Sie wohnen in Warschau zur Miete und haben zwei Angebote: eine fertige Wohnung mit Schlüsselübergabe in etwa zwei Monaten oder eine günstigere Wohnung im Bau, auf die Sie noch anderthalb Jahre warten müssten. Die ganze Zeit zahlen Sie Miete. Der Bau lohnt sich nur, wenn er um mehr günstiger ist, als die Miete für die zusätzlichen Monate kostet, und zwar mit Puffer für Verzögerungen. Bei der durchschnittlichen Miete für eine 2-Zimmer-Wohnung mit 40–59 m² in Warschau von 3 897 PLN im Monat (Daten für Mai 2026, Bericht von Bankier.pl auf Basis von Otodom Analytics vom 22.06.2026) kosten 16 zusätzliche Monate 62 352 PLN. Das sind rund 7,4 % des Preises der Beispielwohnung unten (eigene Berechnung, Stand Oktober 2026).
Im Folgenden: was „fertig“ bedeutet, wie Sie die Rentabilitätsschwelle in Prozent berechnen, welche Kosten zusätzlich zur Miete anfallen und was sich ändert, wenn Sie Ausländer sind und Dokumente nicht auf Polnisch lesen. Rechtsstand: Oktober 2026. Das Bauträgergesetz (ustawa deweloperska) ist das Gesetz vom 20. Mai 2021 über den Schutz der Rechte des Erwerbers einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses und über den Bauträger-Garantiefonds (Einheitlicher Text Dz.U. 2026 Pos. 880).
Was bedeutet „fertige Wohnung“ wirklich?
Eine fertiggestellte Wohnung darf der Bauträger sofort per Kaufvertrag verkaufen (Art. 3 des Bauträgergesetzes). Dann gilt nur ein Teil des Gesetzes, u. a. die Vorschriften zu Reservierung, Reservierungsgebühr und Übergabe (Art. 29–32, Art. 34 Abs. 1 Nr. 1–2 und Abs. 2, Art. 41 Abs. 1–3). Die Vorschriften zum Treuhandkonto (mieszkaniowy rachunek powierniczy) und zum Bauträger-Garantiefonds (DFG) gelten hier nicht. Dafür besichtigen Sie die fertige Wohnung vor Ort und übernehmen sie bei der notariellen Urkunde. Für Mängel der Immobilie haftet der Bauträger als Verkäufer 5 Jahre (rękojmia), sowohl bei einer fertigen als auch bei einer später gebauten Wohnung (Art. 568 § 1 Zivilgesetzbuch, Dz.U. 2026 Pos. 795).
„Zwei Monate“ ist ein Plan, keine Garantie. Auf den Termin der Schlüsselübergabe wirken sich vor allem zwei Dinge aus:
- Dauer der Reservierung. Der Reservierungsvertrag wird für eine bestimmte Zeit geschlossen. Kaufen Sie mit Kredit, sollte die Frist die Zeit berücksichtigen, die die Bank für ihre Entscheidung braucht (Art. 31). Die Reservierungsgebühr darf 1 % des Wohnungspreises nicht übersteigen (Art. 32 Abs. 2) und ist zu erstatten, wenn die Bank den Kredit wegen negativer Bonitätsbewertung verweigert hat (Art. 34 Abs. 1 Nr. 1).
- Übergabe und Termin der notariellen Urkunde. Den Termin vereinbaren Sie mit dem Bauträger, dem Notar und, bei Kredit, mit der Bank.
Kündigen Sie den Mietvertrag erst, wenn Sie Termin der Urkunde und der Übergabe schriftlich haben.
Rentabilitätsschwelle: Um wie viel Prozent muss der Bau günstiger sein?
Es zählt nicht die gesamte Zeit bis zu den Schlüsseln, sondern die Differenz zwischen den Angeboten. Auch auf die fertige Wohnung warten Sie: auf die notarielle Urkunde, die Übergabe und eine mögliche Entscheidung der Bank. Die Dauer des Ausbaus einer Wohnung im Bauträgerstandard ist in beiden Fällen ähnlich, Sie können sie weglassen.
Wartekosten = Ihre Monatsmiete × (Monate bis zu den Schlüsseln im Bau − Monate bis zu den Schlüsseln bei der fertigen Wohnung)
Vergleichen Sie das Ergebnis mit der Preisdifferenz der gesamten Wohnungen samt Zuzahlungen (Stellplatz, Kellerabteil), nicht mit der Differenz beim Preis pro m². In Prozent oder pro Meter rechnen Sie erst am Schluss um. In der Tabelle ist eine Miete von 3 897 PLN im Monat für eine 2-Zimmer-Wohnung mit 40–59 m² in Warschau angesetzt (Daten für Mai 2026, Bankier.pl auf Basis von Otodom Analytics vom 22.06.2026). Setzen Sie Ihren eigenen Betrag ein. Alle Beträge sind eigene Berechnungen, Stand Oktober 2026.
Schieben Sie die Tabelle zur Seite, um alle Spalten zu sehen.
| Zusätzliche Mietmonate | Mietkosten | Anteil am Preis der Beispielwohnung* | Wie viel günstiger pro m² bei 50 m² |
|---|---|---|---|
| 12 | 46 764 PLN | 5,6 % | ca. 935 PLN |
| 16 (z. B. 18 Monate im Bau gegenüber 2 Monaten bei der fertigen) | 62 352 PLN | 7,4 % | ca. 1 247 PLN |
| 18 | 70 146 PLN | 8,4 % | ca. 1 403 PLN |
| 20 (16 Monate + Verzögerung von ca. 4 Monaten) | 77 940 PLN | 9,3 % | ca. 1 559 PLN |
| 24 | 93 528 PLN | 11,1 % | ca. 1 871 PLN |
* Beispielwohnung: 50 m² × 16 783 PLN/m² = 839 150 PLN. 16 783 PLN/m² ist der durchschnittliche Transaktionspreis auf dem Warschauer Primärmarkt im 2. Quartal 2026 laut NBP (Datenbank BaRN, Datei ceny_mieszkan.xlsx). Das ist nur ein Orientierungswert: Es zählen die Preise Ihrer beiden Angebote.
So lesen Sie das: Ist die Wohnung im Bau um 40 000 PLN günstiger und beträgt der Unterschied beim Warten 16 Monate, verlieren Sie allein bei der Miete rund 22 000 PLN. Die fertige Wohnung kommt günstiger, obwohl sie in der Preisliste teurer ist.
Ist eine Wohnung im Bau in Warschau günstiger als eine fertige?
Im Durchschnitt nein. Laut BIG DATA RynekPierwotny.pl (August 2026) kosteten bezugsfertige Wohnungen in Warschau durchschnittlich 19,7 Tsd. PLN/m², Wohnungen mit Fertigstellung in 2 Jahren und später 26,2 Tsd. PLN/m². Fertige Wohnungen waren damit im Schnitt 24,8 % günstiger als solche, auf die man lange warten muss.
Das heißt nicht, dass dieselbe Wohnung im Bau teurer ist. Durchschnittswerte mischen Stadtteile, Standards und Größen. Deshalb:
- vergleichen Sie Wohnungen im selben Stadtteil, mit ähnlicher Größe und ähnlichem Standard, am besten in derselben Anlage, wenn der Bauträger weitere Bauabschnitte verkauft;
- nehmen Sie die Preise aus der Preisliste des Bauträgers: Er muss auf seiner Website den Preis pro m² und den Preis jeder Einheit inklusive Mehrwertsteuer sowie die Preishistorie mit Daten veröffentlichen (Art. 19a des Bauträgergesetzes);
- suchen Sie beide Varianten nebeneinander: In der Suche nach Neubauwohnungen in Warschau nach Stadtteil und Fertigstellungstermin sehen Sie fertige Wohnungen und solche mit späterem Termin im selben Stadtteil.
Die Wahl ist real. Laut CBRE und Tabelaofert.pl gab es Ende Juni 2026 in Warschau 3 344 fertige, unverkaufte Wohnungen, also 20,5 % des Angebots. Laut BIG DATA RynekPierwotny.pl machten fertige Einheiten im August 2026 rund 20 % des Angebots aus (ca. 3,6 Tsd.). An Käufern fehlt es nicht: Laut Barometer von Tabelaofert.pl (Daten für April 2026) entfallen fast 32 % der Verkäufe auf fertige Wohnungen, auf den 7 vom Barometer erfassten Märkten.
Was kostet das Warten auf den Bau außer der Miete?
Zahlungen während des Baus. Beim Bauträgervertrag (umowa deweloperska) zahlen Sie je nach Baufortschritt auf das Treuhandkonto ein, nach Abschluss der einzelnen Bauabschnitte (Art. 8 Abs. 1–3). Der Zeitplan hat mindestens 4 Abschnitte, jeder macht 10–25 % der gesamten Baukosten aus, nicht des Preises Ihrer Wohnung (Art. 24 Abs. 2). Kaufen Sie mit eigenem Geld, zahlen Sie während der gesamten Bauzeit sowohl Miete als auch die weiteren Raten. Wie das funktioniert, beschreiben wir im Ratgeber Ratenzahlung beim Bauträger ohne Kredit.
Kredit. Nehmen Sie einen Kredit auf, fragen Sie Ihren Kreditberater, wie die Bank bei einem Kauf im Bau auszahlt und wann die Raten beginnen. Davon hängt ab, ob Sie eine Zeit lang Rate und Miete gleichzeitig zahlen. Fügen Sie diese Monate der Tabelle hinzu.
Verzögerung. Der Termin im Vertrag ist ein Termin, kein Umzugsdatum. Bauen dauert lange: Laut GUS („Efekty działalności budowlanej w 2025 r.“, 30.06.2026) wurden Mehrfamilienhäuser in Polen 2025 im Schnitt in 24,8 Monaten gebaut. Überträgt der Bauträger das Eigentum nicht fristgerecht auf Sie, setzen Sie ihm eine zusätzliche Frist von 120 Tagen. Erst wenn er auch dann nicht liefert, können Sie vom Vertrag zurücktreten und behalten den Anspruch auf die Vertragsstrafe für den Verzug (Art. 43 Abs. 1 Nr. 6 und Abs. 3). Deshalb enthält die Tabelle eine Zeile mit rund 4 Monaten Puffer. Wie Sie dieses Risiko vorab einschätzen, erklären wir im Ratgeber wie Sie prüfen, ob der Bauträger termingerecht fertigstellt.
Vertragsstrafe und Ihre Miete. Der Bauträgervertrag enthält die Höhe von Zinsen und Vertragsstrafen, sofern die Parteien sie vorgesehen haben (Art. 35 Abs. 1 Nr. 14). Vergleichen Sie die Strafe für einen Monat Verzug mit Ihrer Miete. Ist die Strafe niedriger, zahlen Sie die Differenz für jeden Verzugsmonat aus eigener Tasche.
Mietvertrag. Prüfen Sie die Kündigungsfrist und ob Sie die Miete um einige Monate verlängern können. Verschiebt sich der Fertigstellungstermin, kann ein starrer Jahresvertrag mehr kosten als die Verzögerung selbst.
Was gewinnen Sie mit dem Bau?
Schutz der Zahlungen. Beim Bauträgervertrag fließt das Geld auf ein Treuhandkonto. Vom geschlossenen Konto zahlt die Bank es dem Bauträger erst nach der notariellen Urkunde über die Eigentumsübertragung aus (Art. 15), vom offenen in Abschnitten (Art. 16). Einzahlungen auf ein offenes Konto in den Fällen des Art. 48 Abs. 1 schützt der Bauträger-Garantiefonds (DFG). Den Beitrag zum DFG zahlt der Bauträger: 0,45 % beim offenen und 0,1 % beim geschlossenen Konto (Verordnung, Dz.U. 2022 Pos. 1341).
Zeitlich verteilte Zahlung. Beim Bauträgervertrag zahlen Sie nicht den ganzen Preis auf einmal, sondern nach Zeitplan. Bei einer fertigen Wohnung, die sofort per Kaufvertrag verkauft wird, gibt es einen solchen Zeitplan nicht.
Im Vertrag festgeschriebener Preis. Prüfen Sie im Prospekt und im Vertragsmuster, ob der Preis angepasst (valorisiert) werden darf und unter welchen Bedingungen. Der Regierungsentwurf zur Änderung des Bauträgergesetzes (UD361, am 11.05.2026 auf RCL veröffentlicht) sieht ein Verbot der Preisanpassung vor, ist aber nach Stand 7. Oktober 2026 nicht im Sejm eingegangen. Es ist ein Entwurf, kein geltendes Recht.
Dieselbe Mehrwertsteuer. Der Verkauf einer Wohnung bis 150 m² unterliegt 8 % Mehrwertsteuer, unabhängig davon, ob das Gebäude schon fertig ist (Art. 41 Abs. 2 und 12–12c sowie Art. 146ef des Mehrwertsteuergesetzes, Dz.U. 2026 Pos. 1263). Die Sätze aus Art. 146ef sind Übergangssätze: Das Ende ihrer Anwendung gibt der Finanzminister bis zum 31. Oktober des jeweiligen Jahres im Monitor Polski bekannt (Art. 146ef Abs. 2). Liegt Ihre Urkunde anderthalb Jahre in der Zukunft, prüfen Sie den Satz vor der Vertragsunterzeichnung erneut.
Wenn Sie Ausländer sind: Was ändert sich an dieser Rechnung?
Keine Genehmigung nötig. Eine selbstständige Wohnung kann ein Ausländer jeder Staatsangehörigkeit ohne Genehmigung des Innenministeriums (MSWiA) erwerben (Art. 8 Abs. 1 Nr. 1 des Gesetzes über den Erwerb von Immobilien durch Ausländer, Dz.U. 2017 Pos. 2278). Warschau liegt nicht in der Grenzzone, in der diese Befreiung nicht gilt. Staatsangehörige der Ukraine mit Status UKR oder CUKR kaufen nach den allgemeinen Regeln: Das Gesetz über die Hilfe für Staatsangehörige der Ukraine (Dz.U. 2026 Pos. 1293) enthält keine gesonderten Vorschriften zu Immobilien. Die Genehmigung beeinflusst die Wahl zwischen fertiger Wohnung und Bau also nicht.
Mit eigenem Geld: zwei Kostenpositionen gleichzeitig. Zahlen Sie aus eigenen Mitteln, zahlen Sie bei der fertigen Wohnung in kurzer Zeit eine große Summe, aber die Miete endet in wenigen Monaten. Im Bau ist es umgekehrt: Die Zahlungen verteilen sich, aber während dieser ganzen Zeit zahlen Sie sowohl dem Bauträger als auch dem Vermieter. Rechnen Sie nicht nur die Summe aus der Tabelle, sondern auch, ob Ihr Monatsbudget beide Zahlungen zugleich trägt. Zum Kredit fragen Sie Ihren Kreditberater.
Mietvertrag für die Wartezeit. Mieten Sie im Rahmen der „Gelegenheitsmiete“ (najem okazjonalny), wird sie auf bestimmte Zeit geschlossen, höchstens auf 10 Jahre. Prüfen Sie vor der Unterzeichnung oder Verlängerung, wie ein solcher Vertrag vorzeitig beendet werden kann, falls Sie die Schlüssel früher erhalten. Die Kaution darf bei der gewöhnlichen Miete das Zwölffache der Monatsmiete nicht übersteigen, bei der Gelegenheitsmiete das Sechsfache (Art. 6 Abs. 1 und Art. 19a des Gesetzes über den Schutz der Mieterrechte, Dz.U. 2023 Pos. 725). Rechnen Sie die gebundene Kaution in Ihr Umzugsbudget ein.
Dokumente auf Polnisch. Das Bauträgergesetz sagt nichts über die Sprache von Prospekt und Vertrag (Dz.U. 2026 Pos. 880). Das Gesetz über die polnische Sprache lässt parallele Fassungen in anderen Sprachen zu, verpflichtet aber nicht dazu (Art. 8 Abs. 1–1a des Gesetzes über die polnische Sprache, Dz.U. 2026 Pos. 81). Den Termin der Eigentumsübertragung, die Vertragsstrafe für Verzug und die Bedingungen der Preisanpassung lesen Sie daher wahrscheinlich auf Polnisch. Lassen Sie genau diese Regelungen vor der Reservierung übersetzen: Von ihnen hängt Ihre Rechnung ab. Der Bauträgervertrag wird in Form einer notariellen Urkunde geschlossen (Art. 40 Abs. 1 des Bauträgergesetzes). Können Sie kein Polnisch und gibt es keine Übersetzung, übersetzt der Notar die Urkunde selbst oder durch einen vereidigten Übersetzer (Art. 87 § 1 Nr. 1 des Notariatsgesetzes, Dz.U. 2026 Pos. 614). Die fertige Wohnung hat hier einen Vorteil: Sie beurteilen sie vor Ort und nicht anhand einer polnischen Beschreibung im Prospekt.
Geld aus dem Ausland. Die Bank meldet Überweisungen über 15 000 Euro, auch eingehende aus dem Ausland, dem Generalinspekteur für Finanzinformationen (GIIF); das Gesetz sieht Ausnahmen vor (Art. 72 Abs. 1–2 des Geldwäschegesetzes, Dz.U. 2025 Pos. 644). Notar und Makler prüfen als Verpflichtete die Herkunft der Mittel, wenn die Umstände es rechtfertigen (Art. 2 Abs. 1 Nr. 13 und 18, Art. 34 Abs. 1). Sammeln Sie Unterlagen zur Herkunft des Geldes vor der ersten Zahlung.
Fragenliste vor der Entscheidung
- Wie viel Miete zahle ich und um wie viele Monate länger werde ich sie zahlen, wenn ich im Bau kaufe?
- Wie groß ist die Preisdifferenz der gesamten Wohnungen samt Stellplatz und Kellerabteil?
- Welcher Termin der Eigentumsübertragung steht im Vertragsmuster und welche Strafe für Verzug?
- Lässt der Vertrag eine Preisanpassung zu?
- Ist das Treuhandkonto offen oder geschlossen?
- Trägt mein Budget die Zahlungen an den Bauträger und die Miete zugleich, wenn ich ohne Kredit kaufe?
Betrifft die Entscheidung auch den Ausbau, lesen Sie, wann sich eine vom Bauträger ausgebaute Wohnung lohnt, und wenn Sie auch den Gebrauchtmarkt erwägen, den Vergleich von Neubau und Gebrauchtwohnung in Warschau.
FAQ
Wie viel günstiger muss eine Wohnung im Bau sein, damit sich das Warten lohnt?
Um so viel, wie Sie für die zusätzlichen Wartemonate an Miete zahlen, plus Puffer für Verzögerung. Bei der durchschnittlichen Miete für eine 2-Zimmer-Wohnung mit 40–59 m² in Warschau von 3 897 PLN im Monat (Daten für Mai 2026, Bericht von Bankier.pl auf Basis von Otodom Analytics vom 22.06.2026) kosten 16 zusätzliche Monate 62 352 PLN, also rund 7,4 % des Preises der Beispielwohnung (eigene Berechnung, Stand Oktober 2026). Ist der Bau um weniger günstiger, gewinnt die fertige Wohnung.
Ist eine Wohnung im Bau in Warschau günstiger als eine fertige?
Im Durchschnitt nein. Laut BIG DATA RynekPierwotny.pl (August 2026) kosteten fertige Wohnungen in Warschau durchschnittlich 19,7 Tsd. PLN/m², Wohnungen mit Fertigstellung in 2 Jahren und später 26,2 Tsd. PLN/m². Das sind Durchschnitte aus verschiedenen Stadtteilen und Standards, vergleichen Sie also konkrete Wohnungen nebeneinander und nicht Durchschnittswerte.
Was tun, wenn der Bauträger sich verspätet und ich weiter Miete zahle?
Überträgt der Bauträger das Eigentum nicht fristgerecht auf Sie, setzen Sie ihm eine zusätzliche Frist von 120 Tagen. Liefert er auch dann nicht, können Sie vom Vertrag zurücktreten und behalten den Anspruch auf die Vertragsstrafe für den Verzug (Art. 43 Abs. 1 Nr. 6 und Abs. 3 des Bauträgergesetzes, Dz.U. 2026 Pos. 880, Stand Oktober 2026). Vergleichen Sie die Strafe aus dem Vertrag mit Ihrer Monatsmiete: Die Differenz zahlen Sie selbst.
Braucht ein Ausländer eine Genehmigung für den Kauf einer Wohnung vom Bauträger in Warschau?
Nein. Eine selbstständige Wohnung kann ein Ausländer jeder Staatsangehörigkeit ohne MSWiA-Genehmigung erwerben, und Warschau liegt nicht in der Grenzzone, in der diese Befreiung nicht gilt. Staatsangehörige der Ukraine mit Status UKR oder CUKR kaufen nach den allgemeinen Regeln (Art. 8 Abs. 1 Nr. 1 und Abs. 3 des Gesetzes über den Erwerb von Immobilien durch Ausländer, Dz.U. 2017 Pos. 2278, Stand Oktober 2026). Die Genehmigung beeinflusst die Wahl zwischen fertiger Wohnung und Bau also nicht.
Gibt der Wohnungskauf ein Aufenthaltsrecht in Polen für die Wartezeit auf die Schlüssel?
Nein. Das Ausländergesetz enthält keine auf den Immobilienkauf gestützte Aufenthaltsgrundlage (Dz.U. 2025 Pos. 1079, Stand Oktober 2026). Über Ihren Status entscheidet weiterhin der vorübergehende Schutz, verlängert durch den Beschluss des Rates der EU 2026/1912 bis 04.03.2028, oder die Aufenthaltskarte.
Zwei Angebote und keine Entscheidung? Schreiben Sie uns, bevor Sie in den Vertrieb des Bauträgers gehen. Wir melden Sie dort vor Ihrem ersten Besuch an, gehen gemeinsam hin und gehen mit Ihnen den Informationsprospekt und den Vertragsentwurf durch (Fertigstellungstermin, Verzugsstrafe, Art des Treuhandkontos). Wir zeigen Ihnen, was Sie den Bauträger oder einen Anwalt fragen sollten. Wir betreuen Kunden in 7 Sprachen, auch auf Deutsch. Der Käufer auf dem Primärmarkt zahlt uns keine Vergütung. Unsere Vergütung auf dem Primärmarkt ergibt sich aus Verträgen mit Bauträgern. Vermittler: Vladyslav Moroz (Einzelunternehmer, Berufshaftpflichtversicherung).
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Dieser Text dient der Information und ist keine Rechtsberatung. Rechtsstand: Oktober 2026.