Tadilatlı daire mi hazır daire mi: Varşova’da nasıl hesaplanır

Varşova’da tadilat gerektiren eski daire, yalnızca şu durumda kazançlıdır: fiyat, PCC, noter, tadilatın kendisi ve kira ödeyip taşınamadığınız aylar toplandığında, aynı semtte aynı metrekaredeki hazır dairenin fiyatının altında kalıyorsa. NBP’ye göre Varşova ikinci el piyasasında ortalama işlem fiyatı 2026’nın 2. çeyreğinde yaklaşık 16.700 zł/m² idi. Ülke geneli 2026 tahminlerine göre 50 m²’lik kapsamlı tadilat 100.000 zł’nin üzerindedir. Böyle bir hesapta pay çoğu zaman ince olur; bu yüzden satıcıyı aramadan önce kâğıt üzerinde hesap yapmaya değer.

Bu yazı, Varşova’da zaten yaşayan, kirada oturan ve daha az ödemek için eski bir daire almak isteyen kişiler içindir. Hazır bir maliyet tablosu, rakamlı bir örnek, tarihli tadilat fiyat aralıkları, izinler ve kontrollerle ilgili kısa kurallar ve ayrıca yabancının durumuna ayrılmış bir bölüm bulacaksınız. Rakamlar ve hukuki durum: Ekim 2026.

Hesap tablosu: yazmanız gereken yedi kalem

Çıkış noktası bir eşitsizliktir:

fiyat + PCC + noter ve mahkeme harçları + yedekli tadilat + tadilat dönemi giderleri ≤ hazır eşdeğerin fiyatı

Pratikte tabloya yedi kalem yazarsınız. Her biri için sonraki bölümlerde ya rakamın kaynağı ya da notere sorulması gerektiği bilgisi var.

Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın. →

Aynı tabloyu, aynı semtteki ve benzer binadaki hazır daire için de doldurun. O zaman fiyat farkının, tadilat tarafında eklenen her şeyi karşılayıp karşılamadığını görürsünüz.

2. kalem: PCC ve ilk daire muafiyeti

İkinci el piyasada medeni hukuk işlemleri vergisi (PCC) %2’dir (PCC kanunu art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a, birleşik metin Dz.U. 2026 poz. 191). Matrah piyasa değeridir ve kanun bunu belirlerken özellikle dairenin durumunun ve eskime derecesinin dikkate alınmasını ister (art. 6 ust. 2). Yani dairenin durumu önemlidir. Senetteki değer düşük gösterilmişse vergi dairesi, değeri belirtmeniz veya yükseltmeniz için en az 14 günlük bir süre verir (art. 6 ust. 3). Vergiyi noter, vergi kesinti sorumlusu olarak tahsil eder (art. 10 ust. 2).

31 Ağustos 2023’ten beri art. 9 pkt 17’deki muafiyet geçerlidir. Satın alma gününde ve daha önce konutun veya evin mülkiyet hakkı, kooperatif mülkiyet hakkı veya bunlarda payı olmayan alıcıyı kapsar. İstisna, mirasla edinilen %50’ye kadar paydır. İkiniz birlikte alırsanız, NSA’nın 7 Nisan 2026 tarihli kararı (III FSK 281/25) muafiyetin şartları taşıyan kişinin payı oranında işleyebileceğini kabul etti. Dava evli olmayan bir çiftle ilgiliydi ve tek bir davadaki karardır; bu yüzden senetten önce notere PCC’yi nasıl hesaplayacağını sorun.

3., 5., 6. ve 7. kalemler: tadilat süresinin bedeli vardır

Noter ve harçlar. Noter ücretini ve tapu sicili kayıtları için mahkeme harçlarını, ön sözleşmeden önce noterden hesaplamasını isteyin.

Tadilat dönemi. Bu aylarda genellikle iki kez ödersiniz: şimdiki daireye kira, yeni daireye giderler. Konut kooperatifinde giderlere tadilat fonu payı da dahildir (konut kooperatifleri kanunu art. 6 ust. 3). Krediyle alıyorsanız bir de taksit eklenir. Bu tutarların hepsini tabloya yazın.

Kaç ay dayanırsınız. Her seçenek için, hazır eşdeğerin fiyatı ile tadilatlı dairenin toplam maliyeti (1–4. kalemler) arasındaki farkı hesaplayın. Bunu 5–7. kalemlerdeki aylık giderlerin toplamına bölün. Sonuç, tasarrufun bittiği ay sayısıdır. Ekip bundan fazla süre isterse hazır daire daha ucuza gelir.

Rakamlı örnek: 480.000 zł’ye 40 m²

Girdiler uygulama için varsayımlardır, piyasa verisi değildir. 480.000 zł’ye 40 m²’lik bir daire. Orta standartta m² başına 2.000–3.500 zł tadilat (Oferteo, Mayıs 2026), yani 80.000–140.000 zł. Muafiyetsiz %2 PCC 9.600 zł eder. Toplam 569.600–629.600 zł; noter ve kira ayları henüz dahil değil.

Şimdi hazır eşdeğer. 40 m², NBP’nin 2026’nın 2. çeyreği Varşova ortalama işlem fiyatı kadar olsaydı, 40 × 16.700 zł = 668.000 zł. Kâğıt üzerindeki fark yaklaşık 38.400–98.400 zł. Ama bu bütün şehrin ortalamasıdır, sizin semtinizin değil; bu yüzden tabloya baktığınız hazır dairenin gerçek fiyatını yazın. PCC muafiyetinde tadilatlı dairenin maliyetinden 9.600 zł düşün. Farkın tamamından ayrıca noteri ve çift ödeme aylarını da ödemeniz gerekir.

4. kalem: kapsamlı tadilat m² başına ne kadar

Varşova için doğrulanmış ayrı bir ortalama yok. 2026 tarihli iki bağımsız kaynak ülke geneli için uyumlu aralıklar veriyor:

Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın. →

kb.pl fiyat listesinden (Nisan 2026, brüt fiyatlar, internet tekliflerine dayalı tahmin) Varşova’daki tekil işlerin fiyatları:

• malzemeli yeni elektrik noktası: 229 zł;
• elektrik noktasının değiştirilmesi, yalnızca işçilik: 119 zł;
• alçı sıva: 62,20 zł/m²;
• duvar karosu döşeme, standart, malzemesiz: 127 zł/m².

İşçilik pahalanıyor. SEKOCENBUD’a göre keşif işçilik oranları (net) 2026’nın 2. çeyreğinde yıllık %5,4–6,6 arttı. Keşfe, sıva ve karolar söküldüğünde ortaya çıkacak şeyler için bir yedek ekleyin.

“Tadilat gerektirir” ifadesinin arkasında ne var

İlandaki “tadilat gerektirir” satıcının açıklamasıdır; teknik ya da hukuki bir kategori değildir. Maliyeti çoğu zaman görünmeyenler belirler: tesisat, dikey hatlar ve binanın hukuki kısıtları.

• Prefabrik panel bina (wielka płyta). Hükümetin 2019’da duyurduğu ITB araştırmaları (“Wielka płyta jest bezpieczna” bildirisi) bu binaları dayanıklı buldu; ama belirli bir binanın durumu bakımına bağlıdır. Yöneticiden periyodik kontrol tutanaklarını isteyin.
• Eski apartman (kamienica). Binanın tescilli eserler siciline kayıtlı olup olmadığına bakın. Prawo budowlane art. 29 ust. 7’ye göre (3 Haziran 2026’dan itibaren geçerli metin), siciline kayıtlı yapıdaki işler inşaat ruhsatı, sicile kayıtlı alandaki işler ise bildirim gerektirir. Her iki durumda da bölge anıt koruma kurumunun (wojewódzki konserwator zabytków) izni veya itiraz etmediğine dair belge gerekir.
• 90’lar bloğu ve diğerleri. Mülkiyet biçimini belirleyin: dairenin ayrı mülkiyeti (konut sahipleri topluluğu, wspólnota mieszkaniowa) veya kooperatif mülkiyet hakkı. Dikey hatlarda ve duvarlarda yapılacak işler için kime sorulacağını bu belirler.

İzinler: neyi kendiniz yapabilirsiniz, neye bildirim veya karar gerekir

Hukuki durum Ekim 2026 (Prawo budowlane, birleşik metin Dz.U. 2026 poz. 524); tescilli eserler siciline kayıtlı olmayan ve sicile kayıtlı bir alanda bulunmayan binalar için.

Ruhsatsız ve bildirimsiz: dairenin onarımı, yani ilk durumun yeniden oluşturulması (art. 3 pkt 8, art. 29 ust. 4 pkt 2 lit. a); taşıyıcı elemanlara ve dış duvarlara dokunmayan iç tadilat (art. 29 ust. 4 pkt 1 lit. a); gaz dışındaki iç tesisatlar (art. 29 ust. 4 pkt 3 lit. d).

Bildirim: dış duvarların veya taşıyıcı elemanların onarımı (art. 29 ust. 3 pkt 2 lit. b) ve gaz tesisatı (art. 29 ust. 3 pkt 3 lit. d), proje ile (art. 30 ust. 4c). İşlere başlamadan önce kâğıt üzerinde veya e-Budownictwo üzerinden verirsiniz. İdarenin, tebliğden itibaren 21 gün içinde karar yoluyla itiraz etme hakkı vardır. 3 yıl içinde işe başlamazsanız bildirim yeniden verilmelidir (art. 30 ust. 4d, 5 ve 5b).

İnşaat ruhsatı: çok daireli binada taşıyıcı elemanların tadilatı, örneğin taşıyıcı duvarda açıklık, kural olarak ruhsat ister (art. 28 ust. 1).

Konut sahipleri topluluğu ve kooperatif. Ortak mülkün tadilatı (binanın yalnızca daire sahiplerine hizmet etmeyen kısımları ve tesisleri, konut mülkiyeti kanunu art. 3 ust. 2) sahiplerin kararını gerektirir (art. 22 ust. 3 pkt 5); dairelerin birleştirilmesi veya bölünmesi de öyledir (art. 22 ust. 4). Ayrıca ortak alanlarda onarım veya arıza giderme için gerektiğinde yönetimi daireye almanız gerekir (art. 13 ust. 2). Kooperatifin ortak malik olduğu binalarda art. 22’deki kararlar uygun biçimde uygulanır (konut kooperatifleri kanunu art. 27 ust. 2–3). Taşıyıcı duvarlarda, dikey hatlarda, havalandırmada, gazda veya ısıtmada yapılacak işlerde, sözleşmeden önce kooperatiften onay isteyin; tüzüğünü ve yönetmeliğini okuyun.

Tesisatlar: elektriği ve gazı satın almadan önce kim kontrol eder

İşi kim yapar. Elektrik ve gaz tesisatı işlerinde yüklenicinin yeterlilik belgesi olmalıdır: elektrik cihazları için grup 1, gaz için grup 3 (1 Temmuz 2022 tarihli yönetmelik, Dz.U. 2022 poz. 1392). Belge, verildiği tarihten 5 yıl sonra geçerliliğini yitirir (Prawo energetyczne art. 54 ust. 1aa, Ekim 2026 itibarıyla). Yükleniciden güncel belgeyi gösterip göstermeyeceğini sorun.

Bina kontrolleri. Periyodik kontrolleri sakin değil, binanın sahibi veya yöneticisi, yani topluluk, yönetici veya kooperatif yaptırır (Prawo budowlane art. 62, Ekim 2026 itibarıyla):

• yılda en az bir kez: gaz tesisatı ve baca;
• 5 yılda en az bir kez: elektrik tesisatı kontrolü, o cümleden yalıtım direnci ve topraklama.

Kontrolleri inşaat yetkisi olan kişiler yapar. Elektrik ve gaz tesisatını ilgili alanda yeterliliği olan kişiler de kontrol edebilir, bacayı baca ustası. Bu kontrollerin tutanakları, kaparo ödemeden önce ortak tesisatın durumunu gösterir.

Neden satın almadan önce. Alıcının sözleşme yapılırken bildiği kusurdan satıcı sorumlu değildir (Kodeks cywilny art. 557 § 1). Satıcı özel kişiyse taraflar fiziksel kusurlardan doğan ayıp sorumluluğunu (rękojmia) sınırlayabilir veya kaldırabilir (art. 558 § 1). Satıcı kusuru hileyle gizlediyse bu kaldırma işlemez (art. 558 § 2). Taşınmaz kusurlarında rękojmia süresi dairenin tesliminden itibaren 5 yıldır (art. 568 § 1). Belgelerde daha neye bakılacağını ikinci el işlemden önce nelere bakılmalı rehberinde anlattık.

Polonya vatandaşı değilseniz: neler değişir

Hukuki durum Ekim 2026.

Daire almak için izin gerekmez. Bağımsız konutu, uyruğu ne olursa olsun yabancı MSWiA izni olmadan satın alır (yabancıların gayrimenkul edinmesi hakkındaki kanun art. 8 ust. 1 pkt 1, birleşik metin Dz.U. 2017 poz. 2278). İstisna sınır bölgesidir ve Varşova onun listesinde yoktur (art. 8 ust. 3; Dz.U. 2005 nr 188 poz. 1580 sayılı yönetmelik). UKR veya CUKR statüsündeki Ukrayna vatandaşları genel kurallara göre alır; çünkü Ukrayna vatandaşlarına yardım kanununda (birleşik metin Dz.U. 2026 poz. 1293) taşınmazlarla ilgili hüküm yoktur. Arsadaki ve binanın ortak kısımlarındaki pay izin gerektirmez. Ancak daireyle birlikte satılan ayrı bir taşınmazdaki pay, örneğin bir yol payı, MSWiA açıklamalarına göre izin gerektirir. Bu yüzden noterden, işleme tam olarak neyin dahil olduğunu önceden göstermesini isteyin.

Bina belgeleri Lehçedir. Kontrol tutanakları, topluluk kararları, kooperatif tüzüğü ve yüklenicinin keşfi Lehçedir. Onaylı yazılı çeviriyi ve sözlü tercümeyi yeminli tercüman yapar (yeminli tercümanlık meslek kanunu art. 13). Yeminli tercümanların listesini Adalet Bakanı tutar ve BIP’te yayımlar.

Noterde senet. Noter işlemleri Lehçe yapılır. Tarafın isteği üzerine noter ayrıca işlemi yabancı dilde, kendisi veya yeminli tercümanla yürütebilir (Prawo o notariacie art. 2 § 3, birleşik metin Dz.U. 2026 poz. 614). Katılımcı Lehçe bilmiyorsa ve tercümanı yoksa noter kendisi veya tercüman aracılığıyla çevirir (art. 87 § 1 pkt 1). İmzadan önce senet okunur ve noter, katılımcıların içeriğini ve anlamını anladığından emin olmalıdır (art. 94 § 1). Ayıp sorumluluğunun (rękojmia) sınırlanmasına dair maddeyi özellikle dikkatle çevirtin. Eski dairede gizli kusurların bedelini kimin ödeyeceğini bu madde belirler.

Paranın kaynağının kontrolü. Noter ve aracı, Polonya AML kanunu anlamında yükümlü kurumlardır (birleşik metin Dz.U. 2025 poz. 644). Tesadüfi işlem 15.000 euro eşdeğerine eşit veya üzerindeyse kimliğinizi, gerçek faydalanıcıyı ve işlemin amacını belirlerler; paranın kaynağını ise koşullar gerektirdiğinde kontrol ederler (art. 34 ust. 1, art. 35 ust. 1). Bu tedbirler olmadan işlem yapılmaz (art. 41 ust. 1). Banka, yurt dışından gelenler dahil 15.000 euro üzerindeki havaleleri GIIF’e (Maliye Bilgi Genel Müfettişi) bildirir (art. 72). Daire ve tadilat parasının kaynağını gösteren belgeleri elinizin altında tutun.

Vergi aynıdır. %2 PCC ve ilk daire muafiyeti uyruğa bağlı değildir. Muafiyet şartlarını senetten önce notere sorun.

Tadilat sırasında kira. Olağan kirada depozito aylık kiranın 12 katını, kısa süreli (okazjonalny) kirada 6 katını aşamaz (kiracı haklarının korunması kanunu art. 6 ust. 1 ve art. 19a, birleşik metin Dz.U. 2023 poz. 725). Hesaba yalnızca çift ödeme aylarını değil, kirada oturduğunuz dairenin depozitosunun taşındığınızda hemen geri gelmeyeceğini de katın.

Geçici korumadan yararlanıyorsanız. Tadilat süresince Polonya’dan ayrılmayı mı düşünüyorsunuz? 30 günden uzun bir yurt dışı seyahati korumayı sona erdirir (yabancılara koruma sağlanması kanunu art. 109b ust. 1 pkt 2, birleşik metin Dz.U. 2026 poz. 862). Daire satın almak da oturma hakkı vermez; çünkü yabancılar kanunu (birleşik metin Dz.U. 2025 poz. 1079) gayrimenkulü böyle bir dayanak olarak saymaz.

Belediyenin “Lokal za remont” programı: satın alma değildir

“Lokal za remont” programı satışla karıştırılır, oysa m.st. Warszawa envanterinden bir dairenin kiralanmasıdır, satın alma değil. Dayanağı 26 Ocak 2024 tarihli 144/2024 sayılı düzenlemedir. Program, düşük gelir ve karşılanmamış konut ihtiyacı nedeniyle süresiz kira bekleme listesine yazılmış, daireyi kendisi onarabilecek kişiler içindir.

Belediye envanterinden kira için genel ölçütler şunlardır: Varşova’da sürekli ikamet, son 12 aylık gelirin eşiği aşmaması, iyileştirme gerektiren konut koşulları ve ihtiyacı kendi imkânlarıyla karşılayamama. 27.09.2026’daki kontrolde programın sayfasında 2026 için ayrı koşul yoktu. Satın almak için 600.000 zł’niz varsa bu program büyük olasılıkla size göre değildir. Eski ve yeni daire arasında tereddüt ediyorsanız Varşova’da yeni ve ikinci el daire karşılaştırmasına veya müteahhidin anahtar teslim bitirdiği daire yazısına bakın. Eski daire alacaklar için kuralların daha geniş özetini tadilatlı daire satın almak mantıklı mı rehberinde bulabilirsiniz.

FAQ

Varşova’da tadilat gerektiren daire hazır daireden ne kadar ucuza gelir?

Tek ve güvenilir bir rakam yok. Ekim 2026 itibarıyla bu farkı Varşova için ölçen iki bağımsız, tarihli kaynak bulamadık. NBP’den bir başvuru noktası: Varşova ikinci el piyasasında ortalama işlem fiyatı 2026’nın 2. çeyreğinde yaklaşık 16.700 zł/m² idi. Tadilatlı daireyi aynı semtteki ve aynı bina tipindeki hazır dairelerle karşılaştırın.

Polonya’da 50 m²’lik kapsamlı tadilat ne kadar tutar?

2026 tarihli ülke geneli tahminlere göre 50 m²’lik kapsamlı tadilat malzemeyle birlikte 100.000 zł’nin üzerindedir; bu yaklaşık 2.000–3.000 zł/m² eder (nieruchomosci-online.pl, Temmuz 2026). Oferteo (2025–2026 ilan verileri, Mayıs 2026) orta standart için 2.000–3.500 zł/m² veriyor. Bu kaynaklar Varşova için ayrı bir ortalama yayımlamıyor.

Yabancı biri Varşova’da eski bir daireyi izinsiz alabilir mi?

Evet. Bağımsız konutu, uyruğu ne olursa olsun yabancı MSWiA izni olmadan satın alabilir; Varşova sınır bölgesinde değildir (yabancıların gayrimenkul edinmesi hakkındaki kanunun art. 8 ust. 1 pkt 1 ve ust. 3 maddeleri). İzin, daireyle birlikte ayrı bir taşınmazda pay, örneğin bir yol payı, alınıyorsa gerekir (MSWiA açıklamaları). Hukuki durum: Ekim 2026.

İkinci el daire alan kişi hangi vergiyi öder?

Medeni hukuk işlemleri vergisi (PCC) piyasa değerinin %2’sidir ve kanun, değeri belirlerken dairenin durumunun ve eskime derecesinin dikkate alınmasını ister. Uyruk fark etmez. 31.08.2023’ten beri, daha önce konut, ev, kooperatif mülkiyet hakkı veya bunlarda pay sahibi olmamış kişinin ilk dairesi PCC’den muaftır (istisnalarla, art. 9 pkt 17). Hukuki durum: Ekim 2026.

Blokta daire tadilatını resmî makama bildirmek gerekir mi?

Tescilli eserler siciline kayıtlı olmayan ve sicile kayıtlı bir alanda bulunmayan binada sıradan iç tadilat için ne ruhsat ne de bildirim gerekir. Dış duvarların veya taşıyıcı elemanların onarımı ile gaz tesisatı bildirim gerektirir; idare 21 gün içinde itiraz edebilir. Taşıyıcı duvarda açıklık kural olarak inşaat ruhsatı ister. Hukuki durum: Ekim 2026.

Lehçeyi iyi bilmiyorsam noter senedini nasıl imzalarım?

Noter işlemleri Lehçe yapılır. Katılımcı Lehçe bilmiyorsa ve tercümanı yoksa noter senedi kendisi veya yeminli tercüman aracılığıyla çevirir (Prawo o notariacie art. 87 § 1 pkt 1 ve art. 2 § 3). İmzadan önce senet okunur ve noter, içeriği ve anlamını anladığınızdan emin olmak zorundadır (art. 94 § 1). Hukuki durum: Ekim 2026.

Daireyi görmeden önce birlikte hesaplayalım

Tadilatlı bir daireyi ilk kez görmeden önce bize yazın; yeni daireyle karşılaştırıyorsanız, geliştiricinin satış ofisine (biuro sprzedaży) ilk ziyaretinizden önce yazın. İki seçenek için tabloyu doldurmanıza ve yerinde nelere bakacağınızı belirlemenize yardım ederiz. Lehçe, Ukraynaca ve beş başka dilde hizmet veriyoruz.

İkinci el piyasada ücret ve bunu kimin ödeyeceği, aracılık sözleşmesinde (umowa pośrednictwa) belirlenir. Müteahhitten daire alırken yardımımız için sizden ücret almıyoruz. Birincil piyasadaki ücretimiz müteahhitlerle yaptığımız sözleşmelerden doğar. Aracı Vladyslav Moroz’dur (JDG, OC sigortalı).

Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com

Bu metin bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Hukuki durum: Ekim 2026.