Varşova’da iki piyasanın metrekare ortalamaları bugün neredeyse aynı; bu yüzden yalnızca m² fiyatına bakmak size karar için bir şey söylemez. NBP’ye göre 2026’nın 2. çeyreğinde (mart–mayıs) ortalama işlem fiyatı birincil piyasada 16.783 zł/m², ikincil piyasada 16.723 zł/m² idi. Farkı fiyata eklenen kalemler yaratır: tadilat, PCC ve inşaat süresince ödenen kira. Aşağıda bunları, NBP ortalama fiyatlarıyla 48 m² bir daire için hesaplıyoruz. Ekim 2026 itibarıyla.
Varşova’da NBP ortalama fiyatları ne gösteriyor?
NBP’nin en son verileri 2026’nın 2. çeyreğine aittir (NBP veri tabanında mart, nisan ve mayıs); dosyada 3. çeyrek verisi henüz yok.
Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın.
| Varşova, NBP verileri | Birincil piyasa | İkincil piyasa |
|---|---|---|
| Ortalama ilan fiyatı, 2026 2. çeyrek | 18.488 zł/m² | 19.059 zł/m² |
| Ortalama işlem fiyatı, 2026 2. çeyrek | 16.783 zł/m² | 16.723 zł/m² |
| İşlem fiyatı değişimi, 2025 2. çeyrek → 2026 2. çeyrek | +%2,4 | +%1,3 |
Yıllık değişim, NBP verileri üzerinden yaptığımız hesaptır. NBP fiyatlarına KDV dahildir ve Varşova’nın idari sınırları içindeki çok aileli binalardaki daireleri kapsar. NBP, verilerin sonradan düzeltilebileceğini belirtir.
Metrohouse ve Credipass, Varşova ikinci el piyasası için 2026’nın 2. çeyreğinde ortalama işlem fiyatını 15.823 zł/m² olarak verir. Bu farklı bir örneklemdir (tek bir aracı ağının işlemleri); bu yüzden NBP verileriyle ortalamasını almıyoruz.
İlandaki fiyat neden ödeyeceğiniz fiyat değildir?
İkincil piyasada ortalama ilan fiyatı, 2026’nın 2. çeyreğinde ortalama işlem fiyatından yaklaşık 2,3 bin zł/m² yüksekti (19.059 zł/m² karşısında 16.723 zł/m²). Birincil piyasada fark yaklaşık 1,7 bin zł/m² (18.488 zł/m² karşısında 16.783 zł/m²). Bunlar NBP verileri üzerinden yaptığımız hesaplardır.
Pratik sonuç: ikinci elde ilan fiyatını yalnızca başka ilanlarla karşılaştırmayın. Dairelerin gerçekten satıldığı fiyatlarla kıyaslayın ve pazarlık payını hesaba katın. Müteahhitte gelince, dairenin fiyat geçmişini internet sitesinde kontrol edin: müteahhit orada KDV’li fiyatları ve değişimlerini göstermek zorundadır (müteahhitlik kanunu md. 19a, t.j. Dz.U. 2026 poz. 880).
48 m² ortalama fiyatlarla ne tutar: hesap
48 m² ve NBP ortalama işlem fiyatlarını alıyoruz. Bu bir hesap örneğidir, teklif değil: belirli bir daire farklı fiyatta olabilir.
Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın.
| Kalem | Birincil piyasa (teslim durumu) | İkincil piyasa (oturmaya hazır) |
|---|---|---|
| 48 m² fiyatı | 805.584 zł | 802.704 zł |
| Vergi | KDV fiyata dahil, PCC 0 zł | PCC %2: yaklaşık 16.054 zł veya muafiyetle 0 zł |
| Tadilat | 72.000–144.000 zł | genellikle 0 zł, tadilat gerekmiyorsa |
| Toplam ödeme | 877.584–949.584 zł | 802.704–818.758 zł |
| Ek olarak | inşaat süresince kira | olası tadilat |
Sonuçlar çarpımlardır: 48 × 16.783 zł, 48 × 16.723 zł, %2 × 802.704 zł (fiyatın piyasa değerine eşit olduğu varsayımıyla) ve 48 × 1.500–3.000 zł.
Tablodan çıkan sonuç. Teslim durumundaki daire toplamda, PCC dahil ikinci elden yaklaşık 59–131 bin zł daha pahalıdır (PCC’siz karşılaştırmada yaklaşık 75–147 bin zł); fark esas olarak tadilattan gelir. Oturmaya hazır ikinci el daire daha ucuza çıkar, ancak yalnızca tadilat gerektirmiyorsa. Gerektiriyorsa tabloyu yeniden hesaplamak gerekir; nasıl, tadilatlı dairenin kârlılığı nasıl hesaplanır yazımızda anlatılıyor.
Vergiler: birincil piyasada neden PCC yok, ikincilde var?
Birincil piyasa. Müteahhit daireyi KDV ile sattığında alıcı PCC ödemez (PCC kanunu md. 2 pkt 4 lit. a, t.j. Dz.U. 2026 poz. 191). KDV, 150 m²’ye kadar daireler için %8, 150 m² üzerindeki kısım için %23’tür (KDV kanunu, t.j. Dz.U. 2026 poz. 1263, Ekim 2026 itibarıyla). KDV fiyata zaten dahildir. İstisna: müteahhidin satışı KDV’den muaf ise yine de %2 PCC ödenir. Bunu satış ofisinde sorun.
İkincil piyasa. PCC piyasa değerinin %2’sidir ve alıcı öder (PCC kanunu md. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a). 31.08.2023’ten beri ilk daire için muafiyet geçerlidir (md. 9 pkt 17): alıcı hiç daire, ev veya kooperatif konut hakkına sahip olmamışsa, pay olarak bile, uygulanır. Yalnızca miras kalan, %50’ye kadar olan pay engel olmaz.
Polonya’da vergiler vatandaşlığa bağlı değildir; bu kurallar yabancılar için de geçerlidir. Yurt dışında, örneğin Türkiye’de, bir dairenize sahipseniz veya sahip olduysanız, noter muafiyeti uygulayacağını doğrulamadan bütçenize muafiyeti dahil etmeyin.
İnşaat halindeki daire için kaç aylık kira eklenmeli?
İnşaat halindeki yeni daire hesabında bir kalem daha gerekir: anahtarları teslim alana kadar ödediğiniz kira. GUS’a göre 2025’te Polonya’da çok aileli binalar, inşaatın başlamasından kullanıma verilmesine kadar ortalama 24,8 ayda yapıldı (30.06.2026 tarihli yayın). Sözleşmeyi inşaatın başında imzalıyorsanız, anahtarlar için genellikle yaklaşık 2 yıl beklersiniz. Bu tüm ülkenin ortalamasıdır, sözleşmenizdeki tarih değil: sizi müteahhitlik sözleşmesinde (umowa deweloperska) yazılı tarih bağlar (müteahhitlik kanunu md. 35 ust. 1 pkt 7).
Formül basit: aylık kira × anahtar tesliminine kadar ay sayısı. Sonucu, ikinci elle karşılaştırmadan önce inşaat halindeki dairenin maliyetine ekleyin. Müteahhitten hazır daire bu kaleme sahip değildir; iki seçeneği parayla nasıl karşılaştıracağınızı inşaat halindeki daireyi beklemenin maliyeti yazımızda anlatıyoruz.
Teslim durumundaki dairenin tadilatı ne kadar tutar?
Varşova için maliyet portallarının tahminleri:
- cennik-kosztorys.pl (Mayıs 2026): temel standart 1.500–2.500 zł/m², premium 3.000–5.000 zł/m² (malzeme, işçilik ve proje);
- RynekPierwotny.pl (Temmuz 2026): orta standartta “anahtar teslim” en fazla 3.000 zł/m², yüksek standartta yaklaşık 4.000–5.000 zł/m².
Hesapta 1.500–3.000 zł/m² alıyoruz. Bunlar resmî veri değildir; gerçek maliyet standarda ve müteahhidin teklifine bağlıdır.
Yabancı olarak alıyorsanız hesapta ne değişir?
Fiyatlar ve vergiler bir Polonyalı için olduğu gibidir. Farklar formalitelerde:
- MSWiA izni müstakil konut için gerekli değildir (yabancıların taşınmaz edinmesi hakkındaki kanun md. 8 ust. 1 pkt 1). Varşova sınır bölgesinde değildir.
- Belgeler Lehçe. Müteahhitlik sözleşmesi ve ikinci elde satış sözleşmesi noter senedidir (akt notarialny). Lehçe bilmiyorsanız noter senedi kendisi veya yeminli tercüman (tłumacz przysięgły) aracılığıyla tercüme eder (Prawo o notariacie md. 87 § 1 pkt 1). İhtiyacınız varsa tercüman ücretini hesaba ekleyin.
- Yurt dışındaki para. Kendi kaynaklarınızla alırken noter ve aracı, kara para aklamanın önlenmesi mevzuatından doğan yükümlülüklere sahiptir. Fonların kaynağını gösteren belgeleri önceden toplayın.
Bu formalitelerin ayrıntıları birincil ve ikincil piyasanın tam karşılaştırması yazımızdadır.
Karar için NBP ortalamaları yeterli mi?
Hayır. Bunlar tüm Varşova’nın ortalamasıdır; belirli bir dairenin fiyatı ilçeye, metrekareye, kata ve standarda bağlıdır. Dayandığımız NBP verileri tüm şehri kapsadığı için bu yazıda ilçelere göre fiyat vermiyoruz.
- Katalogdaki Varşova sıfır dairelerine bakın: fiyatları dane.gov.pl’deki müteahhit açık verilerinden alıyor ve tarihiyle gösteriyoruz.
- İkincil piyasada teklifi gerçek işlem fiyatlarıyla karşılaştırın; sözleşmeden önce ikinci el işlemden önce nelere bakılmalı yazısına göz atın.
- Çocuğunuzun okulu gibi bir nedenle belirli, çoktan yapılaşmış bir semte ihtiyacınız varsa, orada hiç yeni yatırım olmayabilir.
Seçerken sorulacak sorular
Sıfır daire şu durumlarda daha iyi çıkar:
- genellikle yaklaşık 2 yıl bekleyip bu sürede kira ödeyebiliyorsanız ya da müteahhitten hazır daire alıyorsanız;
- yaklaşık 48 m² tadilat için 72.000–144.000 zł ayırabiliyorsanız;
- tüm tutarı senet anında değil, güvence hesabına (rachunek powierniczy) taksitlerle ödemeyi tercih ediyorsanız.
İkinci el şu durumlarda daha iyi çıkar:
- hızlı taşınıp kira ödemeyi bırakmak istiyorsanız;
- ikiniz de ilk dairenizi alıyorsanız ve noter PCC muafiyetini onayladıysa;
- yeni yatırımın olmadığı belirli bir ilçeye ihtiyacınız varsa;
- tapu sicilini (księga wieczysta) ve sözleşme taslağını okuyup tercüme ettirecek vaktiniz varsa.
Aracının maliyeti nedir?
- Birincil piyasa. Müteahhitten alımda yardım için alıcıdan ücret almıyoruz. Birincil piyasadaki ücretimiz müteahhitlerle yaptığımız sözleşmelerden doğar. Satış ofisinde ilk bağımsız ziyaretinizden önce sizi müşterimiz olarak bildiriyoruz; bu yüzden oraya gitmeden önce bize yazın. Sonra birlikte gideriz, bilgi prospektüsünü (prospekt informacyjny) ve sözleşme taslağını sizinle birlikte inceleriz, müteahhide veya avukata ne soracağınızı gösteririz. Birincil piyasadaki ücretimiz müteahhitlerle yaptığımız sözleşmelerden doğar.
- İkincil piyasa. Ücreti ve kimin ödeyeceğini aracılık sözleşmesinde belirleriz.
Aracı Vladyslav Moroz’dur (JDG, OC sigortası). Lehçe, Ukraynaca, Rusça, İngilizce, Almanca, Türkçe ve İtalyanca hizmet veriyoruz.
FAQ
Varşova’da sıfır daire ikinci elden daha pahalı mı?
NBP verilerine göre 2026’nın 2. çeyreğinde (mart–mayıs) Varşova’da ortalama işlem fiyatı birincil piyasada 16.783 zł/m², ikincil piyasada 16.723 zł/m² idi; fark yaklaşık 60 zł/m². Ancak teslimde tadilat gerektiren konutun tadilatı, ikinci elde PCC ve inşaat sırasındaki kira eklenince nihai maliyet onbinlerce zloti farklı olabilir.
İkinci el piyasada ilan fiyatı neden işlem fiyatından farklı?
NBP’ye göre 2026’nın 2. çeyreğinde Varşova’da ikinci elde ortalama ilan fiyatı 19.059 zł/m², işlem fiyatı 16.723 zł/m² idi; fark yaklaşık 2,3 bin zł/m². Birincil piyasada fark daha küçük: ilanda 18.488 zł/m², işlemde 16.783 zł/m², yani yaklaşık 1,7 bin zł/m². Bunlar NBP verileri üzerinden yaptığımız hesaplardır.
İkinci elden 800.000 zł’lik daire alırsam ne kadar PCC öderim?
PCC oranı piyasa değerinin %2’sidir ve alıcı öder (PCC kanunu md. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a, Ekim 2026 itibarıyla); 800.000 zł’de bu 16.000 zł eder. Alıcı daha önce hiç daire, ev veya kooperatif konut hakkına sahip olmadıysa muafiyetten yararlanabilir (md. 9 pkt 17). KDV’li olarak müteahhitten alırken PCC ödemezsiniz.
48 m² teslim durumundaki dairenin tadilatı ne kadar tutar?
Maliyet portallarının 2026 tahminlerine göre temel ve orta standart yaklaşık 1.500–3.000 zł/m²; 48 m² için yaklaşık 72.000–144.000 zł eder. Bunlar resmî veri değildir; kesin fiyatı ancak müteahhidin teklifi verir.
Sıfır ve ikinci el fiyat karşılaştırması için NBP ortalamaları yeterli mi?
Hayır. Bunlar tüm Varşova’nın ortalamasıdır; fiyat ilçeye, metrekareye, kata ve standarda göre değişir. NBP ortalamaları bir referans noktası verir; somut bir teklifi işlem fiyatlarıyla ve müteahhidin internet sitesindeki fiyat geçmişiyle karşılaştırın.
Somut sıfır ve ikinci el tekliflerini mi karşılaştırıyorsunuz? Müteahhidin satış ofisine ilk ziyaretinizden önce bize yazın. Sizi müşterimiz olarak bildirir, bilgi prospektüsünü ve sözleşme taslağını sizinle inceler, müteahhide veya avukata ne soracağınızı gösterir ve ofise birlikte gideriz. Müteahhitten alımda yardım için sizden ücret almıyoruz.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Bu metin bilgilendirme amaçlıdır; hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Hukuki durum Ekim 2026 itibarıyladır.