È cittadino bielorusso, vive a Varsavia con un permesso di soggiorno e intende comprare un appartamento. Il permesso del MSWiA non Le serve se l’immobile non si trova nella zona di confine. Varsavia non vi rientra. Il denaro, invece, può essere controllato da tre soggetti:
- la banca: al momento del bonifico e dell’accredito dei fondi sul conto;
- il notaio: prima della firma dell’atto;
- l’intermediario, se si avvale di uno.
Il limite UE sui depositi per i cittadini bielorussi (100.000 euro in una sola banca) con ogni probabilità non La riguarda: l’eccezione copre chi ha il diritto di soggiorno nell’UE. Dell’operazione e dei bonifici importanti gli istituti informano l’Ispettore generale dell’informazione finanziaria (GIIF). È un obbligo di banca e notaio, non un segnale contro di Lei. Qui sotto spieghiamo chi controlla che cosa, su quale base e che cosa preparare in anticipo. Tutte le norme sono indicate allo stato di ottobre 2026.
In sintesi: chi controlla il denaro (stato a ottobre 2026)
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| Chi | Che cosa controlla o fa | Base |
|---|---|---|
| Banca | Limite di depositi di 100.000 euro per i cittadini bielorussi senza diritto di soggiorno nell’UE | Regolamento UE 765/2006, art. 1u |
| Banca | Segnala alla GIIF i bonifici superiori a 15.000 euro, anche dall’estero | Legge AML, art. 72 ust. 1–2 |
| Notaio | Accerta l’identità, se necessario verifica l’origine dei fondi | Legge AML, art. 34–36 |
| Notaio | Segnala alla GIIF l’atto superiore a 15.000 euro entro 7 giorni | Legge AML, art. 72 ust. 4 |
| Intermediario | Applica anch’egli al cliente le misure AML | Legge AML, art. 2 ust. 1 pkt 18 |
| Dogana alla frontiera UE | Dichiarazione del contante da 10.000 euro | Regolamento UE 2018/1672, art. 3 ust. 1 |
La legge AML è la legge del 1° marzo 2018 sul contrasto al riciclaggio di denaro e al finanziamento del terrorismo, testo unico Dz.U. 2025 poz. 644 (con modifiche: Dz.U. 2025 poz. 1669).
Un bielorusso può comprare casa in Polonia senza il permesso del MSWiA?
Sì. Un appartamento autonomo ad uso abitativo può essere acquistato da uno straniero di qualsiasi nazionalità senza il permesso del MSWiA (art. 8 ust. 1 pkt 1 della legge del 24 marzo 1920 sull’acquisto di immobili da parte di stranieri, Dz.U. 2017 poz. 2278 e succ. modifiche). Senza permesso si può acquistare anche un locale garage o una quota, se serve all’uso del Suo appartamento (pkt 1a). L’esenzione non vale nella zona di confine (art. 8 ust. 3). Si tratta dei comuni lungo il confine di Stato e la costa marittima (art. 12 della legge sulla protezione del confine di Stato, Dz.U. 2026 poz. 919). Varsavia non appartiene alla zona.
Il permesso servirà per una casa o un terreno. In tal caso il permesso di soggiorno Le è utile: il permesso di soggiorno temporaneo (ad eccezione di quelli rilasciati ai sensi degli art. 176 e 181 ust. 1 della legge sugli stranieri), il permesso di soggiorno permanente o lo status di soggiornante di lungo periodo UE la legge considera “legame con la Polonia” (art. 1a ust. 2 pkt 3). I dettagli sul permesso si trovano nell’articolo quando lo straniero ha bisogno del permesso del MSWiA.
I cittadini bielorussi comprano in Polonia molti appartamenti. Secondo la relazione del MSWiA per il 2025 (stampato della Dieta n. 2420) figurano ai primi posti tra gli stranieri persone fisiche. Hanno acquistato circa 192 mila m² di superficie abitativa. Nel registro del MSWiA per il 2025 risultano in totale 17.720 iscrizioni relative all’acquisto di appartamenti (unità abitative) da parte di stranieri, di cui 3.137 riguardano Varsavia.
Limite di 100.000 euro: vale per Lei se ha il permesso di soggiorno?
Il regolamento del Consiglio UE 765/2006 vieta alle banche dell’UE di accettare depositi di cittadini e residenti bielorussi superiori a 100.000 euro presso un solo istituto di credito (art. 1u ust. 1). Per orientarsi: al cambio NBP del 06.10.2026 (tabella 194/A/NBP/2026, 1 EUR = 4,3699 zł) sono circa 437.000 zł. A titolo di confronto: il prezzo medio di transazione sul mercato primario a Varsavia nel II trimestre 2026 è stato di 16.783 zł al m² (NBP, file del 07.08.2026). Con quella somma si coprono dunque circa 26 m², perciò la questione non è teorica.
Il divieto non si applica (art. 1u ust. 4, versione del 24.07.2026) se Lei è:
- cittadino di uno Stato dell’UE, dello SEE o della Svizzera;
- titolare di un permesso di soggiorno temporaneo o permanente in uno Stato dell’UE, dello SEE o in Svizzera.
Chi ha un permesso di soggiorno rilasciato sulla base di un permesso temporaneo o permanente rientra nella seconda eccezione. La banca con ogni probabilità chiederà una conferma dello status: tenga a portata di mano il permesso di soggiorno e la decisione sul soggiorno. Se il permesso sta per scadere e la nuova decisione non c’è ancora, concordi prima con la banca che cosa accetterà. Se non ha il diritto di soggiorno nell’UE, il limite vale e il percorso del denaro verso il conto del costruttore va pianificato prima di firmare il contratto.
L’elenco polacco delle sanzioni si basa su nominativi e soggetti, non sulla cittadinanza. Le misure della legge polacca del 13.04.2022 (Dz.U. 2025 poz. 514, art. 2–3) si applicano a persone e soggetti determinati inseriti nell’elenco tenuto dal ministro competente per gli affari interni nel BIP. La sola cittadinanza bielorussa non rientra in tali misure.
Che cosa controllano notaio e intermediario secondo la legge AML
Il notaio che redige l’atto di trasferimento della proprietà e l’intermediario immobiliare sono “istituti obbligati” ai sensi della legge AML (art. 2 ust. 1 pkt 13 lit. a e pkt 18). Le domande su di Lei e sul denaro derivano quindi dalla legge, non da mancanza di fiducia.
Le misure di sicurezza finanziaria sono elencate dall’art. 34 ust. 1 pkt 1–4. L’origine dei fondi si verifica “nei casi giustificati dalle circostanze” (pkt 4 lit. b). Le misure si applicano sempre quando si instaura un rapporto d’affari (art. 35 ust. 1 pkt 1) e quando si esegue un’operazione occasionale di valore pari o superiore a 15.000 euro (pkt 2 lit. a). L’acquisto di un appartamento supera quasi sempre questa soglia: 15.000 euro al cambio NBP del 06.10.2026 sono circa 65.550 zł.
I dati che verranno registrati su di Lei come persona fisica (art. 36 ust. 1 pkt 1):
- nome e cognome;
- cittadinanza;
- numero PESEL e, se manca, data e Stato di nascita;
- serie e numero del documento d’identità;
- indirizzo, se noto.
Se le misure non possono essere applicate, ad esempio perché rifiuta di esibire il documento, l’operazione occasionale non viene eseguita (art. 41 ust. 1 pkt 2). Per questo conviene raccogliere i documenti sulla provenienza del denaro prima di fissare la data dal notaio. La legge non contiene un elenco chiuso di tali documenti. Nella pratica sono carte che mostrano il percorso del denaro: estratti conto, contratto di vendita dell’appartamento precedente, dichiarazioni dei redditi, atto di donazione. I documenti in lingua straniera possono richiedere una traduzione; che cosa serva esattamente, lo stabilisca con il notaio.
Che cosa segnalano banca e notaio alla GIIF
Non è un controllo su di Lei in persona, ma la registrazione di operazioni. La legge la richiede automaticamente agli istituti (art. 72 della legge AML):
- Il notaio informa la GIIF dell’atto notarile di valore superiore a 15.000 euro entro 7 giorni dalla redazione (art. 72 ust. 4, ust. 5 pkt 5). Dal 30.06.2026 la comunicazione sull’immobile comprende indirizzo, numero del registro fondiario, superficie, superficie utile, numero di stanze e piano (ust. 6 pkt 7a nella versione Dz.U. 2025 poz. 1669).
- La banca segnala i versamenti e i prelievi in contanti e i bonifici superiori a 15.000 euro (art. 72 ust. 1 pkt 1–2), anche quelli in arrivo dall’estero (ust. 2). Esistono eccezioni, ad esempio il bonifico da un altro istituto obbligato nel Paese.
Conclusione pratica: un bonifico superiore a 15.000 euro sul conto del costruttore o del venditore con ogni probabilità rientrerà nella segnalazione della banca alla GIIF. Se la banca farà domande, Le sarà utile la stessa cartella di documenti sulla provenienza del denaro che preparerà per il notaio.
Un cittadino bielorusso sarà sottoposto a controlli rafforzati?
Non per la sola cittadinanza. La legge AML elenca i fattori di rischio più elevato (art. 43 ust. 2). Per chi compra un appartamento ne contano due:
- operazione senza la presenza fisica del cliente, se il rischio non è ridotto con mezzi di identificazione elettronica (pkt 7);
- legame con un Paese terzo ad alto rischio dell’elenco della Commissione europea (pkt 10 lit. a). Verso tali Paesi le misure rafforzate sono obbligatorie (art. 44 ust. 1).
La Bielorussia non figura nell’elenco UE dei Paesi ad alto rischio. Lo si ricava dal regolamento delegato 2016/1675 nella versione del 29.01.2026; modifiche successive non risultano (stato a ottobre 2026). Al tempo stesso notaio e banca valutano il rischio di ogni operazione separatamente. Se vive a Varsavia e si presenta dal notaio di persona, il primo fattore non La riguarda.
Passaporto scaduto: con quale documento andare dal notaio
Il notaio accerta l’identità “sulla base dei documenti previsti dalla legge” (art. 85 § 2 della Legge sul notariato, Dz.U. 2026 poz. 614). Nell’atto si indica la Sua cittadinanza (art. 92 § 1 pkt 4a). Il permesso di soggiorno in corso di validità attesta l’identità dello straniero nel territorio polacco (art. 242 della legge sugli stranieri, Dz.U. 2025 poz. 1079 e succ. modifiche). Con quale documento il notaio accerterà la Sua identità, lo chieda al momento della prenotazione, per non dover spostare la data.
Se ha perso il passaporto, se è scaduto o non lo ha mai avuto, e possiede un permesso di soggiorno temporaneo o permanente, lo status di soggiornante di lungo periodo UE, la protezione sussidiaria o un permesso di soggiorno per motivi umanitari, può ottenere il documento di viaggio polacco per stranieri (art. 252a ust. 1; regolamento del MSWiA, Dz.U. 2023 poz. 1247, § 2). Condizioni a ottobre 2026:
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| Parametro | Stato attuale |
|---|---|
| Chi lo rilascia | Il voivoda competente per luogo di soggiorno (art. 257 ust. 1) |
| Validità | 1 anno (art. 253 ust. 2) |
| Costo per i cittadini bielorussi | Gratuito (regolamento del MSWiA, Dz.U. 2023 poz. 1244) |
| Termine per presentare la domanda | Fino al 31.12.2026 (Dz.U. 2026 poz. 800) |
Contanti, bonifici e conto del costruttore
- Per l’acquirente consumatore in Polonia non esiste un limite al contante. La soglia di 15.000 zł della legge Diritto degli imprenditori riguarda soltanto le operazioni tra imprenditori (art. 19, Dz.U. 2025 poz. 1480).
- Al costruttore in pratica non si paga in contanti. Nel contratto con il costruttore (umowa deweloperska) i versamenti vanno su un conto vincolato abitativo (mieszkaniowy rachunek powierniczy) presso una banca (art. 8 ust. 1 della legge sui costruttori, Dz.U. 2026 poz. 880). Il denaro passerà dunque comunque dalla banca e dai suoi controlli. Come si ripartiscono i versamenti per fasi lo descriviamo nell’articolo come funziona il calendario dei pagamenti al costruttore.
- Contanti alla frontiera UE. Se introduce o esporta 10.000 euro o più, deve dichiararli (art. 3 ust. 1 del regolamento UE 2018/1672). Conservi la dichiarazione: insieme agli estratti conto mostra il percorso del denaro.
Quanto denaro passa dall’operazione oltre al prezzo dell’appartamento
Oltre al prezzo, tramite notaio e banca passano gli oneri obbligatori. Stato a ottobre 2026:
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| Onere | Importo | Base |
|---|---|---|
| PCC sul mercato secondario | 2% del prezzo; lo paga l’acquirente, lo riscuote il notaio | Legge sul PCC, Dz.U. 2026 poz. 191, art. 4 pkt 1, art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a, art. 10 ust. 2 |
| PCC nell’acquisto dal costruttore | Se la vendita è soggetta a IVA, il PCC non c’è (art. 2 pkt 4 lit. a). Eccezione: 6% dal sesto e da ogni ulteriore locale per uno stesso acquirente negli edifici su un’unica particella (art. 7a ust. 1) | Legge sul PCC |
| IVA nel prezzo del nuovo appartamento | 8% per appartamenti fino a 150 m², oltre il limite in proporzione | Legge sull’IVA, Dz.U. 2026 poz. 1263, art. 41 ust. 2, 12–12c |
| Tariffa notarile (massima) | Metà della tariffa per il contratto con il costruttore e per la vendita dell’appartamento; per un prezzo da 60.000 a 1.000.000 zł la tariffa piena è 1.010 zł + 0,4% sull’eccedenza oltre 60.000 zł | Regolamento, Dz.U. 2024 poz. 1566, § 3, § 6 pkt 15a, 16, 19 |
| Copie dell’atto | 6 zł per ogni pagina iniziata | Ivi, § 12 ust. 1 |
| Spese giudiziarie | 200 zł per l’iscrizione del diritto di proprietà; 100 zł per l’apertura del registro fondiario | Legge sulle spese giudiziarie, Dz.U. 2025 poz. 1228, art. 42 ust. 1, art. 44 ust. 1 pkt 1 |
Per la prima casa esiste un’agevolazione sul PCC (art. 9 pkt 17). Se valga per Lei, lo chieda al notaio prima dell’operazione. Quanto all’aliquota IVA dell’8%: entro il 31.10.2026 il Ministero delle Finanze può ancora pubblicare la comunicazione ai sensi dell’art. 146ef ust. 2 della legge sull’IVA sulla fine della sua validità. Prima di firmare verifichi se è uscita.
Esempio di calcolo (nostro, secondo la scala della tariffa): per un prezzo di 800.000 zł la tariffa piena sarà 1.010 zł + 0,4% × 740.000 zł = 3.970 zł. La metà è 1.985 zł. È la tariffa massima del regolamento ministeriale, il notaio può fissarne una inferiore. L’importo finale lo stabilisca con il notaio.
Che cosa dà la casa di proprietà al Suo status in Polonia
L’acquisto non dà il diritto di soggiorno: la proprietà di un immobile non è nella legge sugli stranieri un fondamento del soggiorno. Ma se chiede lo status di soggiornante di lungo periodo UE, deve presentare “un titolo giuridico attuale per occupare un’abitazione” (art. 219a ust. 1 della legge sugli stranieri, applicato dal 27.04.2026). L’appartamento di proprietà soddisfa questo requisito. I nomi polacchi dei documenti di questo articolo li abbiamo raccolti nel glossario dei termini polacchi per l’acquisto di casa.
Vedi anche: chiavi in mano o nello standard del costruttore.
La situazione dello straniero: documenti, traduzioni e lingua
Se non legge bene il polacco, tenga presenti tre punti che derivano dalle norme descritte sopra:
- i documenti sulla provenienza del denaro in lingua straniera possono richiedere una traduzione; che cosa serva esattamente, lo stabilisca con il notaio;
- tenga a portata di mano il permesso di soggiorno e la decisione sul soggiorno: la banca può chiedere la conferma dello status, il notaio un documento d’identità;
- il contratto con il costruttore (umowa deweloperska) e il prospetto informativo (prospekt informacyjny) li legga per intero prima della firma, e le domande sulle clausole le ponga al costruttore o a un giurista.
Domande frequenti (FAQ)
Un cittadino bielorusso può comprare un appartamento a Varsavia?
Sì. Un appartamento autonomo ad uso abitativo può essere acquistato da uno straniero di qualsiasi nazionalità senza il permesso del MSWiA (legge sull’acquisto di immobili da parte di stranieri, art. 8 ust. 1 pkt 1, Dz.U. 2017 poz. 2278; stato a ottobre 2026). L’eccezione è la zona di confine, di cui Varsavia non fa parte. Il permesso di soggiorno non serve per l’acquisto, ma è utile nella verifica in banca.
Il limite di 100.000 euro sui depositi vale per me se ho il permesso di soggiorno?
No, se ha un permesso di soggiorno temporaneo o permanente in uno Stato dell’UE. Il regolamento UE 765/2006 (art. 1u ust. 1) vieta alle banche di accettare da cittadini e residenti della Bielorussia depositi superiori a 100.000 euro presso un solo istituto, ma l’art. 1u ust. 4 esclude le persone con diritto di soggiorno nell’UE, nello SEE o in Svizzera (stato a ottobre 2026). La banca con ogni probabilità chiederà una conferma dello status.
Il notaio mi chiederà da dove provengono i soldi per l’appartamento?
Può chiederlo. Notaio e intermediario hanno, per legge AML, l’obbligo di verificare il cliente, e la provenienza dei fondi si controlla “nei casi giustificati dalle circostanze” (art. 34 ust. 1 pkt 4 lit. b, Dz.U. 2025 poz. 644; stato a ottobre 2026). Se la verifica non può essere svolta, l’operazione occasionale non viene eseguita (art. 41 ust. 1 pkt 2).
La GIIF verrà a sapere dell’acquisto dell’appartamento?
Sì, se l’importo supera 15.000 euro. Il notaio segnala un simile atto alla GIIF entro 7 giorni e, dal 30.06.2026, indica anche il numero del registro fondiario, la superficie, il numero di stanze e il piano. La banca segnala i bonifici superiori a 15.000 euro, anche quelli in arrivo dall’estero (art. 72 della legge AML; stato a ottobre 2026). È un obbligo degli istituti, non un sospetto nei Suoi confronti.
Posso firmare l’atto notarile se il mio passaporto bielorusso è scaduto?
Il permesso di soggiorno in corso di validità attesta l’identità dello straniero in Polonia (legge sugli stranieri, art. 242). Il notaio accerta l’identità sulla base dei documenti previsti dalla legge (Legge sul notariato, art. 85 § 2). Quale documento accetterà, lo chieda al momento della prenotazione. Un cittadino bielorusso con diritto di soggiorno può ottenere dal voivoda il documento di viaggio polacco per stranieri: gratuito, domande entro il 31.12.2026 (stato a ottobre 2026).
Ha scelto un nuovo appartamento e prevede una visita all’ufficio vendite (biuro sprzedaży) del costruttore? Ci scriva prima della prima visita: La segnaleremo al costruttore e andremo insieme all’ufficio vendite. Prima della firma esamineremo con Lei il prospetto informativo e la bozza di contratto e Le indicheremo che cosa chiedere al costruttore o a un giurista; nel frattempo prepareremo l’elenco dei documenti sulla provenienza del denaro per banca e notaio. Serviamo i clienti in 7 lingue. Chi compra un appartamento da un costruttore non ci paga alcun compenso. Altro nella pagina assistenza per l’acquisto a Varsavia. Il nostro compenso sul mercato primario deriva dai contratti con i costruttori.
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Intermediario: Vladyslav Moroz (JDG, assicurazione RC). Le norme sono indicate allo stato di ottobre 2026.
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