Zakup z rynku wtórnego w Warszawie: kontrola przed transakcją, etap po etapie

Znalazłeś mieszkanie z drugiej ręki, a sprzedający chce szybko podpisać umowę przedwstępną i wziąć zadatek. Ten tekst porządkuje kontrolę według kolejności, w jakiej to zwykle przebiega: od ogłoszenia, przez oglądanie i rozmowę z zarządcą, po umowę przedwstępną i akt notarialny. Na każdym etapie jest jedna decyzja: dalej, wstrzymaj się albo zrezygnuj. Piszemy z myślą o osobie, która mieszka w Warszawie, a dokumenty czyta w innym języku niż polski, zwłaszcza po ukraińsku. Stan prawny na październik 2026 r.

Na rynku wtórnym nie ma mieszkaniowego rachunku powierniczego ani prospektu informacyjnego jak u dewelopera. Chroni Cię to, co sprawdzisz sam, i to, co zapiszesz w umowie.

Plan kontroli w skrócie

Przesuń tabelę w bok, żeby zobaczyć wszystkie kolumny. →

Etap 1 i 2: ogłoszenie i księga wieczysta

Przed pierwszym oglądaniem poproś o numer księgi wieczystej. Księgi są jawne (art. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, t.j. Dz.U. 2026 poz. 1066), a przeglądanie księgi po numerze w systemie Ministerstwa Sprawiedliwości jest bezpłatne (art. 36⁴ ust. 6). Wydruk z wyszukiwarki nie ma mocy dokumentu wydawanego przez sąd (art. 36⁴ ust. 7).

Księga ma cztery działy (art. 25 ust. 1). Czytaj wszystkie, nie tylko dział II:

Przesuń tabelę w bok, żeby zobaczyć wszystkie kolumny. →

Hipoteka w dziale IV nie wyklucza zakupu. Przed umową przedwstępną ustal, z której części ceny i w jakiej kolejności zostanie spłacona, poproś o zaświadczenie banku o kwocie do spłaty i zgodę na wykreślenie hipoteki po spłacie. Zapisz to w umowie.

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych ma granice. Kupującego, który polega na treści księgi, ustawa chroni, ale nie zawsze:

• ochrona nie obejmuje nabywcy w złej wierze ani nabycia nieodpłatnego (art. 6 ust. 1; kiedy nabywca jest w złej wierze, określa art. 6 ust. 2);
• wyłączają ją wzmianka o wniosku i ostrzeżenie wpisane do księgi (art. 8). Wzmianka oznacza, że do sądu wpłynął wniosek, którego jeszcze nie rozpatrzono. Zapytaj sprzedającego, czego dotyczy;
• nie działa wobec niektórych praw, których w księdze może nie być widać: praw powstających z mocy ustawy, dożywocia, służebności ustanowionych decyzją organu, służebności drogi koniecznej i służebności przesyłu (art. 7).

Dlatego oprócz księgi przeczytaj dokumenty, na podstawie których sprzedający nabył mieszkanie: akt notarialny albo postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku.

Jakie prawo kupujesz. Odrębna własność lokalu ma własną księgę. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu to inne prawo niż własność. Księgę można dla niego założyć, ale nie jest to obowiązkowe (art. 1 ust. 3 u.k.w.h.), a bez księgi nie ustanowisz hipoteki. Użytkowanie wieczyste gruntu pod zabudową mieszkaniową przekształciło się we własność 1 stycznia 2019 r. (art. 1 ust. 1 ustawy o przekształceniu, t.j. Dz.U. 2025 poz. 6). Za przekształcenie płaci się opłatę roczną przez 20 lat (art. 7 ust. 6), do 31 marca każdego roku (art. 7 ust. 5). Poproś sprzedającego o zaświadczenie o przekształceniu i potwierdzenie terminowych wpłat.

Prawo pierwokupu gminy. Gmina ma je m.in. przy sprzedaży nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków, nieruchomości na terenie rewitalizacji, jeśli przewiduje to uchwała gminy, i w Specjalnej Strefie Rewitalizacji (art. 109 ust. 1 pkt 4, 4a i 4b ustawy o gospodarce nieruchomościami, t.j. Dz.U. 2026 poz. 399). Gmina może z niego skorzystać w ciągu miesiąca od zawiadomienia o treści umowy sprzedaży (art. 110 ust. 2), co wydłuża transakcję. Przy budynku z rejestru zabytków prawo działa tylko wtedy, gdy ujawniono je w księdze (art. 109 ust. 3 pkt 5). Zapytaj notariusza, czy dotyczy to Twojego mieszkania.

Etap 3 i 4: oglądanie, lokatorzy i zarządca

Najemca. Nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy (art. 678 § 1 k.c., t.j. Dz.U. 2026 poz. 795). Jeżeli najem zawarto na czas oznaczony, na piśmie z datą pewną, a lokal wydano najemcy, nie wypowiesz umowy z powodu samego zakupu (art. 678 § 2). Gdy mieszkanie jest wynajęte, poproś o kopię umowy przed umową przedwstępną.

Zameldowanie. Służy tylko ewidencji (art. 28 ust. 4 ustawy o ewidencji ludności, t.j. Dz.U. 2026 poz. 384), więc samo nikomu nie daje prawa do mieszkania. Jeśli zameldowany się wyprowadził i nie wymeldował, organ wydaje decyzję o wymeldowaniu z urzędu lub na wniosek właściciela (art. 35). Ustawa nie wymaga przy sprzedaży zaświadczenia o braku zameldowanych osób. Dane z rejestru mieszkańców organ udostępnia osobie wykazującej interes prawny (art. 46 ust. 2 pkt 1), więc łatwiej poprosić o nie sprzedającego. W umowie przedwstępnej zapisz, że sprzedający wymelduje wszystkie osoby i wyda mieszkanie wolne od osób i rzeczy do określonej daty, a część ceny zapłacisz dopiero po wydaniu. Jeśli w tym czasie wynajmujesz mieszkanie, ta data decyduje, ile miesięcy czynszu jeszcze zapłacisz.

Długi. Zaliczki na koszty zarządu we wspólnocie mieszkaniowej płaci się do 10. dnia miesiąca (art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali). W spółdzielni mieszkaniowej termin to również 10. dzień, jeśli statut nie przewiduje późniejszego (art. 4 ust. 6² ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych). W spółdzielni za opłaty odpowiada solidarnie z osobą mającą prawo do lokalu m.in. pełnoletnia osoba stale z nią zamieszkała i osoba faktycznie korzystająca z lokalu (art. 4 ust. 6). Poproś sprzedającego o zaświadczenie zarządcy lub spółdzielni o braku zadłużenia, możliwie świeże, i zapisz w umowie obowiązek przedstawienia go także przed aktem. Zapytaj też o miesięczne opłaty i planowane uchwały, np. o remontach.

Stan budynku. Właściciel lub zarządca budynku musi zlecać kontrole: co najmniej raz w roku instalacji gazowych i przewodów kominowych, co najmniej raz na 5 lat stanu technicznego budynku oraz instalacji elektrycznej i piorunochronnej (art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. c i pkt 2 Prawa budowlanego, t.j. Dz.U. 2026 poz. 524). Poproś zarządcę o ostatnie protokoły, zanim zaczniesz płacić za ewentualne naprawy.

Rękojmia za wady. Dla nieruchomości trwa 5 lat od wydania (art. 568 § 1 k.c.). Gdy sprzedaje osoba prywatna, strony mogą ją ograniczyć lub wyłączyć, ale wyłączenie nie działa, jeśli sprzedający podstępnie zataił wadę (art. 558 § 2). Gdy sprzedaje firma, a Ty kupujesz jako konsument, ograniczenie jest dopuszczalne tylko w przypadkach przewidzianych w przepisach szczególnych (art. 558 § 1). Mieszkanie do remontu policz przed umową przedwstępną, nie po niej; pomoże kalkulacja opłacalności mieszkania do remontu.

Etap 5: ile zapłacisz poza ceną

PCC. Przy zakupie z rynku wtórnego płacisz podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% wartości rynkowej, pobiera go notariusz (art. 4 pkt 1, art. 6 ust. 1 pkt 1, art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a, art. 10 ust. 2 ustawy o PCC, t.j. Dz.U. 2026 poz. 191). Od 31 sierpnia 2023 r. obowiązuje zwolnienie przy zakupie pierwszego mieszkania, także spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (art. 9 pkt 17). Przy zakupie we dwoje zapytaj notariusza przed aktem, jak policzy PCC: NSA w wyroku z 7 kwietnia 2026 r. (III FSK 281/25) uznał w sprawie pary niebędącej małżeństwem, że zwolnienie może działać proporcjonalnie do udziału kupującego spełniającego warunki. Stawka i zwolnienie nie zależą od obywatelstwa. Jeśli masz lub miałeś mieszkanie na Ukrainie lub w innym kraju, zapytaj notariusza także, czy zastosuje zwolnienie.

Taksa notarialna. Za umowę sprzedaży lokalu mieszkalnego notariusz może pobrać najwyżej połowę stawki maksymalnej (§ 6 pkt 19 rozporządzenia w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, t.j. Dz.U. 2024 poz. 1566). Dla wartości od 60 000 do 1 000 000 zł stawka maksymalna to 1010 zł plus 0,4% nadwyżki ponad 60 000 zł (§ 3 pkt 5). Do taksy dolicza się 23% VAT.

Opłaty sądowe (ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, t.j. Dz.U. 2025 poz. 1228): wpis własności 200 zł, wpis hipoteki 200 zł (art. 42 ust. 1), założenie księgi 100 zł (art. 44 ust. 1 pkt 1), wpis roszczenia 150 zł (art. 43 pkt 3), a wykreślenie wpisu to połowa tych kwot (art. 46).

Przykład na październik 2026 r. (obliczenie własne według powyższych przepisów, bez kredytu):

Przesuń tabelę w bok, żeby zobaczyć wszystkie kolumny. →

To kwoty maksymalne. Notariusz może ustalić niższą taksę, a przy zwolnieniu z PCC odpada największa pozycja. Dolicz tłumaczenie, o którym niżej.

Etap 6: umowa przedwstępna

Umowa przedwstępna określa istotne postanowienia umowy sprzedaży (art. 389 § 1 k.c.). Wpisz konkretną datę umowy przyrzeczonej. Jeśli jej nie ma i żadna ze stron nie wyznaczy terminu w ciągu roku od zawarcia umowy przedwstępnej, nie można już żądać zawarcia umowy przyrzeczonej (art. 389 § 2).

Przesuń tabelę w bok, żeby zobaczyć wszystkie kolumny. →

Wpisane roszczenie działa także wobec praw, które inne osoby nabędą później (art. 17 u.k.w.h.). Wpis kosztuje 150 zł, a wykreślenie 75 zł (stan na październik 2026 r.). Jeżeli od wpisu minął rok i nikt nie złożył wniosku o wpis prawa, właściciel może żądać wykreślenia roszczenia jednostronnie (art. 19 ust. 1), więc zaplanuj akt przed upływem roku od wpisu.

Zadatek i zaliczka mają różne skutki, gdy transakcja się rozpadnie. Nazwij w umowie wprost, co wpłacasz, i omów to z notariuszem przed podpisem. Różnice opisuje tekst zadatek czy zaliczka przy zakupie mieszkania.

Etap 7: akt notarialny, język i pieniądze

Stan prawny na październik 2026 r.

Zezwolenie MSWiA. Samodzielny lokal mieszkalny cudzoziemiec dowolnego obywatelstwa kupuje bez zezwolenia (art. 8 ust. 1 pkt 1 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, t.j. Dz.U. 2017 poz. 2278). Wyjątek dotyczy strefy nadgranicznej, a Warszawy w tym wykazie nie ma (art. 8 ust. 3; rozporządzenie Dz.U. 2005 nr 188 poz. 1580). Obywatele Ukrainy ze statusem UKR lub CUKR kupują na zasadach ogólnych: ustawa o pomocy obywatelom Ukrainy (t.j. Dz.U. 2026 poz. 1293) nie zawiera przepisów o nieruchomościach. Wyjaśnienie MSWiA zwraca uwagę na jedno: udział w odrębnej nieruchomości, np. w drodze dojazdowej, sprzedawany razem z mieszkaniem, może wymagać zezwolenia, jeśli ustawa dotyczy kupującego. Bez zezwolenia takie nabycie jest nieważne (art. 6 ust. 1). Poproś sprzedającego o numery wszystkich ksiąg, które obejmuje transakcja, przed umową przedwstępną.

Język. Księga wieczysta, zaświadczenia zarządcy, protokoły i projekt umowy są po polsku. Jeśli nie podpisujesz umowy przedwstępnej u notariusza, zamów tłumaczenie sam, zanim ją podpiszesz. Tłumaczenia poświadczone wykonuje tłumacz przysięgły (art. 13 ustawy o zawodzie tłumacza przysięgłego, t.j. Dz.U. 2019 poz. 1326). Umowę sprzedaży mieszkania zawiera się w formie aktu notarialnego (art. 158 k.c.). Czynności notarialne dokonuje się w języku polskim. Na żądanie strony notariusz może dodatkowo dokonać czynności w języku obcym, sam, jeśli jego znajomość języka jest potwierdzona, albo z tłumaczem przysięgłym (art. 2 § 3 Prawa o notariacie, t.j. Dz.U. 2026 poz. 614). Jeśli nie znasz polskiego i nie ma tłumaczenia, notariusz tłumaczy akt sam albo przez tłumacza (art. 87 § 1 pkt 1). Przed podpisaniem akt jest odczytywany, a notariusz powinien się upewnić, że rozumiesz jego treść i znaczenie (art. 94 § 1). Notariusz sprawdza Twoją tożsamość (art. 85), a przed zakupem nieruchomości także, czy numer PESEL nie jest zastrzeżony (art. 85 § 2a, art. 85a § 1). Osobno poproś o przetłumaczenie postanowień o rękojmi i o terminie wydania mieszkania.

Pochodzenie środków. Notariusz i pośrednik to instytucje obowiązane w rozumieniu ustawy AML (art. 2 ust. 1 pkt 13 i 18, t.j. Dz.U. 2025 poz. 644). Ustalają Twoją tożsamość, beneficjenta rzeczywistego i cel transakcji, a pochodzenie środków badają, gdy uzasadniają to okoliczności (art. 34 ust. 1). Te środki są obowiązkowe przy transakcji okazjonalnej od 15 000 euro (art. 35 ust. 1 pkt 2), a bez nich transakcji się nie przeprowadza (art. 41 ust. 1). Bank zawiadamia Generalnego Inspektora Informacji Finansowej o wpłatach i wypłatach gotówkowych oraz przelewach powyżej 15 000 euro, także z zagranicy (art. 72 ust. 1). Zamkniętej listy dokumentów ustawa nie podaje. MSWiA w swojej procedurze wymienia jako przykłady deklaracje podatkowe, umowy o pracę, umowę darowizny lub pożyczki, sprzedaż innej nieruchomości. Zbierz takie dokumenty wcześniej i zapytaj notariusza, czy potrzebne jest ich tłumaczenie.

Kredyt. Tekst omawia zakup za środki własne. O kredyt zapytaj doradcę kredytowego.

Czy cena z ogłoszenia jest rynkowa

Ceny ofertowe na warszawskim rynku wtórnym w 2026 r. były wyższe od cen transakcyjnych. Według NBP w II kwartale 2026 r. (marzec–maj) średnia cena ofertowa wyniosła 19 059 zł/m², a średnia cena transakcyjna 16 723 zł/m². Różnica to około 2,3 tys. zł/m² (obliczenie własne na danych NBP). Stan na 7 października 2026 r.: danych NBP za III kwartał 2026 r. jeszcze nie ma. Średnia nie mówi nic o konkretnym mieszkaniu, ale pokazuje, że cena z ogłoszenia jest punktem wyjścia do rozmowy. Jak wtórny wygląda na tle mieszkań od dewelopera, opisuje porównanie ceny nowego i wtórnego mieszkania w Warszawie. Niezrozumiałe hasła z księgi i umów wyjaśnia słowniczek polskich terminów dla kupującego mieszkanie.

FAQ

Od czego zacząć kontrolę mieszkania z rynku wtórnego w Warszawie?

Od numeru księgi wieczystej. Poproś o niego sprzedającego jeszcze przed oglądaniem i sprawdź księgę w bezpłatnej wyszukiwarce Ministerstwa Sprawiedliwości (art. 2 i art. 36⁴ ust. 6 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, stan na październik 2026 r.). Przeczytaj wszystkie cztery działy: opis nieruchomości, właściciela, ograniczone prawa rzeczowe i hipoteki. Wydruk z wyszukiwarki nie ma mocy dokumentu wydawanego przez sąd.

Czy muszę podpisać umowę przedwstępną u notariusza?

Nie, ale od formy zależy Twoja ochrona. Przy zwykłej formie pisemnej, gdy sprzedający odmówi, możesz żądać tylko odszkodowania (art. 390 § 1 k.c.). Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego pozwala żądać zawarcia umowy sprzedaży przed sądem (art. 390 § 2 w zw. z art. 158 k.c.) i wpisać roszczenie do księgi wieczystej. Stan prawny na październik 2026 r.

Ile kosztuje zakup mieszkania z rynku wtórnego poza ceną?

Kupujący płaci podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% wartości rynkowej, który pobiera notariusz (ustawa o PCC, stan na październik 2026 r.), oraz taksę notarialną z VAT i opłaty sądowe za wpis. Od 31.08.2023 obowiązuje zwolnienie przy zakupie pierwszego mieszkania (art. 9 pkt 17). Przy cenie 800 000 zł maksymalne koszty bez zwolnienia to około 18 642 zł.

W mieszkaniu mieszka najemca. Muszę go zostawić po zakupie?

Nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy (art. 678 § 1 k.c.). Jeżeli umowa zawarta jest na czas oznaczony, na piśmie z datą pewną, a lokal został najemcy wydany, nie wypowiesz jej z powodu samego zakupu (art. 678 § 2). Stan prawny na październik 2026 r. Poproś o kopię umowy najmu przed umową przedwstępną.

Co zrobić, gdy nie czytam po polsku, a umowa jest po polsku?

Zamów tłumaczenie przed podpisaniem umowy przedwstępnej, jeśli nie podpisujesz jej u notariusza. Tłumaczenia poświadczone wykonuje tłumacz przysięgły (art. 13 ustawy o zawodzie tłumacza przysięgłego). U notariusza akt jest odczytywany, a notariusz powinien się upewnić, że rozumiesz jego treść i znaczenie (art. 94 § 1 Prawa o notariacie). Ustal tłumacza z notariuszem wcześniej.

Tekst ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną. Stan prawny na październik 2026 r.

Szukasz mieszkania z rynku wtórnego w Warszawie? Zajrzyj do działu rynku wtórnego w serwisie albo napisz do nas, zanim podpiszesz umowę przedwstępną. Obsługujemy po ukraińsku i w sześciu innych językach. Pośrednikiem jest Vladyslav Moroz (JDG, ubezpieczenie OC). Wynagrodzenie i to, kto je płaci, ustalamy w umowie pośrednictwa.

Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com