Varşova’da yeni daireyi “taksitle” almak yalnızca tek anlamda mümkündür: bedeli imza gününde topluca vermek yerine, inşaat sürerken bankadaki özel bir hesaba parça parça ödersiniz (müteahhit kanunu art. 8, t.j. Dz.U. 2026 poz. 880). Bu bir kredi değildir; anahtarı aldıktan sonra yıllara yayılan bir ödeme de değildir. Bedelin tamamını kendi kaynaklarınızdan ödersiniz, müteahhit ise teslimden önceki son ödemeyi bekler. Aşağıda başlangıçta ne ödendiğini, paranın nerede durduğunu, inşaat gecikirse ne olduğunu ve banka kredinizi reddettiyse ya da kredi istemiyorsanız sözleşmede nelere bakmanız gerektiğini anlatıyoruz.
Hukuki durum: Ekim 2026.
Müteahhitte “taksit” ne demek?
İlanlardaki “taksit” kelimesi yanıltıcı olabilir. Konut veya müstakil ev alıcısının haklarının korunması ve Müteahhit Garanti Fonu hakkındaki kanun (kısaca: müteahhit kanunu) borç anlamında taksit tanımaz. Etaplara bağlı ödemeleri düzenler:
- müteahhit inşaatı en az 4 etaba böler; her etap toplam inşaat maliyetinin %10 ile %25’i arasındadır (art. 24 ust. 2);
- sonraki etaplar bittikçe parça parça ödersiniz; etabın bittiğini müteahhit size yazılı olarak ya da kalıcı bir ortamda (trwały nośnik) bildirir (art. 8 ust. 1–3);
- tüm ödemeler müteahhidin olağan hesabına değil, konut emanet hesabına (mieszkaniowy rachunek powierniczy) gider (art. 8 ust. 1).
Dikkat: %10–25, inşaat maliyetindeki paydır; sizin dairenizin fiyatındaki pay değildir. Her etapta ne kadar ve ne zamana kadar ödeyeceğiniz, yalnızca noter senedi (akt notarialny) biçiminde yapılan sözleşmede yazılıdır (art. 40 ust. 1).
Fiyat basit bir kuraldan çıkar: kullanım alanı m² çarpı m² fiyatı (art. 5a, 13.02.2026’dan beri geçerli). Bu yüzden farklı müteahhitlerin tekliflerini m² fiyatı üzerinden karşılaştırmak en doğrusudur.
Başlangıçta ne ödersiniz: etaplar, “10/90” ve rezervasyon ücreti
Pratikte iki yaklaşımla karşılaşırsınız.
Etap ödemeleri. Biten her inşaat etabı yeni bir ödemedir ve ödemeler inşaat süresine yayılır.
“10/90” planı. Varşova’daki projelerin reklamlarında “harmonogram płatności 10/90” (ödeme planı 10/90) ifadesi geçer (Ekim 2026 itibarıyla). Genellikle geliştirici sözleşmesinin imzasında fiyatın %10’unu, kalanını teslimden önce ya da sözleşmedeki tarihlerde ödemek anlamına gelir. Bu rakamların belirli bir müteahhitte tam olarak neyi kapsadığını yalnızca sözleşme taslağındaki ödeme planında görürsünüz. Oranlar ve tarihler değişebilir; reklama değil plana bakın.
Geliştirici sözleşmesinden önce çoğu zaman bir rezervasyon sözleşmesi (umowa rezerwacyjna) yapılır. Bunun yazılı olması gerekir, aksi halde geçersizdir (art. 30 ust. 1). Rezervasyon ücreti bilgi prospektüsündeki daire fiyatının %1’ini aşamaz (art. 32 ust. 2), fiyata mahsup edilir (ust. 3) ve müteahhit onu geliştirici sözleşmesinin yapılmasından sonra 7 gün içinde emanet hesabına aktarmalıdır (ust. 4).
Örnek hesap. NBP’ye göre Varşova birincil piyasasında 2026’nın 2. çeyreğinde ortalama ilan fiyatı 18 488 zł/m² oldu (NBP’nin 07.08.2026 tarihli dosyası; 3. çeyrek verisi henüz yok). CBRE’ye göre 2026’nın 2. çeyreği sonunda Varşova’daki yeni dairelerin ortalama ilan fiyatı 19 405 zł/m². Örnek için NBP fiyatını kullanıyoruz:
Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın.
| Ne hesaplıyoruz | 50 m²’lik daire için tutar |
|---|---|
| Daire fiyatı | yaklaşık 924 bin zł |
| Rezervasyon ücreti, en çok %1 | yaklaşık 9,2 bin zł |
| “10/90” planında başlangıç | yaklaşık 92 bin zł |
| “10/90” planında kalan | yaklaşık 832 bin zł |
Bu bizim örnek hesabımızdır, belirli bir dairenin fiyatı değildir: ortalamalar semtleri ve standartları karıştırır. Projelerin güncel fiyatlarını, güncelleme tarihiyle birlikte dane.gov.pl fiyatlarıyla Varşova’daki yeni daireler sayfasında bulabilirsiniz.
Paranız nerede durur: emanet hesabı
Satışa başlayan müteahhit, bankayla emanet hesabı sözleşmesi yapmak zorundadır (art. 7 ust. 1). İki tür hesap vardır ve fark sizin için önemlidir.
Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın.
| Açık hesap | Kapalı hesap | |
|---|---|---|
| Banka parayı müteahhide ne zaman öder | etap bittikten sonra ve sözleşmeden en erken 30 gün sonra (art. 16 ust. 1) | ancak mülkiyet size geçtikten sonra (art. 15) |
| Müteahhidin DFG’ye primi | %0,45 | %0,1 |
Hesabın işletilmesine ilişkin banka masraflarını ve komisyonlarını müteahhit öder; bunları sizin ödemelerinizden alamaz (art. 14 ust. 1–2).
Hesabın türünü ve bankayı bilgi prospektüsünde (prospekt informacyjny) bulursunuz. Müteahhit prospektüsü ücretsiz ve kalıcı ortamda, rezervasyon ya da geliştirici sözleşmesinden önce vermelidir (art. 21 ust. 1–2).
Müteahhit sözünü tutmazsa ne olur?
Müteahhidin iflası. Sizi Müteahhit Garanti Fonu (DFG) korur; bu, Sigorta Garanti Fonu (UFG) içinde ayrı bir hesaptır (art. 46 ust. 1). Primleri müteahhit hesaplar ve öder (art. 49 ust. 5); oranlar açık hesapta %0,45, kapalı hesapta %0,1’dir (yönetmelik, Dz.U. 2022 poz. 1341, Ekim 2026 hukuki durumu). Açık hesaptaki parayı fon art. 48 ust. 1’deki durumlarda iade eder.
Bankanın iflası. Hesaptaki paraya Banka Garanti Fonu (BFG) 100.000 euroya kadar güvence verir (BFG kanunu art. 24 ust. 1, t.j. Dz.U. 2026 poz. 620). Bu tutarı aşan kısmı DFG öder (müteahhit kanunu art. 48 ust. 2).
İnşaatın gecikmesi. Müteahhit mülkiyeti zamanında devretmezse ona 120 günlük ek süre verirsiniz ve ancak ondan sonra sözleşmeden dönebilirsiniz (art. 43 ust. 3). Bazı dönme sebeplerinde kanun 30 gün (art. 43 ust. 2), birinde 60 gün (ust. 5) verir. Dönme beyanını yazılı, imzaları noterce onaylı olarak verirsiniz; yanında, taleplerinizin tapu sicilinden (księga wieczysta) silinmesine rıza da bulunur (art. 45 ust. 1). Paranın iadesini art. 44 düzenler.
Daireyi teslim alma. Teslim, kullanım izninin kesinleşmesinden sonra, sizin huzurunuzda ve tutanakla yapılır (art. 41 ust. 1–3). İtirazlarınıza müteahhidin 14 gün içinde cevap vermesi gerekir; vermezse kabul etmiş sayılır. Kusurları gidermek için 30 günü vardır (art. 41 ust. 4–6). Müteahhidin kabul etmediği esaslı bir kusur varsa teslimi reddedebilirsiniz (ust. 9).
Ödeme planı neden kredinin yerini tutmaz
Ödeme planı ödemeyi yayar ama azaltmaz. Bazen şöyle bir plan yapılır: ilk ödemeler birikimden, sonuncusu krediyle. Bu risklidir, çünkü bankanın kredi kararı müteahhitle sözleşme yapıldığı gün değil, başvuru günü verilir. Rezervasyondan önce bir kredi danışmanına şans ve koşulları sorun. Dairenin tüm bedelini kendi kaynaklarınızdan planlayın; son ödeme için kredi bir olasılık olsun, planın temeli olmasın. Tutarı biriktirmek için zamana ihtiyacınız varsa seçenekleri hazır daire mi inşaat halinde mi: beklemenin maliyeti yazısında karşılaştırın.
Yurt dışından gelen para ve AML denetimi
Polonya’da tüketici için nakit sınırı yoktur: 15.000 zł sınırı girişimciler arasındaki işlemler için geçerlidir (Girişimciler Hukuku art. 19, t.j. Dz.U. 2025 poz. 1480). Ancak müteahhide ödemeler emanet hesabına gider (art. 8 ust. 1), yani pratikte havaledir.
Kara para aklamayı önleme kanununa göre (t.j. Dz.U. 2025 poz. 644), Ekim 2026 hukuki durumu:
- banka, 15.000 euroyu aşan havaleyi, yurt dışından gelen de dahil, Mali Bilgi Genel Müfettişine (GIIF) bildirir (art. 72 ust. 1–2). NBP’nin 06.10.2026 tarihli kuruyla bu yaklaşık 65 550 zł eder; yani büyük bir havaleyi banka kural olarak bildirir (kanun istisnalar öngörür);
- noter, 15.000 euroyu aşan tutarlı noter senedini 7 gün içinde GIIF’e bildirir (art. 72 ust. 4 ve ust. 5 pkt 5);
- noter ve emlak aracısı yükümlü kurumlardır (art. 2 ust. 1 pkt 13 ve 18); koşullar gerektirdiğinde paranın kaynağını kontrol ederler (art. 34 ust. 1 pkt 4 lit. b).
Paranın kaynağını gösteren belgeleri (hesap dökümleri, önceki dairenin satış sözleşmesi, bağış belgesi) ilk ödemeden önce toplayın. Paranın bir kısmı yurt dışındaysa, ödeme planının bankanızın havale limitlerine sığıp sığmadığına bakın. Ayrıntı için yurt dışında yaşarken Varşova’dan daire nasıl alınır yazısına bakın.
Polonya dışından okuyan alıcı için: dil, belge ve vekâlet
- Dil. Noter işlemleri Lehçe yapılır. Tarafın talebi üzerine noter işlemi ayrıca yabancı dilde, kendisi ya da yeminli tercümanla (tłumacz przysięgły) yürütebilir; Lehçe bilmiyorsanız senet size tercüme edilir (Noterlik Hukuku art. 2 § 3 ve art. 87 § 1 pkt 1, t.j. Dz.U. 2026 poz. 614). Bu yüzden tercüman ihtiyacını imza tarihinden önce bildirin.
- Vekâlet. Sizin yerinize bir vekil imzalayacaksa, vekâletname noter senedi biçiminde olmalıdır (Medeni Kanun art. 99 § 1).
- Belgeler. Sözleşme ve ödeme planı Lehçe düzenlenir; imzadan önce metni anladığınızdan emin olun. Ödemeleri yabancı bir hesaptan yapacaksanız, havale limitlerini ve paranın kaynağını gösteren belgeleri önceden bankanıza sorun.
- Gecikme. Ödemeyi geciktirirseniz sözleşmenin öngördüğü faiz ya da sözleşme cezası (kara umowna, Medeni Kanun art. 483 § 1) devreye girer; dövizle çalışıyorsanız kur farkını da hesaba katın.
Rezervasyondan ve imzadan önce nelere bakmalı?
- Prospektüs. Rezervasyondan önce, ücretsiz ve kalıcı ortamda aldınız mı (art. 21)? Emanet hesabı hangi türde ve hangi bankada?
- Rezervasyon sözleşmesi. Yazılı biçim (art. 30 ust. 1) ve prospektüsteki fiyatın en çok %1’i kadar ücret (art. 32 ust. 2).
- Sizin ödeme planınız. Kaç ödeme, hangi tutarlarda, hangi etaplara bağlı ve sonuncusu ne zaman?
- Gecikmenin sonuçları. Ödemeyi geciktirirseniz sözleşme hangi faizi ya da cezayı (Medeni Kanun art. 483 § 1) öngörüyor?
- Dil. Noter işlemlerinin dili ve tercüman (Noterlik Hukuku art. 2 § 3 ve art. 87 § 1 pkt 1).
- Vekâlet. Vekil imzalayacaksa vekâletname noter senedi olmalıdır (Medeni Kanun art. 99 § 1).
Rezervasyonun ayrıntıları için müteahhitte rezervasyon: ne kaybedebilirsiniz, indirimlerin değerlendirilmesi için müteahhit kampanyası: fiyat gerçekten düştü mü yazısına bakın.
Yardımımız ne kadar tutar?
Müteahhitten alımda size yardım için sizden ücret almıyoruz. Birincil piyasadaki ücretimiz müteahhitlerle yaptığımız sözleşmelerden doğar. Koşul: sizi, satış ofisine (biuro sprzedaży) ilk bağımsız ziyaretinizden önce müşteri olarak bildiriyoruz. Sonra oraya birlikte gideriz, bilgi prospektüsünü ve sözleşme taslağını (ödeme planı, hesap türü, son ödemenin tarihi) sizinle birlikte inceler, müteahhide ya da bir avukata ne soracağınızı gösteririz. Hizmeti 7 dilde veriyoruz. Aracı Vladyslav Moroz’dur (JDG, mesleki sorumluluk sigortası OC). Birincil piyasada ücretimiz, müteahhitlerle yapılan sözleşmelerden doğar.
FAQ
Varşova’da krediden kullanmadan taksitle yeni daire alınabilir mi?
Evet, ama bu bir kredi değildir ve anahtar tesliminden sonra uzayan taksitler de yoktur. Geliştirici sözleşmesine (umowa deweloperska) göre parayı inşaat ilerledikçe parça parça, konut emanet hesabına (mieszkaniowy rachunek powierniczy) yatırırsınız; bedelin tamamını bir kerede ödemezsiniz (müteahhit kanunu art. 8 ust. 1–3, Dz.U. 2026 poz. 880, Ekim 2026 hukuki durumu). Bedelin tamamını kendi kaynaklarınızdan ödersiniz; yalnızca zamana yayılmıştır.
Müteahhitten alırken başlangıçta ne kadar ödemek gerekir?
Bunu sözleşme belirler. Rezervasyon ücreti, bilgi prospektüsündeki fiyatın %1’ini aşamaz ve fiyata mahsup edilir (art. 32 ust. 2–3, Ekim 2026 hukuki durumu). “10/90” planı genellikle geliştirici sözleşmesinin imzasında %10, teslimden önce %90 anlamına gelir; ama gerçek oranlar sizin sözleşmenizdedir. NBP’nin Varşova için 2026’nın 2. çeyrek ortalama ilan fiyatıyla 50 m²’lik bir dairede %10 yaklaşık 92 bin zł eder.
Müteahhit iflas ederse param ne olur?
Ödemeler müteahhidin hesabına değil, bankadaki emanet hesabına gider; müteahhit parayı ancak etap bitince ya da mülkiyet size geçince alır. Açık hesapta Müteahhit Garanti Fonu (Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, DFG) paranızı art. 48 ust. 1’de sayılan durumlarda iade eder. Fona primi siz değil müteahhit öder: açık hesapta %0,45, kapalı hesapta %0,1 (Ekim 2026 hukuki durumu).
Krediyi yalnızca son ödeme için kullanabilir miyim?
Deneyebilirsiniz ama güvence yoktur: bankanın kararı müteahhitle sözleşme imzalandığı gün değil, başvuru günü verilir. Rezervasyondan önce bir kredi danışmanına şans ve koşulları sorun. Toplam tutarı kredi hiç çıkmayacakmış gibi planlayın.
Müteahhide yurt dışından havale yapılabilir mi?
Ödemeler emanet hesabına, yani havaleyle yapılır. 15.000 euroyu aşan havaleyi, yurt dışından gelen de dahil, banka kural olarak Mali Bilgi Genel Müfettişine (GIIF) bildirir (kara para aklamayı önleme kanunu art. 72 ust. 1–2, t.j. Dz.U. 2025 poz. 644, Ekim 2026 hukuki durumu). Paranın kaynağını gösteren belgeleri ilk ödemeden önce hazırlayın.
Yeni daire seçtiniz ve etaplarla ödemek mi istiyorsunuz? Müteahhidin satış ofisine ilk ziyaretinizden önce bize yazın. Sizi müşteri olarak bildirir, toplantıya birlikte gider, imzadan önce prospektüsü ve sözleşme taslağındaki ödeme planını sizinle birlikte inceler, müteahhide ya da bir avukata ne soracağınızı gösteririz. Alıcı olarak bize ücret ödemezsiniz. Birincil piyasada ücretimiz, müteahhitlerle yapılan sözleşmelerden doğar.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Bu metin bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Hukuki durum: Ekim 2026.