Ukrayna’dan Varşova’da daire almak: Polonya hukuku neye izin veriyor

Evet, Varşova’da daireyi şimdiden, taşınmadan alabilirsiniz. Müstakil konut niteliğindeki daireyi, uyruğu ne olursa olsun bir yabancı MSWiA izni olmadan satın alabilir (yabancıların taşınmaz edinmesine dair kanun art. 8 ust. 1 pkt 1, t.j. Dz.U. 2017 poz. 2278, Ekim 2026 hukuki durumu). Oturma kartı gerekmez ve hüküm Polonya’da ikamet şartı koymaz. “Hâlâ Ukrayna’da yaşayan biri Polonya’da daire alabilir mi?” sorusu bu yüzden pratik sorulara iner: noter aktı nasıl imzalanır, paranın kontrolü uzaktan nasıl geçilir, havale nasıl yapılır ve taşınana kadar daire nasıl sürdürülür.

Aşağıda adımlar karşınıza çıkacakları sırayla yer alıyor. Zaten Polonya’da yaşıyorsanız önce Ukraynalı Polonya’da daire alabilir mi yazısına bakın: UKR ve CUKR statüsünü, ev ve arsa izinlerini ele alır.

Alım için izin, oturma kartı veya PESEL gerekir mi?

İzin. Varşova’daki daire için MSWiA izni gerekmez. Konut ihtiyacını karşılıyorsa garaj bölümü veya payı da izinsiz alınabilir (art. 8 ust. 1 pkt 1a). İstisna sınır bölgesinde ve 1 ha’yı aşan tarım arazilerinde geçerli değildir (art. 8 ust. 3). Sınır bölgesi, devlet sınırına veya deniz kıyısına bitişik belediyeleri kapsar; genişliği 15 km’ye ulaşmıyorsa onlara doğrudan komşu belediyeleri de içerir (devlet sınırının korunmasına dair kanun art. 12 ust. 1, t.j. Dz.U. 2026 poz. 919). Belediyelerin listesini MSWiA yönetmeliği belirler; Varşova listede yoktur.

Kimlik belgesi. Noter kimliği “kanunun öngördüğü belgelere dayanarak” saptar (Noterlik Kanunu art. 85 § 2, t.j. Dz.U. 2026 poz. 614) ve akta uyruğu yazar (art. 92 § 1 pkt 4a). Henüz oturma kartınız olmadığından geçerli yabancı pasaportunuzu yanınıza alın ve noterin hangi belgeyi kabul ettiğini önceden sorun.

PESEL. Alım için zorunlu değildir. AML kontrolünde PESEL, yoksa doğum tarihi ve doğum ülkesi kaydedilir (AML kanunu art. 36 ust. 1 pkt 1 lit. c, t.j. Dz.U. 2025 poz. 644). Gerçek kişinin vergi kimliği PESEL’dir (mükelleflerin kayıt ve tanımlanması kanunu art. 3 ust. 1 pkt 1, t.j. Dz.U. 2026 poz. 151). PESEL’iniz yok ve Polonya’da vergi yükümlülükleri doğarsa (örneğin daireyi kiraya vermek), kimlik NIP olur. NIP, NIP-7 bildirimiyle alınır (Maliye Bakanı yönetmeliği, t.j. Dz.U. 2024 poz. 1367, değişiklikleriyle; yeni form 01.01.2026’dan beri geçerlidir). Nereye başvurulacağını mükelleflerin kayıt ve tanımlanması kanunu art. 4 pkt 3 belirler: gelir vergisi mükellefi değilseniz ve Polonya’da ikametiniz yoksa Drugi Urząd Skarbowy Warszawa-Śródmieście’ye (lit. b); zaten gelir vergisi ödüyorsanız, örneğin kira için götürü vergi, o verginin bağlı olduğu vergi dairesine (lit. a).

Noter aktına gitmek mi, vekil atamak mı?

Daire alımının başlıca sözleşmeleri noter akti biçiminde yapılır:

• geliştirici sözleşmesi (umowa deweloperska): geliştirici kanunu art. 40 ust. 1 (t.j. Dz.U. 2026 poz. 880);
• mülkiyetin devrini taahhüt eden sözleşme, yani hazır daire veya ikinci el alımı: Medeni Kanun art. 158 (t.j. Dz.U. 2026 poz. 795).

Bu sözleşme için verilen vekâletname de sözleşmeyle aynı biçimde, yani noter akti olmalıdır (k.c. art. 99 § 1). Tarama, fotoğraf veya adi yazılı vekâlet yetmez.

Seçenek 1: imza günü gelmek

Noter işlemleri Lehçe yapılır. Tarafın isteği üzerine noter bunları ayrıca yabancı dilde de yürütebilir: dil bilgisi onaylıysa kendisi, değilse yeminli tercümanla (Noterlik Kanunu art. 2 § 3). Taraf Lehçe bilmiyorsa akt kendisine tercüme edilir (art. 87 § 1 pkt 1). Tercümanı randevu alırken noter ile görüşün; imza günü hazır olsun.

Seçenek 2: Ukrayna’da düzenlenen vekâletname

Polonya ile Ukrayna arasında 24.05.1993 tarihli hukuki yardım anlaşması yürürlüktedir (Dz.U. 1994 nr 96 poz. 465; ELI durumu Ekim 2026’da: “obowiązujący”, yürürlükte). Art. 15 ust. 1 uyarınca bir devletin yetkili makamınca düzenlenen veya onaylanan, mühürlü ve imzalı belgeler, diğerinin topraklarında “legalizasyon gerekmeksizin” geçerlidir. Bu, suretler ve tercümeler için de geçerlidir.

Ukraynalı noter onaylı vekâletnameyi bu nedenle legalize ettirmeniz gerekmez. Yine de içeriğini önce akti düzenleyecek Polonyalı noterle kararlaştırmak iyi olur. Noter, Lehçe tercüme gerekip gerekmediğini, daireyi, fiyatı ve yetki sınırlarını nasıl tarif edeceğinizi söyler; böylece vekâleti yeniden işlemek zorunda kalmadan akt imzalanır. Vekâleti tamamen güvendiğiniz birine verin ve belirli bir daire ile belirli işlemlerle sınırlayın.

Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın. →

Uzaktan AML kontrolü: neden daha çok soru gelir

Taşınmaz alım aktını hazırlayan noter ve aracı, AML kanunu uyarınca yükümlü kurum sayılır (art. 2 ust. 1 pkt 13 lit. a ve pkt 18). Finansal güvenlik tedbirlerini uygularlar (art. 34 ust. 1): kimliğinizi, gerçek faydalanıcıyı ve ilişkinin amacını ve niteliğini saptayıp doğrularlar. Sizin yerinize vekil hareket ediyorsa kurum, vekilin kimliğini ve yetkisini de doğrular (art. 34 ust. 2). Paranın kaynağı “koşulların gerektirdiği durumlarda” incelenir (pkt 4 lit. b).

Bu tedbirler ilişki kurulurken zorunludur (art. 35 ust. 1 pkt 1); 15.000 euro ve üzeri tek seferlik işlemde de zorunludur (pkt 2 lit. a). NBP’nin 06.10.2026 kuruna göre (1 EUR = 4,3699 zł) bu yaklaşık 65.550 zł eder; yani neredeyse her daire alımı bu eşiğin üzerindedir. Tedbirler uygulanamazsa tek seferlik işlem yapılmaz (art. 41 ust. 1 pkt 2).

Ukrayna’dan alıcı için art. 43 ust. 2 pkt 7 önemlidir. Kanun, daha yüksek riske işaret edebilecek etkenler arasında müşterinin fiziken hazır bulunmamasını sayar; elektronik kimlik doğrulama araçlarıyla risk azaltılmamışsa. Bu yüzden ek sorularla karşılaşabilirsiniz; akt tarihini belirlemeden önce belgelerinizi hazırlayın.

Bildirim yükümlülükleri ayrıca işler (Ekim 2026 hukuki durumu):

• noter, 15.000 euroyu aşan her taşınmaz alım aktını 7 gün içinde Genel Mali Bilgi Müfettişi’ne (GIIF) bildirir (art. 72 ust. 4, ust. 5 pkt 5). 30.06.2026’dan itibaren bildirimde adres, tapu sicili (księga wieczysta) numarası, yüzölçümü, oda sayısı ve kat belirtilir (Dz.U. 2025 poz. 1669);
• banka, para yatırma veya çekme işlemini ve 15.000 euroyu aşan havaleyi, yurt dışından gelenler dahil, bildirir (art. 72 ust. 1–2).

Bildirim, kurumun olağan yükümlülüğüdür; işlem yasağı değildir. Elinizde şunlar bulunsun:

• paranın kaynaktan Polonya hesabına yolunu gösteren banka ekstreleri;
• kaynağı belgeleyen evraklar: gelir, başka bir mal varlığının satışı, birikim;
• noter veya banka isterse Lehçe tercüme.

Ukrayna’dan para: havale, nakit, kredi

Havale. 24.02.2022 tarihli NBU 18 sayılı karar (17.09.2026 sürümü) sınır ötesi havaleleri kısıtlar. Yurt dışında taşınmaz satın alma izin verilen istisnalar arasında değildir; aylık limitler yalnızca mal, hizmet veya konut kirası ödemesi gibi belirli amaçlar için konmuştur. Ödemeyi planlamadan önce güncel sürümü bank.gov.ua adresinde kontrol edin ve bankanıza hangi işlemi yapacağını sorun. Hiçbir dolambaçlı yol önermiyoruz.

Nakit. AB sınırını 10.000 euro ve üzeri nakitle geçiyorsanız bildirmeniz gerekir (2018/1672 sayılı AB Tüzüğü art. 3 ust. 1). Girişimciler Hukuku art. 19’daki nakitsiz ödeme zorunluluğu (t.j. Dz.U. 2025 poz. 1480) yalnızca girişimciler arasında 15.000 zł’yi aşan işlemler içindir; tüketici için böyle bir limit yoktur. Ancak geliştirici sözleşmesine göre ödemeyi bankadaki konut güvence hesabına (mieszkaniowy rachunek powierniczy) yaparsınız (geliştirici kanunu art. 8 ust. 1). Nakit yine de bankaya yatırılır ve 15.000 euroyu aşan yatırımı banka GIIF’e bildirir.

Kur. NBP’nin 06.10.2026 tarihli 194/A/NBP/2026 tablosuna göre 1 grivna = 0,0863 zł. Kur her gün değişir, bütçenize pay bırakın.

Kredi. Polonya’daki bir bankadan konut kredisi düşünüyor ve gelirinizi grivna olarak alıyorsanız, rezervasyondan önce durumunuza ilişkin koşulları bir kredi danışmanından öğrenin.

Yeni daire: uzaktan neler yapılabilir

• Prospektüsü okumak. Geliştirici, bilgi prospektüsünü (prospekt informacyjny) rezervasyon ve geliştirici sözleşmesinden önce, kalıcı veri taşıyıcısında ve ücretsiz verir (art. 21 ust. 1–2). Alıp Ukrayna’dan okuyabilirsiniz. Bilmediğiniz Lehçe kelimeleri alıcının Lehçe terimler sözlüğü açıklar.
• Rezervasyon. Rezervasyon ücreti prospektüsteki fiyatın %1’ini aşamaz (art. 32 ust. 2). Fiyata mahsup edilir (ust. 3); geliştirici sözleşmesi yapıldıktan sonra geliştirici bunu 7 gün içinde konut güvence hesabına aktarır (ust. 4). Fikir değiştirirseniz ne olacağını ayrıca anlattık: rezervasyonda ne kadar kaybedilebilir.
• Taksitle ödemek. Projenin takvimi en az 4 aşamadan oluşur ve her aşamanın maliyeti projenin toplam maliyetinin %10 ila %25’i arasındadır (art. 24 ust. 2). Bildirimden sonra kâğıt veya kalıcı veri taşıyıcısı üzerinden ödersiniz (art. 8 ust. 1–3), yani bildirimleri Ukrayna’dan da alabilirsiniz. Ayrıntılar geliştiricinin taksit sistemi nasıl işler yazısında.
• Paranızı izlemek. Açık güvence hesabından banka, geliştiriciye parayı sözleşmeden en erken 30 gün sonra ve ancak aşama tamamlandıktan sonra öder (art. 16 ust. 1).
• Tapu sicilini kontrol etmek. Geliştirici sözleşmesi, alacak haklarınızın tapu siciline (księga wieczysta) yazılmasının dayanağıdır (art. 38 ust. 1–2). Sicil numarasıyla internetten ücretsiz incelenebilir (tapu sicili ve ipotek kanunu art. 36⁴ ust. 6, t.j. Dz.U. 2026 poz. 1066). İnceleme çıktısı belge niteliği taşımaz (ust. 7).

Daire teslimi sizsiz veya vekilinizsiz yapılamaz. Kullanım izni kesinleştikten sonra (art. 41 ust. 1), alıcının huzurunda (ust. 2) ve tutanakla yapılır (ust. 3). Yolculuğunuzu bu aşama için önceden planlayın veya geliştiriciye yetkili kişinin daireyi sizin adınıza hangi koşullarla teslim alabileceğini sorun.

Yabancı olarak Lehçe belgelerle: pratik notlar

Bu bölüm yukarıdakilerin Lehçe belgelerle karşılaşan yabancı için özetidir; yeni bilgi içermez.

• Noter işlemleri Lehçe yapılır; talep üzerine noter yabancı dilde de yürütebilir ya da yeminli tercüman çağırır, akt Lehçe bilmeyen tarafa tercüme edilir. Tercümanı randevu alırken söyleyin.
• Banka ve noter, Lehçe tercüme isteyebilir. Belgeleri akt tarihinden önce hazırlayın.
• Prospektüsü ve sözleşme taslağını imzadan önce baştan sona okuyun; maddelere ilişkin sorularınızı geliştiriciye veya hukukçuya sorun.
• Bilmediğiniz terimler için alıcının Lehçe terimler sözlüğü yazısına bakın.

Ukrayna’dayken daire giderleri: aidat, vergi, kira

Bina bakım avansları. Konut sahibi, ortak mülkün yönetim giderlerine ilişkin avansları her ayın 10’una kadar öder (konut mülkiyeti kanunu art. 15 ust. 1, t.j. Dz.U. 2026 poz. 232). En kolayı, Polonya hesabından sabit talimat vermektir.

Emlak vergisi. Kullanım alanının 1 m²’si üzerinden hesaplanır (yerel vergi ve harçlar kanunu art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. a, t.j. Dz.U. 2025 poz. 707). 2026 için oranın üst sınırı 1,25 zł/m²’dir (M.P. 2025 poz. 726).

Taşınana kadar kira. Mukim olmayanın Polonya’daki taşınmazdan elde ettiği gelir Polonya’da vergilendirilir (gelir vergisi kanunu art. 3 ust. 2b pkt 4, t.j. Dz.U. 2026 poz. 592); çifte vergilendirmeyi önleme anlaşmaları saklıdır (art. 4a). Özel kira için götürü vergi kanunu, 100.000 zł’ye kadar gelirde %8,5, bu tutarın üzerinde %12,5 oran öngörür (art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a, t.j. Dz.U. 2025 poz. 843, Ekim 2026 hukuki durumu). Bu geliri Ukrayna’da nasıl beyan edeceğinizi Ukraynalı bir vergi danışmanından öğrenin.

Daire Polonya’ya taşınma hakkı verir mi?

Hayır. Yabancılar kanunu (t.j. Dz.U. 2025 poz. 1079, değişiklikleriyle) taşınmaz mülkiyetini ikamet dayanağı saymaz. Taşınmak için bu kanundaki ayrı bir dayanağa ihtiyacınız olacak.

Daire daha sonra işe yarar. AB uzun dönem mukimi statüsü için başvururken yabancı, “konutu kullanma hakkına ilişkin güncel hukuki dayanağını” belgeler (art. 219a ust. 1; hüküm 27.04.2026’dan beri uygulanır). Kendi daireniz bu şartı karşılar.

Polonya’da daha önce geçici koruma altındaysanız statünüzü ayrıca kontrol edin. AB geçici korumayı 04.03.2028’e uzattı (Konsey Uygulama Kararı (AB) 2026/1912). Ancak Polonya özel kanunu (t.j. Dz.U. 2026 poz. 1293) Ekim 2026 itibarıyla yasal ikamet sürelerini hâlâ 04.03.2027 tarihine bağlıyor. Daire alımı statünüzü etkilemez.

Ukrayna’dayken nasıl yardımcı oluyoruz

• Birincil piyasa: geliştiriciden daire alımında yardım karşılığında sizden ücret almıyoruz. Birincil piyasadaki ücretimiz müteahhitlerle yaptığımız sözleşmelerden doğar.
• İlk ziyaretten önce bildirim: müşteri, geliştiricinin satış ofisine (biuro sprzedaży) ilk bağımsız ziyaretinden önce bildirilmelidir. Oraya tek başınıza gitmeden önce bize yazın. Satış ofisine birlikte gideriz.
• Belgeler: bilgi prospektüsünü ve sözleşme taslağını sizinle birlikte inceleriz; geliştiriciye veya hukukçuya ne soracağınızı belirtiriz.
• Dil: yedi dilde hizmet veriyoruz; Ukraynaca dahil.
• Aracı kim: Vladyslav Moroz (JDG), OC sigortalı. Aracılık sözleşmesini yazılı veya elektronik biçimde yaparız; OC poliçesinin kopyası sözleşmenin ekidir (taşınmaz yönetimi kanunu art. 181 ust. 3a).
• İkinci el piyasa: ücreti ve kimin ödeyeceğini aracılık sözleşmesinde belirleriz.

Yükümlü kurum olarak biz de yukarıda anlatılan AML kontrolünü yaparız ve hangi belgelerin hazırlanacağını önceden söyleriz. Alımda nasıl destek veriyoruz sayfasında daha fazlası var.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Hâlâ Ukrayna’da yaşarken Varşova’da daire alabilir miyim?

Evet. Müstakil konut niteliğindeki daireyi, uyruğu ne olursa olsun bir yabancı MSWiA izni olmadan satın alabilir (yabancıların taşınmaz edinmesine dair kanun art. 8 ust. 1 pkt 1, t.j. Dz.U. 2017 poz. 2278, Ekim 2026 hukuki durumu). Bunun için oturma kartı gerekmez ve hüküm Polonya’da ikamet şartı koymaz. Varşova, bu istisnanın geçerli olmadığı sınır bölgesinde yer almaz.

Polonya’daki daireyi Ukrayna’dan vekil aracılığıyla alabilir miyim?

Evet. Geliştirici sözleşmesi (umowa deweloperska) ve daire satış sözleşmesi noter akti biçiminde yapılır (geliştirici kanunu art. 40 ust. 1, Medeni Kanun art. 158). Bu yüzden vekâletname de noter akti biçiminde olmalıdır (k.c. art. 99 § 1, Ekim 2026 hukuki durumu). Tarama veya adi yazılı vekâlet yetmez. Vekâletin içeriğini Ukrayna’daki noteri ziyaret etmeden önce Polonyalı noterle kararlaştırın.

Ukrayna’da düzenlenen vekâletname Polonya’da legalize edilmeli mi?

Polonya ile Ukrayna arasındaki 24.05.1993 tarihli hukuki yardım anlaşmasına göre (Dz.U. 1994 nr 96 poz. 465, art. 15 ust. 1) bir devletin yetkili makamının düzenlediği veya onayladığı, mühürlü ve imzalı belgeler diğer devlette legalizasyon olmadan geçerlidir. Bu, suretler ve tercümeler için de geçerlidir. Anlaşma Ekim 2026’da yürürlüktedir. Lehçe tercüme gerekip gerekmediğini Polonyalı noterden öğrenin.

Ukrayna’dan Polonya’daki daire için para gönderebilir miyim?

NBU’nun 18 sayılı kararı (17.09.2026 sürümü) sınır ötesi havaleleri kısıtlıyor ve yurt dışında taşınmaz satın alma istisnalar arasında yok. Aylık limitler yalnızca mal, hizmet veya konut kirası gibi belirli amaçlar için belirlenmiştir. Ödeme planını imzalamadan önce güncel sürümü bank.gov.ua adresinde kontrol edin ve bankanıza sorun.

Varşova’da daire almak Polonya’ya taşınma hakkı verir mi?

Hayır. Yabancılar kanunu (t.j. Dz.U. 2025 poz. 1079, değişiklikleriyle, Ekim 2026 hukuki durumu) taşınmaz mülkiyetini ikamet dayanağı saymaz. Daire daha sonra işe yarar: AB uzun dönem mukimi statüsü için konutu kullanma hakkını gösteren bir hukuki dayanak gerekir (art. 219a ust. 1) ve kendi daireniz bu şartı karşılar.

Ukrayna’dayken Varşova’daki dairemi kiraya verebilir miyim?

Verebilirsiniz, ancak mukim olmayanın Polonya’daki taşınmazdan elde ettiği gelir Polonya’da vergilendirilir (gelir vergisi kanunu art. 3 ust. 2b pkt 4, t.j. Dz.U. 2026 poz. 592). Özel kira için götürü vergi kanunu, 100.000 zł’ye kadar gelirde %8,5, bu tutarın üzerinde %12,5 oran öngörür (art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a, Ekim 2026 hukuki durumu). PESEL numaranız yoksa NIP-7 bildirimiyle alınan NIP gerekir.

Ukrayna’dayken Varşova’da daire almayı mı planlıyorsunuz? Geliştiricinin satış ofisine ilk ziyaretinizden önce bize yazın. Sizi müşterimiz olarak bildiririz, bilgi prospektüsünü ve sözleşme taslağını sizinle birlikte inceleriz, geliştiriciye veya hukukçuya ne soracağınızı belirtiriz ve satış ofisine birlikte gideriz. Geliştiriciden daire alımında yardım karşılığında sizden ücret almıyoruz.

Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com

Bu metin bilgilendirme amaçlıdır; hukuki tavsiye değildir. Hukuki durum: Ekim 2026.