Старая квартира под ремонт в Варшаве окупается, только если цена, PCC, нотариус, сам ремонт и месяцы, когда вы платите аренду и не можете въехать, вместе дают меньше, чем готовая квартира такой же площади в том же районе. По данным NBP, средняя цена сделок на вторичном рынке Варшавы во II кв. 2026 г. составляла около 16 700 zł/м². Капитальный ремонт 50 м² стоит по общепольским оценкам 2026 г. свыше 100 000 zł. Запас в таком расчёте бывает тонким, поэтому его стоит сделать на бумаге, пока вы не позвонили продавцу.
Текст для тех, кто уже живёт в Варшаве, снимает жильё и хочет купить старую квартиру, чтобы заплатить меньше. Вы получите готовую таблицу затрат, пример с цифрами, вилки цен на ремонт с датами, краткие правила о согласованиях и проверках и отдельный раздел о положении иностранца. Цифры и правовое состояние: октябрь 2026 г.
Таблица расчёта: семь позиций, которые нужно вписать
Исходное неравенство:
цена + PCC + нотариус и судебные сборы + ремонт с запасом + расходы на период ремонта ≤ цена готового аналога
На практике вы вносите в таблицу семь позиций. Для каждой в следующих разделах есть источник цифры или пометка, что спросить нужно у нотариуса.
Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы.
| Позиция | Откуда взять цифру |
|---|---|
| 1. Цена квартиры под ремонт | объявление, после торга |
| 2. PCC | 2% рыночной стоимости или 0 zł при освобождении для первой квартиры |
| 3. Нотариальная такса и судебные сборы за земельно-ипотечную книгу (księga wieczysta) | расчёт нотариуса до предварительного договора |
| 4. Ремонт | вилка за м² плюс запас на сюрпризы |
| 5. Аренда в период ремонта | месяцы × ваша нынешняя аренда |
| 6. Платежи за новую квартиру в период ремонта | месяцы × czynsz administracyjny или взносы в кооператив |
| 7. Платёж по кредиту в период ремонта (если покупаете в кредит) | месяцы × платёж из предложения банка |
Заполните такую же таблицу для готовой квартиры в том же районе и в похожем доме. Тогда будет видно, покрывает ли разница в цене всё, что добавляется со стороны ремонта.
Позиция 2: PCC и освобождение для первой квартиры
На вторичном рынке налог на гражданско-правовые сделки (PCC) составляет 2% (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a закона о PCC, t.j. Dz.U. 2026 poz. 191). База налога — рыночная стоимость, и закон велит определять её с учётом, в частности, состояния и степени износа (art. 6 ust. 2). Так что состояние квартиры имеет значение. Если стоимость в акте занижена, налоговый орган требует указать или повысить её в срок не менее 14 дней (art. 6 ust. 3). Налог удерживает нотариус как налоговый агент (art. 10 ust. 2).
С 31 августа 2023 г. действует освобождение по art. 9 pkt 17. Оно охватывает покупателя, у которого в день покупки и раньше не было права собственности на жилое помещение или дом, кооперативного права собственности на помещение либо доли в них. Исключение составляет доля до 50%, полученная по наследству. При покупке вдвоём NSA в решении от 7 апреля 2026 г. (III FSK 281/25) признал, что освобождение может действовать пропорционально доле того, кто отвечает условиям. Дело касалось пары, не состоящей в браке, и это решение по одному делу, поэтому до акта спросите нотариуса, как он посчитает PCC.
Позиции 3, 5, 6 и 7: время ремонта стоит денег
Нотариус и сборы. Попросите нотариуса рассчитать нотариальную таксу и судебные сборы за записи в księga wieczysta ещё до предварительного договора.
Период ремонта. В эти месяцы вы обычно платите дважды: аренду за нынешнее жильё и платежи за новое. В жилищном кооперативе в платежи входит и отчисление в ремонтный фонд (art. 6 ust. 3 закона о жилищных кооперативах). При покупке в кредит добавляется ещё и платёж по кредиту. Впишите все эти суммы в таблицу.
Сколько месяцев вы выдержите. Для каждого варианта посчитайте разницу между ценой готового аналога и полной стоимостью квартиры под ремонт (позиции 1–4). Разделите её на сумму ежемесячных расходов из позиций 5–7. Результат — число месяцев, после которого экономия исчезает. Если бригаде нужно больше времени, чем получилось, готовая квартира выходит дешевле.
Пример с цифрами: 40 м² за 480 000 zł
Исходные данные — допущения для упражнения, а не рыночные данные. Квартира 40 м² за 480 000 zł. Ремонт среднего стандарта по 2 000–3 500 zł/м² (Oferteo, май 2026 г.), то есть 80 000–140 000 zł. PCC 2% без освобождения — 9 600 zł. Всего 569 600–629 600 zł, ещё без нотариуса и без месяцев аренды.
Теперь готовый аналог. Если бы 40 м² стоили столько, сколько составляет средняя цена сделок NBP по Варшаве за II кв. 2026 г., то 40 × 16 700 zł = 668 000 zł. Разница на бумаге — около 38 400–98 400 zł. Но это средняя по всему городу, а не по вашему району, поэтому в таблицу впишите цену конкретной готовой квартиры, которую смотрите. При освобождении от PCC вычтите из стоимости квартиры под ремонт 9 600 zł. Из всей разницы ещё нужно оплатить нотариуса и месяцы двойных платежей.
Позиция 4: сколько стоит капитальный ремонт за м²
Отдельной проверенной средней по Варшаве нет. Два независимых источника 2026 г. дают согласованные общепольские вилки:
Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы.
| Источник (дата) | Вилка | Примечание |
|---|---|---|
| nieruchomosci-online.pl (июль 2026 г.) | свыше 100 000 zł за 50 м², около 2 000–3 000 zł/м² | капитальный ремонт, материалы и работа |
| Oferteo (май 2026 г., объявления 2025–2026 гг.) | эконом 1 000–1 800 zł/м², средний 2 000–3 500 zł/м², премиум от 4 000 zł/м² | данные по всей Польше |
Варшавские цены отдельных работ из прайса kb.pl (апрель 2026 г., цены брутто, оценка по предложениям из интернета):
- новая электроточка с материалом: 229 zł;
- переделка электроточки, только работа: 119 zł;
- гипсовая шпаклёвка: 62,20 zł/м²;
- укладка настенной плитки стандартной сложности, без материалов: 127 zł/м².
Работа дорожает. По данным SEKOCENBUD, сметные ставки оплаты труда нетто во II кв. 2026 г. выросли на 5,4–6,6% к прошлому году. Добавьте в смету запас на то, что обнаружится после снятия штукатурки и плитки.
Что скрывается за словами «под ремонт»
В объявлении «под ремонт» — это описание продавца, а не техническая или правовая категория. На стоимость обычно влияет то, чего не видно: инженерные сети, стояки и правовые ограничения здания.
- Wielka płyta (панельный дом). Исследования ITB, о которых правительство сообщало в 2019 г. (сообщение «Wielka płyta jest bezpieczna»), признали такие здания долговечными, но состояние конкретного дома зависит от содержания. Попросите у управляющей компании протоколы периодических проверок.
- Kamienica (дореволюционный доходный дом). Проверьте, внесено ли здание в реестр памятников. Согласно art. 29 ust. 7 Prawa budowlanego (редакция с 3 июня 2026 г.), работы в объекте, внесённом в реестр, требуют разрешения на строительство, а на территории, внесённой в реестр, уведомления. В обоих случаях нужно ещё разрешение воеводского хранителя памятников либо справка о том, что он не возражает.
- Дом 1990-х и любой другой. Выясните форму собственности: отдельная собственность на помещение (wspólnota mieszkaniowa, объединение собственников) или кооперативное право собственности на помещение. От этого зависит, у кого просить согласие на работы со стояками и стенами.
Согласования: что можно делать самому, а что требует уведомления или решения собрания
Правовое состояние на октябрь 2026 г. (Prawo budowlane, t.j. Dz.U. 2026 poz. 524), для зданий, не внесённых в реестр памятников и не стоящих на территории, внесённой в реестр.
Без разрешения и без уведомления: ремонт помещения, то есть восстановление первоначального состояния (art. 3 pkt 8, art. 29 ust. 4 pkt 2 lit. a); перепланировка внутри без вмешательства в несущие элементы и внешние стены (art. 29 ust. 4 pkt 1 lit. a); внутренние инженерные системы, кроме газовых (art. 29 ust. 4 pkt 3 lit. d).
Уведомление: ремонт внешних стен или несущих элементов (art. 29 ust. 3 pkt 2 lit. b) и газовая установка (art. 29 ust. 3 pkt 3 lit. d), с проектом (art. 30 ust. 4c). Подаётся до начала работ, на бумаге или через e-Budownictwo. У органа есть 21 день с момента вручения, чтобы возразить решением. Если не начать работы в течение 3 лет, уведомление нужно подать заново (art. 30 ust. 4d, 5 и 5b).
Разрешение на строительство: перестройка несущих элементов в многоквартирном доме, например проём в несущей стене, как правило, его требует (art. 28 ust. 1).
Объединение собственников и кооператив. Перестройка общей недвижимости (частей здания и устройств, которые служат не только собственникам помещений, art. 3 ust. 2 закона о собственности помещений) требует решения собственников (art. 22 ust. 3 pkt 5), так же как объединение или раздел помещений (art. 22 ust. 4). Вы обязаны также впустить управление в квартиру, если это необходимо для ремонта или устранения аварии в общих частях (art. 13 ust. 2). В зданиях, где совладельцем является кооператив, решения по art. 22 применяются соответственно (art. 27 ust. 2–3 закона о жилищных кооперативах). Если работы касаются несущих стен, стояков, вентиляции, газа или отопления, спросите согласие кооператива ещё до договора и прочитайте его регламент и устав.
Инженерные сети: кто проверяет электрику и газ до покупки
Кто выполняет работы. Для работ с электрическими и газовыми установками исполнителю нужно квалификационное свидетельство: группа 1 для электроэнергетических устройств, группа 3 для газовых (постановление от 1 июля 2022 г., Dz.U. 2022 poz. 1392). Свидетельство теряет силу через 5 лет после выдачи (art. 54 ust. 1aa Prawa energetycznego, состояние на октябрь 2026 г.). Попросите исполнителя показать действующее свидетельство.
Проверки здания. Периодические проверки заказывает собственник или управляющий зданием, то есть объединение собственников, управляющая компания или кооператив, а не житель (art. 62 Prawa budowlanego, состояние на октябрь 2026 г.):
- не реже раза в год: газовые установки и дымоходы;
- не реже раза в 5 лет: в том числе проверка электроустановки, включая сопротивление изоляции и заземление.
Проверки выполняют лица со строительными правами. Электрические и газовые установки могут проверять и лица с квалификацией по надзору, а дымоходы — мастер-трубочист. Протоколы этих проверок покажут состояние общих сетей до того, как вы внесёте задаток.
Почему до покупки. Продавец не отвечает за недостаток, о котором покупатель знал при заключении договора (art. 557 § 1 Kodeksu cywilnego). Если продаёт частное лицо, стороны могут ограничить или исключить ответственность за физические недостатки (rękojmia) (art. 558 § 1). Исключение не действует, если продавец коварно скрыл недостаток (art. 558 § 2). Для недостатков недвижимости срок rękojmia составляет 5 лет с момента передачи помещения (art. 568 § 1). Что ещё проверить в документах, мы описываем в руководстве что проверить перед сделкой на вторичном рынке.
Если вы не гражданин Польши: что меняется
Правовое состояние на октябрь 2026 г.
Разрешение на покупку квартиры не нужно. Самостоятельное жилое помещение иностранец любого гражданства покупает без разрешения MSWiA (art. 8 ust. 1 pkt 1 закона о приобретении недвижимости иностранцами, t.j. Dz.U. 2017 poz. 2278). Исключение касается приграничной зоны, а Варшавы в её перечне нет (art. 8 ust. 3; постановление Dz.U. 2005 nr 188 poz. 1580). Граждане Украины со статусом UKR или CUKR покупают на общих основаниях, потому что в законе о помощи гражданам Украины (t.j. Dz.U. 2026 poz. 1293) норм о недвижимости нет. Доля в земле и в общих частях здания разрешения не требует. А вот доля в отдельной недвижимости, продаваемая вместе с квартирой, например в подъездной дороге, по разъяснениям MSWiA разрешение требует. Попросите нотариуса заранее показать, что именно входит в сделку.
Документы здания на польском. Протоколы проверок, решения объединения собственников, устав кооператива и смета исполнителя написаны по-польски. Письменные заверенные переводы и устный перевод выполняет присяжный переводчик (art. 13 закона о профессии присяжного переводчика). Список присяжных переводчиков ведёт Министр юстиции и публикует в BIP.
Акт у нотариуса. Нотариальные действия проходят на польском. По требованию стороны нотариус может дополнительно провести действие на иностранном языке, сам или с присяжным переводчиком (art. 2 § 3 Prawa o notariacie, t.j. Dz.U. 2026 poz. 614). Если участник не знает польского и пришёл без переводчика, нотариус переводит сам или через переводчика (art. 87 § 1 pkt 1). Перед подписанием акт зачитывают, а нотариус должен убедиться, что участники понимают его содержание и значение (art. 94 § 1). Особенно внимательно попросите перевести пункт об ограничении ответственности за недостатки (rękojmia). В старой квартире именно он решает, кто платит за скрытые дефекты.
Проверка происхождения денег. Нотариус и посредник — обязанные учреждения (instytucje obowiązane) в смысле польского закона AML (t.j. Dz.U. 2025 poz. 644). При разовой сделке на сумму от 15 000 евро и выше они устанавливают вашу личность, конечного бенефициара и цель сделки, а происхождение средств проверяют, когда это оправдано обстоятельствами (art. 34 ust. 1, art. 35 ust. 1). Без этих мер сделка не проводится (art. 41 ust. 1). Банк уведомляет GIIF (Генерального инспектора финансовой информации) о переводах свыше 15 000 евро, в том числе из-за границы (art. 72). Держите под рукой документы об источнике денег на покупку и ремонт.
Налог одинаковый. PCC 2% и освобождение для первой квартиры от гражданства не зависят. Условия освобождения проверьте у нотариуса до акта.
Аренда во время ремонта. При обычной аренде залог не может превышать 12-кратной месячной платы, а при najem okazjonalny (краткосрочной аренде с особой процедурой) — 6-кратной (art. 6 ust. 1 и art. 19a закона о защите прав нанимателей, t.j. Dz.U. 2023 poz. 725). В расчёт включите не только месяцы двойных платежей, но и то, что залог за снимаемую квартиру вернётся не сразу после выезда.
Если вы пользуетесь временной защитой. Собираетесь уехать из Польши на время ремонта? Выезд более чем на 30 дней прекращает защиту (art. 109b ust. 1 pkt 2 закона о предоставлении иностранцам защиты, t.j. Dz.U. 2026 poz. 862). Сама покупка квартиры права на пребывание тоже не даёт, поскольку закон об иностранцах (t.j. Dz.U. 2025 poz. 1079) недвижимость как такое основание не называет.
«Lokal za remont» от города: это не покупка
Программу «Lokal za remont» легко принять за продажу, но это аренда квартиры из фонда m.st. Warszawy, а не покупка. Её основа — распоряжение № 144/2024 от 26 января 2024 г. Программа для людей, внесённых в список ожидающих бессрочной аренды из-за низкого дохода и неудовлетворённых жилищных потребностей, которые могут сами отремонтировать помещение.
Общие критерии аренды из городского фонда: постоянное проживание в Варшаве, доход за последние 12 месяцев не выше порога, жилищные условия, требующие улучшения, и отсутствие возможности решить жилищный вопрос самостоятельно. При проверке 27.09.2026 на странице программы отдельных условий на 2026 год не было. Если у вас есть 600 000 zł на покупку, эта программа, скорее всего, не для вас. Если вы выбираете между старой и новой квартирой, загляните в сравнение новостройки и вторичной квартиры в Варшаве или в текст о квартире с отделкой от застройщика. Более полный обзор правил для покупателей старой квартиры — в руководстве окупается ли покупка квартиры под ремонт.
FAQ
Насколько квартира под ремонт дешевле готовой в Варшаве?
Одной надёжной цифры нет. На октябрь 2026 г. мы не нашли двух независимых датированных источников, которые измеряли бы эту разницу для Варшавы. Ориентир от NBP: средняя цена сделок на вторичном рынке Варшавы во II кв. 2026 г. составила около 16 700 zł/м². Сравнивайте квартиру под ремонт с готовыми в том же районе и в таком же типе дома.
Сколько стоит капитальный ремонт 50 м² в Польше?
По общепольским оценкам 2026 г. капитальный ремонт 50 м² с материалами стоит свыше 100 000 zł, то есть около 2 000–3 000 zł/м² (nieruchomosci-online.pl, июль 2026 г.). Oferteo (данные объявлений 2025–2026 гг., май 2026 г.) даёт для среднего стандарта 2 000–3 500 zł/м². Отдельной средней цифры по Варшаве эти источники не публикуют.
Может ли иностранец купить старую квартиру в Варшаве без разрешения?
Да. Самостоятельное жилое помещение иностранец любого гражданства покупает без разрешения MSWiA, а Варшава не входит в приграничную зону (art. 8 ust. 1 pkt 1 и ust. 3 закона о приобретении недвижимости иностранцами). Статус UKR или CUKR здесь ничего не меняет. Разрешение нужно, если вместе с квартирой покупается доля в отдельной недвижимости, например в подъездной дороге (разъяснения MSWiA). Правовое состояние на октябрь 2026 г.
Какой налог платит покупатель квартиры на вторичном рынке?
Налог на гражданско-правовые сделки (PCC) составляет 2% рыночной стоимости, причём закон требует учитывать в том числе состояние и степень износа помещения. Гражданство значения не имеет. С 31.08.2023 от PCC освобождена покупка первой квартиры лицом, у которого раньше не было жилого помещения, дома, кооперативного права собственности или доли в них (с исключениями, art. 9 pkt 17). Правовое состояние на октябрь 2026 г.
Нужно ли согласовывать ремонт квартиры в многоквартирном доме?
Обычный ремонт внутри квартиры в доме, не внесённом в реестр памятников и не стоящем на территории, внесённой в реестр, не требует ни разрешения, ни уведомления. Уведомление нужно для ремонта внешних стен или несущих элементов и для газовой установки; орган может возразить в течение 21 дня. Проём в несущей стене, как правило, требует разрешения на строительство. Правовое состояние на октябрь 2026 г.
Как подписать нотариальный акт, если я плохо знаю польский?
Нотариальные действия проходят на польском языке. Если участник не знает польского и пришёл без переводчика, нотариус переводит акт сам или через присяжного переводчика (art. 87 § 1 pkt 1 и art. 2 § 3 Prawa o notariacie). Перед подписанием акт зачитывают, а нотариус обязан убедиться, что вы понимаете его содержание и значение (art. 94 § 1). Правовое состояние на октябрь 2026 г.
Посчитаем вместе до просмотра
Напишите нам до первого просмотра квартиры под ремонт, а если сравниваете её с новой, то до первого визита в отдел продаж застройщика. Поможем заполнить таблицу для обоих вариантов и определить, что проверить на месте. Обслуживаем на русском, украинском и ещё пяти языках.
На вторичном рынке вознаграждение и то, кто его платит, мы устанавливаем в договоре посредничества. За помощь в покупке квартиры у застройщика мы не берём с вас вознаграждения. Наше вознаграждение на первичном рынке вытекает из договоров с застройщиками. Посредник — Vladyslav Moroz (JDG, с полисом OC).
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Текст носит информационный характер и не является юридической консультацией. Правовое состояние на октябрь 2026 г.