Il costruttore indica il prezzo di un appartamento in tre posti: sul proprio sito, nel file che trasmette ogni giorno allo Stato (portale dane.gov.pl) e, infine, nel contratto. Questi tre numeri dovrebbero coincidere. Se non coincidono, Lei ha un motivo per fare domande e, a volte, per chiedere un prezzo più basso. Di seguito trova come metterli a confronto in poche decine di minuti, come leggere una differenza e che cosa mettere al sicuro prima della visita all’ufficio vendite (biuro sprzedaży, il reparto in cui il costruttore vende gli appartamenti). Stato giuridico a ottobre 2026.
Da dove nascono i due prezzi confrontabili
L’obbligo deriva dalla legge del 21 maggio 2025 che modifica la legge sui costruttori (ustawa deweloperska; Dz.U. 2025 poz. 758), la quale ha introdotto gli artt. 19a e 19b ed è entrata in vigore l’11 luglio 2025. Il testo unico oggi vigente è Dz.U. 2026 poz. 880. I costruttori che avevano iniziato le vendite prima avevano due mesi per adeguarsi, cioè fino all’11 settembre 2025.
- Art. 19a impone di mostrare sul sito del costruttore il prezzo di ogni appartamento in offerta, insieme alla cronologia delle modifiche di quel prezzo.
- Art. 19b impone di trasmettere gli stessi dati una volta al giorno al ministro competente per l’informatizzazione. Il ministro li pubblica su dane.gov.pl e la legge li annovera tra i dati di alto valore.
L’obbligo riguarda il costruttore. L’art. 19a ust. 4 lo estende al costruttore che vende appartamenti già ultimati e all’imprenditore che vende per la prima volta un’unità di un investimento. La norma non menziona i privati che vendono un appartamento sul mercato secondario.
Che cosa confronta esattamente
Secondo l’art. 19a ust. 1 il sito del costruttore mostra:
- il prezzo al m² della superficie utile di ogni appartamento in offerta e il prezzo dell’intera unità;
- i prezzi dei locali accessori (cantina, ripostiglio, garage) e dei diritti necessari per usare l’unità, se non sono compresi nel prezzo dell’appartamento;
- le altre prestazioni in denaro che l’acquirente sosterrà a favore del costruttore in base al contratto che trasferisce la proprietà.
Tutti gli importi comprendono l’IVA. Pubblicità e annuncio devono indicare l’indirizzo del sito con i prezzi (art. 19a ust. 3): il prezzo “da … zł/m²” dell’annuncio lo verifica quindi nel listino a quell’indirizzo. Il prezzo “da” non sostituisce il prezzo del singolo appartamento. Quanto aggiungono di solito gli accessori è spiegato nella guida sul costo totale di un appartamento nuovo a Varsavia, mentre i prezzi dei posti auto sono nel testo sui prezzi dei posti auto nelle nuove costruzioni a Varsavia.
Il confronto passo dopo passo
- Listino sul sito. Apra l’indirizzo dell’annuncio, trovi l’appartamento e annoti il suo numero: è la chiave del confronto. Faccia uno screenshot con la data ben visibile.
- File su dane.gov.pl. Digiti nel motore di ricerca del portale “Ceny ofertowe mieszkań” e il nome del costruttore o della società di progetto. Al 27 settembre 2026 i set di dati di questo tipo erano più di 14 mila; sono set di dati, non investimenti, quindi un solo costruttore può averne diversi. Apra il file più recente e controlli la colonna con l’ubicazione dell’investimento.
- La riga con il Suo numero. Trovi l’appartamento dal numero. I file conformi alla struttura del ministero non hanno colonne per superficie, piano e numero di locali: questi dati li verifichi sul sito del costruttore. Fino al 10 novembre 2026 il modello del ministero non è obbligatorio, perciò la struttura dei file può variare.
- Date. Nel file conforme alla struttura del ministero ogni prezzo (al m², dell’unità, della cantina, altra prestazione) ha una colonna con la data da cui vale. Annoti la data del file e la data del prezzo.
- Riepilogo. Scriva affiancati: prezzo al m², prezzo dell’unità, prezzo degli accessori, data. Solo allora potrà valutare se la differenza è reale.
I file sono aggiornati ogni giorno. Alcuni costruttori lasciano sul portale un file separato per ogni giorno, altri pubblicano un unico file “corrente” che viene sostituito. In quest’ultimo caso la cronologia del prezzo si controlla sul sito del costruttore.
Come leggere una differenza
Scorra la tabella di lato per vedere tutte le colonne.
| Che cosa vede | Che cosa può significare | Che cosa fare |
|---|---|---|
| Prezzi diversi, date diverse | Il prezzo è cambiato tra un aggiornamento e l’altro | Controlli la cronologia del prezzo sul sito del costruttore |
| Prezzi diversi, stessa data | Una discrepanza che il costruttore dovrebbe spiegare | Chieda per iscritto e conservi la risposta |
| Stesso prezzo al m², prezzo dell’unità diverso | Superficie utile diversa o accessori inclusi | Confronti la superficie e l’elenco degli accessori |
| Prezzo nel contratto più alto del listino | Possibile pretesa ai sensi dell’art. 19a ust. 6 | Veda la sezione qui sotto |
Cronologia del prezzo. L’art. 19a ust. 2 impone di aggiornare i dati il giorno di ogni modifica, di indicare la data della modifica e di conservare i dati precedenti dall’inizio delle vendite: vecchio prezzo, nuovo prezzo e data. Quando viene annunciata una “promozione”, confronti il prezzo del giorno dell’annuncio con i prezzi precedenti. La regola del “prezzo più basso degli ultimi 30 giorni” deriva da un’altra legge, quella sull’informazione sui prezzi di beni e servizi (Dz.U. 2023 poz. 168, art. 4 ust. 2). Se si applichi agli appartamenti dei costruttori non è stabilito, perché l’art. 2 di quella legge esclude le informazioni sui prezzi disciplinate da norme specifiche. Non abbiamo trovato una posizione dell’UOKiK (l’autorità per la concorrenza e la tutela dei consumatori) su questo punto (stato a ottobre 2026).
Il prezzo di offerta non è il prezzo di vendita. Il file mostra a quanto l’appartamento è offerto. A quanto sono stati davvero venduti gli appartamenti lo mostra il Registro dei prezzi degli immobili (RCN) sul servizio geoportal.gov.pl, gratuito dal 13 febbraio 2026 (legge del 26 settembre 2025, Dz.U. 2025 poz. 1542). Varsavia è nell’RCN, ma con ritardo: al 27 settembre 2026 le transazioni più recenti risalivano a maggio 2026. Lo strato degli appartamenti comprende anche garage e locali non residenziali, perciò filtri per tipo di immobile. Dal 2 aprile 2027 il Portale DOM, gestito dal Fondo di garanzia assicurativo (UFG), dovrebbe pubblicare prezzi medi o mediani delle transazioni (Dz.U. 2025 poz. 1669), con un campione di almeno 6 unità e 6 acquirenti diversi e un periodo fino a 2 anni.
Se il prezzo nel contratto è più alto di quello sul sito
Art. 19a ust. 6: se il prezzo sul sito del costruttore differisce da quello proposto alla conclusione del contratto, Lei può chiedere di concludere il contratto al prezzo più favorevole per Lei. Come prepararsi:
- Prima della visita salvi il listino (screenshot con data) e scarichi il file di dane.gov.pl dello stesso giorno.
- Controlli il calcolo. Nei contratti con il costruttore conclusi dal 13 febbraio 2026, compresi quelli di prenotazione, il prezzo dell’appartamento è la superficie utile in m² moltiplicata per il prezzo al m² (art. 5a, aggiunto da Dz.U. 2026 poz. 27). La superficie si misura secondo la Norma polacca in vigore nel giorno della domanda di permesso di costruire o della comunicazione di inizio lavori.
- Segnali la differenza per iscritto prima della firma e citi l’art. 19a ust. 6.
- La norma parla di prezzo “alla conclusione del contratto”. La legge non dice espressamente se ciò comprenda il contratto di prenotazione, perciò chieda per iscritto il prezzo dell’appartamento già prima della prenotazione.
Prima dell’atto notarile confronti con il listino salvato tre numeri: superficie, prezzo al m² e prezzo totale.
Per chi legge poco il polacco o compra a distanza
Tutte le fonti (listini, file, RCN) sono in polacco e i nomi delle colonne variano da un costruttore all’altro. I numeri non richiedono traduzione; per trovare la riga giusta bastano poche parole:
Scorra la tabella di lato per vedere tutte le colonne.
| Termine polacco | Significato |
|---|---|
| cena za m² | prezzo al metro quadro |
| cena lokalu / mieszkania | prezzo dell’intera unità |
| powierzchnia użytkowa | superficie utile, base del calcolo del prezzo |
| komórka lokatorska, piwnica | locale accessorio (ripostiglio, cantina) |
| miejsce postojowe, garaż | posto auto |
| data, od której cena obowiązuje | data da cui il prezzo vale |
Il contratto con il costruttore (umowa deweloperska) è un atto notarile (art. 40 ust. 1 della legge sui costruttori). La legge sui costruttori non disciplina la lingua del prospetto né del contratto. Se non conosce il polacco, il notaio può, su Sua richiesta, compiere l’atto anche in lingua straniera, di persona o con un traduttore giurato (art. 2 § 3 della legge sul notariato); in assenza di traduzione traduce l’atto egli stesso o si avvale di un traduttore (art. 87 § 1 pkt 1). La procura per l’acquisto deve avere la forma di atto notarile (art. 99 § 1 del Codice civile). Uno straniero di qualsiasi nazionalità può acquistare un’unità abitativa autonoma fuori dalla zona di frontiera senza il permesso del Ministero dell’Interno e dell’Amministrazione (MSWiA) (art. 8 ust. 1 pkt 1 della legge sull’acquisto di immobili da parte di stranieri); Varsavia non si trova nella zona di frontiera. Che cosa controllare nei documenti lo spiega la guida: prospetto informativo del costruttore: checklist.
Chi vigila sulla trasparenza dei prezzi e dove segnalare un problema
Sulle norme vigila il Presidente dell’UOKiK. La violazione dell’art. 19a ust. 1-4 o dell’obbligo dell’art. 19b è una pratica lesiva degli interessi collettivi dei consumatori; la sanzione può arrivare al 10% del fatturato dell’anno precedente (art. 106 ust. 1 pkt 4 della legge sulla tutela della concorrenza e dei consumatori, Dz.U. 2025 poz. 1714) e, per la persona che dirige l’impresa e ha consentito intenzionalmente la violazione, fino a 2 000 000 zł (art. 106b ust. 1).
- L’UOKiK si occupa di interessi collettivi, non di controversie individuali (art. 24 ust. 3). La segnalazione può essere inviata a uokik@uokik.gov.pl oppure a plac Powstańców Warszawy 1, 00-950 Warszawa.
- Per una controversia personale con il costruttore si rivolga al difensore dei consumatori comunale o provinciale. Esiste anche la linea per i consumatori 801 440 220 o 222 66 76 76, nei giorni lavorativi dalle 10:00 alle 18:00, con tariffa dell’operatore (stato a settembre 2026).
Che cosa cambia l’11 novembre 2026
Dall’11 novembre 2026 cambierà la forma della trasmissione quotidiana. Secondo la legge del 17 luglio 2026 (Dz.U. 2026 poz. 1077) il costruttore trasmetterà i dati come documento elettronico con la struttura stabilita dal ministro. A ottobre 2026 il regolamento non era ancora stato pubblicato in Dz.U.; il progetto (testo del 23 settembre 2026) è stato inserito sul portale legislacja.gov.pl il 28 settembre 2026. La modifica non cambia i diritti dell’acquirente derivanti dall’art. 19a.
Come mostriamo i prezzi nel catalogo Jawno
I prezzi nel catalogo Jawno provengono dai dati dei costruttori su dane.gov.pl e ciascuno ha una data. È una lettura di un giorno preciso. Per il confronto con il contratto usi il listino del costruttore, perché è a quello che si riferisce l’art. 19a ust. 6. Se nota una differenza tra il catalogo e il sito del costruttore, ce lo segnali: verificheremo entrambe le fonti. Da dove vengono i dati e come li datiamo lo spiega la pagina da dove arrivano i prezzi del catalogo e con quale data. Per trasformare il prezzo al m² nella dimensione reale dell’appartamento veda quanti metri quadri con 800 mila e 1,2 milioni di zloty.
Domande frequenti (FAQ)
Che cosa comunica il costruttore al ministro e con quale frequenza?
Una volta al giorno trasmette al ministro competente per l’informatizzazione i dati sui prezzi dei suoi appartamenti, e il ministro li pubblica sul portale dane.gov.pl (art. 19b della legge sui costruttori). Gli stessi prezzi devono comparire sul sito del costruttore (art. 19a). Stato giuridico a ottobre 2026.
Il prezzo nel file di dane.gov.pl è diverso da quello sul sito del costruttore. Che cosa significa?
Controlli prima le date. Il file viene aggiornato ogni giorno e, nel file conforme alla struttura del ministero, ogni prezzo ha una colonna con la data da cui vale. Una differenza nello stesso giorno è un motivo per chiedere chiarimenti per iscritto al costruttore. Alla conclusione del contratto prevale il prezzo del suo sito (art. 19a ust. 6).
Come trovo il file del costruttore su dane.gov.pl?
Digiti nel motore di ricerca del portale “Ceny ofertowe mieszkań” e il nome del costruttore o della società di progetto. Al 27 settembre 2026 i set di dati di questo tipo erano più di 14 mila: verifichi quindi l’ubicazione dell’investimento e apra il file più recente.
Che cosa faccio se all’ufficio vendite mi dicono un prezzo più alto di quello sul sito?
Può chiedere di concludere il contratto al prezzo più favorevole per Lei (art. 19a ust. 6 della legge sui costruttori, stato a ottobre 2026). Salvi la pagina del listino con la data ben visibile prima della visita e segnali la differenza per iscritto prima della firma.
Il prezzo nel file è il prezzo a cui l’appartamento è stato venduto?
No, è un prezzo di offerta. I prezzi delle compravendite effettive sono nel Registro dei prezzi degli immobili (RCN) su geoportal.gov.pl, gratuito dal 13 febbraio 2026. Al 27 settembre 2026 le transazioni varsaviane più recenti nell’RCN risalivano a maggio 2026.
Va all’ufficio vendite del costruttore? Ci scriva prima della visita
Il costruttore deve essere avvisato in anticipo che verrà con noi: ci scriva quindi prima della Sua prima visita autonoma. Confronteremo il listino e la cronologia del prezzo dell’appartamento scelto con il sito del costruttore e con il file di dane.gov.pl, esamineremo con Lei il prospetto informativo (prospekt informacyjny) e la bozza di contratto, Le indicheremo che cosa chiedere al costruttore o a un giurista e, se lo desidera, andremo insieme all’incontro. Assistiamo in 7 lingue. Per l’aiuto nell’acquisto di un appartamento da un costruttore non ci paga alcun compenso. Il nostro compenso sul mercato primario deriva dai contratti con i costruttori. Intermediario: Vladyslav Moroz (JDG, assicurazione OC).
Jawno · Telefono: +48 692 649 839 · E-mail: infojawno@gmail.com
Il testo ha carattere informativo e non costituisce consulenza legale. Stato giuridico a ottobre 2026.