ geführt.
• Der Bauträger hat die Unterlagen nach Art. 26 Abs. 1 Nr. 3-6 gezeigt.
• Sie haben eine Übersetzung von Prospekt und Vertragsentwurf.

FAQ

Woher weiß ich vor der Reservierung, ob der Termin aus der Werbung realistisch ist?

Vergleichen Sie ihn mit drei Dingen: den Terminen im Informationsprospekt und im Vertragsentwurf (Art. 35 Abs. 1 Nr. 7, 12 und 17 des Bauträgergesetzes, Dz.U. 2026 Pos. 880), dem Stand der Baugenehmigung im GUNB-Register und der durchschnittlichen Bauzeit eines Mehrfamilienhauses laut Statistischem Hauptamt (GUS): 24,8 Monate bei den 2025 fertiggestellten Gebäuden. Das ist ein Richtwert, keine Garantie. Rechtsstand Oktober 2026.

Welche Unterlagen darf ich beim Bauträger einsehen, um das Verzugsrisiko einzuschätzen?

Auf Ihr Verlangen muss der Bauträger Ihnen vor Vertragsunterzeichnung in seinen Geschäftsräumen unter anderem die Baugenehmigung, die Jahresabschlüsse der letzten zwei Jahre (bei einer Projektgesellschaft auch die der Muttergesellschaft), die Bauplanung und die Nutzungsgenehmigung, falls bereits erteilt, zur Einsicht vorlegen (Art. 26 Abs. 1 Nr. 3-6). Rechtsstand Oktober 2026.

Ist eine Vertragsstrafe bei Verzug im Vertrag zwingend?

Nein. Das Gesetz verlangt Angaben zu Vertragsstrafe und Zinsen im Vertrag nur, „wenn die Parteien sie vorgesehen haben“ (Art. 35 Abs. 1 Nr. 14). Fehlt eine solche Klausel im Entwurf, gibt es keine Vertragsstrafe für Verzug. Prüfen Sie das vor der Unterschrift. Rechtsstand Oktober 2026.

Zeigen mir öffentliche Register, dass der Bauträger zu spät kommt?

Nein. Sie zeigen, mit wem Sie den Vertrag schließen und welche Unterlagen diese Gesellschaft einreicht: KRS, Finanzdokumenten-Repositorium, Gerichts- und Wirtschaftsanzeiger (MSiG) und Schuldnerregister (KRZ). Alle Suchmasken funktionieren ohne Anmeldung. Den Fertigstellungstermin des Baus zeigen die Register nicht. Rechtsstand Oktober 2026.

Was tun, wenn ich nach der Prüfung noch unsicher bin?

Vergleichen Sie den Bau mit einer bezugsfertigen Wohnung oder wählen Sie ein Projekt, bei dem Eigentumsübertragungstermin und Vertragsstrafe klar festgehalten sind. Zeigen Sie den Vertrag vor der Unterschrift einem Rechtsanwalt. Verzögert sich der Bauträger dennoch, bietet das Gesetz einen Weg: eine Nachfrist von 120 Tagen und den Rücktritt vom Vertrag (Art. 43 Abs. 1 Nr. 6 und Abs. 3). Rechtsstand Oktober 2026.

Sie suchen eine Wohnung im Bau und möchten den Termin vor der Reservierung beurteilen? Schreiben Sie uns vor Ihrem ersten Besuch im Verkaufsbüro des Bauträgers. Wir gehen gemeinsam hin, gehen mit Ihnen den Informationsprospekt und den Vertragsentwurf durch und zeigen, was Sie den Bauträger oder einen Rechtsanwalt fragen sollten. Käufer auf dem Primärmarkt zahlen uns keine Vergütung. Unsere Vergütung beim Primärmarkt ergibt sich aus Verträgen mit Bauträgern. Wir betreuen in 7 Sprachen.

Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com

Dieser Text dient der Information und ist keine Rechtsberatung. Die Vorschriften sind mit Rechtsstand Oktober 2026 zitiert.