Comprare casa a Varsavia dall’Ucraina: che cosa consente la legge polacca

Sì, un appartamento a Varsavia si può comprare già adesso, senza trasferirsi. Un appartamento autonomo a uso abitativo può essere acquistato da uno straniero di qualsiasi cittadinanza senza permesso del MSWiA (art. 8 ust. 1 pkt 1 della legge sull’acquisto di immobili da parte di stranieri, t.j. Dz.U. 2017 poz. 2278, situazione a ottobre 2026). Non serve la carta di soggiorno e la norma non richiede la residenza in Polonia. La domanda “chi vive ancora in Ucraina può comprare casa in Polonia?” si riduce quindi alla pratica: come firmare l’atto notarile, superare a distanza il controllo sulla provenienza dei fondi, trasferire il denaro e mantenere l’appartamento fino al trasloco.

Qui sotto trova i passaggi nell’ordine in cui li incontrerà. Se vive già in Polonia, cominci da un ucraino può comprare casa in Polonia: tratta gli status UKR e CUKR e i permessi per case e terreni.

Servono permesso, carta di soggiorno o PESEL per comprare?

Permesso. Per un appartamento a Varsavia il permesso del MSWiA non serve. Si può acquistare senza permesso anche un locale garage, o una quota, se serve alle esigenze abitative (art. 8 ust. 1 pkt 1a). L’eccezione non vale nella fascia di frontiera né per terreni agricoli oltre 1 ha (art. 8 ust. 3). La fascia di frontiera comprende i comuni confinanti con la frontiera statale o con la costa e, se la sua larghezza non raggiunge i 15 km, anche i comuni immediatamente adiacenti (art. 12 ust. 1 della legge sulla protezione della frontiera statale, t.j. Dz.U. 2026 poz. 919). L’elenco dei comuni è fissato da un regolamento del MSWiA; Varsavia non vi figura.

Documento d’identità. Il notaio accerta l’identità “sulla base dei documenti previsti dalla legge” (art. 85 § 2 della legge sul notariato, t.j. Dz.U. 2026 poz. 614) e riporta nell’atto la cittadinanza (art. 92 § 1 pkt 4a). Non avendo ancora la carta di soggiorno, porti un passaporto estero valido e chieda prima al notaio quale documento accetta.

PESEL. Non è obbligatorio per l’acquisto. Nel controllo AML si registra il PESEL oppure, se manca, la data di nascita, insieme al paese di nascita (art. 36 ust. 1 pkt 1 lit. c della legge AML, t.j. Dz.U. 2025 poz. 644). L’identificativo fiscale della persona fisica è il PESEL (art. 3 ust. 1 pkt 1 della legge sull’anagrafe e l’identificazione dei contribuenti, t.j. Dz.U. 2026 poz. 151). Se non ha il PESEL e in Polonia sorgono obblighi fiscali (per esempio affittando l’appartamento), l’identificativo sarà il NIP. Lo si ottiene con la comunicazione NIP-7 (regolamento del Ministro delle Finanze, t.j. Dz.U. 2024 poz. 1367 e succ. modifiche; il nuovo modulo è in vigore dal 01.01.2026). Dove presentarla lo indica l’art. 4 pkt 3 della legge sull’anagrafe e l’identificazione dei contribuenti: se non è contribuente dell’imposta sul reddito e non risiede in Polonia, al Drugi Urząd Skarbowy Warszawa-Śródmieście (lit. b); se paga già l’imposta sul reddito, per esempio l’imposta forfettaria sull’affitto, all’ufficio delle imposte competente per quell’imposta (lit. a).

Venire alla firma o nominare un procuratore?

I contratti principali per l’acquisto di un appartamento si stipulano in forma di atto notarile:

• contratto con il costruttore (umowa deweloperska): art. 40 ust. 1 della legge sui costruttori (t.j. Dz.U. 2026 poz. 880);
• contratto che obbliga al trasferimento della proprietà, cioè l’acquisto di un appartamento già pronto o dal mercato secondario: art. 158 del Codice civile (t.j. Dz.U. 2026 poz. 795).

La procura per un tale contratto deve avere la stessa forma del contratto, cioè l’atto notarile (art. 99 § 1 k.c.). Scansione, foto o procura scritta semplice non bastano.

Opzione 1: venire nel giorno della firma

Gli atti notarili si compiono in polacco. Su richiesta della parte, il notaio può compierli anche in lingua straniera: da solo, se ha la conoscenza della lingua attestata, oppure con un traduttore giurato (art. 2 § 3 della legge sul notariato). Se la parte non conosce il polacco, l’atto le viene tradotto (art. 87 § 1 pkt 1). Segnali la necessità del traduttore al notaio quando fissa la data, così che sia presente il giorno della firma.

Opzione 2: procura redatta in Ucraina

Tra Polonia e Ucraina è in vigore l’accordo di assistenza giudiziaria del 24.05.1993 (Dz.U. 1994 nr 96 poz. 465; stato in ELI a ottobre 2026: “obowiązujący”, in vigore). Secondo l’art. 15 ust. 1, i documenti redatti o autenticati dall’autorità competente di uno Stato, muniti di timbro e firma, hanno efficacia nel territorio dell’altro “senza necessità di legalizzazione”. Vale anche per copie e traduzioni.

Una procura autenticata da un notaio ucraino non richiede quindi legalizzazione. Conviene comunque concordarne prima il testo con il notaio polacco che redigerà l’atto. Egli Le dirà se serve la traduzione in polacco e come descrivere l’appartamento, il prezzo e i limiti dei poteri, così che l’atto venga firmato senza dover rifare la procura. Dia la procura solo a una persona di cui si fida pienamente e la limiti a un appartamento preciso e a operazioni precise.

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Controllo AML a distanza: perché le domande saranno più numerose

Il notaio che redige l’atto di acquisto di un immobile e l’agente sono istituzioni obbligate ai sensi della legge AML (art. 2 ust. 1 pkt 13 lit. a e pkt 18). Applicano misure di sicurezza finanziaria (art. 34 ust. 1): accertano e verificano la Sua identità, il titolare effettivo, lo scopo e la natura del rapporto. Se agisce un procuratore al Suo posto, l’istituzione verifica anche la sua identità e i suoi poteri (art. 34 ust. 2). L’origine dei fondi si verifica “nei casi giustificati dalle circostanze” (pkt 4 lit. b).

Queste misure sono obbligatorie all’instaurazione del rapporto (art. 35 ust. 1 pkt 1) e per un’operazione occasionale a partire da 15 000 euro (pkt 2 lit. a). Al cambio NBP del 06.10.2026 (1 EUR = 4,3699 zł) sono circa 65 550 zł, quindi quasi ogni acquisto di appartamento supera questa soglia. Se le misure non possono essere applicate, l’operazione occasionale non si esegue (art. 41 ust. 1 pkt 2).

Per chi compra dall’Ucraina conta l’art. 43 ust. 2 pkt 7. Tra i fattori che possono indicare un rischio più alto la legge elenca il caso in cui il cliente non è fisicamente presente e il rischio non è ridotto con strumenti di identificazione elettronica. Metta quindi in conto domande aggiuntive e prepari i documenti prima di fissare la data dell’atto.

Gli obblighi di comunicazione operano separatamente (situazione a ottobre 2026):

• il notaio, entro 7 giorni, informa l’Ispettore Generale dell’Informazione Finanziaria (GIIF) di ogni atto di acquisto di immobile per oltre 15 000 euro (art. 72 ust. 4, ust. 5 pkt 5). Dal 30.06.2026 la comunicazione indica indirizzo, numero del registro fondiario (księga wieczysta), superficie, numero di stanze e piano (Dz.U. 2025 poz. 1669);
• la banca comunica i versamenti e i prelievi di fondi e i bonifici oltre 15 000 euro, compresi quelli in arrivo dall’estero (art. 72 ust. 1–2).

La comunicazione è un normale obbligo dell’istituzione, non un divieto dell’operazione. Tenga a portata di mano:

• gli estratti conto da cui si veda il percorso del denaro dalla fonte al conto polacco;
• i documenti sulla fonte stessa: redditi, vendita di altri beni, risparmi;
• la traduzione in polacco, se notaio o banca la richiedono.

Denaro dall’Ucraina: bonifico, contanti, mutuo

Bonifico. La delibera NBU n. 18 del 24.02.2022 (versione del 17.09.2026) limita i bonifici transfrontalieri. L’acquisto di immobili all’estero non figura tra le eccezioni ammesse e i limiti mensili sono fissati solo per scopi determinati, come il pagamento di merci, servizi o dell’affitto di un’abitazione. Prima di pianificare il pagamento controlli la versione aggiornata su bank.gov.ua e chieda alla Sua banca quale operazione eseguirà. Non suggeriamo alcuna scorciatoia.

Contanti. Se attraversa la frontiera UE con contanti a partire da 10 000 euro, deve dichiararli (art. 3 ust. 1 del regolamento (UE) 2018/1672). L’obbligo di pagamento non in contanti dell’art. 19 della legge sugli imprenditori (t.j. Dz.U. 2025 poz. 1480) riguarda solo le operazioni tra imprenditori oltre 15 000 zł; per il consumatore un tale limite non esiste. Ma secondo il contratto con il costruttore Lei paga sul conto di garanzia abitativo presso la banca (mieszkaniowy rachunek powierniczy; art. 8 ust. 1 legge sui costruttori). I contanti vanno comunque versati in banca, e la banca comunica al GIIF un versamento oltre 15 000 euro.

Cambio. 1 grivna = 0,0863 zł secondo la tabella NBP 194/A/NBP/2026 del 06.10.2026. Il cambio varia ogni giorno, quindi preveda un margine nel budget.

Mutuo. Se conta su un mutuo ipotecario presso una banca polacca e ha un reddito in grivne, chiarisca le condizioni per la Sua situazione con un consulente creditizio prima della prenotazione.

Appartamento nuovo: che cosa si può fare a distanza

• Leggere il prospetto. Il costruttore consegna il prospetto informativo (prospekt informacyjny) gratuitamente, su supporto durevole, prima del contratto di prenotazione e di quello con il costruttore (art. 21 ust. 1–2). Si può ricevere e leggere dall’Ucraina. Le parole polacche sconosciute sono spiegate nel nostro glossario dei termini polacchi per l’acquirente.
• Prenotare. La caparra di prenotazione non può superare l’1% del prezzo indicato nel prospetto (art. 32 ust. 2). Viene imputata al prezzo (ust. 3) e, dopo la stipula del contratto con il costruttore, questi entro 7 giorni la trasferisce sul conto di garanzia abitativo (ust. 4). Che cosa succede se cambia idea lo abbiamo trattato a parte: quanto si può perdere con la prenotazione.
• Pagare a rate. Il calendario dell’intervento ha almeno 4 fasi e il costo di ciascuna è tra il 10% e il 25% dei costi complessivi dell’intervento (art. 24 ust. 2). Paga dopo la comunicazione su carta o su supporto durevole (art. 8 ust. 1–3), quindi le comunicazioni può riceverle anche in Ucraina. Dettagli in come funzionano le rate del costruttore.
• Seguire il denaro. Dal conto di garanzia aperto la banca versa i fondi al costruttore non prima di 30 giorni dalla stipula del contratto e solo dopo il completamento della fase (art. 16 ust. 1).
• Controllare la voce nel registro. Il contratto con il costruttore è la base per iscrivere i Suoi diritti nel registro fondiario (art. 38 ust. 1–2). Il registro si può consultare gratuitamente online con il suo numero (art. 36⁴ ust. 6 della legge sui registri fondiari e sull’ipoteca, t.j. Dz.U. 2026 poz. 1066). La stampa della consultazione non ha valore di documento (ust. 7).

Senza di Lei o del Suo procuratore non si fa la consegna dell’appartamento. Si svolge dopo che il permesso di utilizzo è divenuto definitivo (art. 41 ust. 1), in presenza dell’acquirente (ust. 2) e con verbale (ust. 3). Pianifichi il viaggio per questa fase con anticipo oppure chieda al costruttore se, e a quali condizioni, la farà per Lei una persona autorizzata.

Chi non legge il polacco: note pratiche

Questa sezione riassume quanto sopra per chi si trova davanti a documenti in polacco; non contiene informazioni nuove.

• Gli atti notarili si compiono in polacco; su richiesta il notaio può procedere anche in lingua straniera o con un traduttore giurato, e l’atto viene tradotto alla parte che non conosce il polacco. Segnali il traduttore al momento di fissare la data.
• Banca e notaio possono chiedere la traduzione in polacco. Prepari i documenti prima della data dell’atto.
• Legga per intero il prospetto e la bozza di contratto prima della firma e rivolga le domande sulle clausole al costruttore o a un giurista.
• Per i termini sconosciuti consulti il glossario dei termini polacchi per l’acquirente.

Mentre è in Ucraina: spese, imposta, affitto

Anticipi per la manutenzione dell’edificio. Il proprietario versa gli anticipi per le spese di gestione della proprietà comune entro il 10 di ogni mese (art. 15 ust. 1 della legge sulla proprietà dei locali, t.j. Dz.U. 2026 poz. 232). Il modo più semplice è un ordine permanente da un conto polacco.

Imposta sugli immobili. Si calcola per 1 m² di superficie utile (art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. a della legge sulle imposte e tasse locali, t.j. Dz.U. 2025 poz. 707). Il limite massimo dell’aliquota per il 2026 è 1,25 zł/m² (M.P. 2025 poz. 726).

Affitto fino al trasloco. Il reddito di un non residente da un immobile situato in Polonia è tassato in Polonia (art. 3 ust. 2b pkt 4 della legge sull’imposta sul reddito delle persone fisiche, t.j. Dz.U. 2026 poz. 592), fatte salve le convenzioni contro la doppia imposizione (art. 4a). Per l’affitto privato la legge sull’imposta forfettaria prevede aliquote dell’8,5% fino a 100 000 zł di ricavi e del 12,5% oltre (art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a, t.j. Dz.U. 2025 poz. 843, situazione a ottobre 2026). Come dichiarare questo reddito in Ucraina lo chieda a un consulente fiscale ucraino.

L’appartamento dà diritto a trasferirsi in Polonia?

No. La legge sugli stranieri (t.j. Dz.U. 2025 poz. 1079 e succ. modifiche) non indica la proprietà di un immobile come base per il soggiorno. Per trasferirsi Le servirà una base distinta prevista da quella legge.

L’appartamento servirà più avanti. Presentando la domanda per lo status di soggiornante di lungo periodo UE, lo straniero attesta un “titolo giuridico attuale per occupare l’abitazione” (art. 219a ust. 1, norma applicabile dal 27.04.2026). Un appartamento di proprietà soddisfa questo requisito.

Se in Polonia aveva già la protezione temporanea, verifichi il Suo status a parte. L’UE ha prorogato la protezione temporanea fino al 04.03.2028 (decisione di esecuzione del Consiglio (UE) 2026/1912). La legge speciale polacca (t.j. Dz.U. 2026 poz. 1293) a ottobre 2026 collega però ancora i termini del soggiorno legale alla data del 04.03.2027. L’acquisto di un appartamento non incide sullo status.

Come Le siamo d’aiuto mentre è ancora in Ucraina

• Mercato primario: chi compra un appartamento da un costruttore non ci paga alcun compenso. Il nostro compenso sul mercato primario deriva dai contratti con i costruttori.
• Segnalazione prima della visita: il cliente va segnalato all’ufficio vendite (biuro sprzedaży) del costruttore prima della sua prima visita autonoma. Ci scriva prima di andarci da solo. All’ufficio vendite andremo insieme.
• Documenti: esamineremo con Lei il prospetto informativo e la bozza di contratto e Le indicheremo che cosa chiedere al costruttore o a un giurista.
• Lingua: serviamo i clienti in sette lingue, compreso l’ucraino.
• Chi è l’agente: Vladyslav Moroz (JDG) con assicurazione OC. Il contratto di intermediazione lo stipuliamo in forma scritta o elettronica e la copia della polizza OC ne è allegato (art. 181 ust. 3a della legge sulla gestione degli immobili).
• Mercato secondario: il compenso e chi lo paga li stabiliamo nel contratto di intermediazione.

Come istituzione obbligata svolgiamo anche noi il controllo AML descritto sopra e Le diremo in anticipo quali documenti preparare. Altro nella pagina come La assistiamo nell’acquisto.

Domande frequenti (FAQ)

Posso comprare un appartamento a Varsavia vivendo ancora in Ucraina?

Sì. Un appartamento autonomo a uso abitativo può essere acquistato da uno straniero di qualsiasi cittadinanza senza permesso del MSWiA (art. 8 ust. 1 pkt 1 della legge sull’acquisto di immobili da parte di stranieri, t.j. Dz.U. 2017 poz. 2278, situazione a ottobre 2026). Non serve la carta di soggiorno e la norma non richiede la residenza in Polonia. Varsavia non si trova nella fascia di frontiera, dove questa eccezione non vale.

Posso comprare casa in Polonia tramite un procuratore dall’Ucraina?

Sì. Il contratto con il costruttore (umowa deweloperska) e il contratto di vendita dell’appartamento si stipulano in forma di atto notarile (art. 40 ust. 1 della legge sui costruttori, art. 158 del Codice civile). Perciò anche la procura deve avere forma di atto notarile (art. 99 § 1 k.c., situazione a ottobre 2026). Una scansione o una procura scritta semplice non bastano. Concordi il testo della procura con un notaio polacco prima di recarsi dal notaio in Ucraina.

La procura ucraina deve essere legalizzata in Polonia?

Secondo l’accordo di assistenza giudiziaria tra Polonia e Ucraina del 24.05.1993 (Dz.U. 1994 nr 96 poz. 465, art. 15 ust. 1), i documenti redatti o autenticati dall’autorità competente di uno Stato, muniti di timbro e firma, hanno efficacia nell’altro senza legalizzazione. Vale anche per copie e traduzioni. L’accordo è in vigore a ottobre 2026. Se serva la traduzione in polacco, lo verifichi con il notaio polacco.

Posso trasferire denaro dall’Ucraina per comprare casa in Polonia?

La delibera NBU n. 18 (versione del 17.09.2026) limita i bonifici transfrontalieri e l’acquisto di immobili all’estero non figura tra le sue eccezioni. I limiti mensili sono fissati solo per scopi determinati, come merci, servizi o l’affitto di un’abitazione. Controlli la versione aggiornata su bank.gov.ua e si rivolga alla Sua banca prima di firmare un piano di pagamenti.

Comprare casa a Varsavia dà diritto a trasferirsi in Polonia?

No. La legge sugli stranieri (t.j. Dz.U. 2025 poz. 1079 e succ. modifiche, situazione a ottobre 2026) non indica la proprietà di un immobile come base per il soggiorno. L’appartamento servirà più avanti: per lo status di soggiornante di lungo periodo UE occorre un titolo giuridico per occupare l’abitazione (art. 219a ust. 1), e un appartamento di proprietà soddisfa questo requisito.

Posso affittare l’appartamento a Varsavia mentre sono in Ucraina?

Sì, ma il reddito di un non residente da un immobile in Polonia è tassato in Polonia (art. 3 ust. 2b pkt 4 della legge sull’imposta sul reddito delle persone fisiche, t.j. Dz.U. 2026 poz. 592). Per l’affitto privato la legge sull’imposta forfettaria prevede aliquote dell’8,5% fino a 100 000 zł di ricavi e del 12,5% oltre (art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a, situazione a ottobre 2026). Senza PESEL serve un NIP, richiesto con la comunicazione NIP-7.

Pensa di comprare a Varsavia mentre è ancora in Ucraina? Ci scriva prima della prima visita all’ufficio vendite del costruttore. La segnaleremo come nostro cliente, esamineremo con Lei il prospetto informativo e la bozza di contratto, Le indicheremo che cosa chiedere al costruttore o a un giurista e andremo insieme all’ufficio vendite. Chi compra un appartamento da un costruttore non ci paga alcun compenso.

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Il testo ha carattere informativo e non costituisce consulenza legale né fiscale. Situazione giuridica: ottobre 2026.