Gebrauchte Wohnung in Warschau: Prüfung vor dem Kauf, Schritt für Schritt

Sie haben eine gebrauchte Wohnung gefunden, und der Verkäufer drängt auf einen schnellen Vorvertrag samt Anzahlung. Dieser Text ordnet die Prüfung in der Reihenfolge, in der es meist abläuft: vom Inserat über Besichtigung und Gespräch mit der Verwaltung bis zum Vorvertrag und zur notariellen Urkunde. In jeder Phase steht eine Entscheidung an: weitermachen, innehalten oder abbrechen. Wir schreiben für Personen, die in Warschau leben oder kaufen und die Unterlagen in einer anderen Sprache als Polnisch lesen, hier auf Deutsch. Rechtsstand Oktober 2026.

Auf dem Gebrauchtmarkt gibt es weder ein Wohnungs-Treuhandkonto (mieszkaniowy rachunek powierniczy) noch einen Informationsprospekt wie beim Bauträger. Schützen kann Sie nur, was Sie selbst prüfen und was Sie im Vertrag festhalten.

Prüfplan im Überblick

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Phasen 1 und 2: Inserat und Grundbuch

Fordern Sie vor der ersten Besichtigung die Grundbuchnummer (księga wieczysta) an. Grundbücher sind öffentlich (art. 2 des Gesetzes über Grundbücher und Hypothek, t.j. Dz.U. 2026 poz. 1066), und die Einsicht anhand der Nummer im System des Justizministeriums ist kostenlos (art. 36⁴ ust. 6). Ein Ausdruck aus der Suche hat nicht die Kraft eines vom Gericht ausgestellten Dokuments (art. 36⁴ ust. 7).

Das Grundbuch hat vier Abteilungen (art. 25 ust. 1). Lesen Sie alle, nicht nur Abteilung II:

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Eine Hypothek in Abteilung IV schließt einen Kauf nicht aus. Klären Sie vor dem Vorvertrag, aus welchem Teil des Preises und in welcher Reihenfolge sie getilgt wird, und fordern Sie eine Bankbescheinigung über den Tilgungsbetrag und die Löschungsbewilligung nach der Tilgung an. Halten Sie das im Vertrag fest.

Der öffentliche Glaube des Grundbuchs (rękojmia wiary publicznej) hat Grenzen. Wer sich auf das Grundbuch verlässt, wird vom Gesetz geschützt, aber nicht immer:

• Der Schutz gilt nicht für einen bösgläubigen Erwerber und nicht für unentgeltlichen Erwerb (art. 6 ust. 1; wann der Erwerber bösgläubig ist, regelt art. 6 ust. 2);
• ausgeschlossen wird er durch einen Antragsvermerk und eine Warnung im Grundbuch (art. 8). Ein Vermerk bedeutet, dass beim Gericht ein noch nicht entschiedener Antrag eingegangen ist. Fragen Sie den Verkäufer, worum es geht;
• er wirkt nicht gegenüber manchen Rechten, die im Grundbuch womöglich nicht zu sehen sind: kraft Gesetzes entstehende Rechte, Leibrente, durch Behördenentscheidung eingeräumte Dienstbarkeiten, Notwegrecht und Leitungsdienstbarkeit (art. 7).

Lesen Sie deshalb neben dem Grundbuch die Unterlagen, auf deren Grundlage der Verkäufer die Wohnung erworben hat: die notarielle Urkunde oder den Gerichtsbeschluss über die Feststellung des Erberwerbs.

Welches Recht Sie kaufen. Das Wohnungseigentum hat ein eigenes Grundbuch. Das genossenschaftliche Eigentumsrecht an einer Wohnung (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu) ist ein anderes Recht als Eigentum. Ein Grundbuch kann dafür angelegt werden, ist aber nicht Pflicht (art. 1 ust. 3 des Gesetzes), und ohne Grundbuch lässt sich keine Hypothek bestellen. Das Erbbaurecht am Grundstück unter Wohnbebauung wurde am 1. Januar 2019 in Eigentum umgewandelt (art. 1 ust. 1 des Umwandlungsgesetzes, t.j. Dz.U. 2025 poz. 6). Für die Umwandlung wird 20 Jahre lang eine Jahresgebühr gezahlt (art. 7 ust. 6), jeweils bis zum 31. März (art. 7 ust. 5). Fordern Sie vom Verkäufer die Umwandlungsbescheinigung und den Nachweis rechtzeitiger Zahlungen an.

Vorkaufsrecht der Gemeinde. Die Gemeinde hat es unter anderem beim Verkauf einer im Denkmalregister eingetragenen Immobilie, einer Immobilie in einem Revitalisierungsgebiet, wenn ein Gemeindebeschluss es vorsieht, und in einer Besonderen Revitalisierungszone (art. 109 ust. 1 pkt 4, 4a und 4b des Immobilienverwaltungsgesetzes, t.j. Dz.U. 2026 poz. 399). Die Gemeinde kann es innerhalb eines Monats nach Mitteilung des Inhalts des Kaufvertrags ausüben (art. 110 ust. 2), was die Transaktion verlängert. Bei einem Gebäude aus dem Denkmalregister gilt das Recht nur, wenn es im Grundbuch offengelegt ist (art. 109 ust. 3 pkt 5). Fragen Sie den Notar, ob das Ihre Wohnung betrifft.

Phasen 3 und 4: Besichtigung, Bewohner und Verwaltung

Mieter. Der Erwerber tritt anstelle des Veräußerers in den Mietvertrag ein (art. 678 § 1 k.c., t.j. Dz.U. 2026 poz. 795). Ist die Miete befristet, schriftlich mit beglaubigtem Datum geschlossen und die Wohnung dem Mieter übergeben, können Sie den Vertrag nicht allein wegen des Kaufs kündigen (art. 678 § 2). Ist die Wohnung vermietet, fordern Sie vor dem Vorvertrag eine Kopie des Mietvertrags an.

Meldung (zameldowanie). Sie dient nur der Evidenz (art. 28 ust. 4 des Einwohnermeldegesetzes, t.j. Dz.U. 2026 poz. 384) und gibt deshalb für sich niemandem ein Recht an der Wohnung. Ist ein Gemeldeter ausgezogen und hat sich nicht abgemeldet, erlässt die Behörde von Amts wegen oder auf Antrag des Eigentümers eine Abmeldungsentscheidung (art. 35). Das Gesetz verlangt beim Verkauf keine Bescheinigung über das Fehlen gemeldeter Personen. Daten aus dem Melderegister gibt die Behörde an Personen heraus, die ein rechtliches Interesse nachweisen (art. 46 ust. 2 pkt 1); einfacher ist es, den Verkäufer zu fragen. Halten Sie im Vorvertrag fest, dass der Verkäufer alle Personen abmeldet und die Wohnung bis zu einem bestimmten Datum frei von Personen und Sachen übergibt und dass Sie einen Teil des Preises erst nach der Übergabe zahlen. Wenn Sie in der Zwischenzeit mieten, entscheidet dieses Datum, wie viele Monatsmieten Sie noch zahlen.

Schulden. Vorschüsse auf die Verwaltungskosten in einer Eigentümergemeinschaft (wspólnota mieszkaniowa) sind bis zum 10. des Monats zu zahlen (art. 15 ust. 1 des Wohnungseigentumsgesetzes). In einer Wohnungsgenossenschaft gilt ebenfalls der 10., sofern die Satzung keinen späteren Termin vorsieht (art. 4 ust. 6² des Wohnungsgenossenschaftsgesetzes). In der Genossenschaft haftet für die Zahlungen gesamtschuldnerisch mit dem Berechtigten unter anderem eine volljährige Person, die ständig mit ihm wohnt, und eine Person, die die Wohnung tatsächlich nutzt (art. 4 ust. 6). Fordern Sie vom Verkäufer eine Bescheinigung der Verwaltung oder Genossenschaft über fehlende Rückstände an, möglichst aktuell, und halten Sie im Vertrag die Pflicht fest, sie auch vor der Urkunde vorzulegen. Fragen Sie auch nach den monatlichen Kosten und geplanten Beschlüssen, etwa zu Sanierungen.

Zustand des Gebäudes. Eigentümer oder Verwalter eines Gebäudes müssen Prüfungen veranlassen: Gasanlagen und Schornsteine mindestens einmal im Jahr, den technischen Zustand des Gebäudes, die Elektroanlage und den Blitzschutz mindestens alle 5 Jahre (art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. c und pkt 2 des Baugesetzes, t.j. Dz.U. 2026 poz. 524). Fordern Sie bei der Verwaltung die letzten Protokolle an, bevor Sie für mögliche Reparaturen zahlen.

Mängelhaftung (rękojmia). Bei Immobilien dauert sie 5 Jahre ab Übergabe (art. 568 § 1 k.c.). Verkauft eine Privatperson, können die Parteien sie beschränken oder ausschließen, doch der Ausschluss wirkt nicht, wenn der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen hat (art. 558 § 2). Verkauft ein Unternehmen und Sie kaufen als Verbraucher, ist eine Beschränkung nur in den durch Sondervorschriften vorgesehenen Fällen zulässig (art. 558 § 1). Rechnen Sie eine Wohnung mit Renovierungsbedarf vor dem Vorvertrag durch, nicht danach; dabei hilft die Rentabilitätsrechnung für eine Wohnung mit Renovierungsbedarf.

Phase 5: Was Sie zusätzlich zum Preis zahlen

PCC. Beim Kauf auf dem Gebrauchtmarkt zahlen Sie die Steuer auf zivilrechtliche Rechtsgeschäfte in Höhe von 2 % des Marktwerts, die der Notar einzieht (art. 4 pkt 1, art. 6 ust. 1 pkt 1, art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a, art. 10 ust. 2 des PCC-Gesetzes, t.j. Dz.U. 2026 poz. 191). Seit dem 31. August 2023 gilt beim Kauf der ersten Wohnung eine Befreiung, auch für das genossenschaftliche Eigentumsrecht an einer Wohnung (art. 9 pkt 17). Kaufen Sie zu zweit, fragen Sie den Notar vor der Urkunde, wie er die PCC berechnet: Das Oberste Verwaltungsgericht (NSA) hat im Urteil vom 7. April 2026 (III FSK 281/25) in einem Fall eines nicht verheirateten Paares entschieden, dass die Befreiung anteilig nach dem Anteil des Käufers wirken kann, der die Voraussetzungen erfüllt. Satz und Befreiung hängen nicht von der Staatsangehörigkeit ab. Besitzen oder besaßen Sie eine Wohnung in der Ukraine oder in einem anderen Land, fragen Sie den Notar auch, ob er die Befreiung anwendet.

Notargebühr. Für den Kaufvertrag über eine Wohnung darf der Notar höchstens die Hälfte des Höchstsatzes verlangen (§ 6 pkt 19 der Verordnung über die Höchstsätze der Notargebühren, t.j. Dz.U. 2024 poz. 1566). Für Werte von 60.000 bis 1.000.000 zł beträgt der Höchstsatz 1010 zł plus 0,4 % des Betrags über 60.000 zł (§ 3 pkt 5). Zur Gebühr kommen 23 % Mehrwertsteuer.

Gerichtsgebühren (Gesetz über Gerichtskosten in Zivilsachen, t.j. Dz.U. 2025 poz. 1228): Eintragung des Eigentums 200 zł, Eintragung der Hypothek 200 zł (art. 42 ust. 1), Anlegung eines Grundbuchs 100 zł (art. 44 ust. 1 pkt 1), Eintragung eines Anspruchs 150 zł (art. 43 pkt 3); die Löschung einer Eintragung kostet die Hälfte dieser Beträge (art. 46).

Beispiel, Stand Oktober 2026 (eigene Berechnung nach den genannten Vorschriften, ohne Kredit):

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Das sind Höchstbeträge. Der Notar kann eine niedrigere Gebühr festsetzen, und bei Befreiung von der PCC entfällt der größte Posten. Rechnen Sie die unten besprochene Übersetzung dazu.

Phase 6: Vorvertrag

Der Vorvertrag legt die wesentlichen Bestimmungen des Kaufvertrags fest (art. 389 § 1 k.c.). Tragen Sie ein konkretes Datum für den Hauptvertrag ein. Fehlt es und setzt keine Partei binnen eines Jahres nach Abschluss des Vorvertrags eine Frist, kann der Abschluss des Hauptvertrags nicht mehr verlangt werden (art. 389 § 2).

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Der eingetragene Anspruch wirkt auch gegenüber Rechten, die andere später erwerben (art. 17 des Gesetzes). Die Eintragung kostet 150 zł, die Löschung 75 zł (Stand Oktober 2026). Ist seit der Eintragung ein Jahr vergangen und hat niemand die Eintragung eines Rechts beantragt, kann der Eigentümer einseitig die Löschung des Anspruchs verlangen (art. 19 ust. 1); planen Sie die Urkunde daher vor Ablauf eines Jahres ab der Eintragung.

Anzahlung (zadatek) und Vorauszahlung (zaliczka) haben unterschiedliche Folgen, wenn das Geschäft platzt. Benennen Sie im Vertrag ausdrücklich, was Sie zahlen, und besprechen Sie es vor der Unterschrift mit dem Notar. Den Unterschied beschreibt der Text Anzahlung oder Vorauszahlung beim Wohnungskauf.

Phase 7: Notarielle Urkunde, Sprache und Geld

Rechtsstand Oktober 2026.

MSWiA-Genehmigung. Eine selbständige Wohnung kauft ein Ausländer jeder Staatsangehörigkeit ohne Genehmigung (art. 8 ust. 1 pkt 1 des Gesetzes über den Immobilienerwerb durch Ausländer, t.j. Dz.U. 2017 poz. 2278). Eine Ausnahme gilt für die Grenzzone, und Warschau steht nicht in dieser Liste (art. 8 ust. 3; Verordnung Dz.U. 2005 Nr. 188 poz. 1580). Bürger der Ukraine mit dem Status UKR oder CUKR kaufen nach den allgemeinen Regeln: Das Gesetz über die Hilfe für Bürger der Ukraine (t.j. Dz.U. 2026 poz. 1293) enthält keine Vorschriften zu Immobilien. Die Erläuterung des MSWiA weist auf einen Punkt hin: Ein Anteil an einer gesonderten Immobilie, zum Beispiel an einer Zufahrtsstraße, der zusammen mit der Wohnung verkauft wird, kann eine Genehmigung erfordern, wenn das Gesetz den Käufer betrifft. Ohne Genehmigung ist ein solcher Erwerb unwirksam (art. 6 ust. 1). Fordern Sie vor dem Vorvertrag vom Verkäufer die Nummern aller Grundbücher an, die das Geschäft umfasst.

Sprache. Grundbuch, Bescheinigungen der Verwaltung, Protokolle und Vertragsentwurf sind auf Polnisch. Wenn Sie den Vorvertrag nicht beim Notar unterschreiben, bestellen Sie die Übersetzung selbst, bevor Sie unterschreiben. Beglaubigte Übersetzungen fertigt ein vereidigter Übersetzer an (art. 13 des Gesetzes über den Beruf des vereidigten Übersetzers, t.j. Dz.U. 2019 poz. 1326). Der Kaufvertrag über eine Wohnung wird in Form einer notariellen Urkunde geschlossen (art. 158 k.c.). Notarielle Handlungen werden auf Polnisch vorgenommen. Auf Verlangen einer Partei kann der Notar die Handlung zusätzlich in einer Fremdsprache vornehmen, selbst, wenn seine Sprachkenntnis bestätigt ist, oder mit einem vereidigten Übersetzer (art. 2 § 3 des Notariatsgesetzes, t.j. Dz.U. 2026 poz. 614). Beherrschen Sie kein Polnisch und gibt es keine Übersetzung, übersetzt der Notar die Urkunde selbst oder über einen Übersetzer (art. 87 § 1 pkt 1). Vor der Unterschrift wird die Urkunde vorgelesen, und der Notar soll sich vergewissern, dass Sie Inhalt und Bedeutung verstehen (art. 94 § 1). Der Notar prüft Ihre Identität (art. 85) und vor dem Immobilienkauf auch, ob Ihre PESEL-Nummer nicht gesperrt ist (art. 85 § 2a, art. 85a § 1). Lassen Sie die Bestimmungen zur Mängelhaftung und zum Übergabetermin zusätzlich gesondert übersetzen.

Herkunft der Mittel. Notar und Vermittler sind verpflichtete Institutionen im Sinne des AML-Gesetzes (art. 2 ust. 1 pkt 13 i 18, t.j. Dz.U. 2025 poz. 644). Sie stellen Ihre Identität, den wirtschaftlich Berechtigten und den Zweck des Geschäfts fest und prüfen die Herkunft der Mittel, wenn die Umstände es rechtfertigen (art. 34 ust. 1). Diese Maßnahmen sind bei einem Gelegenheitsgeschäft ab 15.000 Euro Pflicht (art. 35 ust. 1 pkt 2), und ohne sie wird das Geschäft nicht durchgeführt (art. 41 ust. 1). Die Bank meldet dem Generalinspekteur für Finanzinformationen (GIIF) Bareinzahlungen und -auszahlungen sowie Überweisungen über 15.000 Euro, auch aus dem Ausland (art. 72 ust. 1). Eine abschließende Liste von Dokumenten nennt das Gesetz nicht. Das MSWiA führt in seinem Verfahren als Beispiele Steuererklärungen, Arbeitsverträge, einen Schenkungs- oder Darlehensvertrag und den Verkauf einer anderen Immobilie an. Sammeln Sie solche Unterlagen früh und fragen Sie den Notar, ob sie übersetzt werden müssen.

Kredit. Der Text behandelt den Kauf mit Eigenmitteln. Zum Kredit fragen Sie einen Kreditberater.

Ihre Lage als ausländischer Käufer: Was für Sie wichtig ist

• Die Unterlagen zum Geschäft (Grundbuch, Bescheinigungen, Protokolle, Vertrag) sind auf Polnisch. Bestellen Sie die Übersetzung vor dem Vorvertrag, wenn er nicht notariell ist, und klären Sie den Dolmetscher vorher mit dem Notar.
• Für eine Wohnung in Warschau brauchen Sie keine MSWiA-Genehmigung, prüfen Sie aber, ob das Geschäft einen Anteil an einer gesonderten Immobilie wie einer Straße einschließt: Dafür kann eine Genehmigung nötig sein.
• Bereiten Sie Unterlagen zur Herkunft der Mittel vor und fragen Sie den Notar, ob sie übersetzt werden müssen.
• PCC-Satz und Befreiung hängen nicht von der Staatsangehörigkeit ab, doch der Notar kann nach Wohnungen im Ausland fragen.

Ist der Inseratspreis ein Marktpreis

Die Angebotspreise auf dem Warschauer Gebrauchtmarkt lagen 2026 über den Transaktionspreisen. Laut NBP betrug der durchschnittliche Angebotspreis im 2. Quartal 2026 (März bis Mai) 19.059 zł/m², der durchschnittliche Transaktionspreis 16.723 zł/m². Der Unterschied beträgt rund 2,3 Tsd. zł/m² (eigene Berechnung auf NBP-Daten). Stand 7. Oktober 2026: NBP-Daten für das 3. Quartal 2026 liegen noch nicht vor. Ein Durchschnitt sagt nichts über eine konkrete Wohnung, zeigt aber, dass der Inseratspreis ein Ausgangspunkt für das Gespräch ist. Wie der Gebrauchtmarkt im Vergleich zu Wohnungen vom Bauträger aussieht, beschreibt der Preisvergleich von Neubau und Gebrauchtwohnung in Warschau. Unverständliche Begriffe aus Grundbuch und Verträgen erklärt das Wörterbuch polnischer Begriffe für Wohnungskäufer.

FAQ

Womit beginne ich die Prüfung einer gebrauchten Wohnung in Warschau?

Mit der Grundbuchnummer (księga wieczysta). Fordern Sie sie vor der Besichtigung vom Verkäufer an und prüfen Sie das Grundbuch in der kostenlosen Suche des Justizministeriums (art. 2 und art. 36⁴ ust. 6 des Gesetzes über Grundbücher und Hypothek, Stand Oktober 2026). Lesen Sie alle vier Abteilungen: Beschreibung des Objekts, Eigentümer, beschränkte dingliche Rechte und Hypotheken. Ein Ausdruck aus der Suche hat nicht die Kraft eines vom Gericht ausgestellten Dokuments.

Muss ich den Vorvertrag beim Notar unterschreiben?

Nein, aber Ihr Schutz hängt von der Form ab. Bei einfacher Schriftform können Sie, wenn der Verkäufer abspringt, nur Schadensersatz verlangen (art. 390 § 1 k.c.). Ein Vorvertrag in Form einer notariellen Urkunde erlaubt es, vor Gericht den Abschluss des Kaufvertrags zu verlangen (art. 390 § 2 i.V.m. art. 158 k.c.) und den Anspruch ins Grundbuch eintragen zu lassen. Rechtsstand Oktober 2026.

Was kostet der Kauf einer gebrauchten Wohnung zusätzlich zum Preis?

Der Käufer zahlt die Steuer auf zivilrechtliche Rechtsgeschäfte (PCC) in Höhe von 2 % des Marktwerts, die der Notar einzieht (PCC-Gesetz, Stand Oktober 2026), dazu die Notargebühr mit Mehrwertsteuer und Gerichtsgebühren für die Eintragungen. Seit dem 31.08.2023 gilt beim Kauf der ersten Wohnung eine Befreiung (art. 9 pkt 17). Bei einem Preis von 800.000 zł betragen die Höchstkosten ohne Befreiung etwa 18.642 zł.

In der Wohnung wohnt ein Mieter. Muss ich ihn nach dem Kauf behalten?

Der Erwerber tritt anstelle des Veräußerers in den Mietvertrag ein (art. 678 § 1 k.c.). Ist der Vertrag befristet, schriftlich mit beglaubigtem Datum (data pewna) geschlossen und die Wohnung dem Mieter übergeben, können Sie ihn nicht allein wegen des Kaufs kündigen (art. 678 § 2). Rechtsstand Oktober 2026. Fordern Sie vor dem Vorvertrag eine Kopie des Mietvertrags an.

Was tun, wenn ich kein Polnisch lese und der Vertrag auf Polnisch ist?

Bestellen Sie die Übersetzung vor der Unterzeichnung des Vorvertrags, wenn Sie ihn nicht beim Notar unterschreiben. Beglaubigte Übersetzungen fertigt ein vereidigter Übersetzer an (art. 13 des Gesetzes über den Beruf des vereidigten Übersetzers). Beim Notar wird die Urkunde vorgelesen, und der Notar soll sich vergewissern, dass Sie Inhalt und Bedeutung verstehen (art. 94 § 1 des Notariatsgesetzes). Klären Sie den Dolmetscher vorher mit dem Notar.

Dieser Text dient der Information und ist keine Rechtsberatung (Tekst ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną). Rechtsstand Oktober 2026.

Sie suchen eine gebrauchte Wohnung in Warschau? Schauen Sie in den Bereich Gebrauchtmarkt auf der Website oder schreiben Sie uns, bevor Sie den Vorvertrag unterschreiben. Wir betreuen auf Deutsch und in sechs weiteren Sprachen. Vermittler ist Vladyslav Moroz (JDG, OC-Versicherung). Die Vergütung und wer sie zahlt, legen wir im Vermittlungsvertrag fest.

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