Con 1 milione di PLN l’appartamento nuovo più grande della nostra analisi misura 76,4 m² a Białołęka, a Wola appena 44,2 m². È però solo metà della risposta. Chi compra dalla Turchia ha davanti tre questioni che chi vive in Polonia non ha: il bonifico dall’estero, la lingua dei documenti e, se serve, la procura. Questo testo le riunisce con i dati sui metri quadri. L’analisi completa quartiere per quartiere è nell’analisi dei metri quadri per quartiere.
Il budget lo pianifica probabilmente in lire. Nel testo indichiamo gli importi solo in złoty. Il cambio con cui la Sua banca converte i fondi e la commissione variano ogni giorno, perciò non li convertiamo per Lei. Prima di prenotare, chieda alla Sua banca quanti złoty arriveranno davvero sul conto.
Da dove vengono i numeri e cosa non mostrano
Il costruttore deve pubblicare il prezzo di ogni unità per m² di superficie utile, IVA inclusa. I dati arrivano una volta al giorno su dane.gov.pl (legge sui costruttori, art. 19a–19b, testo unico Dz.U. 2026 poz. 880, stato a ottobre 2026). Calcoliamo sui file scaricati il 4 ottobre 2026: 22 investimenti in 9 quartieri, 960 unità in offerta.
Avvertenze che cambiano le conclusioni:
- non è l’intero mercato di Varsavia, ma solo gli investimenti del nostro catalogo;
- in molti quartieri un solo investimento domina l’offerta, quindi il risultato descrive soprattutto quello;
- nel file il costruttore non sempre indica se l’unità è ancora libera, perciò verifichi la disponibilità nel listino;
- posto auto e cantina di solito non sono inclusi nel prezzo dell’unità.
Mokotów e Bemowo hanno un solo investimento ciascuno, quindi parliamo dell’investimento, non del quartiere. Elaborazione propria su dati di dane.gov.pl.
L’unità più grande in tre budget
La mediana del prezzo al m² non dice sempre cosa si può davvero comprare. Per questo guardiamo l’unità più grande il cui prezzo rientra nel budget (stato al 4 ottobre 2026).
Scorra la tabella di lato per vedere tutte le colonne.
| Quartiere | fino a 800 mila PLN | fino a 1 milione PLN | fino a 1,2 milioni PLN |
|---|---|---|---|
| Białołęka | 60,4 m² | 76,4 m² | 88,8 m² |
| Targówek | 49,4 m² | 62,6 m² | 85,5 m² |
| Włochy | 48,5 m² | 66,6 m² | 75,2 m² |
| Praga-Południe | 45,7 m² | 59,8 m² | 70,0 m² |
| Praga-Północ | 43,9 m² | 52,6 m² | 59,6 m² |
| Wola | 29,7 m² | 44,2 m² | 58,1 m² |
| Bemowo (Premiera Bemowo) | 46,5 m² | 48,0 m² | 60,9 m² |
| Mokotów (Jaśminowy Mokotów) | nessuna | nessuna | nessuna |
A Mokotów l’unità più economica costa 1.380.000 PLN. Omettiamo Wawer dalla tabella: Korkowa 146 offre fino a 1 milione di PLN un’unità fino a 59,8 m², mentre il secondo investimento è formato da 4 case (la più grande di 94,1 m²), quindi i dati non sono confrontabili. Białołęka è l’unico quartiere in cui 800 mila PLN danno 60 m² e più. A Targówek i 85,5 m² per 1,2 milioni di PLN sono l’unica unità di questa dimensione nel budget, ed è al piano terra.
Quanto si aggiunge al prezzo dell’unità
Il prezzo di listino di solito non comprende posto auto né cantina. Nei file esaminati le mediane dei prezzi dei posti auto vanno da 32.000 PLN a Metro Art a 78.000 PLN a Jaśminowy Mokotów (file del 6 ottobre 2026). Li sottragga dal budget prima di guardare la tabella. Aggiunga una riserva per i costi di acquisto: nel Suo caso si aggiungono il costo del cambio e le commissioni bancarie.
Il prezzo di listino non è sempre il prezzo di contratto. Secondo la banca centrale (NBP), nel secondo trimestre 2026 il prezzo medio di transazione dei nuovi appartamenti a Varsavia (16.783,49 PLN/m²) era inferiore del 9,22% al prezzo medio di offerta (18.488,28 PLN/m²). Sono dati dell’intero mercato, non la promessa di uno sconto in un investimento specifico.
Autorizzazione e imposte: nessuna differenza per un cittadino turco
Un’unità abitativa autonoma può essere acquistata da uno straniero di qualsiasi cittadinanza senza autorizzazione MSWiA, se non si trova nella zona di confine (art. 8 comma 1 punto 1 e comma 3 della legge, Dz.U. 2017 poz. 2278, stato a ottobre 2026). Varsavia non rientra in questa zona. Anche un posto in garage legato alle esigenze abitative si acquista senza autorizzazione (punto 1a), ma secondo il MSWiA una quota di un immobile separato venduta insieme all’unità richiede autorizzazione. Chieda al costruttore in quale forma giuridica vende il posto auto.
I prezzi dei costruttori comprendono l’IVA. Non esistono aliquote separate per i cittadini di altri Paesi.
Bonifico dalla Turchia: cosa vedono banca e notaio
La banca segnala al GIIF i bonifici superiori a 15.000 euro, anche dall’estero, e il notaio segnala le operazioni oltre tale soglia entro 7 giorni (legge antiriciclaggio, ustawa AML, Dz.U. 2025 poz. 644, art. 72). Notaio e agente verificano l’origine dei fondi quando le circostanze lo richiedono (art. 34 comma 1 punto 4 lett. b). Consiglio pratico: raccolga estratti conto, il contratto di vendita di un immobile precedente o i documenti di reddito prima della prenotazione. Il denaro lo versa su un conto di garanzia per l’edilizia abitativa (mieszkaniowy rachunek powierniczy) in rate, dopo la conclusione delle fasi del cronoprogramma (art. 8 della legge sui costruttori), non in un’unica soluzione.
Lingua dei documenti e procura
La legge sui costruttori non disciplina la lingua del prospetto e del contratto. Il contratto con un consumatore può essere redatto in lingua straniera se Lei lo chiede, conosce quella lingua, non è cittadino polacco ed è stato informato in precedenza del diritto alla versione polacca (art. 8 comma 1b della legge sulla lingua polacca, Dz.U. 2026 poz. 81). Il contratto con il costruttore (umowa deweloperska) e il trasferimento di proprietà richiedono l’atto notarile (art. 158 del codice civile; art. 40 comma 1 della legge sui costruttori). L’atto è in polacco; su Sua richiesta può essere redatto anche in una seconda lingua e, se non lo comprende, lo traduce il notaio o un traduttore giurato (legge sul notariato, Dz.U. 2026 poz. 614, art. 2 § 3, art. 87 § 1 punto 1).
Se non verrà per la firma, anche la procura deve essere un atto notarile (art. 99 § 1 c.c.). Il console polacco autentica firme e copie, ma non redige da sé atti notarili senza l’autorizzazione del Ministro della Giustizia (legge sul diritto consolare, Dz.U. 2026 poz. 711, art. 28). La Turchia aderisce dal 29.09.1985 alla Convenzione dell’Aia sull’apostille, ma l’apostille conferma solo firma, qualifica e sigillo, non la forma del documento. Concordi la forma della procura con un notaio polacco prima di richiederla in Turchia.
La Sua situazione di acquirente dall’estero
- I documenti sono in polacco: prospetto (prospekt informacyjny), bozza di contratto e atto sono di regola in polacco. Preveda un traduttore giurato o la traduzione da parte del notaio.
- La procura deve essere notarile: ne chiarisca prima la forma con un notaio in Polonia.
- Il bonifico viene segnalato e l’origine dei fondi verificata: prepari le prove.
- Per chi acquista dalla Turchia non esistono regole particolari, né per l’autorizzazione né per le imposte.
Il soggiorno non deriva dall’acquisto
La legge sugli stranieri non contiene una base di soggiorno fondata sul solo acquisto di un appartamento (stato a ottobre 2026). Fatti e percorsi reali li descriviamo nel testo su soggiorno e acquisto di un appartamento. Le regole generali dell’acquisto sono nel testo se uno straniero può comprare casa in Polonia. L’elenco completo dei costi è nel testo sul costo totale di un appartamento nuovo.
Come usare questi numeri
- Converta il budget in lire in złoty presso la Sua banca, con la commissione, e sottragga posto auto e riserva.
- Guardi l’unità più grande, non la mediana.
- Verifichi se il quartiere è un solo investimento. Il catalogo è nella pagina nuovi appartamenti.
- Controlli prezzo e disponibilità nel listino del costruttore. I numeri sono del 4 ottobre 2026.
FAQ
Un cittadino turco ha bisogno di un’autorizzazione per comprare un appartamento nuovo a Varsavia?
No, se acquista un’unità abitativa autonoma. Secondo l’art. 8 comma 1 punto 1 della legge sull’acquisto di immobili da parte di stranieri (testo unico Dz.U. 2017 poz. 2278, stato giuridico a ottobre 2026) un’unità di questo tipo si acquista senza autorizzazione del Ministero dell’Interno (MSWiA), e Varsavia non si trova nella zona di confine (Dz.U. 2005 n. 188 poz. 1580). La legge non prevede norme particolari per i cittadini turchi.
Quanto è grande un appartamento nuovo a Varsavia con 1 milione di PLN?
Nei file dei costruttori su dane.gov.pl scaricati il 4 ottobre 2026 (22 investimenti, 960 unità) l’unità più grande fino a 1 milione di PLN misurava 76,4 m² a Białołęka, 66,6 m² a Włochy, 62,6 m² a Targówek e 59,8 m² a Praga-Południe. A Wola erano 44,2 m². A Mokotów, unico investimento del quartiere nell’analisi, con questa cifra non entra nulla.
Il bonifico dalla Turchia per l’acquisto verrà controllato?
Sì. La banca segnala al GIIF i bonifici superiori a 15.000 euro, anche dall’estero, e il notaio segnala le operazioni oltre tale soglia entro 7 giorni dalla redazione dell’atto (legge antiriciclaggio, testo unico Dz.U. 2025 poz. 644, art. 72). Notaio e agente verificano l’origine dei fondi quando le circostanze lo richiedono (art. 34 comma 1 punto 4 lett. b). Prepari in anticipo estratti conto e documenti di reddito.
Posso comprare tramite procuratore, senza venire in Polonia?
Sì, ma la procura per l’acquisto di un appartamento deve avere la forma di atto notarile (art. 99 § 1 in combinato con l’art. 158 del codice civile, testo unico Dz.U. 2026 poz. 795). L’apostille attesta solo l’autenticità della firma, la qualifica del firmatario e il sigillo, non sana un difetto di forma. Concordi la forma della procura dall’estero con un notaio in Polonia prima di richiederla.
Comprare un appartamento a Varsavia dà diritto al soggiorno?
No. La legge sugli stranieri (testo unico Dz.U. 2025 poz. 1079) non prevede il soggiorno per il solo acquisto di un immobile (stato a ottobre 2026). I dettagli sono in un nostro testo separato su soggiorno e acquisto.
Sta scegliendo un quartiere? Scriva a noi prima di andare per la prima volta all’ufficio vendite (biuro sprzedaży). La segnaleremo al costruttore come nostro cliente e ci andremo insieme. Esamineremo con Lei il prospetto informativo e la bozza di contratto e Le indicheremo cosa chiedere al costruttore o a un avvocato. Acquistando un appartamento nuovo dal costruttore, non paga alcun compenso a noi. Il nostro compenso sul mercato primario deriva dai contratti con i costruttori. L’agente è Vladyslav Moroz (JDG, assicurazione OC), serviamo in 7 lingue e i prezzi sul sito provengono da dane.gov.pl e hanno una data. scriva a noi prima della visita all’ufficio vendite
Jawno · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com
Questo testo ha carattere informativo e non costituisce consulenza legale. Stato giuridico a ottobre 2026.