Il prezzo dell’appartamento nel listino del costruttore non comprende il posto in garage. Secondo i file che i costruttori pubblicano su dane.gov.pl (al 4 ottobre 2026), il posto auto in 17 cantieri del nostro catalogo costava da 17.800 zł a 130.000 zł. Questa forbice dipende in buona parte dal fatto che il «posto auto» sono in realtà prodotti diversi: garage interrato, posto all’aperto, piattaforma di parcheggio e posto dipendente (tandem). Di seguito ordiniamo i prezzi per tipo e non per quartiere, mostriamo come calcolare due auto e che cosa controllare prima della prenotazione.
Da dove vengono questi prezzi e che cosa non mostrano
Il costruttore deve pubblicare sul proprio sito il prezzo dell’unità e anche quello delle pertinenze e dei diritti necessari per usarla, se non sono compresi nel prezzo dell’appartamento. Tutti gli importi sono comprensivi di IVA (art. 19a ust. 1 della legge sul costruttore, t.j. Dz.U. 2026 poz. 880, stato giuridico a ottobre 2026). Ogni giorno i dati vanno al ministro competente per l’informatizzazione, che li pubblica su dane.gov.pl (art. 19b ust. 1 e 3).
Da questi file calcoliamo i prezzi del nostro catalogo. Quattro limiti da tenere presenti:
- È il nostro catalogo, non l’intero mercato. Comprende 38 cantieri, 22 dei quali hanno unità nei file dei costruttori. I prezzi dei posti li indicano 17 (867 posti).
- Le date. I file sono del 2–4 ottobre 2026. Non mostriamo l’andamento dei prezzi nel tempo.
- Non sappiamo se il posto è libero. Il campo dello stato dei posti nei file è vuoto.
- Uno o due cantieri non fanno un quartiere. Dove abbiamo dati da 1–2 cantieri, i numeri descrivono proprio quelli.
Prezzi per tipo di posto
Prezzi lordi dai file dei costruttori, al 4 ottobre 2026:
Scorra la tabella di lato per vedere tutte le colonne.
| Tipo (denominazione nel file) | Posti con prezzo | Cantieri | Min / mediana / max (zł) |
|---|---|---|---|
| interrato / in autorimessa / parcheggio sotterraneo | 91 | 6 | 35.000 / 42.000 / 130.000 |
| scoperto | 49 | 4 | 25.000 / 46.000 / 46.000 |
| piattaforma di parcheggio | 44 | 3 | 17.800 / 42.000 / 130.000 |
| posto dipendente doppio (tandem) | 3 | 1 | 55.000 |
| «posto auto» senza tipo | 675 | 10 | 20.000 / 48.000 / 90.000 |
| per persona con disabilità o con ricarica per auto elettriche | 5 | 2 | 46.000 / 130.000 / 130.000 |
Elaborazione propria su dati di dane.gov.pl, al 4 ottobre 2026. In totale 867 posti in 17 cantieri del nostro catalogo.
Prezzi dei posti interrati per cantiere: Kowalskiego 37 – 35.000 zł, Aleja Krakowska 201 – 39.000 zł, Korkowa 146 – 42.000 zł, Stacja Wola – 45.000 zł, Galant Ząbkowska – 72.000 zł (un solo posto), Srebrna 5 – 130.000 zł. I posti scoperti costavano 25.000 zł a Korkowa 146, Rzepichy e Stacja Wola e 40.000–46.000 zł a Ikona Światowida 5.
Alcune note sulla tabella:
- Il prezzo massimo, 130.000 zł, riguarda un solo cantiere, Srebrna 5, dove ciascuno dei 10 posti costa lo stesso, anche quello per persona con disabilità e i due con ricarica per auto elettriche. Non se ne deve trarre una conclusione su tutto il quartiere di Wola.
- Ad Aleja Krakowska 201 la piattaforma di parcheggio costava 17.800 zł (18 posti) e l’unico posto interrato 39.000 zł.
- La riga «senza tipo» è oltre tre quarti di tutte le voci. Ne fanno parte, tra gli altri, NU!, Stilla e Jaśminowy Mokotów. Dal solo file non risulta se si tratti di garage interrato.
Scoperto o interrato: quanta differenza nello stesso cantiere
Il confronto tra cantieri diversi inganna, perché cambiano quartiere e standard. Meglio guardare i posti nello stesso edificio. A Korkowa 146 il posto interrato costava 42.000 zł e quello scoperto 25.000 zł: 17.000 zł di differenza. A Stacja Wola erano 45.000 zł contro 25.000 zł, cioè 20.000 zł di differenza (al 4 ottobre 2026).
A titolo di confronto, a Osiedle Śpiewających Ptaków il posto costa 20.000 zł, ma è un complesso di case: il prezzo non si può paragonare a quello di un garage sotto un condominio.
Due auto: come calcolare il budget
Se avete due auto, il prezzo del posto va moltiplicato. Ai prezzi più bassi dei file, due posti costerebbero almeno 140.000 zł a NU! e 106.000 zł a Stilla (70.000 zł e 53.000 zł per posto, al 4 ottobre 2026). Per confronto, a Metro Art i posti costavano da 30.000 a 48.000 zł. È una somma che si aggiunge al prezzo dell’appartamento e cambia quanti metri quadri si comprano con un budget dato. Quanti metri entrano in un budget di 800.000–1,2 milioni di zł lo vedrete nella guida quanti metri quadri con 800.000–1,2 milioni di zł.
Piattaforma e tandem: che cosa chiedere
La piattaforma di parcheggio e il posto dipendente doppio differiscono da un posto normale, quindi prima della prenotazione chiedete:
- per la piattaforma: se è meccanica, quali dimensioni e limiti di altezza del veicolo ha e come funziona ogni giorno;
- per il tandem (a Kowalskiego 37 tre posti da 55.000 zł): come stanno le auto e se una blocca l’altra.
Controllate anche la dimensione del posto. Le precedenti condizioni tecniche (regolamento del 12 aprile 2002, t.j. Dz.U. 2022 poz. 1225) richiedevano uno stallo di almeno 2,5 × 5 m e, per la persona con disabilità, di 3,6 × 5 m (§ 21 ust. 1). Il regolamento è rimasto in vigore fino al 19 settembre 2026. Per 18 mesi dal 20 settembre 2026 l’investitore che presenta una dichiarazione può continuare ad applicare queste norme (art. 102a del Diritto edilizio, aggiunto dalla legge del 31 luglio 2026, Dz.U. 2026 poz. 1161; la norma è in vigore dal 2 settembre 2026). Le misure di un posto concreto si controllano sulla planimetria dell’autorimessa nel prospetto informativo (prospekt informacyjny).
Se Lei è straniero: permesso e lingua dei documenti
Permesso. Un’unità abitativa autonoma non richiede il permesso del MSWiA, a prescindere dalla cittadinanza. Non lo richiede nemmeno un’unità non abitativa autonoma con destinazione a garage né una quota di essa, se l’acquisto soddisfa le proprie esigenze abitative (art. 8 ust. 1 pkt 1 e 1a della legge sull’acquisto di immobili da parte di stranieri, t.j. Dz.U. 2017 poz. 2278, stato giuridico a ottobre 2026). Queste esenzioni non valgono in zona di frontiera, e Varsavia non vi rientra (art. 8 ust. 3; regolamento, Dz.U. 2005 nr 188 poz. 1580).
Avvertenza importante. Secondo il MSWiA, la quota di un immobile separato venduta insieme all’appartamento, per esempio di una strada di accesso, richiede il permesso. Riguarda gli acquirenti non appartenenti allo SEE e alla Svizzera che non soddisfano le condizioni della legge (per esempio 5 anni dal permesso di soggiorno a tempo indeterminato). Senza il permesso richiesto l’acquisto è nullo (art. 6 ust. 1). Prima di versare la caparra di prenotazione, chieda per iscritto al costruttore se il posto è un’unità garage nell’edificio, il diritto di usare le parti comuni o la quota di un immobile separato.
I documenti saranno in polacco. Il file dei prezzi, il prospetto informativo e la bozza di contratto sono di norma in polacco. Verifichi che il posto, il suo numero e il prezzo siano scritti nel contratto e non solo nel listino. Se non legge il polacco, prima della firma chieda all’ufficio vendite le risposte per iscritto ed esamini il contratto con un giurista.
Come trovare da soli il prezzo del posto nel file del costruttore
- Trovi il file del cantiere su dane.gov.pl; gli insiemi di dati del nostro catalogo sono elencati nelle fonti sotto la guida, mentre nella pagina da dove vengono i nostri dati spieghiamo come li leggiamo.
- Cerchi il prezzo in due colonne. Nel nostro insieme di dati 553 voci aggiuntive avevano il prezzo nella colonna del prezzo del prodotto e 581 nella colonna del prezzo della parte dell’immobile o della pertinenza.
- Legga il nome esatto della voce: «posto auto con box» non è la stessa cosa del solo posto.
- Faccia uno screenshot datato del listino. Se il prezzo indicato alla firma del contratto differisce da quello sul sito del costruttore, può chiedere un contratto al prezzo più favorevole per Lei (art. 19a ust. 6 della legge sul costruttore).
- Chieda se il posto è ancora libero.
I prezzi degli appartamenti negli stessi cantieri si confrontano nell’indice dei prezzi dei nuovi appartamenti nel nostro catalogo. Come aggiungere al prezzo di listino tutti gli altri costi lo spieghiamo nella guida tutto ciò che si aggiunge al prezzo di listino, e come leggere il file stesso nel testo come confrontare il prezzo comunicato al ministero con il listino del costruttore.
FAQ
Quanto costa un posto auto interrato in un appartamento nuovo a Varsavia?
Dove il costruttore ha indicato espressamente un posto interrato o in autorimessa (91 posti in 6 cantieri del nostro catalogo), il prezzo andava da 35.000 zł (Kowalskiego 37) a 130.000 zł (Srebrna 5), con mediana di 42.000 zł. Dati dai file dei costruttori su dane.gov.pl, aggiornati al 4 ottobre 2026.
Quanto costa in meno un posto scoperto rispetto a uno interrato?
Nello stesso cantiere la differenza era di 17.000 zł a Korkowa 146 (25.000 zł scoperto, 42.000 zł interrato) e di 20.000 zł a Stacja Wola (25.000 zł scoperto, 45.000 zł interrato). Sono solo due esempi del nostro catalogo, al 4 ottobre 2026, non una media di mercato.
Quanto costano due posti auto per un solo appartamento?
Dipende dal cantiere. Ai prezzi più bassi dei file, due posti costerebbero almeno 140.000 zł a NU! e 106.000 zł a Stilla (al 4 ottobre 2026). È una somma da aggiungere al prezzo dell’appartamento.
Nel file del costruttore è sempre indicato che tipo di posto è?
No. Dei 867 posti con prezzo, 675 sono registrati semplicemente come «posto auto» (miejsce postojowe), senza il tipo. Il tipo va verificato all’ufficio vendite o sulla planimetria dell’autorimessa nel prospetto informativo.
Uno straniero ha bisogno di un permesso per comprare un posto in garage?
Di norma no. Il permesso non serve per un’unità abitativa autonoma né per un’unità non abitativa autonoma (garage) o una quota di essa, se l’acquisto serve alle proprie esigenze abitative (art. 8 ust. 1 pkt 1 e 1a della legge sull’acquisto di immobili da parte di stranieri, stato giuridico a ottobre 2026). Varsavia non è in zona di frontiera. Una quota di un immobile separato venduta con l’appartamento, per esempio di una strada di accesso, secondo il MSWiA richiede il permesso.
Il testo ha carattere informativo e non costituisce consulenza legale. Stato giuridico a ottobre 2026. Elaborazione propria su dati di dane.gov.pl.
Ha scelto il cantiere e vuole sapere quanto pagherà davvero con il posto in garage? Ci scriva prima della prima visita all’ufficio vendite (biuro sprzedaży) del costruttore: La segnaleremo lì come nostro cliente prima che ci vada da solo, poi andremo insieme. Esamineremo con Lei il prospetto informativo e la bozza di contratto e Le indicheremo che cosa chiedere al costruttore o a un giurista; assistiamo anche in italiano e nelle altre lingue tra le nostre 7. Come acquirente sul mercato primario non ci paga alcun compenso. Il nostro compenso sul mercato primario deriva dai contratti con i costruttori.
Jawno · Vladyslav Moroz, mediatore immobiliare · +48 692 649 839 · infojawno@gmail.com