Ein Bauträger nennt den Preis einer Wohnung an drei Stellen: auf seiner Website, in einer Datei, die er einmal täglich an den Staat übermittelt (Portal dane.gov.pl), und schließlich im Vertrag. Diese drei Zahlen sollten übereinstimmen. Tun sie es nicht, haben Sie Anlass zu Fragen und manchmal zu der Forderung nach dem niedrigeren Preis. Nachfolgend: wie Sie die Zahlen in einer Viertelstunde nebeneinanderlegen, wie Sie eine Abweichung lesen und was Sie vor dem Besuch im Verkaufsbüro (biuro sprzedaży) des Bauträgers sichern sollten. Rechtsstand: Oktober 2026.
Woher die zwei vergleichbaren Preise kommen
Die Pflicht beruht auf dem Gesetz vom 21. Mai 2025 zur Änderung des Bauträgergesetzes (Dz.U. 2025 poz. 758), das Art. 19a und 19b einfügte und am 11. Juli 2025 in Kraft trat. Der aktuelle konsolidierte Text ist Dz.U. 2026 poz. 880. Bauträger, die den Verkauf früher begonnen hatten, bekamen zwei Monate zur Anpassung, also bis zum 11. September 2025.
- Art. 19a verlangt, auf der Website des Bauträgers den Preis jeder angebotenen Wohnung samt der Historie ihrer Änderungen zu zeigen.
- Art. 19b verlangt, dieselben Daten einmal täglich an den für Digitalisierung zuständigen Minister zu übermitteln. Der Minister veröffentlicht sie auf dane.gov.pl; das Gesetz zählt sie zu den Daten von hohem Wert.
Die Pflicht trifft den Bauträger. Art. 19a Abs. 4 dehnt sie auf Bauträger aus, die fertige Wohnungen verkaufen, sowie auf Unternehmer, die erstmals eine Einheit aus einer Investition verkaufen. Privatpersonen, die auf dem Zweitmarkt verkaufen, nennt die Vorschrift nicht.
Was genau Sie vergleichen
Nach Art. 19a Abs. 1 zeigt die Website des Bauträgers:
- den Preis je m² Nutzfläche jeder angebotenen Wohnung sowie den Preis der gesamten Einheit;
- die Preise von Nebenräumen (Kellerabteil, Keller, Garage) und von Rechten, die zur Nutzung der Wohnung nötig sind, soweit sie nicht im Wohnungspreis enthalten sind;
- sonstige Geldleistungen, die der Käufer aufgrund des Eigentumsübertragungsvertrags an den Bauträger zu tragen hat.
Alle Beträge enthalten die Mehrwertsteuer. Werbung und Anzeigen müssen die Adresse der Preisseite nennen (Art. 19a Abs. 3); einen Preis „ab … zł/m²“ aus der Anzeige prüfen Sie daher in der Preisliste unter dieser Adresse. Ein „ab“-Preis ersetzt nicht den Preis der konkreten Wohnung. Wie viel Extras üblicherweise hinzukommen, beschreibt der Ratgeber zu den Gesamtkosten einer Neubauwohnung in Warschau; Stellplatzpreise finden Sie im Text zu Stellplatzpreisen im Warschauer Neubau.
Der Vergleich Schritt für Schritt
- Preisliste auf der Website. Öffnen Sie die Adresse aus der Anzeige, finden Sie die Wohnung und notieren Sie ihre Nummer. Sie ist der Schlüssel für den Vergleich. Machen Sie einen Screenshot mit sichtbarem Datum.
- Datei auf dane.gov.pl. Geben Sie in die Portalsuche „Ceny ofertowe mieszkań“ und den Namen des Bauträgers oder der Projektgesellschaft ein. Am 27. September 2026 gab es mehr als 14.000 solcher Datensätze; das sind Datensätze, nicht Investitionen, ein Bauträger kann also mehrere haben. Öffnen Sie die neueste Datei und prüfen Sie die Spalte mit dem Standort der Investition.
- Zeile mit Ihrer Nummer. Suchen Sie die Wohnung über die Nummer. Dateien nach der Struktur des Ministeriums haben keine Spalten für Fläche, Etage und Zimmerzahl; diese Angaben prüfen Sie auf der Website des Bauträgers. Bis zum 10. November 2026 ist das Muster des Ministeriums nicht verbindlich, deshalb ist der Aufbau der Dateien unterschiedlich.
- Daten. In einer Datei nach der Struktur des Ministeriums hat jeder Preis (je m², der Einheit, des Kellerabteils, einer sonstigen Leistung) eine Spalte mit dem Datum, ab dem er gilt. Notieren Sie das Datum der Datei und das Datum des Preises.
- Gegenüberstellung. Schreiben Sie nebeneinander: Preis je m², Preis der Einheit, Preis der Extras, Datum. Erst dann können Sie beurteilen, ob die Differenz real ist.
Die Dateien werden täglich aktualisiert. Manche Bauträger lassen auf dem Portal für jeden Tag eine eigene Datei stehen, andere veröffentlichen eine „aktuelle“ Datei, die ersetzt wird. Im zweiten Fall sehen Sie die Preishistorie auf der Website des Bauträgers.
Eine Abweichung richtig lesen
Schieben Sie die Tabelle zur Seite, um alle Spalten zu sehen.
| Was Sie sehen | Was es bedeuten kann | Was zu tun ist |
|---|---|---|
| Unterschiedliche Preise, unterschiedliche Daten | Der Preis hat sich zwischen den Aktualisierungen geändert | Preishistorie auf der Website des Bauträgers prüfen |
| Unterschiedliche Preise, gleiches Datum | Eine Abweichung, die der Bauträger erklären sollte | Schriftlich nachfragen, Antwort aufbewahren |
| Gleicher Preis je m², anderer Preis der Einheit | Andere Nutzfläche oder Extras im Preis | Fläche und Liste der Extras vergleichen |
| Preis im Vertrag höher als in der Preisliste | Möglicher Anspruch nach Art. 19a Abs. 6 | Siehe Abschnitt unten |
Preishistorie. Art. 19a Abs. 2 verlangt, die Daten am Tag jeder Änderung zu aktualisieren, das Änderungsdatum anzugeben und frühere Daten seit Verkaufsbeginn aufzubewahren: alter Preis, neuer Preis und Datum. Bei einer angekündigten „Aktion“ vergleichen Sie den Preis am Tag der Ankündigung mit früheren Preisen. Die Regel vom „niedrigsten Preis der letzten 30 Tage“ stammt aus einem anderen Gesetz, dem Gesetz über die Angabe von Preisen von Waren und Dienstleistungen (Dz.U. 2023 poz. 168, Art. 4 Abs. 2). Ob sie für Wohnungen vom Bauträger gilt, ist nicht geklärt, denn Art. 2 dieses Gesetzes schließt Preisangaben aus, die durch gesonderte Vorschriften geregelt sind. Eine Stellungnahme des UOKiK dazu haben wir nicht gefunden (Stand Oktober 2026).
Angebotspreis ist nicht Verkaufspreis. Die Datei zeigt, zu welchem Preis die Wohnung angeboten wird. Zu welchem Preis Wohnungen tatsächlich verkauft wurden, zeigt das Immobilienpreisregister (RCN) auf geoportal.gov.pl, kostenlos seit dem 13. Februar 2026 (Gesetz vom 26. September 2025, Dz.U. 2025 poz. 1542). Warschau ist im RCN enthalten, aber mit Verzögerung: Am 27. September 2026 stammten die neuesten Transaktionen aus dem Mai 2026. Die Ebene der Einheiten umfasst auch Garagen und Gewerbeeinheiten, filtern Sie daher nach Immobilienart. Ab dem 2. April 2027 soll das Portal DOM, das vom Versicherungsgarantiefonds betrieben wird, durchschnittliche oder mediane Transaktionspreise veröffentlichen (Dz.U. 2025 poz. 1669), bei einer Stichprobe von mindestens 6 Einheiten und 6 verschiedenen Erwerbern und einem Zeitraum von bis zu 2 Jahren.
Wenn der Preis im Vertrag höher ist als auf der Website
Art. 19a Abs. 6: Weicht der Preis auf der Website des Bauträgers vom Preis ab, der beim Vertragsschluss vorgeschlagen wird, können Sie verlangen, dass der Vertrag zum für Sie günstigsten Preis geschlossen wird. So bereiten Sie sich vor:
- Sichern Sie vor dem Besuch die Preisliste (Screenshot mit Datum) und laden Sie die Datei von dane.gov.pl vom selben Tag herunter.
- Prüfen Sie die Berechnung. In Bauträgerverträgen, die seit dem 13. Februar 2026 geschlossen wurden, auch in Reservierungsverträgen, ergibt sich der Wohnungspreis aus der Nutzfläche in m² mal dem Preis je m² (Art. 5a, eingefügt durch Dz.U. 2026 poz. 27). Die Fläche wird nach der Polnischen Norm gemessen, die am Tag des Antrags auf Baugenehmigung oder der Bauanzeige galt.
- Melden Sie die Abweichung vor der Unterschrift schriftlich und berufen Sie sich auf Art. 19a Abs. 6.
- Die Vorschrift spricht vom Preis „beim Vertragsschluss“. Das Gesetz sagt nicht ausdrücklich, ob das den Reservierungsvertrag einschließt; bitten Sie deshalb schon vor der Reservierung schriftlich um den Wohnungspreis.
Vergleichen Sie vor dem Notartermin drei Zahlen mit der gesicherten Preisliste: Fläche, Preis je m² und Gesamtpreis.
Wichtig, wenn Sie wenig Polnisch lesen oder aus der Ferne kaufen
Alle Quellen (Preislisten, Dateien, RCN) sind polnisch, und die Spaltennamen unterscheiden sich von Bauträger zu Bauträger. Die Zahlen brauchen keine Übersetzung; um die richtige Zeile zu finden, genügen einige Begriffe:
Schieben Sie die Tabelle zur Seite, um alle Spalten zu sehen.
| Begriff | Bedeutung |
|---|---|
| cena za m² | Preis pro Quadratmeter |
| cena lokalu / mieszkania | Preis der gesamten Einheit |
| powierzchnia użytkowa | Nutzfläche, Berechnungsgrundlage des Preises |
| komórka lokatorska, piwnica | Kellerabteil, Keller (Nebenraum) |
| miejsce postojowe, garaż | Stellplatz, Garage |
| data, od której cena obowiązuje | Datum, ab dem der Preis gilt |
Der Bauträgervertrag (umowa deweloperska) ist eine notarielle Urkunde (Art. 40 Abs. 1 des Bauträgergesetzes). Das Bauträgergesetz regelt die Sprache von Prospekt und Vertrag nicht. Wenn Sie kein Polnisch können, darf der Notar auf Ihren Antrag die Beurkundung auch in einer Fremdsprache vornehmen, persönlich oder mit einem vereidigten Übersetzer (Art. 2 § 3 des Notariatsgesetzes); liegt keine Übersetzung vor, übersetzt er die Urkunde selbst oder zieht einen Übersetzer hinzu (Art. 87 § 1 pkt 1). Eine Vollmacht zum Kauf muss notariell beurkundet sein (Art. 99 § 1 des Zivilgesetzbuchs). Ein Ausländer beliebiger Staatsangehörigkeit kann eine selbstständige Wohnung außerhalb der Grenzzone ohne Genehmigung des MSWiA erwerben (Art. 8 Abs. 1 pkt 1 des Gesetzes über den Immobilienerwerb durch Ausländer); Warschau liegt nicht in der Grenzzone. Was Sie in den Unterlagen prüfen sollten, erklärt die Checkliste zum Informationsprospekt des Bauträgers.
Wer die Preistransparenz überwacht und wohin Sie ein Problem melden
Die Einhaltung überwacht der Präsident des UOKiK. Ein Verstoß gegen Art. 19a Abs. 1-4 oder die Pflicht aus Art. 19b ist eine Praktik, die kollektive Verbraucherinteressen verletzt; die Geldbuße kann bis zu 10 % des Vorjahresumsatzes betragen (Art. 106 Abs. 1 pkt 4 des Gesetzes über Wettbewerbs- und Verbraucherschutz, Dz.U. 2025 poz. 1714), gegenüber einer leitenden Person, die den Verstoß vorsätzlich zugelassen hat, bis zu 2.000.000 zł (Art. 106b Abs. 1).
- Das UOKiK befasst sich mit kollektiven Interessen, nicht mit Einzelstreitigkeiten (Art. 24 Abs. 3). Eine Meldung können Sie an uokik@uokik.gov.pl oder an plac Powstańców Warszawy 1, 00-950 Warszawa senden.
- Den eigenen Streit mit dem Bauträger richten Sie an den städtischen oder Kreis-Verbraucherbeauftragten (rzecznik konsumentów). Außerdem gibt es die Verbraucherhotline 801 440 220 oder 222 66 76 76 an Werktagen von 10:00 bis 18:00 Uhr, Kosten nach Tarif des Anbieters (Stand September 2026).
Was sich am 11. November 2026 ändert
Ab dem 11. November 2026 ändert sich die Form der täglichen Meldung. Nach dem Gesetz vom 17. Juli 2026 (Dz.U. 2026 poz. 1077) übermittelt der Bauträger die Daten als elektronisches Dokument mit einer vom Minister festgelegten Struktur. Im Oktober 2026 war die Verordnung im Dziennik Ustaw noch nicht veröffentlicht; der Entwurf (Text vom 23. September 2026) wurde am 28. September 2026 auf dem Portal legislacja.gov.pl eingestellt. Die Novelle ändert nichts an den Käuferrechten aus Art. 19a.
Wie wir Preise im Katalog von Jawno zeigen
Die Preise im Katalog von Jawno stammen aus den Daten der Bauträger auf dane.gov.pl, und jeder trägt ein Datum. Das ist eine Momentaufnahme eines bestimmten Tages. Für den Vergleich mit dem Vertrag nutzen Sie die Preisliste des Bauträgers, denn auf sie bezieht sich Art. 19a Abs. 6. Wenn Sie einen Unterschied zwischen Katalog und Website des Bauträgers bemerken, sagen Sie uns Bescheid, wir prüfen beide Quellen. Woher die Daten stammen und wie wir sie datieren, beschreibt die Seite woher die Preise im Katalog stammen und mit welchem Datum. Um den Preis je m² in eine reale Wohnungsgröße umzurechnen, sehen Sie wie viele Quadratmeter 800.000 und 1,2 Mio. PLN bringen.
FAQ
Was meldet der Bauträger dem Minister und wie oft?
Einmal täglich übermittelt er dem für Digitalisierung zuständigen Minister die Preisdaten seiner Wohnungen; der Minister veröffentlicht sie auf dem Portal dane.gov.pl (Art. 19b des Bauträgergesetzes). Dieselben Preise muss der Bauträger auf seiner Website zeigen (Art. 19a). Rechtsstand: Oktober 2026.
Der Preis in der Datei auf dane.gov.pl weicht vom Preis auf der Website des Bauträgers ab. Was bedeutet das?
Vergleichen Sie zuerst die Daten. Die Datei wird täglich aktualisiert, und jeder Preis in einer Datei nach der Struktur des Ministeriums hat eine Spalte mit dem Gültigkeitsbeginn. Eine Abweichung am selben Tag ist ein Anlass, den Bauträger schriftlich zu fragen. Beim Vertragsschluss ist der Preis von seiner Website maßgeblich (Art. 19a Abs. 6).
Wie finde ich die Datei eines Bauträgers auf dane.gov.pl, wenn ich kein Polnisch lese?
Geben Sie in die Suche des Portals „Ceny ofertowe mieszkań“ und den Namen des Bauträgers oder seiner Projektgesellschaft ein. Am 27. September 2026 gab es mehr als 14.000 solcher Datensätze; prüfen Sie daher den Standort der Investition und öffnen Sie die neueste Datei.
Im Verkaufsbüro wird ein höherer Preis genannt als auf der Website. Was tun?
Sie können verlangen, dass der Vertrag zum für Sie günstigsten Preis geschlossen wird (Art. 19a Abs. 6 des Bauträgergesetzes, Rechtsstand Oktober 2026). Speichern Sie die Preisseite mit sichtbarem Datum vor dem Besuch und melden Sie die Abweichung vor der Unterschrift schriftlich.
Ist der Preis in der Datei der Preis, zu dem die Wohnung verkauft wurde?
Nein, es ist der Angebotspreis. Transaktionspreise zeigt das Immobilienpreisregister auf geoportal.gov.pl, kostenlos seit dem 13. Februar 2026. Am 27. September 2026 stammten die neuesten Warschauer Transaktionen dort aus dem Mai 2026.
Der Text hat informativen Charakter und stellt keine Rechtsberatung dar. Rechtsstand: Oktober 2026.
Besuch im Verkaufsbüro geplant? Schreiben Sie uns vorher
Der Bauträger muss vorab informiert werden, dass Sie mit uns kommen; schreiben Sie uns daher vor Ihrem ersten Besuch auf eigene Faust. Wir vergleichen Preisliste und Preishistorie der gewählten Wohnung mit der Website des Bauträgers und der Datei auf dane.gov.pl, gehen mit Ihnen den Informationsprospekt und den Vertragsentwurf durch, zeigen, was Sie beim Bauträger oder bei einem Rechtsanwalt erfragen sollten, und begleiten Sie auf Wunsch zum Termin. Wir betreuen in 7 Sprachen. Für die Hilfe beim Kauf einer Wohnung vom Bauträger zahlen Sie uns keine Vergütung. Unsere Vergütung im Primärmarkt ergibt sich aus Verträgen mit Bauträgern. Vermittler: Vladyslav Moroz (JDG, Berufshaftpflichtversicherung OC).
Jawno · Telefon: +48 692 649 839 · E-Mail: infojawno@gmail.com