Satış ofisi rezervasyon tutarını söylüyor ve havale istiyor; sizin bilmek istediğiniz tek şey var: gerçekte ne kadar para risk altında? Kısaca, Ekim 2026 hukuki durumuna göre: rezervasyon ücreti bilgi prospektüsündeki (prospekt informacyjny) fiyatın yüzde 1’ini aşamaz (müteahhitlik kanunu, 32. madde, 2. fıkra). Daireyi satın alırsanız ücret fiyata dahil olur. Kendiniz vazgeçerseniz kanun iade garantisi vermez; yani en büyük kayıp tam olarak bu tutardır ve kanundan kaynaklanan başka bir kayıp yoktur.
Bu yazı złoty ve gün cinsinden hesap yapar. Sözleşmenin kuralları ve kontrol listesi için rezervasyon sözleşmesi rehberimize bakın. Burada ödeme yapmadan önce riski ölçmenizi sağlayan tabloları, örnekleri ve zaman çizelgesini bulacaksınız.
Hukuki dayanak: 20 Mayıs 2021 tarihli, konut veya müstakil ev alıcısının haklarının korunması ve Müteahhit Garanti Fonu hakkındaki kanun, birleştirilmiş metin Dz.U. 2026 poz. 880 (devamında: müteahhitlik kanunu) ile konut ipoteği kredisi kanunu, birleştirilmiş metin Dz.U. 2025 poz. 720. Madde numaralarını Lehçe aslıyla bırakıyoruz; böylece müteahhide veya bir hukukçuya kolayca gösterebilirsiniz.
Tablo: fiyata göre en yüksek rezervasyon ücreti
Sınır, ilandaki fiyattan değil, bilgi prospektüsünde belirtilen daire fiyatından hesaplanır (32. madde, 2. fıkra). Aşağıdaki tutarlar kendi hesabımızdır: fiyat çarpı yüzde 1.
Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın.
| Prospektüsteki fiyat | En yüksek rezervasyon ücreti (yüzde 1) | Müteahhit yükümlülüğünü yerine getirmezse iki katı iade |
|---|---|---|
| 500 000 zł | 5 000 zł | 10 000 zł |
| 690 000 zł | 6 900 zł | 13 800 zł |
| 800 000 zł | 8 000 zł | 16 000 zł |
| 1 000 000 zł | 10 000 zł | 20 000 zł |
| 1 200 000 zł | 12 000 zł | 24 000 zł |
Bu bir üst sınırdır, sabit oran değil. Müteahhit daha azını da alabilir. Rezervasyon sözleşmesinde prospektüs fiyatının yüzde 1’inden fazlasını görürseniz durun ve bu tutarın nereden çıktığını yazılı olarak sorun.
Her senaryoda ücrete ne olur?
Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın.
| Senaryo | Ne kaybedersiniz | Dayanak (Ekim 2026 hukuki durumu) |
|---|---|---|
| Daireyi satın alıyorsunuz | hiçbir şey, ücret fiyata dahil olur | 32. madde, 3. fıkra |
| Banka olumsuz kredi değerliliği değerlendirmesi nedeniyle reddetti | hiçbir şey, gecikmeksizin iade | 34. madde, 1. fıkra, 1. bent |
| Müteahhit rezervasyon sözleşmesini yerine getirmiyor | hiçbir şey, üstelik iki katı iade alırsınız | 34. madde, 1. fıkra, 2. bent ve 3. fıkra |
| Müteahhit prospektüsü değiştirdi ve sizi bilgilendirmedi | hiçbir şey, gecikmeksizin iade | 34. madde, 1. fıkra, 3. bent |
| Hazır daire: tutanaktaki kusurlar giderilmedi, sözleşmeyi imzalamadınız | hiçbir şey, iki katı iade | 34. madde, 2. fıkra |
| Fikrinizi değiştirdiniz veya planlarınız değişti | genellikle ücretin tamamı, sözleşme aksini söylemiyorsa | 34. madde (kapalı liste), sözleşme belirler |
| Kredi, olumsuz değerlendirme dışında bir nedenle çıkmadı | sözleşmeye bağlı | 34. madde (kapalı liste) |
Satış sözleşmesiyle alınan hazır dairede kanun, 34. maddenin 1. fıkrasından yalnızca 1. ve 2. bentleri uygular (3. ve 4. madde); bu yüzden prospektüsün haber verilmeden değiştirilmesine ilişkin hüküm bu durumu kapsamaz.
İlk beş satırda hiçbir şey kaybetmediğinize, son iki satırda ise riskin sizde kaldığına dikkat edin. Bu yüzden „ne kaybedebilirim?” sorusu şuna dönüşür: „Bu durum 34. maddede var mı, yoksa sözleşmem ne diyor?”
Zaman çizelgesi: kredi kaç gün sürer, rezervasyon kaç gün olmalı?
Rezervasyon sözleşmesi belirli bir süre için yapılır. Kredi kullanıyorsanız bu süre, kredi kararı veya kredi verme taahhüdü için gereken süreyi dikkate almalıdır (31. madde). Süre kısa kalırsa, iyi niyetle bile olsa ücretin kaybolmasının en yaygın yolu budur.
Kanundan çıkan tek sayıyı konut ipoteği kredisi kanunu verir: banka kredi kararını başvurunun alınmasından sonraki 21. günde iletir, daha önce yalnızca sizin rızanızla iletir (14. madde, 2. fıkra). Karar, iletildiği tarihten itibaren bankayı en az 14 gün bağlar (14. madde, 6. fıkra). Bu yolun tamamı 21 artı 14, yani 35 gün eder (kendi hesabımız). Belirli bir bankada ne kadar süreceğini kredi danışmanınıza sorun; kanun bunu banka adına söylemez.
Tüm sütunları görmek için tabloyu yana kaydırın.
| Aşama | Gün sayısı | Not |
|---|---|---|
| Kredi başvurusundan kararın iletilmesine kadar | 21 | 14. madde, 2. fıkra; daha önce yalnızca sizin rızanızla |
| Kararın bankayı bağladığı süre | en az 14 | 14. madde, 6. fıkra |
| Bu yolda toplam | 35 | kendi hesabımız |
Pratik kural: rezervasyon süresini sözleşmeyi imzaladığınız günden değil, başvuruyu bankaya gerçekten yapacağınız günden sayın. İmza gününden sayılan rezervasyon kolayca kısa kalır.
İşlemde İçişleri Bakanlığı (MSWiA) izni devreye girerse
Bu nadir ama pahalı bir durumdur. Varşova’da ayrı mülkiyete konu konut (odrębny lokal mieszkalny), uyruğuna bakılmaksızın yabancı tarafından MSWiA izni olmadan edinilebilir (yabancıların taşınmaz edinmesi hakkındaki kanun, birleştirilmiş metin Dz.U. 2017 poz. 2278, 8. madde, 1. fıkra, 1. bent; Ekim 2026 hukuki durumu). Varşova, bu muafiyetin işlemediği sınır bölgesinde değildir (8. madde, 3. fıkra). AEA ve İsviçre vatandaşları ise hiçbir izne ihtiyaç duymaz (8. madde, 2. fıkra).
Tuzak başka yerdedir. MSWiA’nın açıklamalarına göre, daireyle birlikte satılan ayrı bir taşınmazın payı, örneğin yaklaşan yol veya konut sitesinin ortak bir parçası, için izin gerekir. Gerekli izin olmadan edinim geçersizdir (6. madde, 1. fıkra). İdari usul kanununda (k.p.a.) özellikle karmaşık bir dosya için süre en çok 2 aydır (35. madde, § 3 k.p.a., Dz.U. 2025 poz. 1691); uygulamada MSWiA verilerine göre 2–4 ay, bazen daha uzun.
- madde yalnızca kredi kararı süresinden söz eder. İznin çıkmaması da 34. maddedeki iade durumlarından biri değildir. Prospektüs böyle bir pay gösteriyorsa, rezervasyon sözleşmesine bu payla ilgili bir süre ve iznin zamanında çıkmaması halinde ücretin akıbetini yazdırın.
Ücretin ötesinde: beklemenin başka maliyeti
Maliyet yalnızca ücret değildir. Polonya İstatistik Kurumu’na (GUS) göre 2025’te Polonya’da çok daireli bir binanın yapımı ortalama 24,8 ay sürdü. Kirada oturuyorsanız, prospektüste yazılan mülkiyet devri tarihine kadar kirayı hesaba katın. Bu rezervasyondan doğan bir kayıp değildir, ama yalnızca yüzde 1’e baktığınızda kolayca atlanan bir bütçe kalemidir.
Yurt dışından okuyorsanız: dil, form ve noter
Lehçeyi zor okuyorsanız şunları bilmeniz yeterli. Müteahhitlik kanunu prospektüsün ve sözleşmelerin dilini düzenlemez. Polonya dili kanunu (birleştirilmiş metin Dz.U. 2026 poz. 81), Polonya’da yaşayan tüketici ile yapılan ve Polonya’da ifa edilen sözleşmelerde Lehçe şartı koyar (7. madde, 1. fıkra). Yabancı dilde sözleşme ancak bunu kendiniz istediğinizde, o dili bildiğinizde, Polonya vatandaşı olmadığınızda ve Lehçe metin hakkınız konusunda uyarıldığınızda mümkündür (8. madde, 1b fıkrası). Kanun çeviri yükümlülüğü getirmez.
Rezervasyon sözleşmesi yazılı şekil gerektirir (30. madde, 1. fıkra), noter senedi gerekmez. Noter ancak müteahhitlik sözleşmesinde (umowa deweloperska) devreye girer; bu sözleşme noter senedi şeklinde yapılır (kanunun 40. maddesi, 1. fıkra). Katılımcı Lehçe bilmiyorsa ve senede çeviri eklenmemişse, noter kendisi ya da yeminli tercüman aracılığıyla çevirir (Noterlik Kanunu 87. maddesi, § 1, 1. bent, Dz.U. 2026 poz. 614). Rezervasyon aşamasında size kimse bir şey çevirmez; bu yüzden ödeme yapmadan önce sözleşmeyi ve prospektüsü anlayın. Bilgi prospektüsünde nelere bakmalı yazımız size yardımcı olur. Yabancının daire alma koşullarını ise Polonya’da daire alma koşulları yazımızda anlatıyoruz.
Ödemeden önce satış ofisine beş soru
Yazılı sorun ve yanıtları saklayın:
- Bilgi prospektüsündeki fiyat nedir ve ücret bu tutarın yüzde 1’ini aşıyor mu (32. madde, 2. fıkra)?
- Prospektüsü rezervasyon sözleşmesinden önce, ücretsiz ve kalıcı veri taşıyıcısı üzerinde aldım mı (21. madde, 1–2. fıkralar)?
- Rezervasyon ne zamana kadar sürüyor ve bu süre kredi kararını dikkate alıyor mu (31. madde)?
- Sözleşme, vazgeçme halinde ücret dışında başka bir ödeme öngörüyor mu?
- Satış konusunda, MSWiA izni gerektirebilecek ayrı bir taşınmazın payı var mı?
Buna iki sınırlama ekleyelim. Müteahhidin sitesindeki fiyat KDV dahil yayımlanmalıdır (19a madde, 1. fıkra); sözleşme yapılırken sunulan fiyattan farklıysa, sizin için en elverişli fiyatı talep edebilirsiniz (19a madde, 6. fıkra). Rezervasyonu bir tanıdığınıza devredemezsiniz: rezervasyon sözleşmesinden doğan alacağın devri geçersizdir (30. madde, 3. fıkra); I. veya II. vergi grubundaki kişiler bunun istisnasıdır (30. madde, 4. fıkra).
Tutarlar değişecek mi?
Müteahhitlik kanununu değiştiren hükümet tasarısı (UD361, Hükümet Mevzuat Merkezi sitesinde 11 Mayıs 2026’da yayımlandı), bazı durumlarda rezervasyon ücretinin dört katı olarak iadesini öngörüyor. 7 Ekim 2026 itibarıyla tasarı Sejm’e sunulmamıştı. Bu yürürlükteki hukuk değildir; bugün yukarıdaki tablolar geçerlidir.
FAQ
Müteahhide ödenen rezervasyon ücreti en fazla kaç złoty olabilir?
Ekim 2026 hukuki durumuna göre ücret, bilgi prospektüsündeki daire fiyatının yüzde 1’ini aşamaz (müteahhitlik kanunu, 32. madde, 2. fıkra, Dz.U. 2026 poz. 880). 690 000 zł fiyatlı bir dairede en fazla 6 900 zł, 1 000 000 zł fiyatlı bir dairede en fazla 10 000 zł eder (kendi hesabımız).
Daireyi satın alırsam rezervasyon ücreti kaybolur mu?
Hayır. Daireyi satın aldığınızda ücret fiyata mahsup edilir (32. madde, 3. fıkra; Ekim 2026 hukuki durumu). Müteahhit bu tutarı, müteahhitlik sözleşmesinin yapılmasından sonra 7 gün içinde konut emanet hesabına (mieszkaniowy rachunek powierniczy) aktarır (32. madde, 4. fıkra).
Müteahhit rezervasyon sözleşmesini yerine getirmezse ne kadar iade alırım?
Ücretin iki katını (34. madde, 3. fıkra; Ekim 2026 hukuki durumu). 6 900 zł’lik ücrette bu 13 800 zł eder (kendi hesabımız).
Planlarım değişirse rezervasyon ücretini geri alabilir miyim?
Kanundan doğan bir hakkınız yok. 34. madde yalnızca üç iade durumunu sayar ve liste kapalıdır; vazgeçmede iadeyi rezervasyon sözleşmesi belirler. Sözleşme aksini söylemiyorsa müteahhit genellikle ücreti alıkoyar. Ekim 2026 hukuki durumu.
Müteahhitlik kanununda kapora (zadatek) var mı?
Hayır. Kanun „zadatek” sözcüğünü hiç kullanmaz. Zadatek’i Medeni Kanun’un 394. maddesi düzenler (Dz.U. 2026 poz. 795); rezervasyon ücretinde yüzde 1 sınırı ve 34. maddedeki iadeler geçerlidir. Ekim 2026 hukuki durumu.
Müteahhit rezervasyon ücreti mi istiyor? Satış ofisine ilk ziyaretinizden önce bize yazın: siz oraya tek başınıza gitmeden önce sizi müteahhide bildirmemiz gerekiyor. Birlikte gideriz, bilgi prospektüsünü ve rezervasyon sözleşmesi taslağını sizinle birlikte inceler, müteahhide veya bir hukukçuya ne soracağınızı gösteririz. Yedi dilde hizmet veriyoruz. Birincil piyasada bizim ücretimiz müteahhitlerle yaptığımız sözleşmelerden kaynaklanır. Müteahhitten daire alan alıcı bize ücret ödemez. Birincil piyasadaki ücretimiz müteahhitlerle yaptığımız sözleşmelerden doğar. Fiyatlara ve dairelere önceden Varşova’daki yeni daireler sayfasından, dane.gov.pl veri tarihiyle birlikte bakabilirsiniz.
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Aracı: Vladyslav Moroz (JDG, mesleki sorumluluk sigortası OC).
Bu metin bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye değildir. Ekim 2026 hukuki durumu.