Eine Neubauwohnung in Warschau lässt sich nur in einem Sinn „in Raten“ kaufen: Sie zahlen dem Bauträger während des Baus in Teilen auf ein spezielles Bankkonto, statt am Tag der Unterschrift die ganze Summe zu übergeben (Art. 8 des Bauträgergesetzes, einheitlicher Text Dz.U. 2026 Pos. 880). Das ist kein Kredit und keine Streckung des Preises über Jahre nach der Schlüsselübergabe: Den gesamten Preis zahlen Sie aus eigenen Mitteln, und der Bauträger wartet auf die letzte Zahlung bis zur Übergabe. Im Folgenden erklären wir, wie viel zu Beginn fällig ist, wo das Geld liegt, was bei Bauverzug geschieht und was Sie im Vertrag prüfen sollten, wenn eine Bank Ihren Kredit abgelehnt hat oder Sie keinen wollen.
Rechtsstand: Oktober 2026.
Was „Raten“ beim Bauträger bedeutet
Das Wort „Raten“ in Anzeigen führt in die Irre. Das Gesetz über den Schutz der Rechte des Erwerbers einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses und über den Bauträger-Garantiefonds (Bauträgergesetz, ustawa deweloperska) kennt keine Raten im Sinne eines Darlehens. Es beschreibt Zahlungen in Bauphasen:
- Der Bauträger teilt den Bau in mindestens 4 Phasen, jede umfasst 10 % bis 25 % der gesamten Baukosten (Art. 24 Abs. 2);
- Sie zahlen in Teilen nach Abschluss der jeweiligen Phasen, und über den Abschluss einer Phase informiert der Bauträger Sie schriftlich oder auf einem dauerhaften Datenträger (Art. 8 Abs. 1-3);
- alle Zahlungen gehen auf ein Treuhandkonto (mieszkaniowy rachunek powierniczy), nicht auf das gewöhnliche Konto des Bauträgers (Art. 8 Abs. 1).
Wichtig: 10-25 % sind ein Anteil an den Baukosten, nicht am Preis Ihrer Wohnung. Wie viel Sie in jeder Phase und bis wann zahlen, steht im Vertrag, der nur in Form einer notariellen Urkunde geschlossen wird (Art. 40 Abs. 1).
Der Preis folgt einer einfachen Regel: Nutzfläche in m² mal Preis pro m² (Art. 5a, in Kraft seit 13.02.2026). Deshalb vergleicht man Angebote verschiedener Bauträger am besten nach dem Quadratmeterpreis.
Was zu Beginn fällig ist: Bauphasen, „10/90“ und Reservierungsgebühr
In der Praxis begegnen Ihnen zwei Modelle.
Zahlungen je Bauphase. Jede abgeschlossene Bauphase löst die nächste Zahlung aus, verteilt über die gesamte Bauzeit.
Der Zahlungsplan „10/90“. In der Werbung für Warschauer Projekte steht „Zahlungsplan 10/90“ (Stand Oktober 2026). Das bedeutet meist 10 % des Preises bei Unterzeichnung des Bauträgervertrags und 90 % vor der Übergabe oder zu den im Vertrag genannten Terminen. Was sich hinter diesen Zahlen bei einem bestimmten Bauträger verbirgt, sehen Sie nur im Zahlungsplan des Vertragsentwurfs. Anteile und Termine unterscheiden sich, richten Sie sich daher nach ihm und nicht nach der Werbung.
Vor dem Bauträgervertrag gibt es oft einen Reservierungsvertrag. Er bedarf bei Nichtigkeitsfolge der Schriftform (Art. 30 Abs. 1). Die Reservierungsgebühr darf 1 % des Wohnungspreises laut Informationsprospekt nicht übersteigen (Art. 32 Abs. 2), wird auf den Preis angerechnet (Abs. 3), und der Bauträger muss sie binnen 7 Tagen nach Abschluss des Bauträgervertrags auf das Treuhandkonto überweisen (Abs. 4).
Rechenbeispiel. Laut NBP lag der durchschnittliche Angebotspreis auf dem Primärmarkt in Warschau im 2. Quartal 2026 bei 18.488 PLN/m² (NBP-Datei vom 07.08.2026, Daten für das 3. Quartal liegen noch nicht vor). Laut CBRE betrug der durchschnittliche Angebotspreis neuer Wohnungen in Warschau Ende des 2. Quartals 2026 19.405 PLN/m². Wir nehmen den NBP-Preis:
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| Was wir berechnen | Betrag für eine 50-m²-Wohnung |
|---|---|
| Wohnungspreis | ca. 924.000 PLN |
| Reservierungsgebühr, maximal 1 % | ca. 9.200 PLN |
| Start im Plan „10/90“ | ca. 92.000 PLN |
| Rest im Plan „10/90“ | ca. 832.000 PLN |
Das ist unsere Beispielrechnung und nicht der Preis einer konkreten Wohnung: Durchschnitte mischen Stadtteile und Standards. Aktuelle Preise der Projekte mit Aktualisierungsdatum finden Sie auf der Seite Neubauwohnungen in Warschau mit Preisen von dane.gov.pl.
Wo Ihr Geld liegt: das Treuhandkonto
Ein Bauträger, der den Verkauf beginnt, muss mit einer Bank einen Treuhandkontovertrag schließen (Art. 7 Abs. 1). Es gibt zwei Kontoarten, und der Unterschied ist für Sie wichtig.
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| Offenes Konto | Geschlossenes Konto | |
|---|---|---|
| Wann die Bank dem Bauträger auszahlt | nach Abschluss der Bauphase und frühestens 30 Tage nach dem Vertrag (Art. 16 Abs. 1) | erst nach Eigentumsübertragung auf Sie (Art. 15) |
| Beitrag des Bauträgers zum DFG | 0,45 % | 0,1 % |
Die Kosten und Provisionen der Bank für die Kontoführung trägt der Bauträger, und er darf sie nicht aus Ihren Zahlungen entnehmen (Art. 14 Abs. 1-2).
Kontoart und Bank stehen im Informationsprospekt (prospekt informacyjny). Der Bauträger muss ihn kostenlos, auf einem dauerhaften Datenträger, vor dem Reservierungs- oder Bauträgervertrag aushändigen (Art. 21 Abs. 1-2).
Wenn der Bauträger nicht liefert
Insolvenz des Bauträgers. Sie schützt der Bauträger-Garantiefonds (DFG), ein abgesonderter Rechnungskreis im Versicherungsgarantiefonds (Art. 46 Abs. 1). Die Beiträge berechnet und zahlt der Bauträger (Art. 49 Abs. 5), mit 0,45 % bei einem offenen und 0,1 % bei einem geschlossenen Konto (Verordnung, Dz.U. 2022 Pos. 1341, Stand Oktober 2026). Mittel vom offenen Konto erstattet der Fonds in den Fällen des Art. 48 Abs. 1.
Insolvenz der Bank. Guthaben auf dem Konto deckt die Garantie des Bankengarantiefonds bis 100.000 Euro (Art. 24 Abs. 1 des BFG-Gesetzes, einheitlicher Text Dz.U. 2026 Pos. 620). Den Mehrbetrag zahlt der DFG (Art. 48 Abs. 2 des Bauträgergesetzes).
Bauverzug. Hat der Bauträger das Eigentum nicht fristgerecht übertragen, setzen Sie ihm eine zusätzliche Frist von 120 Tagen und können erst danach vom Vertrag zurücktreten (Art. 43 Abs. 3). Bei einem Teil der Rücktrittsgründe gibt das Gesetz 30 Tage (Art. 43 Abs. 2), bei einem davon 60 Tage (Abs. 5). Die Rücktrittserklärung erfolgt schriftlich mit notariell beglaubigten Unterschriften, zusammen mit der Zustimmung zur Löschung Ihrer Ansprüche im Grundbuch (księga wieczysta) (Art. 45 Abs. 1). Die Rückzahlung regelt Art. 44.
Wohnungsübergabe. Die Übergabe erfolgt, nachdem die Nutzungsgenehmigung rechtskräftig ist, in Ihrer Anwesenheit und mit Protokoll (Art. 41 Abs. 1-3). Auf Ihre Beanstandungen hat der Bauträger 14 Tage zur Antwort, sonst gelten sie als anerkannt. Für die Mängelbeseitigung hat er 30 Tage (Art. 41 Abs. 4-6). Die Übernahme verweigern können Sie bei einem wesentlichen Mangel, den der Bauträger nicht anerkannt hat (Abs. 9).
Warum ein Zahlungsplan keinen Kredit ersetzt
Der Plan verteilt die Zahlung, verringert sie aber nicht. Häufig ist der Plan: erste Zahlungen aus Ersparnissen, die letzte per Kredit. Das ist riskant, denn die Kreditentscheidung trifft die Bank am Tag des Antrags und nicht am Tag des Bauträgervertrags. Fragen Sie vor der Reservierung einen Kreditberater nach Chancen und Bedingungen. Planen Sie den gesamten Wohnungspreis aus eigenen Mitteln und sehen Sie einen Kredit für die letzte Zahlung als Möglichkeit, nicht als Grundlage. Brauchen Sie Zeit, um den Betrag anzusparen, vergleichen Sie die Optionen im Artikel fertige Wohnung oder Bauphase: was Warten kostet.
Wenn Sie Ausländer sind: Unterlagen, Sprache, Geld aus dem Ausland
Ein Bargeldlimit für Verbraucher gibt es in Polen nicht: Die Grenze von 15.000 PLN betrifft Geschäfte zwischen Unternehmern (Art. 19 des Unternehmerrechts, einheitlicher Text Dz.U. 2025 Pos. 1480). Zahlungen an den Bauträger gehen aber auf das Treuhandkonto (Art. 8 Abs. 1), in der Praxis also per Überweisung.
Nach dem Geldwäschegesetz (einheitlicher Text Dz.U. 2025 Pos. 644), Stand Oktober 2026:
- Die Bank informiert den Generalinspektor für Finanzinformationen (GIIF) über eine Überweisung von mehr als 15.000 Euro, auch eine aus dem Ausland eingehende (Art. 72 Abs. 1-2). Zum NBP-Kurs vom 06.10.2026 sind das etwa 65.550 PLN, über eine große Überweisung berichtet die Bank also in der Regel (das Gesetz sieht Ausnahmen vor);
- der Notar meldet dem GIIF eine notarielle Urkunde über einen Betrag von mehr als 15.000 Euro binnen 7 Tagen (Art. 72 Abs. 4 und Abs. 5 Nr. 5);
- Notar und Immobilienmakler sind Verpflichtete (Art. 2 Abs. 1 Nr. 13 und 18) und prüfen die Herkunft der Mittel, wenn die Umstände es rechtfertigen (Art. 34 Abs. 1 Nr. 4 Buchst. b).
Sammeln Sie Nachweise zur Herkunft des Geldes (Kontoauszüge, Kaufvertrag über die frühere Wohnung, Schenkungsnachweis) vor der ersten Zahlung. Liegt ein Teil der Mittel im Ausland, prüfen Sie, ob der Zahlungsplan zu den Überweisungslimits Ihrer Bank passt. Mehr im Artikel Wohnung in Warschau aus dem Ausland kaufen.
Auch die Sprache zählt. Notarielle Handlungen erfolgen auf Polnisch. Auf Antrag einer Partei kann der Notar sie zusätzlich in einer Fremdsprache durchführen, allein oder mit einem vereidigten Übersetzer (tłumacz przysięgły), und wenn Sie kein Polnisch können, wird die Urkunde übersetzt (Art. 2 § 3 und Art. 87 § 1 Nr. 1 des Notariatsgesetzes, einheitlicher Text Dz.U. 2026 Pos. 614). Unterschreibt ein Bevollmächtigter für Sie, muss die Vollmacht notariell beurkundet sein (Art. 99 § 1 des Zivilgesetzbuchs).
Was Sie vor Reservierung und Unterschrift prüfen
- Prospekt. Haben Sie ihn vor der Reservierung erhalten, kostenlos und auf einem dauerhaften Datenträger (Art. 21)? Welche Art von Treuhandkonto, bei welcher Bank?
- Reservierungsvertrag. Schriftform (Art. 30 Abs. 1) und Gebühr bis 1 % des Prospektpreises (Art. 32 Abs. 2).
- Ihr Zahlungsplan. Wie viele Zahlungen, in welcher Höhe, mit welchen Bauphasen verknüpft und wann die letzte fällig wird.
- Folgen von Verzug. Welche Zinsen oder Vertragsstrafe (Art. 483 § 1 des Zivilgesetzbuchs) der Vertrag bei verspäteter Zahlung vorsieht.
- Sprache. Die Urkunde wird auf Polnisch unterzeichnet, lassen Sie also rechtzeitig eine Übersetzung anfertigen.
- Vollmacht. Unterschreibt ein Bevollmächtigter, ist eine notarielle Vollmacht nötig (Art. 99 § 1 des Zivilgesetzbuchs).
Mehr zur Reservierung im Artikel Reservierung beim Bauträger: wie viel Sie verlieren können, zur Bewertung von Rabatten im Text Bauträger-Rabatt: ist der Preis wirklich gesunken.
Was unsere Hilfe kostet
Für die Hilfe beim Kauf vom Bauträger berechnen wir Ihnen keine Vergütung. Voraussetzung: Wir melden Sie als Kunden im Verkaufsbüro (biuro sprzedaży) an, bevor Sie es erstmals selbst besuchen. Danach gehen wir gemeinsam hin, gehen mit Ihnen den Informationsprospekt und den Vertragsentwurf durch (Zahlungsplan, Kontoart, Termin der letzten Zahlung) und zeigen, was Sie den Bauträger oder einen Anwalt fragen sollten. Wir betreuen in 7 Sprachen. Vermittler ist Vladyslav Moroz (Einzelunternehmer, mit OC-Haftpflichtversicherung).
FAQ
Kann ich in Warschau eine Neubauwohnung in Raten ohne Kredit kaufen?
Ja, aber es handelt sich weder um einen Kredit noch um Raten nach der Schlüsselübergabe. Nach dem Bauträgervertrag (umowa deweloperska) zahlen Sie in Teilen, je nach Baufortschritt, auf ein Treuhandkonto (mieszkaniowy rachunek powierniczy) und nicht den ganzen Betrag auf einmal (Art. 8 Abs. 1-3 des Bauträgergesetzes, Dz.U. 2026 Pos. 880, Stand Oktober 2026). Den gesamten Preis zahlen Sie aus eigenen Mitteln, nur zeitlich gestreckt.
Wie viel muss ich beim Kauf vom Bauträger sofort zahlen?
Das legt der Vertrag fest. Die Reservierungsgebühr darf 1 % des Preises laut Informationsprospekt nicht übersteigen und wird auf den Preis angerechnet (Art. 32 Abs. 2-3 des Bauträgergesetzes, Stand Oktober 2026). Ein Zahlungsplan „10/90“ bedeutet in der Regel 10 % bei Unterzeichnung des Bauträgervertrags und 90 % vor der Übergabe, die genauen Anteile ergeben sich aber aus Ihrem Vertrag. Bei einer 50-m²-Wohnung und dem durchschnittlichen Angebotspreis der NBP für Warschau im 2. Quartal 2026 sind 10 % etwa 92.000 PLN.
Was passiert mit meinem Geld, wenn der Bauträger insolvent wird?
Ihre Zahlungen gehen nicht auf das Konto des Bauträgers, sondern auf ein Treuhandkonto bei einer Bank. Der Bauträger erhält sie erst nach Abschluss einer Bauphase oder nach Eigentumsübertragung. Bei einem offenen Konto erstattet der Bauträger-Garantiefonds (DFG) Gelder in den Fällen des Art. 48 Abs. 1 des Bauträgergesetzes. Den Beitrag zum Fonds zahlt der Bauträger, nicht Sie: 0,45 % bei einem offenen und 0,1 % bei einem geschlossenen Konto (Stand Oktober 2026).
Kann ich nur für die letzte Zahlung einen Kredit aufnehmen?
Sie können es versuchen, aber es gibt keine Garantie: Die Bank entscheidet am Tag Ihres Antrags, nicht am Tag der Vertragsunterzeichnung mit dem Bauträger. Fragen Sie vor der Reservierung einen Kreditberater nach Chancen und Bedingungen. Planen Sie den gesamten Betrag so, als gäbe es keinen Kredit.
Kann ich den Bauträger per Überweisung aus dem Ausland bezahlen?
Zahlungen gehen auf das Treuhandkonto, also per Überweisung. Über eine Überweisung von mehr als 15.000 Euro, auch eine aus dem Ausland eingehende, informiert die Bank in der Regel den Generalinspektor für Finanzinformationen (GIIF) (Art. 72 Abs. 1-2 des Geldwäschegesetzes, einheitlicher Text Dz.U. 2025 Pos. 644, Stand Oktober 2026). Bereiten Sie Nachweise zur Herkunft der Mittel vor der ersten Zahlung vor.
Neubauwohnung gewählt und Zahlung in Phasen gewünscht? Schreiben Sie uns vor Ihrem ersten Besuch im Verkaufsbüro des Bauträgers. Wir melden Sie als Kunden an, gehen gemeinsam zum Termin, gehen vor der Unterschrift mit Ihnen Prospekt und Zahlungsplan im Vertragsentwurf durch und zeigen, was Sie den Bauträger oder einen Anwalt fragen sollten. Als Käufer zahlen Sie uns keine Vergütung. Unsere Vergütung im Primärmarkt ergibt sich aus Verträgen mit Bauträgern.
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Dieser Text dient der Information und ist keine Rechtsberatung. Rechtsstand: Oktober 2026.