La data di consegna dell’annuncio è una dichiarazione di marketing. Prima di versare la caparra può verificare se è realistica: senza conoscenti nel settore e senza un polacco perfetto, in una sera, con i documenti che il costruttore ha l’obbligo di mostrarLe e con registri accessibili senza login. Questo testo riguarda la fase che precede l’acquisto. Come seguire il cantiere dopo la firma è spiegato in una guida a parte: come seguire l’avanzamento dei lavori dopo la firma. Nessuno può darLe garanzie, ma le cinque domande qui sotto permettono di scartare gli investimenti in cui il rischio di ritardo si vede già all’inizio.
Base giuridica (stato a ottobre 2026): la legge sulla tutela dei diritti dell’acquirente di un’unità abitativa o di una casa unifamiliare e sul Fondo di garanzia dei costruttori (di seguito: legge sui costruttori, t.j. Dz.U. 2026 poz. 880) e il Codice dell’edilizia (Prawo budowlane, t.j. Dz.U. 2026 poz. 524).
Cinque domande da fare prima della caparra
Scorra la tabella di lato per vedere tutte le colonne.
| Domanda | Dove verificare | Segnale d’allarme |
|---|---|---|
| 1. Quali date sono scritte sulla carta? | Prospetto informativo (prospekt informacyjny) e bozza di contratto | Il prospetto riporta una data diversa dalla pubblicità, oppure la bozza non contiene tutte le date |
| 2. Il permesso di costruire esiste ed è “vivo”? | Contratto, cartello di cantiere, registro GUNB | Nessun numero di permesso, nessuna pratica nel registro, permesso vecchio e area vuota |
| 3. La data è realistica rispetto ai tempi di costruzione? | Statistica GUS | Tempo dichiarato dall’avvio alla consegna nettamente inferiore alla media |
| 4. Con chi firma il contratto e in che condizioni è? | KRS, RDF, MSiG, KRZ, documenti in ufficio | Società senza bilanci, iscrizioni nel registro dei debitori, rifiuto di mostrare i documenti |
| 5. Che cosa ottiene se la data salta? | Bozza di contratto | Nessuna penale per il ritardo |
1. Le date nel prospetto e nel contratto
Nell’annuncio di solito c’è una sola data, per esempio “IV trimestre 2027”. Per il contratto con il costruttore (umowa deweloperska) la legge richiede più date distinte (art. 35 ust. 1): inizio e fine dei lavori (pkt 12), collaudo dell’unità (pkt 17) e trasferimento della proprietà (pkt 7). Il diritto di recesso per ritardo la legge lo lega alla data di trasferimento della proprietà (art. 43 ust. 1 pkt 6), non a quella di fine lavori.
Il prospetto informativo Le viene consegnato gratuitamente, su supporto durevole, prima del contratto di prenotazione o del contratto con il costruttore (art. 21 ust. 1–2). Il modello di prospetto ha campi separati per inizio e fine previsti dei lavori, cronoprogramma e data di trasferimento della proprietà. I campi li trattiamo in un testo a parte: quali campi del prospetto informativo controllare. Confronti la data della pubblicità con quelle del prospetto. Una discrepanza è la prima domanda da fare all’ufficio vendite.
2. Permesso di costruire: esiste ed è aggiornato
Numero del permesso, ente che l’ha rilasciato e indicazione se la decisione sia definitiva o impugnata devono comparire nel contratto (art. 35 ust. 1 pkt 11). Lo stesso numero è sul cartello informativo del cantiere. Lo stato della pratica lo verifica nel registro GUNB di domande, decisioni e comunicazioni (wyszukiwarka.gunb.gov.pl). Stato a ottobre 2026:
- il registro è gratuito e non richiede login,
- comprende domande, decisioni sul permesso di costruire e comunicazioni presentate dal 1° gennaio 2016,
- mostra lo stato della pratica, non il testo della decisione,
- contiene solo decisioni di primo grado e non tutti i tipi di comunicazione.
Ricordi anche che il permesso decade se i lavori non iniziano entro 3 anni dal giorno in cui la decisione è diventata definitiva, oppure se vengono interrotti per più di 3 anni (art. 37 ust. 1 del Codice dell’edilizia). Permesso datato e area vuota sono un motivo per chiedere direttamente quando sono partiti i lavori preparatori.
3. Data dichiarata e tempo tipico di costruzione
Secondo il GUS, i condomini consegnati nel 2025 sono stati costruiti in media in 24,8 mesi dall’inizio dei lavori alla consegna (GUS, “Efekty działalności budowlanej w 2025 r.”, pubblicazione del 30.06.2026, dati per l’intera Polonia). È una media nazionale, non una norma per un singolo investimento, e non comprende il tempo dalla firma del contratto alle chiavi. La usi come punto di riferimento: calcoli quanti mesi passano dall’effettivo avvio dei lavori alla data dichiarata e li confronti con questo numero. Un periodo nettamente più breve non prova un ritardo, ma è un buon motivo per chiedere il cronoprogramma.
Tenga presente anche che la fine dei lavori non coincide con le chiavi. Un edificio plurifamiliare richiede il permesso di agibilità (art. 55 ust. 1 pkt 1 lit. a del Codice dell’edilizia) e il collaudo dell’unità avviene solo dopo che esso è diventato definitivo (art. 41 ust. 1 della legge sui costruttori). Per l’affitto e il trasloco parta quindi dalla data di trasferimento della proprietà e lasci un margine.
4. La società con cui firma il contratto
I registri non dicono se il costruttore farà in tempo. Mostrano con chi si lega. I motori di ricerca qui sotto funzionano tutti senza login (stato a ottobre 2026):
- KRS (prs.ms.gov.pl/krs): i dati della società parte del contratto. Spesso è una società di scopo, non il marchio della pubblicità.
- Archivio dei documenti finanziari (Repozytorium Dokumentów Finansowych, rdf-przegladarka.ms.gov.pl): i bilanci depositati.
- Gazzetta giudiziaria ed economica (Monitor Sądowy i Gospodarczy, prs.ms.gov.pl/msig): gli annunci ufficiali sulla società.
- Registro dei debitori (Krajowy Rejestr Zadłużonych, krz.ms.gov.pl): verifichi se la società vi compare.
Su Sua richiesta, prima della firma, il costruttore mette a disposizione nei suoi locali, tra l’altro: il permesso di costruire, i bilanci degli ultimi due anni (per una società di scopo anche quelli della controllante), il progetto edilizio e, se già rilasciato, il permesso di agibilità (art. 26 ust. 1 pkt 3–6). Il rifiuto di mostrare questi documenti è un segnale da tenere in considerazione.
5. La penale: che cosa ottiene se la data salta
La legge non impone la penale né ne fissa l’importo. L’indicazione di penali e interessi entra nel contratto solo “se le parti li hanno previsti” (art. 35 ust. 1 pkt 14). Se la bozza non contiene la clausola, non c’è penale. Se nel frattempo vive in affitto e sta confrontando gli investimenti, guardi non solo il prezzo al m², ma anche questa clausola e la data di trasferimento della proprietà.
Se il costruttore non trasferisce la proprietà nei termini, Lei gli assegna un termine aggiuntivo di 120 giorni. Scaduto inutilmente, può recedere dal contratto (art. 43 ust. 1 pkt 6 e ust. 3), mantenendo la pretesa alla penale, se è stata scritta. La dichiarazione si fa per iscritto con firme autenticate da un notaio (art. 45 ust. 1). Come funziona la procedura lo spieghiamo nel testo su segnali di ritardo e piano B per chi viene dall’estero. Recedere significa perdere l’appartamento che aspetta: una decisione da discutere con un avvocato che legga il Suo contratto.
Come leggere il risultato: verde, giallo, rosso
Non ci sono punteggi né “voti al costruttore”. Serve una divisione semplice:
- Verde: le date di pubblicità, prospetto e contratto coincidono, il permesso è visibile nel GUNB, la società deposita i bilanci, la penale è scritta.
- Giallo: una di queste cose solleva dubbi, per esempio manca la penale o le date divergono. Faccia la domanda per iscritto e chieda la risposta per iscritto.
- Rosso: più segnali insieme oppure il rifiuto di mostrare i documenti dell’art. 26. Valuti un altro investimento o un immobile pronto, e confronti il costo dell’attesa con il testo quanto costa aspettare un appartamento in costruzione.
Le date dichiarate dei vari investimenti può confrontarle nel catalogo: nuovi appartamenti a Varsavia con data di consegna dichiarata. Le consideri un punto di partenza, perché conta la data scritta nel contratto.
Per chi legge da straniero: se non legge il polacco
La legge sui costruttori non contiene norme sulla lingua del prospetto o del contratto, quindi i documenti possono esserLe consegnati solo in polacco. Il notaio traduce l’atto notarile (akt notarialny) se Lei non conosce il polacco e non è allegata una traduzione (art. 87 § 1 pkt 1 della legge sul notariato, t.j. Dz.U. 2026 poz. 614), ma prospetto, bozza di contratto e addendum li riceve senza notaio. Chieda la traduzione prima della prenotazione. La traduzione asseverata la fa un traduttore giurato (tłumacz przysięgły) e il relativo elenco è tenuto dal Ministro della Giustizia (art. 6 ust. 2 e art. 10 della legge sulla professione di traduttore giurato, t.j. Dz.U. 2019 poz. 1326). Stato a ottobre 2026.
Lista di controllo prima della prenotazione
- La data di pubblicità, prospetto e bozza di contratto è coerente.
- Nella bozza ci sono le date di lavori, collaudo e trasferimento della proprietà.
- La bozza prevede una penale per il ritardo nel trasferimento della proprietà.
- Il numero del permesso è nel contratto e sul cartello, e la pratica è visibile nel GUNB.
- Ha calcolato i mesi dall’avvio dei lavori alla data dichiarata e li ha confrontati con 24,8 mesi (GUS).
- La società del contratto è nel KRS, deposita i bilanci nell’RDF e non compare nel KRZ.
- Il costruttore ha mostrato i documenti dell’art. 26 ust. 1 pkt 3–6.
- Ha la traduzione di prospetto e bozza di contratto.
FAQ
Come capisco se la data di consegna dell’annuncio è realistica, prima di versare la caparra?
La confronti con tre elementi: le date indicate nel prospetto e nella bozza di contratto (art. 35 ust. 1 pkt 7, 12 e 17 della legge sui costruttori, t.j. Dz.U. 2026 poz. 880), lo stato del permesso di costruire nel registro GUNB e il tempo medio di costruzione di un condominio secondo l’istituto di statistica GUS, che per gli edifici consegnati nel 2025 è stato di 24,8 mesi. È un’indicazione, non una garanzia. Stato a ottobre 2026.
Quali documenti posso vedere presso il costruttore per valutare il rischio di ritardo?
Su Sua richiesta, prima della firma, il costruttore mette a disposizione nei suoi locali, tra l’altro: il permesso di costruire, i bilanci degli ultimi due anni (per una società di scopo anche quelli della società controllante), il progetto edilizio e, se già rilasciato, il permesso di agibilità (art. 26 ust. 1 pkt 3–6). Stato a ottobre 2026.
La penale contrattuale per il ritardo è obbligatoria?
No. La legge richiede nel contratto l’indicazione di penali e interessi solo “se le parti li hanno previsti” (art. 35 ust. 1 pkt 14). Se la bozza non contiene una clausola simile, per il ritardo non ci sarà alcuna penale. Lo verifichi prima di firmare. Stato a ottobre 2026.
I registri pubblici mi diranno che il costruttore non farà in tempo?
No. Mostrano con chi firma il contratto e quali documenti deposita quella società: KRS, archivio dei documenti finanziari (RDF), Gazzetta giudiziaria ed economica (MSiG) e registro dei debitori (KRZ). Tutti i motori di ricerca funzionano senza accesso. I registri da soli non indicano la data di fine lavori. Stato a ottobre 2026.
Che cosa faccio se dopo l’analisi non sono ancora sicuro della data?
Confronti il cantiere con un immobile già pronto per la consegna, oppure scelga un investimento in cui data di trasferimento della proprietà e penale siano scritte con chiarezza. Faccia vedere il contratto a un avvocato prima di firmare. Se il costruttore ritarda comunque, la legge offre una via: un termine aggiuntivo di 120 giorni e il recesso dal contratto (art. 43 ust. 1 pkt 6 e ust. 3). Stato a ottobre 2026.
Sceglie un appartamento in costruzione e vuole valutare la data prima della prenotazione? Ci scriva prima della Sua prima visita all’ufficio vendite (biuro sprzedaży) del costruttore. Ci andremo insieme, esamineremo con Lei il prospetto informativo e la bozza di contratto e Le indicheremo che cosa chiedere al costruttore o a un avvocato. L’acquirente sul mercato primario non ci paga alcun compenso. Il nostro compenso sul mercato primario deriva dai contratti con i costruttori. Assistiamo in 7 lingue.
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Il presente testo ha carattere informativo e non costituisce consulenza legale. Le norme sono richiamate secondo lo stato a ottobre 2026.