Un vecchio appartamento da ristrutturare a Varsavia conviene solo se prezzo, PCC, notaio, lavori e i mesi in cui pagate l’affitto senza poter entrare in casa, sommati, costano meno di un appartamento già pronto della stessa metratura nello stesso quartiere. Secondo la NBP il prezzo medio di transazione sul mercato secondario a Varsavia nel 2° trimestre 2026 era di circa 16.700 zł/m². Secondo stime nazionali del 2026 una ristrutturazione completa di 50 m² costa oltre 100.000 zł. In un conto del genere il margine è spesso sottile, perciò conviene farlo su carta prima di telefonare al venditore.
Questo testo è per chi vive già a Varsavia, è in affitto e vuole comprare un vecchio appartamento per pagare meno. Trovate un foglio di calcolo pronto, un esempio con i numeri, le forbici dei prezzi dei lavori con le date, brevi regole su permessi e controlli e una parte a sé sulla situazione dello straniero. Cifre e stato giuridico: ottobre 2026.
Il foglio di calcolo: sette voci da compilare
Il punto di partenza è una disuguaglianza:
prezzo + PCC + notaio e tasse giudiziarie + lavori con margine + costi del periodo dei lavori ≤ prezzo dell’equivalente già pronto
In pratica inserite in una tabella sette voci. Per ciascuna, nelle sezioni seguenti trovate la fonte del numero oppure l’indicazione di chiedere al notaio.
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| Voce | Da dove prendere il numero |
|---|---|
| 1. Prezzo dell’appartamento da ristrutturare | annuncio, dopo la trattativa |
| 2. PCC | 2% del valore di mercato oppure 0 zł con l’esenzione per la prima casa |
| 3. Onorario notarile e tasse giudiziarie per il registro fondiario (księga wieczysta) | calcolo del notaio prima del contratto preliminare |
| 4. Lavori | forbice al m² più un margine per le sorprese |
| 5. Affitto durante i lavori | mesi × il vostro affitto attuale |
| 6. Spese del nuovo appartamento durante i lavori | mesi × spese condominiali o versamenti alla cooperativa |
| 7. Rata del mutuo durante i lavori (se comprate con un mutuo) | mesi × rata dell’offerta della banca |
Compilate la stessa tabella per un appartamento pronto nello stesso quartiere e in un edificio simile. Così vedrete se la differenza di prezzo copre tutto ciò che si aggiunge dal lato dei lavori.
Voce 2: PCC ed esenzione per la prima casa
Sul mercato secondario l’imposta sugli atti civilistici (PCC) è il 2% (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a della legge sulla PCC, testo unico Dz.U. 2026 poz. 191). La base è il valore di mercato e la legge prescrive di determinarlo tenendo conto, tra l’altro, dello stato e del grado di usura (art. 6 ust. 2). Lo stato dell’immobile conta dunque. Se il valore indicato nell’atto è sottostimato, l’ufficio delle imposte vi invita a indicarlo o a elevarlo entro un termine non inferiore a 14 giorni (art. 6 ust. 3). L’imposta la riscuote il notaio come sostituto d’imposta (art. 10 ust. 2).
Dal 31 agosto 2023 vale l’esenzione dell’art. 9 pkt 17. Riguarda l’acquirente che il giorno dell’acquisto e prima non era titolare del diritto di proprietà di un’abitazione o di una casa, del diritto di proprietà cooperativo a un appartamento né di quote di essi. Fa eccezione una quota fino al 50% ottenuta per eredità. In caso di acquisto in coppia, la Corte suprema amministrativa (NSA) con la sentenza del 7 aprile 2026 (III FSK 281/25) ha ritenuto che l’esenzione possa operare in proporzione alla quota della persona che soddisfa le condizioni. Il caso riguardava una coppia non sposata ed è una decisione in una sola causa, quindi prima dell’atto chiedete al notaio come calcolerà la PCC.
Voci 3, 5, 6 e 7: il tempo dei lavori costa
Notaio e tasse. L’onorario notarile e le tasse giudiziarie per le iscrizioni nel registro fondiario fatevi calcolare dal notaio prima del contratto preliminare.
Periodo dei lavori. In quei mesi di solito pagate due volte: l’affitto della casa attuale e le spese della nuova. In una cooperativa edilizia tra le spese rientra anche l’accantonamento al fondo di ristrutturazione (art. 6 ust. 3 della legge sulle cooperative edilizie). Se comprate con un mutuo si aggiunge la rata. Inserite tutte queste somme nel foglio.
Quanti mesi reggete. Per ogni variante calcolate la differenza tra il prezzo dell’equivalente pronto e il costo totale dell’appartamento da ristrutturare (voci 1–4). Dividetela per la somma dei costi mensili delle voci 5–7. Il risultato è il numero di mesi dopo i quali il risparmio svanisce. Se l’impresa ha bisogno di più tempo, l’appartamento pronto costa meno.
Esempio con i numeri: 40 m² a 480.000 zł
I dati di partenza sono ipotesi per l’esercizio, non dati di mercato. Un appartamento di 40 m² a 480.000 zł. Lavori a standard medio a 2.000–3.500 zł/m² (Oferteo, maggio 2026), cioè 80.000–140.000 zł. La PCC al 2% senza esenzione è 9.600 zł. In totale 569.600–629.600 zł, ancora senza notaio e senza i mesi di affitto.
Ora l’equivalente pronto. Se 40 m² costassero quanto il prezzo medio di transazione della NBP per Varsavia nel 2° trimestre 2026, sarebbe 40 × 16.700 zł = 668.000 zł. La differenza sulla carta è di circa 38.400–98.400 zł. Ma è la media dell’intera città, non del vostro quartiere, perciò nel foglio inserite il prezzo dell’appartamento pronto concreto che state visitando. Con l’esenzione dalla PCC sottraete 9.600 zł dal costo dell’appartamento da ristrutturare. Dall’intera differenza vanno ancora pagati il notaio e i mesi di doppie spese.
Voce 4: quanto costa una ristrutturazione completa al m²
Non esiste una media verificata per Varsavia. Due fonti indipendenti del 2026 danno forbici nazionali concordi:
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| Fonte (data) | Forbice | Nota |
|---|---|---|
| nieruchomosci-online.pl (luglio 2026) | oltre 100.000 zł per 50 m², circa 2.000–3.000 zł/m² | ristrutturazione completa, materiali e manodopera |
| Oferteo (maggio 2026, annunci 2025–2026) | economico 1.000–1.800 zł/m², medio 2.000–3.500 zł/m², premium da 4.000 zł/m² | dati di tutta la Polonia |
Prezzi di singoli lavori a Varsavia dal listino kb.pl (aprile 2026, prezzi lordi, stima basata su offerte trovate online):
- nuovo punto elettrico con materiale: 229 zł;
- modifica di un punto elettrico, sola manodopera: 119 zł;
- stucco a gesso: 62,20 zł/m²;
- posa di piastrelle a parete in standard, senza materiali: 127 zł/m².
La manodopera rincara. Secondo SEKOCENBUD le tariffe orarie di manodopera da computo (nette) sono salite nel 2° trimestre 2026 del 5,4–6,6% su base annua. Aggiungete al computo un margine per ciò che emerge dopo aver tolto intonaco e piastrelle.
Cosa si nasconde dietro «da ristrutturare»
Nell’annuncio «da ristrutturare» è la descrizione del venditore, non una categoria tecnica né giuridica. I costi li decide di solito ciò che non si vede: impianti, colonne montanti e vincoli giuridici dell’edificio.
- Edificio in grandi pannelli prefabbricati (wielka płyta). Gli studi dell’ITB, di cui il governo informò nel 2019 (comunicato «Wielka płyta jest bezpieczna»), hanno ritenuto durevoli questi edifici, ma lo stato di un singolo edificio dipende dalla manutenzione. Chiedete all’amministratore i verbali dei controlli periodici.
- Palazzo d’epoca (kamienica). Verificate se l’edificio è iscritto nel registro dei monumenti. Secondo l’art. 29 ust. 7 del Prawo budowlane (testo in vigore dal 3 giugno 2026) i lavori in un oggetto iscritto nel registro richiedono il permesso di costruire, in un’area iscritta nel registro la comunicazione. In entrambi i casi serve anche l’autorizzazione del conservatore provinciale dei monumenti (wojewódzki konserwator zabytków) oppure un attestato che non si è opposto.
- Condominio degli anni ‘90 e ogni altro. Stabilite la forma di proprietà: proprietà separata dell’unità (comunione di proprietari, wspólnota mieszkaniowa) oppure diritto di proprietà cooperativo all’appartamento. Da questo dipende a chi chiedere il consenso per lavori su colonne e muri.
Permessi: cosa fate da soli e cosa richiede comunicazione o delibera
Stato giuridico a ottobre 2026 (Prawo budowlane, testo unico Dz.U. 2026 poz. 524), per edifici non iscritti nel registro dei monumenti e non situati in un’area iscritta nel registro.
Senza permesso e senza comunicazione: la ristrutturazione dell’unità, cioè il ripristino dello stato originario (art. 3 pkt 8, art. 29 ust. 4 pkt 2 lit. a); la trasformazione interna senza interventi su elementi strutturali e pareti esterne (art. 29 ust. 4 pkt 1 lit. a); gli impianti interni, esclusi quelli a gas (art. 29 ust. 4 pkt 3 lit. d).
Comunicazione: ristrutturazione di pareti esterne o elementi strutturali (art. 29 ust. 3 pkt 2 lit. b) e impianto del gas (art. 29 ust. 3 pkt 3 lit. d), con progetto (art. 30 ust. 4c). La presentate prima di iniziare i lavori, su carta o tramite e-Budownictwo. L’ufficio ha 21 giorni dalla notifica per opporsi con decisione. Se non iniziate i lavori entro 3 anni, la comunicazione va ripresentata (art. 30 ust. 4d, 5 e 5b).
Permesso di costruire: la trasformazione di elementi strutturali in un edificio plurifamiliare, ad esempio un’apertura in un muro portante, di regola lo richiede (art. 28 ust. 1).
Comunione di proprietari e cooperativa. La trasformazione della proprietà comune (parti dell’edificio e impianti che non servono esclusivamente ai proprietari delle unità, art. 3 ust. 2 della legge sulla proprietà degli appartamenti) richiede una delibera dei proprietari (art. 22 ust. 3 pkt 5), così come l’unione o la divisione di unità (art. 22 ust. 4). Dovete inoltre far entrare l’amministrazione nell’appartamento quando serve per lavori o per eliminare un guasto nelle parti comuni (art. 13 ust. 2). Negli edifici in cui la cooperativa è comproprietaria, le delibere dell’art. 22 si applicano di conseguenza (art. 27 ust. 2–3 della legge sulle cooperative edilizie). Per lavori su muri portanti, colonne, ventilazione, gas o riscaldamento chiedete il consenso alla cooperativa prima del contratto e leggete il suo regolamento e statuto.
Impianti: chi controlla elettricità e gas prima dell’acquisto
Chi esegue i lavori. Per i lavori sugli impianti elettrici e a gas l’esecutore deve avere un certificato di qualificazione: gruppo 1 per le apparecchiature elettriche, gruppo 3 per quelle a gas (regolamento del 1° luglio 2022, Dz.U. 2022 poz. 1392). Il certificato perde validità dopo 5 anni dal rilascio (art. 54 ust. 1aa del Prawo energetyczne, a ottobre 2026). Chiedete all’esecutore di mostrare il certificato in corso di validità.
Controlli dell’edificio. I controlli periodici li commissiona il proprietario o l’amministratore dell’edificio, cioè la comunione, l’amministratore o la cooperativa, non l’abitante (art. 62 del Prawo budowlane, a ottobre 2026):
- almeno una volta l’anno: impianti a gas e canne fumarie;
- almeno una volta ogni 5 anni: tra l’altro il controllo dell’impianto elettrico, inclusa la resistenza di isolamento e la messa a terra.
I controlli li eseguono persone con abilitazione edilizia. Gli impianti elettrici e a gas possono controllarli anche persone con qualifiche di vigilanza, le canne fumarie un maestro spazzacamino. I verbali di questi controlli mostrano lo stato degli impianti comuni prima che versiate la caparra.
Perché prima dell’acquisto. Il venditore non risponde di un vizio che il compratore conosceva alla conclusione del contratto (art. 557 § 1 del Kodeks cywilny). Se vende un privato, le parti possono limitare o escludere la responsabilità per vizi fisici (rękojmia) (art. 558 § 1). L’esclusione non vale se il venditore ha occultato il vizio con dolo (art. 558 § 2). Per i vizi dell’immobile il termine della rękojmia è di 5 anni dalla consegna dell’appartamento (art. 568 § 1). Che cosa controllare ancora nei documenti lo descriviamo nella guida cosa controllare prima di un acquisto sul secondario.
Se non siete cittadini polacchi: cosa cambia
Stato giuridico a ottobre 2026.
L’autorizzazione per comprare l’appartamento non serve. Un’unità abitativa autonoma può essere acquistata senza autorizzazione del MSWiA da uno straniero di qualsiasi cittadinanza (art. 8 ust. 1 pkt 1 della legge sull’acquisto di immobili da parte di stranieri, testo unico Dz.U. 2017 poz. 2278). L’eccezione riguarda la zona di confine e Varsavia non figura nel suo elenco (art. 8 ust. 3; regolamento Dz.U. 2005 nr 188 poz. 1580). I cittadini ucraini con status UKR o CUKR comprano alle regole generali, perché nella legge sull’assistenza ai cittadini ucraini (testo unico Dz.U. 2026 poz. 1293) non ci sono norme sugli immobili. Una quota del terreno e delle parti comuni dell’edificio non richiede autorizzazione. Invece una quota di un immobile distinto venduta insieme all’appartamento, ad esempio di una strada di accesso, secondo i chiarimenti del MSWiA la richiede. Chiedete quindi al notaio di mostrarvi in anticipo che cosa rientra esattamente nella transazione.
I documenti dell’edificio sono in polacco. Verbali dei controlli, delibere della comunione, statuto della cooperativa e computo dell’impresa sono in polacco. Le traduzioni scritte certificate e la traduzione orale le esegue il traduttore giurato (art. 13 della legge sulla professione di traduttore giurato). L’elenco dei traduttori giurati è tenuto dal Ministro della Giustizia e pubblicato nel BIP.
L’atto dal notaio. Gli atti notarili si svolgono in polacco. Su richiesta di una parte il notaio può inoltre svolgere l’atto in lingua straniera, da sé o con un traduttore giurato (art. 2 § 3 del Prawo o notariacie, testo unico Dz.U. 2026 poz. 614). Se un partecipante non conosce il polacco e non ha un interprete, il notaio traduce da sé o tramite un traduttore (art. 87 § 1 pkt 1). Prima della firma l’atto viene letto e il notaio deve accertarsi che i partecipanti comprendano il contenuto e il significato (art. 94 § 1). Fatevi tradurre con particolare attenzione la clausola sulla limitazione di responsabilità per i vizi (rękojmia). In un vecchio appartamento è lei a decidere chi paga i vizi nascosti.
Verifica dell’origine del denaro. Notaio e intermediario sono soggetti obbligati ai sensi della legge polacca AML (testo unico Dz.U. 2025 poz. 644). In un’operazione occasionale pari o superiore al controvalore di 15.000 euro stabiliscono la vostra identità, il titolare effettivo e lo scopo dell’operazione, e verificano l’origine dei fondi quando lo giustificano le circostanze (art. 34 ust. 1, art. 35 ust. 1). Senza queste misure l’operazione non si effettua (art. 41 ust. 1). La banca segnala al GIIF (Ispettore generale dell’informazione finanziaria) i bonifici superiori a 15.000 euro, anche dall’estero (art. 72). Tenete quindi a portata di mano i documenti sulla fonte del denaro per l’acquisto e i lavori.
L’imposta è la stessa. La PCC al 2% e l’esenzione per la prima casa non dipendono dalla cittadinanza. Le condizioni dell’esenzione verificatele con il notaio prima dell’atto.
Affitto durante i lavori. In un affitto ordinario la cauzione non può superare 12 volte il canone mensile, in un affitto occasionale (okazjonalny) 6 volte (art. 6 ust. 1 e art. 19a della legge sulla tutela dei diritti dei conduttori, testo unico Dz.U. 2023 poz. 725). Nel conto includete non solo i mesi di doppi pagamenti, ma anche il fatto che la cauzione dell’appartamento in affitto non tornerà subito dopo il trasloco.
Se godete della protezione temporanea. Pensate di lasciare la Polonia durante i lavori? Un viaggio all’estero di oltre 30 giorni pone fine alla protezione (art. 109b ust. 1 pkt 2 della legge sulla concessione di protezione agli stranieri, testo unico Dz.U. 2026 poz. 862). Anche il solo acquisto di un appartamento non dà diritto di soggiorno, perché la legge sugli stranieri (testo unico Dz.U. 2025 poz. 1079) non elenca l’immobile come tale presupposto.
«Lokal za remont» del Comune: non è un acquisto
Il programma «Lokal za remont» si confonde facilmente con una vendita, ma è l’affitto di un appartamento del patrimonio di m.st. Warszawa, non un acquisto. Si basa sull’ordinanza n. 144/2024 del 26 gennaio 2024. Il programma è per le persone iscritte nella lista d’attesa per un affitto a tempo indeterminato a causa del basso reddito e di esigenze abitative non soddisfatte, che sanno ristrutturare da sé l’appartamento.
I criteri generali per l’affitto dal patrimonio del Comune sono la residenza stabile a Varsavia, un reddito degli ultimi 12 mesi non superiore alla soglia, condizioni abitative da migliorare e l’impossibilità di soddisfare l’esigenza con i propri mezzi. Al controllo del 27.09.2026 la pagina del programma non conteneva condizioni separate per il 2026. Se avete 600.000 zł per un acquisto, questo programma molto probabilmente non fa per voi. Se esitate tra un vecchio e un nuovo appartamento, guardate il confronto tra nuovo e secondario a Varsavia oppure il testo sull’appartamento rifinito dal costruttore. Un quadro più ampio delle sole regole per chi compra un vecchio appartamento lo trovate nella guida appartamento da ristrutturare: conviene?.
FAQ
Quanto costa meno un appartamento da ristrutturare rispetto a uno pronto a Varsavia?
Non esiste una cifra unica e affidabile. A ottobre 2026 non abbiamo trovato due fonti indipendenti e datate che misurino questa differenza per Varsavia. Un punto di riferimento della NBP: il prezzo medio di transazione sul mercato secondario a Varsavia nel 2° trimestre 2026 era di circa 16.700 zł/m². Confrontate l’appartamento da ristrutturare con quelli pronti nello stesso quartiere e nello stesso tipo di edificio.
Quanto costa una ristrutturazione completa di 50 m² in Polonia?
Secondo stime nazionali del 2026, una ristrutturazione completa di 50 m² con i materiali costa oltre 100.000 zł, cioè circa 2.000–3.000 zł/m² (nieruchomosci-online.pl, luglio 2026). Oferteo (dati da annunci 2025–2026, maggio 2026) indica per lo standard medio 2.000–3.500 zł/m². Queste fonti non pubblicano una media separata per Varsavia.
Uno straniero può comprare un vecchio appartamento a Varsavia senza autorizzazione?
Sì. Un’unità abitativa autonoma può essere acquistata senza autorizzazione del MSWiA da uno straniero di qualsiasi cittadinanza, e Varsavia non si trova nella zona di confine (art. 8 ust. 1 pkt 1 e ust. 3 della legge sull’acquisto di immobili da parte di stranieri). L’autorizzazione serve quando insieme all’appartamento si acquista una quota di un immobile distinto, ad esempio di una strada di accesso (chiarimenti del MSWiA). Stato giuridico a ottobre 2026.
Quale imposta paga chi compra un appartamento sul mercato secondario?
L’imposta sugli atti civilistici (PCC) è il 2% del valore di mercato, e la legge prescrive di tener conto, tra l’altro, dello stato e del grado di usura dell’immobile. La cittadinanza non conta. Dal 31.08.2023 è esente dalla PCC l’acquisto della prima casa da parte di chi non aveva in precedenza un appartamento, una casa, un diritto di proprietà cooperativo né quote di essi (con eccezioni, art. 9 pkt 17). Stato giuridico a ottobre 2026.
I lavori in un appartamento in condominio vanno comunicati?
Una normale ristrutturazione interna in un edificio non iscritto nel registro dei monumenti e non situato in un’area iscritta nel registro non richiede né permesso né comunicazione. Richiedono comunicazione i lavori su pareti esterne o elementi strutturali e l’impianto del gas; l’ufficio può opporsi entro 21 giorni. Un’apertura in un muro portante richiede di regola il permesso di costruire. Stato giuridico a ottobre 2026.
Come firmo l’atto notarile se parlo poco polacco?
Gli atti notarili si svolgono in polacco. Se un partecipante non conosce il polacco e non ha un interprete, il notaio traduce l’atto da sé o tramite un traduttore giurato (art. 87 § 1 pkt 1 e art. 2 § 3 del Prawo o notariacie). Prima della firma l’atto viene letto e il notaio deve accertarsi che comprendiate il contenuto e il significato (art. 94 § 1). Stato giuridico a ottobre 2026.
Facciamo i conti insieme prima di visitare
Scriveteci prima di visitare per la prima volta un appartamento da ristrutturare e, se lo confrontate con uno nuovo, prima della prima visita all’ufficio vendite (biuro sprzedaży) del costruttore. Vi aiutiamo a compilare il foglio per le due varianti e a stabilire cosa controllare sul posto. Assistiamo in polacco, ucraino e in altre cinque lingue.
Sul mercato secondario il compenso e chi lo paga li stabiliamo nel contratto di intermediazione (umowa pośrednictwa). Per l’aiuto nell’acquisto di un appartamento dal costruttore non chiediamo a voi alcun compenso. Il nostro compenso sul mercato primario deriva dai contratti con i costruttori. Intermediario è Vladyslav Moroz (JDG, con assicurazione OC).
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Questo testo ha carattere informativo e non è consulenza legale. Stato giuridico a ottobre 2026.