Die Durchschnittspreise pro Quadratmeter liegen auf beiden Warschauer Märkten heute fast gleich, der Vergleich des m²-Preises allein entscheidet also nichts. Laut NBP lag der durchschnittliche Transaktionspreis im 2. Quartal 2026 (März bis Mai) bei 16.783 PLN/m² auf dem Erstmarkt und 16.723 PLN/m² auf dem Zweitmarkt. Den Unterschied machen die Kosten, die zum Preis hinzukommen: Ausbau, PCC-Steuer und die Monate Miete während der Bauzeit. Unten rechnen wir sie für eine 48-m²-Wohnung zu den NBP-Durchschnittspreisen durch. Stand Oktober 2026.
Was zeigen die NBP-Durchschnittspreise für Warschau?
Die jüngsten NBP-Daten betreffen das 2. Quartal 2026 (in der NBP-Datenbank sind das März, April und Mai); Daten für das 3. Quartal enthält die Datei noch nicht.
Schieben Sie die Tabelle zur Seite, um alle Spalten zu sehen.
| Warschau, NBP-Daten | Erstmarkt | Zweitmarkt |
|---|---|---|
| Durchschnittlicher Angebotspreis, 2. Quartal 2026 | 18.488 PLN/m² | 19.059 PLN/m² |
| Durchschnittlicher Transaktionspreis, 2. Quartal 2026 | 16.783 PLN/m² | 16.723 PLN/m² |
| Veränderung des Transaktionspreises, 2. Quartal 2025 zu 2. Quartal 2026 | +2,4 % | +1,3 % |
Die jährliche Veränderung ist unsere Berechnung auf Grundlage der NBP-Daten. Die NBP-Preise enthalten Mehrwertsteuer und beziehen sich auf Wohnungen in Mehrfamilienhäusern innerhalb der Stadtgrenzen Warschaus. Die NBP weist darauf hin, dass die Daten später korrigiert werden können.
Metrohouse und Credipass nennen für den Warschauer Zweitmarkt im 2. Quartal 2026 einen durchschnittlichen Transaktionspreis von 15.823 PLN/m². Das ist eine andere Stichprobe (Abschlüsse eines Maklernetzes), deshalb mitteln wir sie nicht mit den NBP-Daten.
Warum ist der Angebotspreis nicht der Preis, den Sie zahlen?
Auf dem Zweitmarkt lag das durchschnittliche Angebot im 2. Quartal 2026 um rund 2.300 PLN/m² über dem durchschnittlichen Verkaufspreis (19.059 gegenüber 16.723 PLN/m²). Auf dem Erstmarkt beträgt der Abstand rund 1.700 PLN/m² (18.488 gegenüber 16.783 PLN/m²). Das sind unsere Berechnungen auf Grundlage der NBP-Daten.
Daraus folgt eine praktische Regel: Vergleichen Sie bei Gebrauchtwohnungen den Preis einer Anzeige nicht nur mit anderen Anzeigen. Legen Sie ihn neben die Preise, zu denen Wohnungen tatsächlich verkauft werden, und rechnen Sie mit Verhandlungsspielraum. Beim Bauträger prüfen Sie die Preishistorie der Wohnung auf dessen Website: Er muss dort Preise inklusive Mehrwertsteuer und ihre Änderungen zeigen (Art. 19a Bauträgergesetz, einheitlicher Text Dz.U. 2026 Pos. 880).
Was kosten 48 m² zu Durchschnittspreisen? Die Rechnung
Wir nehmen 48 m² und die durchschnittlichen NBP-Transaktionspreise. Das ist ein Rechenbeispiel und kein Angebot: Eine konkrete Wohnung kann anders kosten.
Schieben Sie die Tabelle zur Seite, um alle Spalten zu sehen.
| Position | Erstmarkt (Rohbauzustand, stan deweloperski) | Zweitmarkt (bezugsfertig) |
|---|---|---|
| Preis für 48 m² | 805.584 PLN | 802.704 PLN |
| Steuer | Mehrwertsteuer im Preis enthalten, PCC 0 PLN | PCC 2 %: rund 16.054 PLN oder 0 PLN mit Befreiung |
| Ausbau | 72.000 bis 144.000 PLN | meist 0 PLN, wenn keine Renovierung nötig ist |
| Insgesamt zu zahlen | 877.584 bis 949.584 PLN | 802.704 bis 818.758 PLN |
| Zusätzlich | Miete während der Bauzeit | mögliche Renovierung |
Die Ergebnisse sind Produkte: 48 × 16.783 PLN, 48 × 16.723 PLN, 2 % × 802.704 PLN (unter der Annahme, dass der Preis dem Marktwert entspricht) sowie 48 × 1.500 bis 3.000 PLN.
Was die Tabelle zeigt. Eine Wohnung im Rohbauzustand kostet insgesamt rund 59.000 bis 131.000 PLN mehr als eine Gebrauchtwohnung mit PCC (ohne PCC rund 75.000 bis 147.000 PLN mehr), vor allem wegen des Ausbaus. Die bezugsfertige Gebrauchtwohnung kommt günstiger, aber nur, wenn sie nicht renoviert werden muss. Muss sie es, ist die Tabelle neu zu rechnen; wie, beschreiben wir im Beitrag Rentabilität einer Renovierungswohnung berechnen.
Steuern: Warum gibt es auf dem Erstmarkt keine PCC, auf dem Zweitmarkt aber schon?
Erstmarkt. Verkauft der Bauträger die Wohnung mit Mehrwertsteuer, zahlt der Käufer keine PCC (Art. 2 Nr. 4 Buchst. a PCC-Gesetz, einheitlicher Text Dz.U. 2026 Pos. 191). Die Mehrwertsteuer beträgt für Wohnungen bis 150 m² 8 %, für den Teil über 150 m² 23 % (Mehrwertsteuergesetz, einheitlicher Text Dz.U. 2026 Pos. 1263, Stand Oktober 2026). Sie ist bereits im Preis enthalten. Ausnahme: Ist der Verkauf des Bauträgers von der Mehrwertsteuer befreit, werden 2 % PCC trotzdem fällig. Fragen Sie im Verkaufsbüro (biuro sprzedaży) danach.
Zweitmarkt. Die PCC beträgt 2 % des Marktwerts und wird vom Käufer gezahlt (Art. 7 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. a PCC-Gesetz). Seit dem 31.08.2023 gilt eine Befreiung für die erste Wohnung (Art. 9 Nr. 17): Sie greift, wenn der Käufer noch nie eine Wohnung, ein Haus oder ein genossenschaftliches Recht an einer Wohnung besaß, auch nicht als Anteil. Nicht schädlich ist nur ein geerbter Anteil bis 50 %.
Steuern in Polen hängen nicht von der Staatsangehörigkeit ab, diese Regeln gelten also auch für Ausländer. Wenn Sie im Ausland eine Wohnung besitzen oder besaßen, zum Beispiel in der Ukraine, planen Sie die Befreiung nicht fest ein, bevor der Notar bestätigt, dass er sie anwendet.
Wie viele Monate Miete kommen zum Preis einer Wohnung im Bau hinzu?
Zur Rechnung für eine neue Wohnung im Bau gehört noch eine Position: die Miete, die Sie bis zur Schlüsselübergabe zahlen. Laut GUS dauerte der Bau von Mehrfamilienhäusern in Polen 2025 im Schnitt 24,8 Monate vom Baubeginn bis zur Nutzungsfreigabe (Veröffentlichung vom 30.06.2026). Unterschreiben Sie zu Baubeginn, warten Sie auf die Schlüssel also in der Regel rund 2 Jahre. Das ist ein Landesdurchschnitt, kein Termin aus Ihrem Vertrag: Verbindlich ist das im Bauträgervertrag (umowa deweloperska) festgelegte Datum (Art. 35 Abs. 1 Nr. 7 Bauträgergesetz).
Die Formel ist einfach: monatliche Miete × Zahl der Monate bis zur Schlüsselübergabe. Addieren Sie das Ergebnis zu den Kosten der Wohnung im Bau, bevor Sie sie mit einer Gebrauchtwohnung vergleichen. Eine fertige Wohnung vom Bauträger hat diese Position nicht; wie Sie beide Varianten in Geld vergleichen, steht im Beitrag was das Warten auf eine Wohnung im Bau kostet.
Was kostet der Ausbau einer Wohnung im Rohbauzustand?
Schätzungen von Kostenrechner-Portalen für Warschau:
- cennik-kosztorys.pl (Mai 2026): Basisstandard 1.500 bis 2.500 PLN/m², Premium 3.000 bis 5.000 PLN/m² (Material, Arbeit und Planung);
- RynekPierwotny.pl (Juli 2026): schlüsselfertig im mittleren Standard bis 3.000 PLN/m², im gehobenen rund 4.000 bis 5.000 PLN/m².
Für die Rechnung setzen wir 1.500 bis 3.000 PLN/m² an. Das sind keine amtlichen Daten; die tatsächlichen Kosten hängen vom Standard und vom Angebot des Handwerksbetriebs ab.
Was ändert sich in der Rechnung, wenn Sie als Ausländer kaufen?
Preise und Steuern sind dieselben wie für Polen. Unterschiede gibt es bei den Formalitäten:
- Eine MSWiA-Genehmigung ist für eine selbstständige Wohnung nicht nötig (Art. 8 Abs. 1 Nr. 1 des Gesetzes über den Immobilienerwerb durch Ausländer). Warschau liegt nicht in der Grenzzone.
- Unterlagen auf Polnisch. Der Bauträgervertrag und beim Gebrauchtkauf der Kaufvertrag sind notarielle Urkunden (akt notarialny). Sprechen Sie kein Polnisch, übersetzt der Notar die Urkunde selbst oder lässt sie von einem vereidigten Übersetzer (tłumacz przysięgły) übersetzen (Art. 87 § 1 Nr. 1 Notariatsgesetz). Die Kosten des Übersetzers rechnen Sie hinzu, falls Sie einen brauchen.
- Geld im Ausland. Kaufen Sie mit eigenen Mitteln, haben Notar und Makler Pflichten nach den Vorschriften zur Geldwäschebekämpfung. Stellen Sie vorab Unterlagen zusammen, die die Herkunft der Mittel belegen.
Einzelheiten zu diesen Formalitäten finden Sie im ausführlichen Vergleich von Erst- und Zweitmarkt.
Reichen die NBP-Durchschnittswerte für eine Entscheidung?
Nein. Sie gelten für ganz Warschau, der Preis einer konkreten Wohnung hängt aber von Stadtbezirk, Größe, Stockwerk und Standard ab. Preise nach Stadtbezirken nennen wir in diesem Text nicht, weil sich die NBP-Daten, auf die wir uns stützen, auf die ganze Stadt beziehen.
- Sehen Sie sich Neubauwohnungen in Warschau im Katalog an: Die Preise stammen aus den offenen Daten der Bauträger auf dane.gov.pl und werden mit Datum angezeigt.
- Vergleichen Sie beim Gebrauchtkauf das Angebot mit tatsächlichen Verkaufspreisen und lesen Sie vor dem Vertrag, was Sie vor dem Kauf einer Gebrauchtwohnung prüfen sollten.
- Brauchen Sie ein bestimmtes, lange bebautes Viertel, etwa wegen der Schule Ihres Kindes, gibt es dort womöglich gar keine neuen Bauvorhaben.
Worauf Sie bei der Wahl achten sollten: eine Fragenliste
Eine Neubauwohnung schneidet besser ab, wenn:
- Sie in der Regel rund 2 Jahre warten und in dieser Zeit Miete zahlen können oder eine fertige Wohnung vom Bauträger kaufen;
- Sie 72.000 bis 144.000 PLN Reserve für den Ausbau von etwa 48 m² haben;
- Sie lieber in Raten auf ein Treuhandkonto (mieszkaniowy rachunek powierniczy) zahlen als den ganzen Betrag bei der Beurkundung.
Die Gebrauchtwohnung schneidet besser ab, wenn:
- Sie schnell einziehen und keine Miete mehr zahlen wollen;
- Sie beide Ihre erste Wohnung kaufen und der Notar die PCC-Befreiung bestätigt hat;
- Sie einen bestimmten Stadtbezirk brauchen, in dem es keine Neubauten gibt;
- Sie Zeit haben, das Grundbuch (księga wieczysta) und den Vertragsentwurf zu lesen und übersetzen zu lassen.
Was kostet ein Makler?
- Erstmarkt. Wir verlangen vom Käufer keine Vergütung für die Hilfe beim Kauf vom Bauträger. Unsere Vergütung auf dem Erstmarkt ergibt sich aus Verträgen mit Bauträgern. Wir melden Sie im Verkaufsbüro als unseren Kunden an, bevor Sie dort allein zum ersten Mal vorbeikommen, schreiben Sie uns also, bevor Sie hingehen. Danach gehen wir gemeinsam hin, gehen mit Ihnen den Informationsprospekt (prospekt informacyjny) und den Vertragsentwurf durch und zeigen, was Sie den Bauträger oder einen Rechtsanwalt fragen sollten.
- Zweitmarkt. Die Vergütung und wer sie zahlt, legen wir im Maklervertrag (umowa pośrednictwa) fest.
Makler ist Vladyslav Moroz (Einzelunternehmer, mit OC-Haftpflichtversicherung). Wir beraten in sieben Sprachen, darunter Polnisch, Ukrainisch, Englisch, Deutsch, Türkisch und Italienisch.
FAQ
Ist eine Neubauwohnung in Warschau teurer als eine Gebrauchtwohnung?
Laut NBP lag der durchschnittliche Transaktionspreis in Warschau im 2. Quartal 2026 (März bis Mai) bei 16.783 PLN/m² auf dem Erstmarkt und 16.723 PLN/m² auf dem Zweitmarkt, also rund 60 PLN/m² Unterschied. Rechnen Sie aber den Ausbau einer Wohnung im Rohbauzustand (stan deweloperski), die PCC-Steuer beim Gebrauchtkauf und die Miete während der Bauzeit hinzu, kann der Endpreis um Zehntausende Zloty abweichen.
Warum weicht der Angebotspreis einer Gebrauchtwohnung vom Kaufpreis ab?
Nach NBP-Daten für das 2. Quartal 2026 lag der durchschnittliche Angebotspreis auf dem Warschauer Zweitmarkt bei 19.059 PLN/m², der Transaktionspreis bei 16.723 PLN/m², also rund 2.300 PLN/m² darunter. Auf dem Erstmarkt ist der Abstand kleiner: 18.488 PLN/m² im Angebot gegenüber 16.783 PLN/m² beim Verkauf, rund 1.700 PLN/m². Das sind unsere Berechnungen auf Grundlage der NBP-Daten.
Wie viel PCC zahle ich beim Kauf einer Gebrauchtwohnung für 800.000 PLN?
Die PCC (Steuer auf zivilrechtliche Rechtsgeschäfte) beträgt 2 % des Marktwerts und wird vom Käufer gezahlt (Art. 7 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. a PCC-Gesetz, Stand Oktober 2026), bei 800.000 PLN also 16.000 PLN. Wer noch nie eine Wohnung, ein Haus oder ein genossenschaftliches Recht an einer Wohnung besaß, kann die Befreiung nutzen (Art. 9 Nr. 17). Beim Kauf vom Bauträger mit Mehrwertsteuer fällt keine PCC an.
Was kostet der Ausbau einer 48-m²-Wohnung im Rohbauzustand?
Kostenrechner-Portale nennen für 2026 rund 1.500 bis 3.000 PLN/m² für Basis- und Mittelstandard, bei 48 m² also etwa 72.000 bis 144.000 PLN. Das sind keine amtlichen Daten; den echten Preis nennt erst das Angebot eines Handwerksbetriebs.
Reichen die NBP-Durchschnittswerte für den Vergleich von Neubau und Gebrauchtwohnung?
Nein. Sie gelten für ganz Warschau, der Preis hängt aber von Stadtbezirk, Größe, Stockwerk und Zustand ab. Die NBP-Werte sind ein Orientierungspunkt; vergleichen Sie ein konkretes Angebot mit tatsächlichen Verkaufspreisen und mit der Preishistorie auf der Website des Bauträgers.
Sie vergleichen konkrete Neubau- und Gebrauchtangebote? Schreiben Sie uns vor Ihrem ersten Besuch im Verkaufsbüro eines Bauträgers. Wir melden Sie als unseren Kunden an, gehen mit Ihnen den Informationsprospekt und den Vertragsentwurf durch, zeigen, was Sie den Bauträger oder einen Rechtsanwalt fragen sollten, und begleiten Sie ins Verkaufsbüro. Für die Hilfe beim Kauf vom Bauträger berechnen wir Ihnen keine Vergütung.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Dieser Text dient der Information und ist keine Rechtsberatung (Tekst ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną). Rechtsstand Oktober 2026.