Vuole comprare un appartamento a Varsavia e in rete ha letto di «soggiorno in cambio dell’acquisto di un immobile». La risposta breve: in Polonia questa strada non esiste. Allo stato giuridico di ottobre 2026 la legge sugli stranieri non prevede un permesso di soggiorno basato sull’acquisto di un immobile, e la legge sulla cittadinanza polacca non conosce la cittadinanza in cambio di investimenti. Un cittadino turco può invece comprare a Varsavia un appartamento autonomo senza permesso del MSWiA. Comprare si può, ma la proprietà dell’appartamento non dà diritto di soggiorno. Qui sotto indichiamo quali titoli di soggiorno esistono davvero e a che cosa serve comunque l’appartamento, con i numeri degli articoli.
Basi giuridiche: legge sugli stranieri (testo unico Dz.U. 2025 poz. 1079, modificata da Dz.U. 2025 poz. 1794 e Dz.U. 2026 poz. 203); legge sull’acquisto di immobili da parte di stranieri (testo unico Dz.U. 2017 poz. 2278); legge sulla cittadinanza polacca (testo unico Dz.U. 2025 poz. 1611). Tutti gli importi e le regole sono indicati allo stato di ottobre 2026.
La legge sugli stranieri prevede un soggiorno in cambio dell’acquisto di un appartamento?
No. Nel testo vigente della legge e nelle modifiche del 2025–2026 non c’è nemmeno una parola con la radice «nieruchom» (immobile). I soggiorni sono legati a basi precise e nessuna riguarda la proprietà:
- Il permesso di soggiorno temporaneo si ottiene quando le circostanze giustificano un soggiorno superiore a 3 mesi (art. 98 comma 1). Viene rilasciato per il tempo necessario a realizzare lo scopo, al massimo per 3 anni (art. 98 comma 2). Sul portale MOS dell’Ufficio per gli Stranieri le finalità del soggiorno temporaneo sono, tra le altre, lavoro, attività economica, studio e ricongiungimento familiare. L’acquisto di un appartamento o l’investimento immobiliare non vi compaiono.
- Il permesso di soggiorno a tempo indeterminato si basa sui requisiti dell’art. 195 comma 1, tra cui origine polacca, matrimonio con un cittadino polacco (3 anni di matrimonio e 2 anni di soggiorno temporaneo), status di protezione internazionale e Carta del Polacco. La proprietà di un immobile non è in questo elenco.
- Lo status di soggiornante di lungo periodo UE richiede almeno 5 anni di soggiorno legale e ininterrotto, reddito stabile, assicurazione sanitaria e conoscenza del polacco (art. 211 comma 1); il livello è «almeno B1» (art. 211 comma 3 punto 1).
La comunicazione della Commissione europea del 2019 (COM(2019) 12) conferma questo quadro. La Commissione indicò allora come Paesi che concedono il soggiorno agli investitori tramite immobili Irlanda, Grecia, Spagna, Cipro, Lettonia, Malta e Portogallo. La Polonia non era nell’elenco. La Polonia figura però tra i 20 Stati che concedono il soggiorno agli investitori in senso più ampio, per esempio tramite la creazione di un’impresa. La frase «in Polonia l’investitore non ha alcuna strada» sarebbe quindi falsa. Quella vera è: «non c’è una strada attraverso gli immobili» (dati della Commissione, 2019).
«5 anni di soggiorno oppure permesso del MSWiA, poi il soggiorno»: da dove nasce l’equivoco
In alcuni siti si legge che per il «soggiorno tramite acquisto» servono 5 anni di soggiorno oppure il permesso del MSWiA. È un miscuglio di due questioni non collegate:
- Il permesso del MSWiA è il consenso all’acquisto di un immobile, rilasciato in base alla legge sull’acquisto di immobili da parte di stranieri (art. 1 comma 1). Non dà diritto di soggiorno. Per di più, per un appartamento autonomo a Varsavia il permesso non serve affatto (vedi sotto).
- I cinque anni compaiono in entrambe le leggi, ma in ordine inverso: prima il soggiorno, poi l’immobile. Lo status di soggiornante di lungo periodo UE richiede 5 anni di soggiorno legale (art. 211 della legge sugli stranieri). Lo straniero che risiede in Polonia da almeno 5 anni dal rilascio del permesso a tempo indeterminato o dello status di soggiornante di lungo periodo UE acquista un immobile senza permesso del MSWiA (art. 8 comma 1 punto 2 della legge sull’acquisto di immobili). In nessuno di questi casi l’appartamento fa nascere un diritto di soggiorno.
Un cittadino turco può comprare un appartamento a Varsavia e gli serve un permesso?
Può. La regola è il permesso del ministro competente per gli affari interni, rilasciato d’intesa con il ministro della Difesa nazionale (art. 1 comma 1), e straniero è ogni persona fisica priva della cittadinanza polacca (art. 1 comma 2 punto 1). Le eccezioni però sono diverse:
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| Che cosa compra | Permesso del MSWiA | Base |
|---|---|---|
| Appartamento autonomo (alloggio in condominio) | non necessario, a prescindere dalla cittadinanza | art. 8 comma 1 punto 1 |
| Garage o quota di garage, se l’acquisto serve a esigenze abitative | non necessario | art. 8 comma 1 punto 1a |
| Immobile nella zona di frontiera o terreno agricolo oltre 1 ha | le eccezioni non valgono, il permesso serve | art. 8 comma 3 |
| Casa, terreno | di regola necessario; non necessario per chi risiede in Polonia da almeno 5 anni dal rilascio del permesso a tempo indeterminato o dello status di soggiornante di lungo periodo UE | art. 1 comma 1; art. 8 comma 1 punto 2 |
| Immobile acquistato da uno straniero coniugato con un cittadino polacco, residente in Polonia da almeno 2 anni dal rilascio del permesso a tempo indeterminato o dello status di soggiornante di lungo periodo UE, per il patrimonio comune | non necessario | art. 8 comma 1 punto 3 |
Per la legge sulla proprietà degli alloggi (testo unico Dz.U. 2026 poz. 232, art. 2 comma 2) l’appartamento autonomo è un locale o un insieme di locali delimitati da pareti stabili e destinati alla permanenza stabile di persone. Nel voivodato della Masovia appartengono alla zona di frontiera soltanto i comuni di Sarnaki e Stara Kornica. Varsavia non è in questo elenco.
Quando il permesso serve, valgono queste imposte di bollo (legge sull’imposta di bollo, testo unico Dz.U. 2025 poz. 1154, allegato): permesso 1.570 zł, promessa 98 zł, procura 17 zł. Il permesso vale 2 anni dal rilascio (art. 3 comma 2), la promessa un anno (art. 3d comma 2). Secondo le risposte alle domande frequenti sul sito del MSWiA, nella pratica il procedimento dura 2, 3, 4 mesi, in alcuni casi di più.1
Dalla relazione annuale del MSWiA per il 2025 (stampato della Dieta n. 2420) risulta che al ministero sono arrivate 2.582 domande, l’11,77% in più rispetto al 2024; il ministero ha rilasciato 2.005 permessi e 117 promesse e ha emesso 162 dinieghi.
Quali strade verso il soggiorno in Polonia esistono davvero?
Se vuole vivere in Polonia, la domanda si baserà su qualcosa di diverso dall’appartamento. La tabella raccoglie le basi più discusse per i cittadini turchi; il catalogo completo è nella legge.
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| Strada | Articolo | Condizione principale | Imposta (ottobre 2026) |
|---|---|---|---|
| Soggiorno temporaneo, base generale | art. 98 | circostanze che giustificano un soggiorno superiore a 3 mesi; al massimo 3 anni | 340 zł |
| Soggiorno e lavoro | art. 114 comma 1 | assicurazione sanitaria; retribuzione non inferiore a quella di chi occupa una posizione analoga e non inferiore al minimo | 440 zł |
| Attività economica | art. 142 comma 1 | luogo di residenza assicurato; condizione di reddito o di occupazione | 340 zł |
| Diritto al lavoro dalla decisione n. 1/80 | art. 186 comma 1 punto 5 | diritto al lavoro derivante dalla decisione n. 1/80 del Consiglio di associazione UE–Turchia | 340 zł |
| Altre circostanze | art. 187 punto 8 | dimostrazione di circostanze fuori dal catalogo; decisione discrezionale | 340 zł |
| Soggiorno a tempo indeterminato | art. 195 | requisiti indicati dalla legge | 640 zł |
| Soggiornante di lungo periodo UE | art. 211 | 5 anni di soggiorno, reddito, assicurazione, B1 | 640 zł |
Le imposte provengono dall’allegato alla legge sull’imposta di bollo, parte III. Il rilascio o la sostituzione della carta di soggiorno costa in più 100 zł.
Soggiorno e lavoro (art. 114). Richiede l’assicurazione sanitaria (punto 1), una retribuzione non inferiore a quella dei lavoratori in una posizione analoga (punto 4) e non inferiore al minimo (punto 5). Il salario minimo lordo è di 4.806 zł dal 1.01.2026 e di 4.950 zł dal 1.01.2027 (Dz.U. 2025 poz. 1242 e Dz.U. 2026 poz. 1213).
Attività economica (art. 142). Una delle condizioni è il luogo di residenza assicurato (punto 2). È qui che l’appartamento acquistato può servire come indirizzo nella domanda, ma la base del soggiorno resta l’impresa. Inoltre il reddito dell’impresa nell’anno fiscale precedente deve essere pari ad almeno 12 volte la retribuzione mensile lorda media nel voivodato, oppure l’impresa deve occupare da un anno almeno 2 persone a tempo pieno (punto 3 lett. a); si può anche dimostrare che le condizioni saranno soddisfatte in futuro (punto 3 lett. b). Nel voivodato della Masovia la retribuzione media per il 2024 era di 9.488,94 zł (M.P. 2025 poz. 1201), quindi 12 volte fanno 113.867,28 zł (nostro calcolo). Da quale anno vadano presi i dati lo verifichi presso l’ufficio. Al cittadino turco che svolge o intende svolgere un’attività in proprio si applica nel procedimento anche l’art. 41 comma 1 del Protocollo addizionale all’accordo di associazione CEE–Turchia (art. 142 comma 5).
Decisione n. 1/80 (art. 186 comma 1 punto 5). È una norma particolarmente importante per i cittadini turchi. Allo straniero che ha il diritto al lavoro in base alla decisione n. 1/80 del Consiglio di associazione il permesso di soggiorno temporaneo «viene rilasciato»: l’autorità non ha qui discrezionalità. L’art. 187 punto 8 dice invece «può essere rilasciato»: l’autorità può, ma non deve, rilasciare il permesso a chi dimostri circostanze fuori dal catalogo.
A che cosa serve comunque l’appartamento
L’appartamento non è un titolo di soggiorno, ma aiuta a soddisfare alcune condizioni:
- Nella domanda ai sensi dell’art. 142 l’appartamento acquistato può essere indicato come luogo di residenza.
- Nel riconoscimento della cittadinanza polacca (art. 30 comma 1 punto 1) è richiesto un titolo giuridico su un alloggio. L’appartamento di proprietà lo è.
- In caso di locazione, breve o lunga: ai sensi dell’art. 6 comma 1 della convenzione polacco-turca contro le doppie imposizioni, il reddito da un immobile situato in Polonia può essere tassato in Polonia (Dz.U. 1997 n. 11 poz. 58).
Comprare un appartamento dà la cittadinanza polacca?
No. La legge sulla cittadinanza polacca prevede due strade principali:
- Concessione da parte del Presidente della Repubblica di Polonia (art. 18). Secondo le informazioni dell’Ambasciata della Repubblica di Polonia ad Ankara, la domanda si presenta al Presidente, la legge non fissa un termine per l’esame e contro la decisione non c’è ricorso. L’immobile non figura tra i requisiti.
- Riconoscimento della cittadinanza polacca (art. 30). Per esempio dopo almeno 3 anni di soggiorno ininterrotto con permesso a tempo indeterminato, status di soggiornante di lungo periodo UE o diritto di soggiorno permanente, con reddito stabile e titolo giuridico su un alloggio (comma 1 punto 1). Per il coniuge di un cittadino polacco con matrimonio di almeno 3 anni il periodo di soggiorno è di 2 anni (punto 2 lett. a). Esiste anche una strada basata su 10 anni di soggiorno (punto 6). In tutti e tre i casi occorre conoscere il polacco almeno a livello B1 (art. 30 comma 2).
Anche a livello UE la porta è chiusa. Con la sentenza del 29.04.2025 nella causa C-181/23 Commissione contro Malta la Corte di giustizia dell’UE ha stabilito che la concessione della cittadinanza «in cambio di investimenti o pagamenti predeterminati» è contraria al diritto UE. Il caso riguardava il programma maltese.
Arrivare per visitare e comprare: il visto
La Turchia è nell’elenco dei Paesi soggetti all’obbligo di visto (regolamento UE 2018/1806, allegato I). Le regole a ottobre 2026:
- Visto di tipo C (Schengen): soggiorno fino a 90 giorni in ogni periodo di 180 giorni. La tassa è di 106 USD, per i bambini da 6 a 12 anni di 53 USD. La decisione arriva di norma entro 15 giorni di calendario, in alcuni casi fino a 45 giorni.
- Visto nazionale di tipo D: per soggiorni superiori a 90 giorni, valido fino a un anno, tassa di 235 USD. Né nelle informazioni dell’Ambasciata né nella legge sugli stranieri la proprietà di un immobile è una finalità di soggiorno.
Possedere un appartamento non cambia queste regole: per un soggiorno superiore a 90 giorni servono un visto nazionale o un permesso di soggiorno basato su un titolo previsto dalla legge.
Secondo Eurostat, al 31.12.2025 in Polonia 15.069 cittadini turchi avevano un permesso di soggiorno valido.
La situazione di chi legge in italiano e vive all’estero
- L’atto notarile è in polacco. Il notaio può compiere l’atto anche in una lingua straniera, di persona o con un traduttore giurato, se così decidono le parti (legge sul notariato, testo unico Dz.U. 2026 poz. 614, art. 2 § 3). Chi partecipa all’atto e non parla polacco, se non è allegata una traduzione, ha il diritto di farsi tradurre l’atto di persona o tramite un traduttore (art. 87 § 1 punto 1).
- Provenienza del denaro. Il notaio e l’intermediario immobiliare sono soggetti obbligati ai sensi della legge AML (testo unico Dz.U. 2025 poz. 644, art. 2 comma 1 punti 13 e 18). La soglia per l’operazione occasionale è di 15.000 euro (art. 35 comma 1 punto 2 lett. a) e la fonte dei fondi si verifica quando le circostanze lo giustificano (art. 34 comma 1 punto 4 lett. b). Prepari estratti conto e documenti sul reddito prima della partenza.
- Numero fiscale. Senza il numero PESEL il numero fiscale NIP si ottiene con la domanda NIP-7 nella versione in vigore dal 1.01.2026 (Dz.U. 2025 poz. 1681).
Quanti metri quadri copre il suo budget a Varsavia lo abbiamo spiegato in una guida a parte: quanti metri quadri di nuovo a Varsavia con 0,8–1,2 milioni di zł. Per un quadro più ampio delle regole d’acquisto per gli stranieri: se uno straniero può comprare un appartamento in Polonia. Le offerte sono nel catalogo: appartamenti nuovi a Varsavia nel catalogo.
Che cosa facciamo noi e che cosa no
Jawno fa da intermediario nell’acquisto di appartamenti a Varsavia. L’intermediario è Vladyslav Moroz (ditta individuale, assicurazione OC). La assistiamo in polacco, russo, ucraino, inglese, tedesco, turco e italiano. Chi compra sul mercato primario non ci paga alcun compenso. Il nostro compenso sul mercato primario deriva dai contratti con i costruttori.
Per gli acquisti dal costruttore segnaliamo il cliente all’ufficio vendite prima della sua prima visita autonoma. Andiamo in ufficio insieme a Lei. Esamineremo con Lei il prospetto informativo e la bozza di contratto e Le indicheremo che cosa chiedere al costruttore o a un avvocato. Come funziona in pratica lo descriviamo nella pagina come la aiutiamo nell’acquisto di un appartamento nuovo a Varsavia.
La domanda di soggiorno è un procedimento amministrativo a sé, basato sui titoli di legge descritti sopra. Per il soggiorno Le consigliamo di rivolgersi a un avvocato esperto di diritto dell’immigrazione.
FAQ
Comprando casa in Polonia si ottiene il permesso di soggiorno?
No. La legge sugli stranieri (testo unico Dz.U. 2025 poz. 1079 con le modifiche del 2025–2026, stato giuridico a ottobre 2026) non prevede un titolo di soggiorno basato sulla proprietà di un immobile; nel testo della legge la parola «immobile» non compare. Il soggiorno temporaneo è legato a lavoro, attività economica, studio, famiglia e altre finalità indicate dalla legge.
Comprando un appartamento si ottiene la cittadinanza polacca?
No. La cittadinanza viene concessa dal Presidente della Repubblica di Polonia (art. 18 della legge sulla cittadinanza polacca) oppure riconosciuta dal voivoda a determinate condizioni (art. 30), per esempio dopo 3 anni con permesso di soggiorno a tempo indeterminato, reddito stabile, titolo giuridico su un alloggio e conoscenza del polacco almeno a livello B1. Con la sentenza del 29.04.2025 nella causa C-181/23 la Corte di giustizia dell’UE ha ritenuto contraria al diritto UE la concessione della cittadinanza in cambio di investimenti o pagamenti (stato giuridico a ottobre 2026).
Un cittadino turco ha bisogno del permesso del MSWiA per un appartamento a Varsavia?
Per un appartamento autonomo no, a prescindere dalla cittadinanza (art. 8 comma 1 punto 1 della legge sull’acquisto di immobili da parte di stranieri, testo unico Dz.U. 2017 poz. 2278). Il permesso serve di regola per casa e terreno e, nella zona di frontiera, anche per l’appartamento (art. 8 comma 3). Varsavia non si trova nella zona di frontiera. L’imposta di bollo per il permesso è di 1.570 zł (stato giuridico a ottobre 2026).
Avere un appartamento in Polonia facilita il visto?
No. I cittadini turchi entrano in Polonia con il visto (regolamento UE 2018/1806, allegato I). Il visto di tipo C consente fino a 90 giorni in ogni periodo di 180 giorni e costa 106 USD; per soggiorni più lunghi serve il visto nazionale di tipo D (fino a un anno, 235 USD). La proprietà di un immobile non è una finalità né del visto né del soggiorno (stato a ottobre 2026, secondo le informazioni dell’Ambasciata della Repubblica di Polonia ad Ankara).
Quali strade verso il soggiorno in Polonia ha un cittadino turco?
Le più frequenti: soggiorno e lavoro (art. 114 della legge sugli stranieri), soggiorno per svolgere un’attività economica (art. 142) e, per chi ha il diritto al lavoro in base alla decisione n. 1/80 del Consiglio di associazione, soggiorno temporaneo ai sensi dell’art. 186 comma 1 punto 5. L’appartamento acquistato può essere indicato nella domanda come luogo di residenza, ma da solo non è un titolo di soggiorno (stato a ottobre 2026).
Ha scelto un appartamento nuovo a Varsavia e prevede una visita all’ufficio vendite? Ci scriva prima della visita all’ufficio vendite. Esamineremo con Lei il prospetto informativo e la bozza di contratto, Le indicheremo che cosa chiedere al costruttore o a un avvocato e andremo con Lei in ufficio. Acquistando un appartamento nuovo non ci paga alcun compenso.
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Questo testo ha carattere informativo e non costituisce consulenza legale. Stato giuridico a ottobre 2026.
Note
-
MSWiA, pagina «Najczęściej zadawane pytania» (ultimo aggiornamento 27.06.2022). Descrive la prassi del ministero e non è un termine vincolante. ↩