Stare mieszkanie do remontu opłaca się w Warszawie tylko wtedy, gdy cena, PCC, notariusz, sam remont i miesiące, w których płacisz czynsz najmu i nie możesz się wprowadzić, dają razem mniej niż gotowe mieszkanie o tym samym metrażu w tej samej dzielnicy. Według NBP średnia cena transakcyjna na rynku wtórnym w Warszawie w II kw. 2026 r. wynosiła ok. 16 700 zł/m². Remont generalny 50 m² kosztuje według ogólnopolskich szacunków z 2026 r. ponad 100 000 zł. Margines w takim rachunku bywa cienki, dlatego warto go zrobić na papierze, zanim zadzwonisz do sprzedającego.
Ten tekst jest dla osób, które mieszkają już w Warszawie, wynajmują i chcą kupić stare mieszkanie, żeby zapłacić mniej. Dostajesz gotowy arkusz kosztów, przykład z liczbami, widełki cen remontu z datami, krótkie zasady dotyczące zgód i przeglądów oraz osobną część o sytuacji cudzoziemca. Liczby i stan prawny: październik 2026 r.
Arkusz kalkulacji: siedem pozycji, które musisz wpisać
Punkt wyjścia to nierówność:
cena + PCC + notariusz i opłaty sądowe + remont z rezerwą + koszty okresu remontu ≤ cena gotowego odpowiednika
W praktyce wpisujesz do tabeli siedem pozycji. Dla każdej z nich w kolejnych częściach jest źródło liczby albo informacja, że trzeba zapytać notariusza.
Przesuń tabelę w bok, żeby zobaczyć wszystkie kolumny.
| Pozycja | Skąd wziąć liczbę |
|---|---|
| 1. Cena mieszkania do remontu | oferta, po negocjacji |
| 2. PCC | 2% wartości rynkowej albo 0 zł przy zwolnieniu dla pierwszego mieszkania |
| 3. Taksa notarialna i opłaty sądowe za księgę wieczystą | wyliczenie notariusza przed umową przedwstępną |
| 4. Remont | widełki za m² plus rezerwa na niespodzianki |
| 5. Czynsz najmu w czasie remontu | miesiące × Twój obecny czynsz |
| 6. Opłaty za nowe mieszkanie w czasie remontu | miesiące × czynsz administracyjny lub wpłaty do spółdzielni |
| 7. Rata kredytu w czasie remontu (jeśli kupujesz na kredyt) | miesiące × rata z oferty banku |
Tę samą tabelę wypełnij dla gotowego mieszkania w tej samej dzielnicy i w podobnym budynku. Wtedy zobaczysz, czy różnica w cenie pokrywa wszystko, co dochodzi po stronie remontu.
Pozycja 2: PCC i zwolnienie dla pierwszego mieszkania
Na rynku wtórnym podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) wynosi 2% (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o PCC, t.j. Dz.U. 2026 poz. 191). Podstawą jest wartość rynkowa, a ustawa każe ją ustalać z uwzględnieniem m.in. stanu i stopnia zużycia (art. 6 ust. 2). Stan lokalu ma więc znaczenie. Jeśli wartość w akcie jest zaniżona, organ podatkowy wzywa do jej wskazania lub podwyższenia w terminie nie krótszym niż 14 dni (art. 6 ust. 3). Podatek pobiera notariusz jako płatnik (art. 10 ust. 2).
Od 31 sierpnia 2023 r. działa zwolnienie z art. 9 pkt 17. Obejmuje kupującego, któremu w dniu zakupu i wcześniej nie przysługiwało prawo własności lokalu mieszkalnego lub domu, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ani udział w nich. Wyjątkiem jest udział do 50% nabyty w spadku. Przy zakupie we dwoje NSA w wyroku z 7 kwietnia 2026 r. (III FSK 281/25) uznał, że zwolnienie może działać proporcjonalnie do udziału tej osoby, która spełnia warunki. Sprawa dotyczyła pary niebędącej w małżeństwie i jest to rozstrzygnięcie w jednej sprawie, więc przed aktem zapytaj notariusza, jak policzy PCC.
Pozycje 3, 5, 6 i 7: czas remontu kosztuje
Notariusz i opłaty. Taksę notarialną i opłaty sądowe za wpisy do księgi wieczystej poproś notariusza o wyliczenie jeszcze przed umową przedwstępną.
Okres remontu. W tych miesiącach zwykle płacisz podwójnie: czynsz za obecne mieszkanie i opłaty za nowe. W spółdzielni mieszkaniowej do opłat należy też odpis na fundusz remontowy (art. 6 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych). Przy zakupie na kredyt dochodzi jeszcze rata. Wpisz wszystkie te kwoty do arkusza.
Ile miesięcy wytrzymasz. Dla każdego wariantu policz różnicę między ceną gotowego odpowiednika a całkowitym kosztem mieszkania do remontu (pozycje 1–4). Podziel ją przez sumę miesięcznych kosztów z pozycji 5–7. Wynik to liczba miesięcy, po której oszczędność znika. Jeśli ekipa potrzebuje więcej czasu, niż daje ten wynik, gotowe mieszkanie wychodzi taniej.
Przykład z liczbami: 40 m² za 480 000 zł
Dane wejściowe to założenia do ćwiczenia, a nie dane rynkowe. Mieszkanie 40 m² za 480 000 zł. Remont w standardzie średnim po 2 000–3 500 zł/m² (Oferteo, maj 2026 r.), czyli 80 000–140 000 zł. PCC 2% bez zwolnienia to 9 600 zł. Razem 569 600–629 600 zł, jeszcze bez notariusza i bez miesięcy czynszu.
Teraz odpowiednik gotowy. Gdyby 40 m² kosztowało tyle, ile wynosi średnia transakcyjna NBP dla Warszawy z II kw. 2026 r., to 40 × 16 700 zł = 668 000 zł. Różnica na papierze to ok. 38 400–98 400 zł. To jednak średnia dla całego miasta, a nie dla Twojej dzielnicy, więc w arkuszu wpisz cenę konkretnego gotowego mieszkania, które oglądasz. Przy zwolnieniu z PCC od kosztu mieszkania do remontu odejmij 9 600 zł. Z całej różnicy trzeba jeszcze zapłacić notariusza i miesiące podwójnych opłat.
Pozycja 4: ile kosztuje remont generalny za m²
Osobnej, zweryfikowanej średniej dla Warszawy nie ma. Dwa niezależne źródła z 2026 r. dają zgodne widełki ogólnopolskie:
Przesuń tabelę w bok, żeby zobaczyć wszystkie kolumny.
| Źródło (data) | Widełki | Uwaga |
|---|---|---|
| nieruchomosci-online.pl (lipiec 2026 r.) | ponad 100 000 zł za 50 m², ok. 2 000–3 000 zł/m² | remont generalny, materiały i robocizna |
| Oferteo (maj 2026 r., oferty 2025–2026) | ekonomiczny 1 000–1 800 zł/m², średni 2 000–3 500 zł/m², premium od 4 000 zł/m² | dane z całej Polski |
Warszawskie ceny pojedynczych prac z cennika kb.pl (kwiecień 2026 r., ceny brutto, szacunek na podstawie ofert z internetu):
- nowy punkt elektryczny z materiałem: 229 zł;
- przeróbka punktu elektrycznego, sama robocizna: 119 zł;
- gładź gipsowa: 62,20 zł/m²;
- układanie płytek ściennych w standardzie, bez materiałów: 127 zł/m².
Robocizna drożeje. Według SEKOCENBUD kosztorysowe stawki robocizny netto wzrosły w II kw. 2026 r. o 5,4–6,6% rok do roku. Do kosztorysu dodaj rezerwę na to, co wyjdzie po zdjęciu tynku i płytek.
Co kryje się pod hasłem „do remontu”
W ogłoszeniu „do remontu” to opis sprzedającego, a nie kategoria techniczna ani prawna. O kosztach decyduje zwykle to, czego nie widać: instalacje, piony i ograniczenia prawne budynku.
- Wielka płyta. Badania ITB, o których rząd informował w 2019 r. (komunikat „Wielka płyta jest bezpieczna”), uznały te budynki za trwałe, ale stan konkretnego budynku zależy od utrzymania. Poproś zarządcę o protokoły okresowych kontroli.
- Kamienica. Sprawdź, czy budynek jest wpisany do rejestru zabytków. Według art. 29 ust. 7 Prawa budowlanego (brzmienie od 3 czerwca 2026 r.) roboty w obiekcie wpisanym do rejestru wymagają pozwolenia na budowę, a na obszarze wpisanym do rejestru zgłoszenia. W obu przypadkach potrzebne jest też pozwolenie wojewódzkiego konserwatora zabytków albo zaświadczenie, że nie wniósł sprzeciwu.
- Blok z lat 90. i każdy inny. Ustal formę własności: odrębna własność lokalu (wspólnota mieszkaniowa) albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Od tego zależy, kogo pytać o zgodę na prace przy pionach i ścianach.
Zgody: co zrobisz sam, a co wymaga zgłoszenia lub uchwały
Stan prawny na październik 2026 r. (Prawo budowlane, t.j. Dz.U. 2026 poz. 524), dla budynków niewpisanych do rejestru zabytków i niestojących na obszarze wpisanym do rejestru.
Bez pozwolenia i bez zgłoszenia: remont lokalu, czyli odtworzenie stanu pierwotnego (art. 3 pkt 8, art. 29 ust. 4 pkt 2 lit. a); przebudowa wnętrza bez ingerencji w elementy konstrukcyjne i ściany zewnętrzne (art. 29 ust. 4 pkt 1 lit. a); wewnętrzne instalacje, poza gazowymi (art. 29 ust. 4 pkt 3 lit. d).
Zgłoszenie: remont ścian zewnętrznych lub elementów konstrukcyjnych (art. 29 ust. 3 pkt 2 lit. b) oraz instalacja gazowa (art. 29 ust. 3 pkt 3 lit. d), z projektem (art. 30 ust. 4c). Składasz je przed rozpoczęciem robót, na papierze albo przez e-Budownictwo. Organ ma 21 dni od doręczenia na wniesienie sprzeciwu decyzją. Jeśli nie zaczniesz robót w ciągu 3 lat, zgłoszenie trzeba złożyć ponownie (art. 30 ust. 4d, 5 i 5b).
Pozwolenie na budowę: przebudowa elementów konstrukcyjnych w budynku wielorodzinnym, np. otwór w ścianie nośnej, co do zasady go wymaga (art. 28 ust. 1).
Wspólnota i spółdzielnia. Przebudowa nieruchomości wspólnej (części budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie właścicielom lokali, art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali) wymaga uchwały właścicieli (art. 22 ust. 3 pkt 5), podobnie połączenie lub podział lokali (art. 22 ust. 4). Musisz też wpuścić zarząd do lokalu, gdy jest to konieczne do remontu lub usunięcia awarii w częściach wspólnych (art. 13 ust. 2). W budynkach, w których współwłaścicielem jest spółdzielnia, uchwały z art. 22 stosuje się odpowiednio (art. 27 ust. 2–3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych). Przy pracach przy ścianach nośnych, pionach, wentylacji, gazie lub ogrzewaniu zapytaj spółdzielnię o zgodę jeszcze przed umową i przeczytaj jej regulamin oraz statut.
Instalacje: kto sprawdza elektrykę i gaz przed zakupem
Kto wykona prace. Do robót przy instalacjach elektrycznych i gazowych wykonawca potrzebuje świadectwa kwalifikacyjnego: grupa 1 dla urządzeń elektroenergetycznych, grupa 3 dla gazowych (rozporządzenie z 1 lipca 2022 r., Dz.U. 2022 poz. 1392). Świadectwo traci ważność po 5 latach od wydania (art. 54 ust. 1aa Prawa energetycznego, stan na październik 2026 r.). Poproś wykonawcę o okazanie aktualnego świadectwa.
Przeglądy budynku. Okresowe kontrole zleca właściciel lub zarządca budynku, czyli wspólnota, zarządca albo spółdzielnia, a nie mieszkaniec (art. 62 Prawa budowlanego, stan na październik 2026 r.):
- co najmniej raz w roku: instalacje gazowe i przewody kominowe;
- co najmniej raz na 5 lat: m.in. kontrola instalacji elektrycznej, w tym rezystancji izolacji i uziemienia.
Kontrole wykonują osoby z uprawnieniami budowlanymi. Instalacje elektryczne i gazowe mogą sprawdzać także osoby z kwalifikacjami w zakresie dozoru, a kominy mistrz kominiarski. Protokoły z tych kontroli pokażą stan instalacji wspólnych, zanim wpłacisz zadatek.
Dlaczego przed zakupem. Sprzedawca nie odpowiada za wadę, o której kupujący wiedział przy zawarciu umowy (art. 557 § 1 Kodeksu cywilnego). Jeśli sprzedaje osoba prywatna, strony mogą ograniczyć lub wyłączyć odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady fizyczne (art. 558 § 1). Wyłączenie nie działa, gdy sprzedawca podstępnie zataił wadę (art. 558 § 2). Dla wad nieruchomości termin rękojmi wynosi 5 lat od wydania lokalu (art. 568 § 1). Co jeszcze sprawdzić w dokumentach, opisujemy w poradniku co sprawdzić przed transakcją na rynku wtórnym.
Jeśli nie jesteś obywatelem Polski: co się zmienia
Stan prawny na październik 2026 r.
Zezwolenie na zakup mieszkania nie jest potrzebne. Samodzielny lokal mieszkalny cudzoziemiec dowolnego obywatelstwa kupuje bez zezwolenia MSWiA (art. 8 ust. 1 pkt 1 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, t.j. Dz.U. 2017 poz. 2278). Wyjątek dotyczy strefy nadgranicznej, a Warszawy nie ma w jej wykazie (art. 8 ust. 3; rozporządzenie Dz.U. 2005 nr 188 poz. 1580). Obywatele Ukrainy ze statusem UKR lub CUKR kupują na ogólnych zasadach, bo w ustawie o pomocy obywatelom Ukrainy (t.j. Dz.U. 2026 poz. 1293) nie ma przepisów o nieruchomościach. Udział w gruncie i częściach wspólnych budynku zezwolenia nie wymaga. Natomiast udział w odrębnej nieruchomości sprzedawany razem z lokalem, np. w drodze dojazdowej, według wyjaśnień MSWiA zezwolenia wymaga. Poproś więc notariusza, by z góry pokazał, co dokładnie wchodzi w skład transakcji.
Dokumenty budynku po polsku. Protokoły kontroli, uchwały wspólnoty, statut spółdzielni i kosztorys wykonawcy są po polsku. Pisemne poświadczone tłumaczenia i tłumaczenie ustne wykonuje tłumacz przysięgły (art. 13 ustawy o zawodzie tłumacza przysięgłego). Listę tłumaczy przysięgłych prowadzi Minister Sprawiedliwości i publikuje w BIP.
Akt u notariusza. Czynności notarialne odbywają się po polsku. Na żądanie strony notariusz może dodatkowo przeprowadzić czynność w języku obcym, sam lub z tłumaczem przysięgłym (art. 2 § 3 Prawa o notariacie, t.j. Dz.U. 2026 poz. 614). Jeśli uczestnik nie zna polskiego i nie ma tłumacza, notariusz tłumaczy sam lub przez tłumacza (art. 87 § 1 pkt 1). Przed podpisaniem akt jest odczytywany, a notariusz musi się upewnić, że uczestnicy rozumieją jego treść i znaczenie (art. 94 § 1). Szczególnie uważnie poproś o przetłumaczenie klauzuli o ograniczeniu odpowiedzialności za wady (rękojmia). W starym mieszkaniu to ona rozstrzyga, kto płaci za ukryte wady.
Sprawdzenie pochodzenia pieniędzy. Notariusz i pośrednik są instytucjami obowiązanymi w rozumieniu polskiej ustawy AML (t.j. Dz.U. 2025 poz. 644). Przy transakcji okazjonalnej równej lub przekraczającej równowartość 15 000 euro ustalają Twoją tożsamość, beneficjenta rzeczywistego i cel transakcji, a pochodzenie środków sprawdzają, gdy uzasadniają to okoliczności (art. 34 ust. 1, art. 35 ust. 1). Bez tych środków transakcji się nie przeprowadza (art. 41 ust. 1). Bank zawiadamia GIIF (Generalnego Inspektora Informacji Finansowej) o przelewach powyżej 15 000 euro, także z zagranicy (art. 72). Dokumenty o źródle pieniędzy na zakup i remont miej więc pod ręką.
Podatek jest ten sam. PCC 2% i zwolnienie dla pierwszego mieszkania nie zależą od obywatelstwa. Warunki zwolnienia sprawdź z notariuszem przed aktem.
Najem w czasie remontu. W zwykłym najmie kaucja nie może przekraczać 12-krotności miesięcznego czynszu, a w najmie okazjonalnym 6-krotności (art. 6 ust. 1 i art. 19a ustawy o ochronie praw lokatorów, t.j. Dz.U. 2023 poz. 725). Do rachunku wlicz nie tylko miesiące podwójnych płatności, lecz także to, że kaucja za wynajmowane mieszkanie nie wróci od razu po wyprowadzce.
Jeśli korzystasz z ochrony czasowej. Planujesz wyjechać z Polski na czas remontu? Wyjazd na ponad 30 dni kończy ochronę (art. 109b ust. 1 pkt 2 ustawy o udzielaniu cudzoziemcom ochrony, t.j. Dz.U. 2026 poz. 862). Sam zakup mieszkania nie daje też prawa pobytu, bo ustawa o cudzoziemcach (t.j. Dz.U. 2025 poz. 1079) nie wymienia nieruchomości jako takiej podstawy.
„Lokal za remont” od miasta: to nie zakup
Program „Lokal za remont” łatwo pomylić ze sprzedażą, ale to najem mieszkania z zasobu m.st. Warszawy, a nie kupno. Jego podstawą jest zarządzenie nr 144/2024 z 26 stycznia 2024 r. Program jest dla osób wpisanych na listę oczekujących na najem na czas nieoznaczony z powodu niskich dochodów i niezaspokojonych potrzeb mieszkaniowych, które potrafią same wyremontować lokal.
Ogólne kryteria najmu z zasobu miasta to stałe zamieszkanie w Warszawie, dochód z ostatnich 12 miesięcy nie wyższy od progu, warunki mieszkaniowe wymagające poprawy i brak możliwości zaspokojenia potrzeb we własnym zakresie. Przy sprawdzaniu 27.09.2026 strona programu nie zawierała osobnych warunków na 2026 rok. Jeśli masz 600 000 zł na zakup, ten program najprawdopodobniej nie jest dla Ciebie. Jeśli wahasz się między starym a nowym mieszkaniem, zajrzyj do porównania nowego i wtórnego mieszkania w Warszawie albo do tekstu o mieszkaniu wykończonym przez dewelopera. Pełniejszy przegląd samych zasad dla kupujących stare mieszkanie znajdziesz w poradniku czy zakup mieszkania do remontu się opłaca.
FAQ
Ile taniej wychodzi mieszkanie do remontu niż gotowe w Warszawie?
Jednej wiarygodnej liczby nie ma. Na październik 2026 r. nie znaleźliśmy dwóch niezależnych, datowanych źródeł, które mierzyłyby tę różnicę dla Warszawy. Punkt odniesienia z NBP: średnia cena transakcyjna na rynku wtórnym w Warszawie w II kw. 2026 r. wyniosła ok. 16 700 zł/m². Porównuj mieszkanie do remontu z gotowymi w tej samej dzielnicy i w tym samym typie budynku.
Ile kosztuje remont generalny 50 m² w Polsce?
Według ogólnopolskich szacunków z 2026 r. remont generalny 50 m² z materiałami kosztuje ponad 100 000 zł, czyli ok. 2 000–3 000 zł/m² (nieruchomosci-online.pl, lipiec 2026 r.). Oferteo (dane z ofert 2025–2026, maj 2026 r.) podaje dla standardu średniego 2 000–3 500 zł/m². Osobnej średniej dla Warszawy te źródła nie publikują.
Czy obcokrajowiec może kupić stare mieszkanie w Warszawie bez zezwolenia?
Tak. Samodzielny lokal mieszkalny cudzoziemiec dowolnego obywatelstwa kupuje bez zezwolenia MSWiA, a Warszawa nie leży w strefie nadgranicznej (art. 8 ust. 1 pkt 1 i ust. 3 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców). Status UKR lub CUKR niczego tu nie zmienia. Zezwolenie jest potrzebne, gdy razem z mieszkaniem kupujesz udział w odrębnej nieruchomości, np. w drodze dojazdowej (wyjaśnienia MSWiA). Stan prawny na październik 2026 r.
Jaki podatek płaci kupujący mieszkanie z rynku wtórnego?
Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) wynosi 2% wartości rynkowej, a ustawa każe uwzględnić m.in. stan i stopień zużycia lokalu. Obywatelstwo nie ma znaczenia. Od 31.08.2023 z PCC zwolniony jest zakup pierwszego mieszkania przez osobę, której wcześniej nie przysługiwał lokal, dom, spółdzielcze własnościowe prawo ani udział w nich (z wyjątkami, art. 9 pkt 17). Stan prawny na październik 2026 r.
Czy remont mieszkania w bloku trzeba zgłaszać?
Zwykły remont wnętrza w budynku, który nie jest wpisany do rejestru zabytków i nie stoi na obszarze wpisanym do rejestru, nie wymaga ani pozwolenia, ani zgłoszenia. Zgłoszenia wymaga remont ścian zewnętrznych lub elementów konstrukcyjnych oraz wykonanie instalacji gazowej; organ może wnieść sprzeciw w ciągu 21 dni. Otwór w ścianie nośnej co do zasady wymaga pozwolenia na budowę. Stan prawny na październik 2026 r.
Jak podpisać akt notarialny, jeśli słabo znam polski?
Czynności notarialne odbywają się po polsku. Jeśli uczestnik nie zna polskiego i nie ma tłumacza, notariusz tłumaczy akt sam lub przez tłumacza przysięgłego (art. 87 § 1 pkt 1 i art. 2 § 3 Prawa o notariacie). Przed podpisaniem akt odczytuje się, a notariusz musi się upewnić, że rozumiesz jego treść i znaczenie (art. 94 § 1). Stan prawny na październik 2026 r.
Policzmy to razem przed oglądaniem
Napisz do nas przed pierwszym oglądaniem mieszkania do remontu, a jeśli porównujesz je z nowym mieszkaniem, przed pierwszą wizytą w biurze sprzedaży dewelopera. Pomożemy wypełnić arkusz dla obu wariantów i ustalić, co sprawdzić na miejscu. Obsługujemy w języku polskim, ukraińskim i pięciu innych językach.
Na rynku wtórnym wynagrodzenie i to, kto je płaci, ustalamy w umowie pośrednictwa. Za pomoc w zakupie mieszkania od dewelopera nie pobieramy od Ciebie wynagrodzenia. Nasze wynagrodzenie przy rynku pierwotnym wynika z umów z deweloperami. Pośrednikiem jest Vladyslav Moroz (JDG, z ubezpieczeniem OC).
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Tekst ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną. Stan prawny na październik 2026 r.