Varşova’da ikinci el daire: işlemden önce adım adım kontrol

İkinci el bir daire buldunuz, satıcı ise ön sözleşmeyi hızla imzalatıp kapora almak istiyor. Bu yazı kontrolü olayların genellikle ilerlediği sırayla düzenler: ilan, daireyi görme, yönetici ile görüşme, ön sözleşme ve noter senedi. Her aşamada tek bir karar vardır: devam etmek, durmak ya da vazgeçmek. Varşova’da yaşayan ya da yurt dışından alım yapan ve belgeleri Lehçe dışında bir dilde okuyan okuyucuyu düşünerek yazdık. Hukuki durum: Ekim 2026.

İkinci el piyasada, müteahhitte olduğu gibi konut güvenlik hesabı (mieszkaniowy rachunek powierniczy) ya da bilgi prospektüsü (prospekt informacyjny) yoktur. Sizi koruyan, kendi kontrol ettikleriniz ve sözleşmeye yazdırdıklarınızdır.

Kontrol planı özeti

Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın. →

1. ve 2. aşama: ilan ve tapu sicili

İlk ziyaretten önce tapu sicili (księga wieczysta) numarasını isteyin. Sicil herkese açıktır (tapu sicili ve ipotek kanunu, md. 2; birleştirilmiş metin Dz.U. 2026 poz. 1066) ve numarayla Adalet Bakanlığı sisteminde ücretsiz incelenebilir (md. 36⁴ f. 6). Aramadan alınan çıktı, mahkemenin düzenlediği belge değerinde değildir (md. 36⁴ f. 7).

Sicilin dört bölümü vardır (md. 25 f. 1). Yalnızca II. bölümü değil, hepsini okuyun:

Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın. →

IV. bölümdeki ipotek alımı engellemez. Ön sözleşmeden önce ipoteğin fiyatın hangi kısmından ve hangi sırayla kapatılacağını belirleyin, bankadan ödenecek tutarı gösteren belge ile ödemeden sonra ipoteğin silinmesine onay isteyin. Bunu sözleşmeye yazdırın.

Tapu sicilinin kamu güveni ilkesinin sınırları vardır. Sicilin içeriğine güvenen alıcıyı kanun korur, ama her durumda değil:

• koruma, kötü niyetli alıcıyı ve karşılıksız (bedelsiz) edinimi kapsamaz (md. 6 f. 1; alıcının ne zaman kötü niyetli sayıldığını md. 6 f. 2 belirler);
• siciledeki başvuru şerhi ve uyarı korumayı ortadan kaldırır (md. 8). Şerh, mahkemeye henüz sonuçlandırılmamış bir başvuru yapıldığı anlamına gelir. Satıcıya neyle ilgili olduğunu sorun;
• sicilde görünmeyebilecek bazı haklara karşı işlemez: kanundan doğan haklar, ömür boyu bakım hakkı, idari karara dayanan irtifaklar, zorunlu geçit irtifakı ve tesisat irtifakı (md. 7).

Bu yüzden sicilin yanında satıcının daireyi hangi belgeye dayanarak edindiğini de okuyun: noter senedi ya da mirasın tespitine ilişkin mahkeme kararı.

Hangi hakkı satın alıyorsunuz? Ayrı mülkiyetli dairenin kendi sicili vardır. Kooperatifin “mülkiyete dayalı kooperatif konut hakkı” (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu) ise mülkiyetten farklı bir haktır. Bunun için sicil açılabilir, ama zorunlu değildir (md. 1 f. 3); sicil olmadan ipotek kurulamaz. Konut yapılı arsada süresiz kullanım hakkı (użytkowanie wieczyste), 1 Ocak 2019’da mülkiyete dönüşmüştür (dönüşüm kanunu, md. 1 f. 1; birleştirilmiş metin Dz.U. 2025 poz. 6). Dönüşüm için 20 yıl boyunca yıllık ücret ödenir (md. 7 f. 6), her yıl 31 Mart’a kadar (md. 7 f. 5). Satıcıdan dönüşüm belgesini ve ödemelerin zamanında yapıldığının kanıtını isteyin.

Belediyenin ön alım hakkı. Belediyenin ön alım hakkı, diğer durumların yanı sıra, tescilli tarihi eser olan gayrimenkul satışında, belediye kararı öngörüyorsa yenileme bölgesindeki gayrimenkulde ve Özel Yenileme Bölgesi’nde vardır (gayrimenkul yönetimi kanunu, md. 109 f. 1 b. 4, 4a ve 4b; birleştirilmiş metin Dz.U. 2026 poz. 399). Belediye, satış sözleşmesinin içeriğinin bildirilmesinden itibaren bir ay içinde bu hakkı kullanabilir (md. 110 f. 2); bu da işlemi uzatır. Tarihi eser sicilindeki binada hak, ancak sicile işlenmişse geçerlidir (md. 109 f. 3 b. 5). Dairenizin kapsamda olup olmadığını noterden sorun.

3. ve 4. aşama: daireyi görme, oturanlar ve yönetici

Kiracı. Alıcı, satıcının yerine kira ilişkisine girer (k.c. md. 678 § 1; birleştirilmiş metin Dz.U. 2026 poz. 795). Kira süreli, yazılı ve kesin tarihli yapılmışsa ve daire kiracıya teslim edilmişse, yalnızca satın aldığınız için sözleşmeyi feshedemezsiniz (md. 678 § 2). Daire kiradaysa ön sözleşmeden önce kira sözleşmesinin kopyasını isteyin.

Adres kaydı (zameldowanie). Yalnızca kayıt amaçlıdır (nüfus kayıt kanunu, md. 28 f. 4; birleştirilmiş metin Dz.U. 2026 poz. 384); tek başına kimseye konut hakkı vermez. Kayıtlı kişi taşınmış ama kaydını sildirmemişse idare, resen ya da malikin başvurusu üzerine kaydın silinmesine karar verir (md. 35). Kanun, satışta kayıtlı kimse bulunmadığına dair belge şartı koymaz. Nüfus kayıt verilerini idare yalnızca hukuki yararını gösteren kişiye verir (md. 46 f. 2 b. 1), bu yüzden bilgiyi satıcıdan istemek daha kolaydır. Ön sözleşmeye, satıcının tüm kişilerin kaydını sildireceğini ve daireyi belirli bir tarihte kişilerden ve eşyalardan arınmış teslim edeceğini yazın; fiyatın bir kısmını teslimden sonra ödeyin. O sürede kirada oturuyorsanız, bu tarih kaç ay daha kira ödeyeceğinizi belirler.

Borçlar. Kat mülkiyeti topluluğunda yönetim gideri avansları ayın 10’una kadar ödenir (kat mülkiyeti kanunu, md. 15 f. 1). Konut kooperatifinde, tüzük daha geç bir tarih öngörmüyorsa süre yine ayın 10’udur (konut kooperatifleri kanunu, md. 4 f. 6²). Kooperatifte aidatlardan, konut hakkı sahibiyle birlikte, onunla sürekli oturan reşit kişi ve daireyi fiilen kullanan kişi de müteselsilen sorumludur (md. 4 f. 6). Satıcıdan yönetici ya da kooperatiften, mümkün olduğunca güncel bir borcu olmadığına dair belge isteyin ve belgenin senetten önce de sunulmasını sözleşmeye yazın. Aylık giderleri ve planlanan kararları, örneğin tadilatları da sorun.

Binanın durumu. Bina maliki ya da yöneticisi şu denetimleri yaptırmak zorundadır: gaz tesisatı ve bacalar en az yılda bir, binanın teknik durumu ile elektrik ve paratoner tesisatı en az 5 yılda bir (Yapı Kanunu, md. 62 f. 1 b. 1 lit. c ve b. 2; birleştirilmiş metin Dz.U. 2026 poz. 524). Olası onarımların bedelini ödemeye başlamadan önce yöneticiden son tutanakları isteyin.

Ayıp sorumluluğu (rękojmia). Gayrimenkulde teslimden itibaren 5 yıl sürer (k.c. md. 568 § 1). Satıcı özel kişiyse taraflar bunu sınırlayabilir ya da kaldırabilir; ancak satıcı ayıbı hileyle gizlemişse kaldırma geçerli olmaz (md. 558 § 2). Satıcı bir şirketse ve siz tüketici olarak alıyorsanız, sınırlama yalnızca özel hükümlerde öngörülen hallerde mümkündür (md. 558 § 1). Tadilat gerektiren daireyi ön sözleşmeden sonra değil, önce hesaplayın; bu konuda tadilat gerektiren dairenin kârlılık hesabı yardımcı olur.

5. aşama: fiyatın dışında ne kadar ödersiniz

PCC. İkinci el alımda piyasa değerinin %2’si oranında medeni hukuk işlemleri vergisi (PCC) ödersiniz; vergiyi noter tahsil eder (PCC kanunu, md. 4 b. 1, md. 6 f. 1 b. 1, md. 7 f. 1 b. 1 lit. a, md. 10 f. 2; birleştirilmiş metin Dz.U. 2026 poz. 191). 31 Ağustos 2023’ten beri ilk daire alımında muafiyet vardır; kooperatifin mülkiyete dayalı konut hakkı da buna dahildir (md. 9 b. 17). İki kişi birlikte alıyorsanız, noterin PCC’yi nasıl hesaplayacağını senetten önce sorun: Yüksek İdare Mahkemesi (NSA), 7 Nisan 2026 tarihli kararında (III FSK 281/25), evli olmayan bir çiftin davasında muafiyetin koşulları sağlayan alıcının payı oranında işleyebileceğini kabul etti. Oran ve muafiyet vatandaşlığa bağlı değildir. Ukrayna’da ya da başka bir ülkede dairesi olan veya olmuş biri iseniz, noterden muafiyeti uygulayıp uygulamayacağını da sorun.

Noter ücreti. Konut satış sözleşmesi için noter, azami tarifenin en fazla yarısını alabilir (noter azami tarifesi yönetmeliği, § 6 b. 19; birleştirilmiş metin Dz.U. 2024 poz. 1566). 60 000 ile 1 000 000 zł arası değerler için azami tarife 1010 zł artı 60 000 zł’yi aşan kısmın %0,4’üdür (§ 3 b. 5). Ücrete %23 KDV eklenir.

Mahkeme harçları (hukuk davalarında mahkeme masrafları kanunu, birleştirilmiş metin Dz.U. 2025 poz. 1228): mülkiyet kaydı 200 zł, ipotek kaydı 200 zł (md. 42 f. 1), sicil açılışı 100 zł (md. 44 f. 1 b. 1), talep kaydı 150 zł (md. 43 b. 3); kaydın silinmesi bu tutarların yarısıdır (md. 46).

Ekim 2026 için örnek (yukarıdaki hükümlere göre kendi hesabımız, kredisiz):

Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın. →

Bunlar azami tutarlardır. Noter daha düşük ücret belirleyebilir; PCC muafiyetinde ise en büyük kalem düşer. Aşağıdaki tercüme masrafını da ekleyin.

6. aşama: ön sözleşme

Ön sözleşme, satış sözleşmesinin esaslı hükümlerini belirler (k.c. md. 389 § 1). Asıl sözleşme için kesin bir tarih yazın. Tarih yoksa ve taraflardan hiçbiri ön sözleşmeden itibaren bir yıl içinde süre belirlemezse, artık asıl sözleşmenin yapılması istenemez (md. 389 § 2).

Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın. →

Şerh edilen talep, başkalarının sonradan edineceği haklara karşı da geçerlidir (tapu sicili kanunu, md. 17). Kayıt 150 zł, silinmesi 75 zł tutar (Ekim 2026). Kayıttan itibaren bir yıl geçmiş ve kimse hak tescili için başvurmamışsa malik, talebin tek taraflı silinmesini isteyebilir (md. 19 f. 1); bu yüzden senedi kayıttan sonraki bir yıl dolmadan planlayın.

Kapora (zadatek) ve ön ödeme (zaliczka), işlem çökerse farklı sonuçlar doğurur. Ne yatırdığınızı sözleşmede açıkça yazın ve imzadan önce noterle konuşun. Farkları kapora mı, ön ödeme mi yazısında anlattık.

7. aşama: noter senedi, dil ve para

Hukuki durum: Ekim 2026.

İçişleri Bakanlığı izni (MSWiA). Müstakil konut dairesini her vatandaşlıktan yabancı izinsiz alabilir (yabancıların gayrimenkul edinimi kanunu, md. 8 f. 1 b. 1; birleştirilmiş metin Dz.U. 2017 poz. 2278). İstisna sınır bölgesidir; Varşova bu listede yoktur (md. 8 f. 3; Dz.U. 2005 nr 188 poz. 1580 sayılı yönetmelik). Ukrayna vatandaşlarına yardım kanunu (birleştirilmiş metin Dz.U. 2026 poz. 1293) taşınmazlarla ilgili hüküm içermez; bu nedenle UKR ve CUKR statüsündeki kişiler genel kurallara göre alır. MSWiA açıklaması tek bir noktaya dikkat çeker: daire ile birlikte satılan ayrı bir gayrimenkuldeki pay, örneğin giriş yolu, alıcı kanun kapsamındaysa izin gerektirebilir. İzinsiz edinim geçersizdir (md. 6 f. 1). İşlemin kapsadığı tüm sicil numaralarını ön sözleşmeden önce satıcıdan isteyin.

Dil. Tapu sicili, yönetici belgeleri, tutanaklar ve sözleşme taslağı Lehçedir. Ön sözleşmeyi noterde yapmıyorsanız, imzalamadan önce tercümeyi kendiniz yaptırın. Onaylı tercümeyi yeminli tercüman (tłumacz przysięgły) yapar (yeminli tercümanlık kanunu, md. 13; birleştirilmiş metin Dz.U. 2019 poz. 1326). Daire satış sözleşmesi noter senedi şeklinde yapılır (k.c. md. 158). Noter işlemleri Lehçe yapılır. Tarafın talebi üzerine noter işlemi ek olarak yabancı dilde de yapabilir; ya dil bilgisi belgelenmişse kendisi, ya da yeminli tercümanla (noterlik kanunu, md. 2 § 3; birleştirilmiş metin Dz.U. 2026 poz. 614). Lehçe bilmiyorsanız ve tercüme yoksa noter senedi kendisi ya da tercüman aracılığıyla çevirir (md. 87 § 1 b. 1). İmzadan önce senet okunur ve noter, içeriğini ve anlamını anladığınızdan emin olmalıdır (md. 94 § 1). Noter kimliğinizi doğrular (md. 85), gayrimenkul alımından önce PESEL numarasının korumaya alınmamış olduğunu da kontrol eder (md. 85 § 2a, md. 85a § 1). Ayıp sorumluluğu ve teslim tarihi hükümlerinin ayrıca çevrilmesini isteyin.

Yurt dışından alıyorsanız. Belgeleri önceden isteyin: satıcıdan sicil numaralarını, kira sözleşmesini ve borcu olmadığına dair belgeyi, noterden senet taslağını. Lehçe belgeleri tercümeyle birlikte okuyun. Noterle imza gününü ve tercüman ihtiyacını önceden ayarlayın.

Paranın kaynağı. Noter ve emlak aracısı, kara para aklamayla mücadele kanunu (AML) anlamında yükümlü kurumlardır (md. 2 f. 1 b. 13 ve 18; birleştirilmiş metin Dz.U. 2025 poz. 644). Kimliğinizi, gerçek faydalanıcıyı ve işlemin amacını belirler; paranın kaynağını ise koşullar gerektirdiğinde incelerler (md. 34 f. 1). Bu önlemler, 15 000 avrodan başlayan fırsat işlemlerinde zorunludur (md. 35 f. 1 b. 2); önlemler uygulanamıyorsa işlem yapılmaz (md. 41 f. 1). Banka, 15 000 avroyu aşan nakit yatırma ve çekmeleri ve havaleleri, yurt dışından gelenler dahil, Mali Bilgi Genel Müfettişi’ne (GIIF) bildirir (md. 72 f. 1). Kanun kapalı bir belge listesi vermez. MSWiA kendi usulünde örnek olarak vergi beyannamelerini, iş sözleşmelerini, bağış ya da borç sözleşmesini ve başka bir gayrimenkulün satışını sayar. Bu tür belgeleri önceden toplayın ve noterden tercümelerinin gerekip gerekmediğini sorun.

Kredi. Bu yazı, öz kaynakla alımı ele alır. Kredi için bir kredi danışmanına danışın.

İlan fiyatı piyasa fiyatı mı

2026’da Varşova ikinci el piyasasında ilan fiyatları işlem fiyatlarının üzerindeydi. NBP’ye göre 2026’nın II. çeyreğinde (Mart–Mayıs) ortalama ilan fiyatı 19 059 zł/m², ortalama işlem fiyatı 16 723 zł/m² oldu. Fark yaklaşık 2,3 bin zł/m²’dir (NBP verilerine göre kendi hesabımız). 7 Ekim 2026 itibarıyla NBP’nin 2026 III. çeyrek verileri henüz yayımlanmadı. Ortalama belirli bir daire hakkında bir şey söylemez, ama ilan fiyatının pazarlığın başlangıç noktası olduğunu gösterir. İkinci elin müteahhit dairelerine göre durumunu yeni ve ikinci el dairenin fiyat karşılaştırması anlatır. Sicil ve sözleşmelerdeki anlaşılmaz terimleri daire alıcısı için Lehçe terimler sözlüğü açıklar.

FAQ

Varşova’da ikinci el daireyi kontrol etmeye nereden başlamalıyım?

Tapu sicili (księga wieczysta) numarasından. Daireyi görmeden önce satıcıdan numarayı isteyin ve sicili Adalet Bakanlığı’nın ücretsiz arama sisteminde inceleyin (tapu sicili kanunu, md. 2 ve md. 36⁴ f. 6; Hukuki durum: Ekim 2026). Dört bölümün hepsini okuyun: gayrimenkulün tanımı, malik, sınırlı ayni haklar ve ipotekler. Aramadan alınan çıktı, mahkemenin düzenlediği belge değerinde değildir.

Ön sözleşmeyi mutlaka noterde mi yapmalıyım?

Hayır, ama korumanız şekle bağlıdır. Adi yazılı ön sözleşmede satıcı cayarsa yalnızca tazminat isteyebilirsiniz (Medeni Kanun, k.c., md. 390 § 1). Noter senedi şeklindeki ön sözleşme ise mahkemeden satış sözleşmesinin yapılmasını istemenize (md. 390 § 2 ve md. 158) ve talebinizi tapu siciline şerh ettirmenize imkân tanır. Hukuki durum: Ekim 2026.

İkinci el daire alırken fiyatın dışında hangi masrafları öderim?

Alıcı, piyasa değerinin %2’si oranında medeni hukuk işlemleri vergisi (PCC) öder; vergiyi noter tahsil eder (PCC kanunu, Hukuki durum: Ekim 2026). Buna KDV’li noter ücreti ve sicil harçları eklenir. İlk daire alımında 31.08.2023’ten beri muafiyet vardır (md. 9 b. 17). 800 000 zł’lik dairede muafiyet olmadan azami masraf yaklaşık 18 642 zł’dir.

Dairede kiracı oturuyor. Satın aldıktan sonra onu çıkarabilir miyim?

Alıcı, satıcının yerine kira ilişkisine girer (k.c. md. 678 § 1). Kira süreli, yazılı ve kesin tarihli yapılmışsa ve daire kiracıya teslim edilmişse, yalnızca satın aldığınız için feshedemezsiniz (md. 678 § 2). Hukuki durum: Ekim 2026. Ön sözleşmeden önce kira sözleşmesinin kopyasını isteyin.

Lehçe bilmiyorum, sözleşme ise Lehçe. Ne yapmalıyım?

Ön sözleşmeyi noterde yapmayacaksanız, imzalamadan önce tercüme yaptırın. Onaylı tercümeyi yeminli tercüman (tłumacz przysięgły) yapar (yeminli tercümanlık kanunu, md. 13). Noterde senet okunur ve noter, içeriğini ve anlamını anladığınızdan emin olmalıdır (noterlik kanunu, md. 94 § 1). Tercümanı noterle önceden kararlaştırın.

Bu metin bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Hukuki durum: Ekim 2026.

Varşova’da ikinci el daire mi arıyorsunuz? Varşova’daki ikinci el daireler bölümüne göz atın ya da ön sözleşmeyi imzalamadan önce bize yazın. Türkçe ve diğer altı dilde hizmet veriyoruz. Aracı Vladyslav Moroz’dur (JDG, OC sigortası). Ücreti ve kimin ödeyeceğini aracılık sözleşmesinde belirleriz.

Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com