Застройщик называет цену квартиры в трёх местах: на своём сайте, в файле, который раз в день передаёт государству (портал dane.gov.pl), и, наконец, в договоре. Эти три цифры должны совпадать. Если они расходятся, у вас есть основание для вопросов, а иногда и для требования более низкой цены. Ниже: как сопоставить их за четверть часа, как прочитать расхождение и что зафиксировать до визита в отдел продаж застройщика (biuro sprzedaży). Правовое положение на октябрь 2026 г.
Откуда берутся две цены, которые можно сравнить
Обязанность следует из закона от 21 мая 2025 г., изменившего закон о застройщиках (Dz.U. 2025 poz. 758), который добавил art. 19a и 19b и вступил в силу 11 июля 2025 г. Действующий единый текст: Dz.U. 2026 poz. 880. Застройщики, начавшие продажи раньше, имели два месяца на приведение в соответствие, то есть до 11 сентября 2025 г.
- Art. 19a требует показывать на сайте застройщика цену каждой предлагаемой квартиры вместе с историей изменений этой цены.
- Art. 19b требует раз в день передавать те же данные министру, отвечающему за информатизацию. Министр публикует их на dane.gov.pl, а закон относит их к данным высокой ценности.
Обязанность лежит на застройщике. Art. 19a ust. 4 распространяет её на застройщика, продающего готовые квартиры, и на предпринимателя, который впервые продаёт помещение из инвестиции. Частных лиц, продающих квартиру на вторичном рынке, норма не называет.
Что именно вы сравниваете
По art. 19a ust. 1 на сайте застройщика указаны:
- цена за м² полезной площади каждой предлагаемой квартиры и цена всего помещения;
- цены принадлежащих помещений (кладовая, подвал, гараж) и прав, нужных для пользования квартирой, если они не входят в цену квартиры;
- иные денежные выплаты, которые покупатель понесёт в пользу застройщика на основании договора о передаче собственности.
Все суммы включают НДС. Реклама и объявление должны содержать адрес страницы с ценами (art. 19a ust. 3), поэтому цену «от … zł/м²» из объявления проверяйте в прайсе по этому адресу. Цена «от» не заменяет цену конкретной квартиры. Сколько обычно добавляют дополнительные расходы, описано в материале о полной стоимости новостройки в Варшаве, а цены парковочных мест разобраны в тексте о ценах машиномест в новостройках Варшавы.
Сравнение шаг за шагом
- Прайс на сайте. Откройте адрес из объявления, найдите квартиру и запишите её номер. Это ключ для сравнения. Сделайте скриншот с видимой датой.
- Файл на dane.gov.pl. Введите в поиск портала «Ceny ofertowe mieszkań» и название застройщика или проектной компании. На 27 сентября 2026 г. таких наборов данных было более 14 тыс.; это наборы данных, а не инвестиции, поэтому у одного застройщика их может быть несколько. Откройте самый свежий файл и проверьте колонку с местоположением инвестиции.
- Строка с вашим номером. Найдите квартиру по номеру. В файлах по структуре министерства нет колонок с площадью, этажом и числом комнат, поэтому эти данные смотрите на сайте застройщика. До 10 ноября 2026 г. образец министерства не обязателен, из-за чего структура файлов бывает разной.
- Даты. В файле по структуре министерства у каждой цены (за м², помещения, кладовой, иного платежа) есть колонка с датой, с которой она действует. Запишите дату файла и дату цены.
- Сводка. Выпишите рядом: цену за м², цену помещения, цену дополнений, дату. Только тогда можно судить, реальна ли разница.
Файлы обновляются ежедневно. Одни застройщики оставляют на портале отдельный файл за каждый день, другие публикуют один «текущий» файл, который заменяется. Во втором случае историю цены смотрите на сайте застройщика.
Как прочитать расхождение
Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы.
| Что вы видите | Что это может значить | Что делать |
|---|---|---|
| Разные цены, разные даты | Цена изменилась между обновлениями | Проверьте историю цены на сайте застройщика |
| Разные цены, одна и та же дата | Расхождение, которое застройщик должен объяснить | Спросите письменно, сохраните ответ |
| Одинаковая цена за м², разная цена помещения | Другая полезная площадь или дополнения в цене | Сравните площадь и список дополнений |
| Цена в договоре выше прайса | Возможно требование по art. 19a ust. 6 | См. раздел ниже |
История цены. Art. 19a ust. 2 требует обновлять данные в день каждого изменения, указывать дату изменения и сохранять прежние данные с начала продаж: старую цену, новую цену и дату. Если объявлена «акция», сравните цену в день объявления с более ранними ценами. Правило «самой низкой цены за 30 дней» взято из другого закона, об информировании о ценах товаров и услуг (Dz.U. 2023 poz. 168, art. 4 ust. 2). Распространяется ли оно на квартиры от застройщика, не решено, потому что art. 2 этого закона исключает информацию о ценах, урегулированную отдельными нормами. Позицию UOKiK по этому вопросу мы не нашли (состояние на октябрь 2026 г.).
Цена предложения не равна цене продажи. Файл показывает, за сколько квартира предлагается. За сколько квартиры реально продали, показывает Реестр цен недвижимости (RCN) на geoportal.gov.pl, бесплатный с 13 февраля 2026 г. (закон от 26 сентября 2025 г., Dz.U. 2025 poz. 1542). Варшава в RCN есть, но с задержкой: на 27 сентября 2026 г. самые свежие сделки были за май 2026 г. Слой помещений включает также гаражи и нежилые помещения, поэтому фильтруйте по виду недвижимости. С 2 апреля 2027 г. Portal DOM, который ведёт Страховой гарантийный фонд, должен публиковать средние или медианные цены сделок (Dz.U. 2025 poz. 1669) при выборке не менее 6 помещений и 6 разных покупателей и периоде до 2 лет.
Если цена в договоре выше, чем на сайте
Art. 19a ust. 6: если цена на сайте застройщика отличается от цены, предлагаемой при заключении договора, вы можете потребовать заключить договор по наиболее выгодной для вас цене. Как подготовиться:
- До визита сохраните прайс (скриншот с датой) и скачайте файл с dane.gov.pl за тот же день.
- Проверьте расчёт. В договорах с застройщиком, заключённых с 13 февраля 2026 г., включая договоры бронирования, цена квартиры равна полезной площади в м² умноженной на цену за м² (art. 5a, добавлен Dz.U. 2026 poz. 27). Площадь измеряют по Польской норме, действовавшей в день подачи заявления на разрешение на строительство или уведомления о строительстве.
- Сообщите о расхождении письменно до подписи и сошлитесь на art. 19a ust. 6.
- Норма говорит о цене «при заключении договора». Закон прямо не уточняет, относится ли это к договору бронирования, поэтому запросите цену квартиры письменно ещё до бронирования.
Перед подписанием акта сверьте с сохранённым прайсом три цифры: площадь, цену за м² и общую цену.
Для тех, кто плохо читает по-польски или покупает дистанционно
Все источники (прайсы, файлы, RCN) на польском, а названия колонок у разных застройщиков различаются. Сами цифры в переводе не нуждаются; чтобы найти нужную строку, хватит нескольких слов:
Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы.
| Слово | Значение |
|---|---|
| cena za m² | цена за квадратный метр |
| cena lokalu / mieszkania | цена всего помещения |
| powierzchnia użytkowa | полезная площадь, основа расчёта цены |
| komórka lokatorska, piwnica | кладовая, подвал (принадлежащее помещение) |
| miejsce postojowe, garaż | машиноместо |
| data, od której cena obowiązuje | дата начала действия цены |
Договор с застройщиком (umowa deweloperska) заключается в форме нотариального акта (art. 40 ust. 1 закона о застройщиках). Закон о застройщиках не регулирует язык проспекта и договора. Если вы не знаете польского, нотариус по вашему ходатайству может совершить действие и на иностранном языке, лично или с присяжным переводчиком (art. 2 § 3 закона о нотариате), а при отсутствии перевода сам переводит акт или пользуется услугами переводчика (art. 87 § 1 pkt 1). Доверенность на покупку должна быть в форме нотариального акта (art. 99 § 1 Гражданского кодекса). Иностранец любого гражданства может купить отдельную квартиру вне приграничной зоны без разрешения MSWiA (art. 8 ust. 1 pkt 1 закона о приобретении недвижимости иностранцами); Варшава не входит в приграничную зону. Что проверить в документах, объясняет материал информационный проспект застройщика: чек-лист.
Кто следит за прозрачностью цен и куда сообщить о проблеме
За соблюдением норм следит Президент UOKiK. Нарушение art. 19a ust. 1-4 или обязанности из art. 19b является практикой, нарушающей коллективные интересы потребителей; штраф может достигать 10% оборота за предыдущий год (art. 106 ust. 1 pkt 4 закона о защите конкуренции и потребителей, Dz.U. 2025 poz. 1714), а для руководителя, умышленно допустившего нарушение, до 2 000 000 zł (art. 106b ust. 1).
- UOKiK занимается коллективными интересами, а не индивидуальными спорами (art. 24 ust. 3). Обращение можно отправить на uokik@uokik.gov.pl или на plac Powstańców Warszawy 1, 00-950 Warszawa.
- Свой спор с застройщиком направляйте городскому или повятовому уполномоченному по защите потребителей (rzecznik konsumentów). Работает также потребительская горячая линия 801 440 220 или 222 66 76 76 в рабочие дни с 10:00 до 18:00, оплата по тарифу оператора (состояние на сентябрь 2026 г.).
Что меняется 11 ноября 2026 г.
С 11 ноября 2026 г. изменится форма ежедневной передачи данных. По закону от 17 июля 2026 г. (Dz.U. 2026 poz. 1077) застройщик будет передавать данные как электронный документ со структурой, определённой министром. На октябрь 2026 г. распоряжение в Dzienniku Ustaw ещё не было опубликовано; проект (текст от 23 сентября 2026 г.) разместили на портале legislacja.gov.pl 28 сентября 2026 г. Поправка не меняет права покупателя из art. 19a.
Как мы показываем цены в каталоге Jawno
Цены в каталоге Jawno взяты из данных застройщиков на dane.gov.pl, и у каждой есть дата. Это срез на конкретный день. Для сравнения с договором используйте прайс застройщика, потому что art. 19a ust. 6 относится к нему. Если заметите разницу между каталогом и сайтом застройщика, сообщите нам, мы проверим оба источника. Откуда данные и как мы их датируем, описано на странице откуда в каталоге цены и с какой датой. Чтобы перевести цену за м² в реальный размер квартиры, посмотрите сколько метров можно купить на 800 тыс. и 1,2 млн zł.
FAQ
Что застройщик передаёт министру и как часто?
Раз в день он передаёт министру, отвечающему за информатизацию, данные о ценах своих квартир, а министр публикует их на портале dane.gov.pl (art. 19b закона о застройщиках). Те же цены застройщик обязан показывать на своём сайте (art. 19a). Правовое положение на октябрь 2026 г.
Цена в файле на dane.gov.pl отличается от цены на сайте застройщика. Что это значит?
Сначала сверьте даты. Файл обновляется ежедневно, а у каждой цены в файле по структуре министерства есть колонка с датой начала действия. Расхождение в один и тот же день — повод письменно спросить застройщика. При заключении договора решающей считается цена с его сайта (art. 19a ust. 6).
Как найти файл застройщика на dane.gov.pl, если я не читаю по-польски?
Введите в поиск портала фразу «Ceny ofertowe mieszkań» и название застройщика или проектной компании. На 27 сентября 2026 г. таких наборов было более 14 тыс., поэтому проверьте адрес комплекса и откройте самый свежий файл.
В отделе продаж называют цену выше, чем на сайте. Что делать?
Вы вправе потребовать заключить договор по наиболее выгодной для вас цене (art. 19a ust. 6 закона о застройщиках, состояние на октябрь 2026 г.). Сохраните страницу с прайсом, где видна дата, до визита и письменно сообщите о расхождении до подписания.
Цена в файле — это цена, по которой квартиру продали?
Нет, это цена предложения. Цены сделок показывает Реестр цен недвижимости на geoportal.gov.pl, бесплатный с 13 февраля 2026 г. На 27 сентября 2026 г. самые свежие варшавские сделки в реестре были за май 2026 г.
Текст носит информационный характер и не является юридической консультацией. Правовое положение на октябрь 2026 г.
Идёте в отдел продаж застройщика? Напишите нам до визита
Застройщика нужно заранее уведомить, что вы придёте с нами, поэтому напишите до первого самостоятельного визита. Мы сверим прайс и историю цены выбранной квартиры с сайтом застройщика и файлом на dane.gov.pl, пройдём с вами по информационному проспекту и проекту договора, подскажем, о чём спросить застройщика или юриста, а если хотите, пойдём на встречу вместе. Работаем на 7 языках. За помощь с покупкой квартиры у застройщика вы нам вознаграждения не платите. Наше вознаграждение на первичном рынке вытекает из договоров с застройщиками. Посредник: Vladyslav Moroz (JDG, страхование OC).
Jawno · Телефон: +48 692 649 839 · E-mail: infojawno@gmail.com