Nell’annuncio c’è scritto 690.000 zł, ma è solo il prezzo dell’appartamento. Al budget si aggiungono voci che il listino non mostra: notaio, spese giudiziarie, l’eventuale posto auto e, se prende un mutuo, i costi della garanzia ipotecaria. Il modo più semplice per calcolarli è seguire l’ordine in cui paga: prenotazione, contratto con il costruttore (umowa deweloperska), atto di proprietà, iscrizione nel registro fondiario (księga wieczysta). Qui sotto trova l’intero budget in questo ordine, con gli importi a ottobre 2026, e un blocco a parte su ciò che si aggiunge quando non si legge il polacco.
Base giuridica: la legge del 20 maggio 2021 sulla tutela dei diritti dell’acquirente di un’unità abitativa o di una casa unifamiliare e sul Fondo di garanzia dei costruttori («legge sui costruttori»), testo unico Dz.U. 2026 poz. 880. Tutte le norme, le aliquote e gli importi di questo testo sono indicati secondo lo stato giuridico a ottobre 2026.
Passo 0: che cosa c’è nel prezzo di listino
Dall’11 luglio 2025 valgono le norme sulla trasparenza dei prezzi (art. 19a e 19b della legge sui costruttori). Sul proprio sito il costruttore pubblica il prezzo al metro quadro e il prezzo di ogni unità, il prezzo delle pertinenze e dei diritti necessari per usare l’unità, se non sono compresi nel prezzo, e gli altri oneri a carico dell’acquirente. Tutti gli importi sono con IVA. A questo si aggiunge lo storico delle variazioni di prezzo con le date (art. 19a ust. 1–2). Gli stessi dati vengono inviati ogni giorno al ministro e al portale dane.gov.pl (art. 19b). I prezzi sul nostro sito provengono proprio da lì, sempre con la data dei dati.
Se i prezzi indicati dal costruttore differiscono, può chiedere quello più favorevole per Lei (art. 19a ust. 6). Prima della visita all’ufficio vendite faccia quindi uno screenshot datato del listino: appartamento, cantine, posti auto e altre voci. Come fare passo per passo: come trovare il prezzo del costruttore e il suo storico su dane.gov.pl.
Il prezzo dell’appartamento. Nei contratti conclusi dal 13 febbraio 2026 il prezzo dell’unità è la sua superficie utile moltiplicata per il prezzo al m² (art. 5a della legge sui costruttori, aggiunto da Dz.U. 2026 poz. 27). Il metodo di misurazione della superficie deve essere nel contratto (art. 35 ust. 1 pkt 15) e nel prospetto, nel campo «Sposób pomiaru powierzchni». Se nel contratto c’è un giardino o una terrazza, chieda se rientrano nella superficie e nel prezzo dell’unità o se sono una voce a parte.
Passo 1: prima della prenotazione verifichi ciò che il listino non mostra
Le pertinenze, cioè tra l’altro cantina, soffitta, comparto di deposito (komórka lokatorska) e garage, sono elencate dalla legge sulla proprietà delle unità immobiliari (testo unico Dz.U. 2026 poz. 232, art. 2 ust. 4). I costruttori vendono i posti auto in forme giuridiche diverse, e la forma decide, tra l’altro, l’aliquota IVA. Prima di prenotare chieda all’ufficio vendite:
- Il posto auto o la cantina sono obbligatori per questo appartamento?
- In quale forma li acquisto: come quota di un garage che è un’unità separata con proprio registro fondiario, oppure come diritto di uso esclusivo di un posto nelle parti comuni?
- Quanto costano, e il prezzo di listino comprende l’IVA con la stessa aliquota del contratto?
- I pagamenti per il garage vanno sullo stesso conto vincolato abitativo (rachunek powierniczy) dei pagamenti per l’appartamento?
Il costruttore può subordinare la vendita all’acquisto di un posto auto. Con la sentenza dell’8 novembre 2012 (I CSK 49/12) la Corte suprema ha stabilito che la condizione di acquistare l’appartamento insieme a una quota in un garage multiposto non è una clausola abusiva. Chieda quindi prima del contratto di prenotazione, non quando il contratto con il costruttore è già pronto. Con un appartamento da 690.000 zł il posto auto obbligatorio deve stare nel budget accanto al prezzo dell’unità.
I prezzi di posti auto e cantine dei complessi di Varsavia li abbiamo raccolti a parte: quanto costano posti auto e cantine nei listini.
IVA sul posto auto. Al 7 ottobre 2026 la vendita di unità abitative fino a 150 m² è tassata con l’aliquota dell’8% (art. 41 ust. 2 e 12–12c e art. 146ef della legge sull’IVA, testo unico Dz.U. 2026 poz. 1263). Prima dell’atto notarile ricontrolli l’aliquota: il ministro delle Finanze annuncia entro il 31 ottobre 2026 se il periodo di cui all’art. 146ef termina. Per il posto auto l’aliquota dipende dalla forma di vendita:
- posto nelle parti comuni o diritto di usarlo in via esclusiva, venduto insieme all’appartamento: aliquota dell’unità, oggi 8%;
- quota in un locale garage separato con proprio registro fondiario: 23% (sentenza del Tribunale amministrativo regionale di Varsavia del 7 dicembre 2009, III SA/Wa 1110/09; nel 2009 le aliquote erano ancora 7% e 22%).
Su un posto da 50.000 zł netti la differenza tra 23% e 8% è di 7.500 zł (calcolo nostro).
Anche il garage è tutelato. La quota in un locale garage acquistata insieme all’appartamento nello stesso progetto del costruttore rientra nella legge sui costruttori (art. 2 ust. 2 pkt 3–4), e i relativi pagamenti vanno sul conto vincolato (art. 16 ust. 1 pkt 2, art. 35 ust. 4 pkt 7). Restano fuori dalla legge solo gli acquisti separati, non legati al contratto con il costruttore.
Passo 2: prenotazione
La caparra di prenotazione è al massimo l’1% del prezzo indicato nel prospetto informativo (art. 32 ust. 2): per un appartamento da 690.000 zł non più di 6.900 zł. Non è un costo aggiuntivo, perché viene imputata al prezzo (art. 32 ust. 3). Il costruttore consegna il prospetto gratuitamente, su supporto durevole, prima del contratto di prenotazione (art. 21 ust. 1–2). Che cosa controllarvi: checklist del prospetto informativo.
Passo 3: contratto con il costruttore dal notaio
Il contratto con il costruttore si conclude in forma di atto notarile (art. 40 ust. 1). La tariffa notarile (taksa notarialna), le copie dell’atto e le spese giudiziarie per l’iscrizione nel registro fondiario relative a questo contratto le dividete a metà con il costruttore (art. 40 ust. 2). Le tariffe massime sono fissate dal regolamento sulle tariffe notarili massime (testo unico Dz.U. 2024 poz. 1566). Per valori da 60.000 zł a 1.000.000 zł la tariffa è di 1.010 zł più lo 0,4% dell’eccedenza oltre 60.000 zł (§ 3 pkt 5). Per il contratto con il costruttore si applica la metà di questa tariffa (§ 6 pkt 15a). Le spese giudiziarie derivano dalla legge sulle spese giudiziarie nelle cause civili (testo unico Dz.U. 2025 poz. 1228).
Passo 4: atto di trasferimento della proprietà
Dopo la consegna dell’appartamento firma il contratto che trasferisce la proprietà. Anche per questo vale la metà della tariffa (§ 6 pkt 16). La legge sui costruttori divide a metà solo i costi del contratto con il costruttore; la ripartizione dei costi del trasferimento della proprietà è indicata nella bozza di contratto. Se acquista il posto auto come quota separata del garage, chieda al notaio come conteggerà questa voce.
Riepilogo dei costi per un appartamento da 690.000 zł
Calcolo nostro, tariffe massime, stato a ottobre 2026:
Scorra la tabella di lato per vedere tutte le colonne.
| Costo | Importo | Base |
|---|---|---|
| Caparra di prenotazione (parte del prezzo, non extra) | fino a 6.900 zł | art. 32 ust. 2–3 della legge sui costruttori |
| Tariffa notarile del contratto con il costruttore, la Sua metà | fino a 882,50 zł netti, circa 1.085 zł con IVA | § 3 pkt 5, § 6 pkt 15a; art. 40 ust. 2 |
| Tariffa notarile dell’atto di trasferimento della proprietà | fino a 1.765 zł netti | § 6 pkt 16 |
| Copie dell’atto | 6 zł netti a pagina | § 12 |
| Iscrizione del diritto derivante dal contratto con il costruttore | 150 zł (a metà con il costruttore) | art. 43 ust. 3 della legge sulle spese giudiziarie; art. 40 ust. 2 |
| Apertura del registro fondiario (księga wieczysta) | 100 zł | art. 44 ust. 1 pkt 1 della legge sulle spese giudiziarie |
| Iscrizione della proprietà | 200 zł | art. 42 ust. 1 della legge sulle spese giudiziarie |
| Iscrizione dell’ipoteca (con mutuo) | 200 zł | art. 42 ust. 1 della legge sulle spese giudiziarie |
| Tariffa notarile per la costituzione dell’ipoteca (con mutuo) | fino a 1/4 della tariffa del § 3, calcolata sull’importo dell’ipoteca, più 23% di IVA | § 7 ust. 1 pkt 1 del regolamento |
| PCC sull’ipoteca (con mutuo) | 19 zł per l’ipoteca a garanzia di un credito di importo indeterminato, altrimenti 0,1% del credito garantito | art. 7 ust. 1 pkt 7 della legge sulla PCC |
Che cosa non si aggiunge. La vendita soggetta a IVA non rientra nell’imposta sugli atti di diritto civile, la PCC (art. 2 pkt 4 lit. a della legge sulla PCC, testo unico Dz.U. 2026 poz. 191). Eccezione: il 6% di PCC lo paga l’acquirente della sesta unità e di ogni successiva in un edificio o in edifici sullo stesso terreno (art. 7a). Con un solo appartamento per esigenze proprie non Le si applica.
Se non legge il polacco: che cosa può far salire il conto
IVA e PCC non dipendono dalla cittadinanza, e le tariffe notarili e le spese giudiziarie sono uguali per ogni acquirente. Cambiano le pratiche burocratiche che le accompagnano e alcuni costi che non compaiono in nessuna tabella.
Documenti in polacco. La legge sui costruttori non regola la lingua del listino, del prospetto o del contratto. Secondo la legge sulla lingua polacca (testo unico Dz.U. 2026 poz. 81) un contratto con un consumatore può essere redatto in lingua straniera se Lei lo chiede, conosce quella lingua, non è cittadino polacco ed è stato informato in precedenza del diritto di avere il documento in polacco (art. 8 ust. 1b). Il costruttore non ha l’obbligo di tradurre. Per confrontare le cifre in polacco Le serviranno alcuni termini: prezzo lordo (cena brutto), cantina (komórka lokatorska), posto auto (miejsce postojowe), quota in un locale garage (udział w lokalu garażowym), diritto di uso esclusivo (prawo do wyłącznego korzystania), tariffa notarile (taksa notarialna).
Traduzione dal notaio. Gli atti notarili si compiono in polacco. Su richiesta della parte il notaio può redigere l’atto anche in lingua straniera: personalmente, se la sua conoscenza della lingua è attestata, oppure con l’intervento di un traduttore giurato (art. 2 § 3 della legge sul notariato, testo unico Dz.U. 2026 poz. 614). Se non conosce il polacco e all’atto non è allegata una traduzione, il notaio traduce l’atto personalmente o tramite un traduttore (art. 87 § 1 pkt 1). L’atto viene letto prima della firma e il notaio deve accertarsi che Lei ne comprenda il contenuto e il significato (art. 94 § 1). La tabella delle tariffe non comprende la traduzione, quindi quando fissa l’appuntamento chieda chi fornisce il traduttore e a quale costo. Il Ministero della Giustizia pubblica l’elenco dei traduttori giurati.
Il permesso, solo in alcuni casi. Secondo la legge sull’acquisto di immobili da parte di stranieri (testo unico Dz.U. 2017 poz. 2278) uno straniero di qualunque cittadinanza acquista senza permesso un’unità abitativa autonoma, e anche un locale garage o una quota di esso se serve a soddisfare le sue esigenze abitative (art. 8 ust. 1 pkt 1 e 1a). Le esenzioni non valgono nella zona di confine (art. 8 ust. 3), e Varsavia non vi rientra. I cittadini del SEE e della Svizzera non hanno bisogno di alcun permesso (art. 8 ust. 2). Un posto auto obbligatorio di per sé non significa quindi permesso. Un dettaglio da verificare: secondo le FAQ del MSWiA una quota in un immobile separato venduto con l’appartamento, per esempio una strada di accesso o una parte del complesso, richiede il permesso. Significa un’imposta di bollo di 1.570 zł (98 zł per la promessa di permesso) e una procedura che in pratica, come indica il Ministero, dura da due a quattro mesi o più. L’acquisto senza il permesso richiesto è nullo (art. 6 ust. 1). Se nella bozza di contratto si parla di una quota di un altro terreno, chieda per iscritto al costruttore di quale terreno si tratti e ne parli con il notaio. Di più: uno straniero può comprare un appartamento in Polonia.
Denaro dall’estero. Il notaio e l’intermediario immobiliare sono soggetti obbligati ai sensi della legge sul contrasto al riciclaggio di denaro (testo unico Dz.U. 2025 poz. 644; art. 2 ust. 1 pkt 13 lit. a e pkt 18). Per un’operazione occasionale di valore pari ad almeno 15.000 euro identificano Lei e il titolare effettivo e verificano l’origine dei fondi quando le circostanze lo giustificano (art. 34 ust. 1 e art. 35 ust. 1). Se paga da un conto estero, prima della prima rata prepari i documenti che mostrano l’origine dei fondi; per le domande di permesso il Ministero indica come esempi dichiarazioni dei redditi, contratti di lavoro o la vendita di un altro immobile.
L’affitto durante i lavori. Se vive in affitto a Varsavia, il canone è un costo che non compare in nessun listino. Secondo il GUS nel 2025 la costruzione di un edificio residenziale plurifamiliare è durata in media 24,8 mesi («Efekty działalności budowlanej w 2025 r.», 30 giugno 2026). I versamenti sul conto vincolato si fanno a tappe, al termine delle fasi successive del calendario (art. 8 della legge sui costruttori), quindi per un periodo può pagare contemporaneamente le rate e l’affitto. Pianifichi il budget in base alla data di trasferimento della proprietà indicata nel prospetto, non alla data di prenotazione.
Se pensa a un mutuo, prima della prenotazione ne parli con un consulente creditizio.
Calcolatore del prezzo totale di acquisto
Le schede dei complessi sul nostro sito hanno un calcolatore «Pełna cena zakupu» (prezzo totale di acquisto). Usa le tariffe massime e le spese giudiziarie fisse, quindi il risultato è una stima per eccesso; gli importi esatti li darà il notaio e la banca. Lo veda sul complesso NU! a Wola: calcolatore del prezzo totale di acquisto sulla scheda NU! a Wola. Le voci aggiuntive dello straniero sono descritte in una guida a parte: costi aggiuntivi dello straniero nell’acquisto dal costruttore.
Checklist prima della prenotazione
- Faccia uno screenshot datato del listino del costruttore: appartamento, cantine, posti auto, altri oneri.
- Chieda il prospetto informativo, gratuito e su supporto durevole.
- Chieda per iscritto se il posto auto o la cantina sono obbligatori e in quale forma giuridica li acquista.
- Confermi l’aliquota IVA di ogni voce e la confronti con il prezzo lordo del listino.
- Controlli nel prospetto e nel contratto il metodo di misurazione della superficie e se terrazza o giardino sono compresi nel prezzo dell’unità.
- Calcoli la tariffa notarile e le spese giudiziarie con la tabella qui sopra o con il calcolatore, e chieda al notaio della traduzione.
- Se non è cittadino del SEE né della Svizzera, verifichi che nell’acquisto non ci sia una quota di un terreno separato che richiederebbe il permesso.
FAQ
Quanto costa in più, oltre al listino, comprare un appartamento nuovo in Polonia?
Per un appartamento da 690.000 zł, a ottobre 2026: la sua metà della tariffa notarile massima per il contratto con il costruttore (umowa deweloperska) è di 882,50 zł netti (circa 1.085 zł con IVA); l’atto di trasferimento della proprietà costa fino a 1.765 zł netti (chi paga lo indica la bozza di contratto); le copie dell’atto 6 zł netti a pagina; le spese giudiziarie sono 150 zł per l’iscrizione del diritto (divise con il costruttore), 100 zł per l’apertura del registro fondiario (księga wieczysta) e 200 zł per l’iscrizione della proprietà. Il notaio può chiedere meno del massimo. Un posto auto o una cantina (komórka lokatorska) obbligatori si aggiungono a parte.
Lo straniero paga la PCC acquistando dal costruttore?
No, se il costruttore vende con IVA. La vendita soggetta a IVA non rientra nell’imposta sugli atti di diritto civile, la PCC (legge sulla PCC, art. 2 pkt 4 lit. a), e la cittadinanza dell’acquirente non conta. L’eccezione è la PCC del 6% per chi acquista la sesta unità e ogni successiva in un edificio o in edifici sullo stesso terreno (art. 7a). L’IVA è già nel listino (stato giuridico a ottobre 2026).
Il costruttore può obbligarmi ad acquistare un posto auto insieme all’appartamento?
Può subordinare la vendita a questo acquisto. Con la sentenza dell’8 novembre 2012 (I CSK 49/12) la Corte suprema ha stabilito che la condizione di acquistare l’appartamento insieme a una quota in un garage multiposto non è una clausola abusiva. Prima del contratto di prenotazione chieda quali accessori sono obbligatori e si faccia rispondere per iscritto.
L’IVA sul posto auto è all’8% o al 23%?
Dipende dalla forma di vendita. Il posto nelle parti comuni, o il diritto di usarlo in via esclusiva, venduto con l’appartamento, è tassato con l’aliquota dell’immobile, cioè l’8% a ottobre 2026. La quota in un locale garage separato, con un proprio registro fondiario, è al 23% (Tribunale amministrativo regionale di Varsavia, III SA/Wa 1110/09). Su un posto da 50.000 zł netti la differenza è di 7.500 zł.
Un cittadino extra-SEE ha bisogno di un permesso per un appartamento con posto auto a Varsavia?
Per l’appartamento no, e nemmeno per un locale garage o una quota di esso che serve a soddisfare esigenze abitative (legge sull’acquisto di immobili da parte di stranieri, art. 8 ust. 1 pkt 1 e 1a, stato giuridico a ottobre 2026). Varsavia è fuori dalla zona di confine, dove queste esenzioni non valgono. Secondo il Ministero dell’Interno e dell’Amministrazione (MSWiA), una quota in un immobile separato venduto con l’appartamento, per esempio una strada di accesso, richiede il permesso; i cittadini del SEE e della Svizzera non hanno bisogno di alcun permesso; l’imposta di bollo per il permesso è di 1.570 zł.
Che cosa fare se il prezzo nel contratto è più alto di quello sul sito del costruttore?
Secondo l’art. 19a ust. 6 della legge sui costruttori, se i prezzi indicati dal costruttore differiscono, può chiedere quello più favorevole per Lei (stato giuridico a ottobre 2026). Conservi uno screenshot datato del listino e lo confronti con il prezzo del prospetto informativo (prospekt informacyjny) e della bozza di contratto.
Il presente testo ha carattere informativo e non costituisce consulenza legale. Stato giuridico a ottobre 2026.
Ha trovato un appartamento e vuole conoscere il prezzo totale prima di prenotarlo? Ci scriva prima del primo contatto con l’ufficio vendite del costruttore: Lei sarà segnalato lì e andremo all’incontro insieme. Esamineremo con Lei il prospetto informativo e la bozza di contratto, in una delle nostre sette lingue di assistenza (italiano compreso), comprese le dotazioni obbligatorie e i loro prezzi, e Le indicheremo che cosa chiedere al costruttore o a un avvocato. Acquistando dal costruttore non ci paga alcun compenso. Il nostro compenso sul mercato primario deriva dagli accordi con i costruttori.
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