Ha trovato un appartamento di seconda mano e il venditore ha fretta di far firmare il preliminare e incassare la caparra. Questo testo ordina i controlli nella sequenza in cui di solito si svolge l’acquisto: annuncio, visita, colloquio con l’amministratore, preliminare e atto notarile. A ogni tappa c’è una sola decisione: proseguire, fermarsi o rinunciare. Scriviamo per chi vive a Varsavia o compra a distanza e legge i documenti in una lingua diversa dal polacco. Stato giuridico a ottobre 2026.
Sul mercato secondario non esistono il conto vincolato abitativo (mieszkaniowy rachunek powierniczy) né il prospetto informativo (prospekt informacyjny) come presso un costruttore. La tutela è ciò che verifica da solo e ciò che mette per iscritto nel contratto.
Piano dei controlli in sintesi
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| Tappa | Cosa fare | Quando fermarsi |
|---|---|---|
| 1. Annuncio | Chieda il numero del registro fondiario, confronti il prezzo con i dati NBP | Il venditore non indica il numero del registro |
| 2. Registro fondiario | Legga le sezioni I–IV, controlli le annotazioni | Ipoteca senza piano di estinzione, pretesa di un altro acquirente, annotazione di domanda |
| 3. Visita | Occupanti, residenti registrati, contratto di locazione | Inquilino con contratto a tempo determinato che non Le è stato mostrato |
| 4. Condominio o cooperativa | Attestato di assenza di debiti, verbali dei controlli | Arretrati nelle spese |
| 5. Costi | Calcoli PCC, onorario notarile e tasse giudiziarie | Budget senza queste voci |
| 6. Preliminare | Forma, termine, caparra o acconto | Nessun termine per la conclusione della vendita |
| 7. Atto notarile | Traduzione, PESEL, provenienza dei fondi | Non comprende il contenuto dell’atto |
Tappe 1 e 2: annuncio e registro fondiario
Prima della prima visita chieda il numero del registro fondiario (księga wieczysta). I registri sono pubblici (legge sui registri fondiari e sulle ipoteche, art. 2; testo unico Dz.U. 2026 poz. 1066) e la consultazione per numero nel sistema del Ministero della Giustizia è gratuita (art. 36⁴ c. 6). La stampa del motore di ricerca non ha il valore di un documento rilasciato dal tribunale (art. 36⁴ c. 7).
Il registro ha quattro sezioni (art. 25 c. 1). Le legga tutte, non solo la II:
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| Sezione | Contenuto | Cosa guardare |
|---|---|---|
| I | descrizione dell’immobile | se indirizzo, numero dell’unità e superficie corrispondono all’annuncio |
| II | proprietà e usufrutto perpetuo | se il venditore è il proprietario; se ci sono comproprietari che devono firmare anch’essi |
| III | diritti reali limitati, limitazioni alla disposizione, altri diritti e pretese | servitù, diritto di abitazione vitalizio, pretesa di un altro acquirente |
| IV | ipoteche | quale banca ha l’ipoteca e con quale parte del prezzo verrà estinta |
L’ipoteca nella sezione IV non esclude l’acquisto. Prima del preliminare stabilisca con quale parte del prezzo e in che ordine verrà estinta, chieda alla banca l’attestato dell’importo da saldare e il consenso alla cancellazione dell’ipoteca dopo l’estinzione. Lo metta nel contratto.
La fede pubblica dei registri fondiari ha dei limiti. La legge tutela l’acquirente che si affida al contenuto del registro, ma non sempre:
- la tutela non copre l’acquirente in mala fede né l’acquisto a titolo gratuito (art. 6 c. 1; quando l’acquirente è in mala fede lo stabilisce l’art. 6 c. 2);
- la escludono l’annotazione di domanda e l’avvertenza iscritta nel registro (art. 8). L’annotazione significa che al tribunale è arrivata una domanda non ancora esaminata. Chieda al venditore di cosa si tratta;
- non opera nei confronti di alcuni diritti che nel registro possono non risultare: diritti sorti per legge, diritto di abitazione vitalizio, servitù costituite con decisione di un’autorità, servitù di passaggio necessario e servitù di trasmissione (art. 7).
Per questo, oltre al registro, legga i documenti in base ai quali il venditore ha acquistato l’appartamento: l’atto notarile o la decisione del tribunale che accerta l’acquisto dell’eredità.
Che diritto acquista. La proprietà separata di un’unità ha un proprio registro. Il diritto cooperativo di proprietà dell’unità (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu) è un diritto diverso dalla proprietà. Per esso il registro si può aprire, ma non è obbligatorio (art. 1 c. 3), e senza registro non si può costituire un’ipoteca. L’usufrutto perpetuo (użytkowanie wieczyste) del terreno con edifici residenziali si è trasformato in proprietà il 1° gennaio 2019 (legge sulla trasformazione, art. 1 c. 1; testo unico Dz.U. 2025 poz. 6). Per la trasformazione si paga un canone annuo per 20 anni (art. 7 c. 6), entro il 31 marzo di ogni anno (art. 7 c. 5). Chieda al venditore l’attestato di trasformazione e la prova dei pagamenti puntuali.
Diritto di prelazione del comune. Il comune lo ha, tra l’altro, nella vendita di un immobile iscritto nel registro dei monumenti, di un immobile in area di riqualificazione se lo prevede una delibera comunale e nella Zona Speciale di Riqualificazione (legge sulla gestione dei beni immobili, art. 109 c. 1 pt 4, 4a e 4b; testo unico Dz.U. 2026 poz. 399). Il comune può esercitarlo entro un mese dalla comunicazione del contenuto del contratto di vendita (art. 110 c. 2), il che allunga l’operazione. Per un edificio nel registro dei monumenti il diritto opera solo se è stato reso noto nel registro fondiario (art. 109 c. 3 pt 5). Chieda al notaio se riguarda il Suo appartamento.
Tappe 3 e 4: visita, occupanti e amministratore
Inquilino. L’acquirente subentra nel rapporto di locazione al posto del venditore (k.c. art. 678 § 1; testo unico Dz.U. 2026 poz. 795). Se la locazione è a tempo determinato, scritta con data certa e l’immobile è stato consegnato all’inquilino, non può disdire il contratto solo per l’acquisto (art. 678 § 2). Se l’appartamento è affittato, chieda copia del contratto prima del preliminare.
Residenza anagrafica (zameldowanie). Serve solo alla registrazione (legge sull’anagrafe della popolazione, art. 28 c. 4; testo unico Dz.U. 2026 poz. 384), quindi da sola non dà a nessuno il diritto all’appartamento. Se la persona registrata se n’è andata e non si è cancellata, l’autorità emette una decisione di cancellazione d’ufficio o su richiesta del proprietario (art. 35). La legge non richiede, nella vendita, un attestato di assenza di persone registrate. I dati dell’anagrafe l’autorità li comunica a chi dimostra un interesse giuridico (art. 46 c. 2 pt 1), perciò è più facile chiederli al venditore. Nel preliminare scriva che il venditore cancellerà tutte le persone e consegnerà l’appartamento libero da persone e cose entro una data precisa, e che una parte del prezzo la pagherà solo dopo la consegna. Se nel frattempo è in affitto, quella data decide per quanti mesi ancora pagherà il canone.
Debiti. Gli anticipi per le spese di gestione in un condominio si pagano entro il 10 del mese (legge sulla proprietà dei locali, art. 15 c. 1). In una cooperativa edilizia il termine è ugualmente il 10, se lo statuto non prevede una data successiva (legge sulle cooperative edilizie, art. 4 c. 6²). Nella cooperativa delle spese risponde in solido con il titolare del diritto, tra l’altro, la persona maggiorenne che con lui convive stabilmente e quella che usa di fatto l’unità (art. 4 c. 6). Chieda al venditore l’attestato dell’amministratore o della cooperativa di assenza di debiti, il più recente possibile, e inserisca nel contratto l’obbligo di presentarlo anche prima dell’atto. Chieda anche le spese mensili e le delibere in programma, per esempio sui lavori di ristrutturazione.
Stato dell’edificio. Il proprietario o l’amministratore dell’edificio deve far eseguire i controlli: impianti a gas e canne fumarie almeno una volta l’anno, stato tecnico dell’edificio, impianto elettrico e parafulmine almeno ogni 5 anni (legge edilizia, art. 62 c. 1 pt 1 lett. c e pt 2; testo unico Dz.U. 2026 poz. 524). Chieda all’amministratore gli ultimi verbali prima di cominciare a pagare eventuali riparazioni.
Garanzia per vizi (rękojmia). Per gli immobili dura 5 anni dalla consegna (k.c. art. 568 § 1). Se vende un privato, le parti possono limitarla o escluderla, ma l’esclusione non vale se il venditore ha taciuto il vizio con dolo (art. 558 § 2). Se vende un’impresa e Lei compra come consumatore, la limitazione è ammessa solo nei casi previsti da disposizioni speciali (art. 558 § 1). L’appartamento da ristrutturare lo calcoli prima del preliminare, non dopo; aiuta il calcolo di convenienza dell’appartamento da ristrutturare.
Tappa 5: quanto paga oltre al prezzo
PCC. Nell’acquisto sul secondario paga l’imposta sugli atti di diritto civile pari al 2% del valore di mercato, che trattiene il notaio (legge sulla PCC, art. 4 pt 1, art. 6 c. 1 pt 1, art. 7 c. 1 pt 1 lett. a, art. 10 c. 2; testo unico Dz.U. 2026 poz. 191). Dal 31 agosto 2023 c’è l’esenzione per il primo appartamento, anche per il diritto cooperativo di proprietà dell’unità (art. 9 pt 17). Se compra in due, chieda al notaio prima dell’atto come calcolerà la PCC: la Corte suprema amministrativa (NSA), con sentenza del 7 aprile 2026 (III FSK 281/25), nel caso di una coppia non sposata ha ritenuto che l’esenzione possa operare in proporzione alla quota dell’acquirente che soddisfa le condizioni. Aliquota ed esenzione non dipendono dalla cittadinanza. Se ha o ha avuto una casa in Italia o in un altro Paese, chieda al notaio anche se applicherà l’esenzione.
Onorario notarile. Per il contratto di vendita di un’unità abitativa il notaio può chiedere al massimo la metà della tariffa massima (regolamento sulle tariffe notarili massime, § 6 pt 19; testo unico Dz.U. 2024 poz. 1566). Per valori da 60 000 a 1 000 000 zł la tariffa massima è 1010 zł più lo 0,4% della parte eccedente 60 000 zł (§ 3 pt 5). All’onorario si aggiunge l’IVA al 23%.
Tasse giudiziarie (legge sulle spese giudiziarie nelle cause civili, testo unico Dz.U. 2025 poz. 1228): iscrizione della proprietà 200 zł, iscrizione dell’ipoteca 200 zł (art. 42 c. 1), apertura del registro 100 zł (art. 44 c. 1 pt 1), iscrizione della pretesa 150 zł (art. 43 pt 3); la cancellazione di un’iscrizione costa la metà di questi importi (art. 46).
Esempio a ottobre 2026 (calcolo nostro secondo le disposizioni indicate, senza mutuo):
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| Prezzo dell’appartamento | 600 000 zł | 800 000 zł |
|---|---|---|
| PCC 2% (senza esenzione) | 12 000 zł | 16 000 zł |
| Onorario per il contratto di vendita, massimo, IVA esclusa | 1585 zł | 1985 zł |
| Onorario con IVA al 23% | 1949,55 zł | 2441,55 zł |
| Iscrizione della proprietà nel registro | 200 zł | 200 zł |
| Totale (senza copie) | 14 149,55 zł | 18 641,55 zł |
Sono importi massimi. Il notaio può fissare un onorario inferiore e, con l’esenzione dalla PCC, cade la voce più pesante. Aggiunga la traduzione, di cui sotto.
Tappa 6: il preliminare
Il preliminare stabilisce gli elementi essenziali del contratto di vendita (k.c. art. 389 § 1). Scriva una data precisa per il contratto definitivo. Se manca e nessuna delle parti fissa un termine entro un anno dalla conclusione del preliminare, non si può più chiedere la conclusione del contratto definitivo (art. 389 § 2).
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| Scrittura privata semplice | Atto notarile | |
|---|---|---|
| Se l’altra parte si sottrae | risarcimento (art. 390 § 1) | si può chiedere la conclusione della vendita (art. 390 § 2 e art. 158) |
| Iscrizione della pretesa nel registro | no | sì, nella sezione III (legge sui registri fondiari, art. 16 c. 2 pt 2) |
| Prescrizione | un anno dal giorno in cui la vendita doveva essere conclusa (art. 390 § 3) | uguale |
La pretesa iscritta opera anche nei confronti dei diritti che altri acquisteranno in seguito (legge sui registri fondiari, art. 17). L’iscrizione costa 150 zł e la cancellazione 75 zł (ottobre 2026). Se dall’iscrizione è passato un anno e nessuno ha presentato domanda di iscrizione del diritto, il proprietario può chiedere la cancellazione della pretesa unilateralmente (art. 19 c. 1), quindi pianifichi l’atto prima che trascorra un anno dall’iscrizione.
Caparra (zadatek) e acconto (zaliczka) hanno effetti diversi se l’operazione salta. Scriva nel contratto, senza ambiguità, che cosa versa, e ne parli con il notaio prima della firma. Le differenze sono nel testo caparra o acconto nell’acquisto di un appartamento.
Tappa 7: atto notarile, lingua e denaro
Stato giuridico a ottobre 2026.
Permesso del MSWiA. Un’unità abitativa autonoma può essere acquistata da uno straniero di qualsiasi cittadinanza senza permesso (legge sull’acquisto di immobili da parte di stranieri, art. 8 c. 1 pt 1; testo unico Dz.U. 2017 poz. 2278). L’eccezione riguarda la zona di confine e Varsavia non è in quell’elenco (art. 8 c. 3; regolamento Dz.U. 2005 n. 188 poz. 1580). Un chiarimento del MSWiA richiama l’attenzione su un punto: una quota di un immobile separato, per esempio la strada di accesso, venduta insieme all’appartamento, può richiedere il permesso se la legge riguarda l’acquirente. Senza permesso l’acquisto è nullo (art. 6 c. 1). Chieda al venditore, prima del preliminare, i numeri di tutti i registri che l’operazione comprende.
Lingua. Registro fondiario, attestati dell’amministratore, verbali e bozza del contratto sono in polacco. Se non firma il preliminare dal notaio, faccia tradurre il testo da sé prima di firmarlo. Le traduzioni certificate le fa il traduttore giurato (tłumacz przysięgły; legge sulla professione di traduttore giurato, art. 13; testo unico Dz.U. 2019 poz. 1326). Il contratto di vendita di un appartamento si conclude in forma di atto notarile (k.c. art. 158). Gli atti notarili si compiono in polacco. Su richiesta di una parte il notaio può compierli in aggiunta in lingua straniera, da solo, se la sua conoscenza della lingua è attestata, oppure con un traduttore giurato (legge sul notariato, art. 2 § 3; testo unico Dz.U. 2026 poz. 614). Se non conosce il polacco e non c’è una traduzione, il notaio traduce l’atto di persona o tramite un traduttore (art. 87 § 1 pt 1). Prima della firma l’atto viene letto e il notaio deve accertarsi che Lei ne comprenda contenuto e significato (art. 94 § 1). Il notaio verifica la Sua identità (art. 85) e, prima dell’acquisto di un immobile, anche che il numero PESEL non sia riservato (art. 85 § 2a, art. 85a § 1). Chieda a parte la traduzione delle clausole sulla garanzia per vizi e sul termine di consegna.
Se compra a distanza. Chieda i documenti in anticipo: al venditore i numeri dei registri, il contratto di locazione e l’attestato di assenza di debiti, al notaio la bozza dell’atto. Legga i documenti polacchi insieme alla traduzione. Concordi con il notaio il giorno della firma e la necessità di un traduttore.
Provenienza dei fondi. Il notaio e l’intermediario sono istituzioni obbligate ai sensi della legge antiriciclaggio (AML; art. 2 c. 1 pt 13 e 18; testo unico Dz.U. 2025 poz. 644). Accertano la Sua identità, il titolare effettivo e lo scopo dell’operazione, mentre la provenienza dei fondi la esaminano quando lo giustificano le circostanze (art. 34 c. 1). Tali misure sono obbligatorie per le operazioni occasionali a partire da 15 000 euro (art. 35 c. 1 pt 2) e senza di esse l’operazione non si effettua (art. 41 c. 1). La banca comunica all’Ispettore generale dell’informazione finanziaria (GIIF) i versamenti e i prelievi in contanti e i bonifici superiori a 15 000 euro, anche dall’estero (art. 72 c. 1). La legge non fornisce un elenco chiuso di documenti. Il MSWiA nella propria procedura indica come esempi dichiarazioni dei redditi, contratti di lavoro, un contratto di donazione o di prestito, la vendita di un altro immobile. Raccolga tali documenti per tempo e chieda al notaio se serve la loro traduzione.
Mutuo. Il testo riguarda l’acquisto con mezzi propri. Per il finanziamento si rivolga a un consulente creditizio.
Il prezzo dell’annuncio è quello di mercato?
Nel 2026 i prezzi di offerta sul mercato secondario di Varsavia erano più alti di quelli di transazione. Secondo la NBP, nel II trimestre 2026 (marzo–maggio) il prezzo medio di offerta è stato di 19 059 zł/m² e quello medio di transazione di 16 723 zł/m². La differenza è di circa 2,3 mila zł/m² (calcolo nostro su dati NBP). Al 7 ottobre 2026 i dati NBP per il III trimestre 2026 non sono ancora disponibili. La media non dice nulla su un singolo appartamento, ma mostra che il prezzo dell’annuncio è un punto di partenza per la trattativa. Come si colloca l’usato rispetto agli appartamenti del costruttore lo descrive il confronto dei prezzi tra nuovo e usato a Varsavia. I termini poco chiari di registro e contratti li spiega il glossario dei termini polacchi per chi compra casa.
FAQ
Da dove si comincia a controllare un appartamento usato a Varsavia?
Dal numero del registro fondiario (księga wieczysta). Lo chieda al venditore prima della visita e consulti il registro nel motore di ricerca gratuito del Ministero della Giustizia (legge sui registri fondiari e sulle ipoteche, art. 2 e art. 36⁴ c. 6; stato giuridico a ottobre 2026). Legga tutte e quattro le sezioni: descrizione dell’immobile, proprietario, diritti reali limitati e ipoteche. La stampa del motore di ricerca non ha il valore di un documento rilasciato dal tribunale.
Devo firmare il preliminare davanti al notaio?
No, ma la Sua tutela dipende dalla forma. Con la semplice scrittura privata, se il venditore si tira indietro, può chiedere solo il risarcimento (codice civile, k.c., art. 390 § 1). Il preliminare in forma di atto notarile permette di chiedere in giudizio la conclusione della vendita (art. 390 § 2 e art. 158) e di far iscrivere la pretesa nel registro fondiario. Stato giuridico a ottobre 2026.
Quanto costa comprare un usato oltre al prezzo?
L’acquirente paga l’imposta sugli atti di diritto civile (PCC) pari al 2% del valore di mercato, che trattiene il notaio (legge sulla PCC, stato a ottobre 2026), più l’onorario notarile con IVA e le tasse giudiziarie per l’iscrizione. Dal 31.08.2023 c’è l’esenzione per il primo appartamento (art. 9 pt 17). Per un prezzo di 800 000 zł i costi massimi senza esenzione sono circa 18 642 zł.
Nell’appartamento vive un inquilino. Devo tenerlo dopo l’acquisto?
L’acquirente subentra nel rapporto di locazione al posto del venditore (k.c. art. 678 § 1). Se il contratto è a tempo determinato, scritto con data certa e l’immobile è stato consegnato all’inquilino, non può disdirlo solo perché ha comprato (art. 678 § 2). Stato giuridico a ottobre 2026. Chieda copia del contratto di locazione prima del preliminare.
Non leggo il polacco e il contratto è in polacco. Cosa faccio?
Se non firma il preliminare dal notaio, faccia tradurre il testo prima di firmarlo. Le traduzioni certificate le fa il traduttore giurato (tłumacz przysięgły; legge sulla professione di traduttore giurato, art. 13). Dal notaio l’atto viene letto ad alta voce e il notaio deve accertarsi che Lei ne comprenda il contenuto e il significato (legge sul notariato, art. 94 § 1). Concordi in anticipo il traduttore con il notaio.
Il testo ha carattere informativo e non costituisce consulenza legale. Stato giuridico a ottobre 2026.
Cerca un appartamento sul mercato secondario a Varsavia? Consulti la sezione del mercato secondario del sito oppure ci scriva prima di firmare il preliminare. Assistiamo in italiano e in altre sei lingue. L’intermediario è Vladyslav Moroz (JDG, assicurazione OC). Il compenso e chi lo paga li stabiliamo nel contratto di mediazione.
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